Über diesen Bericht
Inhalte und Struktur des Berichts
Dies ist unser fünfter Nachhaltigkeitsbericht, mit dem wir unsere Berichterstattung erneut weiter ausbauen und erstmalig auch die wirtschaftlich vollkonsolidierten Tochtergesellschaften der Vonovia SE – die BUWOG Gesellschaften in Deutschland und Österreich sowie die Victoria Park in Schweden – berücksichtigen. Dabei haben wir im Berichtszeitraum den Fokus auf das Erheben und Berichten von differenzierten Kennzahlen für die Regionen Deutschland, Österreich und Schweden gelegt. Dies wird im Kennzahlenteil dieses Berichts deutlich. Im Textteil des Berichts fokussieren wir uns auf die Tätigkeiten der Vonovia SE in Deutschland und weisen die Leistungen der BUWOG-Gesellschaften und Victoria Park in eigenständigen Kapiteln aus. 102-45, 102-46
Der Bericht stellt unsere Unternehmensleistung auf Basis finanzieller und nichtfinanzieller Informationen dar. Ziel einer solchen Berichterstattung ist es, Transparenz zu schaffen sowie Vergleichbarkeit der Nachhaltigkeitsaktivitäten mit jenen anderer Marktteilnehmer zu ermöglichen.
Thematische Schwerpunkte bilden die Felder Nachhaltige Unternehmensführung, Kunden und Gesellschaft, Umwelt sowie Mitarbeiter. Die Gliederung des Berichts nach unseren Handlungsfeldern der Nachhaltigkeit spiegelt die wesentlichen wirtschaftlichen, sozialen und ökologischen Aspekte der Vonovia SE wider.
Berichtsrahmen
Dieser Bericht wurde in Übereinstimmung mit den GRI Standards (in ihrer Fassung von 2016) Option „Kern“ – ergänzt um ausgewählte freiwillige branchenspezifische Angaben für „Construction and Real Estate“ – erstellt. Die GRI haben wir über die Anwendung der GRI Standards und die Veröffentlichung des vorliegenden Berichts informiert. 102-54
Der Nachhaltigkeitsbericht von Vonovia erscheint jährlich. Der Berichtszeitraum umfasst das Geschäftsjahr 2019 (1. Januar bis 31. Dezember 2019) und schließt damit lückenlos an den Nachhaltigkeitsbericht 2018 an, der im April 2018 veröffentlicht wurde. 102-50, 102-51, 102-52
Die Vonovia SE ist darüber hinaus als kapitalmarktorientiertes Unternehmen nach dem CSR-Richtlinie-Umsetzungsgesetz (CSR-RUG) verpflichtet, Angaben gemäß §§ 289 a-e HGB i.V.m. § 315 b-c HGB (sog. zusammengefasste nichtfinanzielle Erklärung) zu machen. Die erforderlichen Reportinganforderungen wurden im Rahmen des Lageberichts im Geschäftsbericht, der am 7. März 2019 veröffentlicht wurde, umgesetzt.
Um unsere Berichterstattung an unseren Anspruchsgruppen auszurichten, haben wir im Rahmen der Nachhaltigkeitsberichterstattung 2015 die für uns relevanten Stakeholder identifiziert und die für die Nachhaltigkeit unserer Geschäftstätigkeit wesentlichen Themen analysiert.
Entsprechend den GRI-Leitlinien wurden die Berichtsinhalte nach dem Kriterium der Wesentlichkeit ausgewählt.
Anfang 2017 haben wir eine strukturierte Stakeholder-Befragung und Experteninterviews für eine Wesentlichkeitsanalyse zur Validierung dieser Themen durchgeführt. Die Ergebnisse sind in diesen Bericht eingeflossen. Damit deckt unser Nachhaltigkeitsbericht all die Themen ab, die entweder bedeutende wirtschaftliche, soziale oder ökologische Auswirkungen von Vonovia widerspiegeln oder die maßgeblichen Einfluss auf die Stakeholder haben könnten. Für 2020 ist eine neue Wesentlichkeitsanalyse geplant, um den veränderten Rahmenbedingungen Rechnung zu tragen. 102-46
Darüber hinaus orientieren wir uns an den EPRA Best Practice Recommendations on Sustainability Reporting (sBPR) (in ihrer dritten Version von 2017). Die Erhebung und Berechnung der Umweltkennzahlen erfolgte leitend durch das Controlling sowie unterstützend durch die Bereiche Facility-Management, Portfoliomanagement, Portfoliocontrolling, Technischer Service, Vonovia Energie- und Service GmbH, Kundenservice, Datenmanagement, Development/Neubau, Geschäftsentwicklung und Einkauf. Die Kennzahlen im Bereich Mitarbeiter wurden über die Personalabteilung erfasst und konsolidiert. Aussagen über das Lieferantenmanagement (Beschaffung) erstellte der Zentrale Einkauf.
Eine externe Prüfung der Berichtsinhalte durch einen unabhängigen Dritten hat nicht stattgefunden. Die Prüfung des Nachhaltigkeitsberichts erfolgte jedoch durch die Interne Revision. Wir sind stets bemüht, die Qualität der Datenerhebungsprozesse zu verbessern. 102-56
Weiterentwicklung Umweltkennzahlen
Im diesjährigen fünften Berichtsjahr wurde die umfassende Umstrukturierung aus dem vergangenen Jahr weitergeführt. Hierbei stand das im vergangenen Jahr gegründete Team des „Umweltcontrollings“ vor der Herausforderung, neben den in den vergangenen Jahren erreichten qualitativen Verbesserungen der inhaltlichen Definition sowie des Datenmanagements auch die Erweiterung des Berichtsumfangs voranzutreiben. Hierzu gehörten vor allem die Aufnahme von verschiedenen Kennzahlen für den neu in den Nachhaltigkeitsbericht aufgenommenen Bereich des Neubaus/Development und die Erhebung der bisherigen Kennzahlensets für die im Jahr 2018 akquirierten Gesellschaften von BUWOG und Victoria Park. Für letztere wurde eine Wesentlichkeitsanalyse durchgeführt, anhand derer festgelegt wurde, welche Berichtsteile für die neuen Gesellschaften erhoben oder aufgrund der geringen Relevanz erst in den Folgejahren mit aufgenommen werden sollen. 102-46
Neue Berechnungsmethoden wurden ausschließlich im Bereich des Abfallaufkommens angewandt, sodass hier Neuberechnungen der Vorjahresergebnisse („Restatements“) durchgeführt wurden. 102-48
Organisatorische Systemgrenzen/Konsolidierungskreis
Die vorliegenden Kennzahlen fokussieren sich auf die Tätigkeiten der Vonovia SE in Deutschland sowie die im Jahr 2018 akquirierten Standorte in Deutschland, Österreich und Schweden. Diese grundsätzliche Definition des Berichtsumfangs des Nachhaltigkeitsberichts zu den konsolidierten Gesellschaften wird für den nächsten Berichtszyklus überprüft und gegebenenfalls erweitert. 102-45
Neubau/Development
Der Bau von neuen Wohnungen stellt für Vonovia ein neues Geschäftsfeld dar. Umwelteinflüsse und Emissionen entstehen hierbei z. B. durch Energieverbräuche auf den Baustellen, die Herstellung von Baumaterialien und Transporte. Im diesjährigen Nachhaltigkeitsbericht wurde ein erster Ansatz gestartet, die Umweltkennzahlen durch Bautätigkeiten im Konzern einheitlich zu erfassen. Hierbei wurden Projekte berücksichtigt, die bis zum 31. Oktober 2019 eine Baugenehmigung erhalten hatten, aber nicht vor dem 31. Dezember 2019 fertiggestellt wurden. Mit dieser Eingrenzung soll gewährleistet werden, dass ausschließlich Projekte berücksichtigt werden, deren tatsächliche Umsetzung nicht mehr von Grund auf infrage zu stellen ist, aber während des Berichtszeitraums auch noch nicht in den Verkauf oder Betrieb gegangen sind, wodurch sie entweder unternehmensextern oder im Rahmen des Portfolios berücksichtigt werden würden. Neubauaktivitäten stellen für Vonovia ein Zukunftsthema dar, das durch die Integration der BUWOG-Gesellschaften an Relevanz gewinnt. Daher wird zukünftig geprüft, inwiefern die Umweltkennzahlen erweitert werden und zusätzlich CO2e-Emissionen, die mit Neubauaktivitäten zusammenhängen, berichtet werden können.
Portfolio
Die vorliegenden Kennzahlen zum Portfolio fokussieren sich auf die Tätigkeiten der Vonovia SE in Deutschland sowie die im Jahr 2018 akquirierten Standorte in Deutschland, Österreich und Schweden. In die Nachhaltigkeitsberichterstattung eingeschlossen sind somit der Bestand der BUWOG-Gesellschaften in Deutschland und Österreich und die Tätigkeiten von Victoria Park AB. Die Umweltkennzahlen 2019 beziehen sich demnach auf 359.686 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Deutschland, die Region Österreich umfasst 23.039 Mieteinheiten und die Region Schweden 17.357 Mieteinheiten. Analog zur Vorgehensweise der im Jahr 2018 erworbenen Unternehmen wird die 2019 akquirierte Hembla AB in Schweden derzeit nicht berücksichtigt. Dieser Argumentation folgend bleiben auch die überwiegend zeitraumbezogenen Umweltkennzahlen aus 2018 erhalten, eine anteilige Berücksichtigung der Akquisitionen im Jahr 2018 findet aus Konsistenzgründen nicht statt.
Geschäftsbetrieb
Ziel von Vonovia ist es, ein möglichst vollständiges Bild der Umwelteinflüsse des Konzerns zu erhalten, der über eine Vielzahl von Standorten verfügt. Neben der Konzernzentrale in Bochum und den großen Kundenservicecentern in Duisburg und Dresden zählen regionale Verwaltungsstandorte, die Büros der Objektbetreuer sowie die Büros und Betriebsstätten des Technischen Service und des Wohnumfeldservice dazu. Teilweise befinden sich diese Standorte direkt im Wohnbestand von Vonovia, teilweise betrifft dies angemietete Flächen. Für letztere ist die Verbesserung der Umweltperformance nur eingeschränkt durch Vonovia bzw. nur in Abstimmung mit dem Vermieter möglich. Für den Berichtszeitraum 2019 werden die Unternehmenszentrale in Bochum und die vierzehn weiteren Standorte aus dem vergangenen Jahr, die BUWOG-Zentrale in Berlin sowie die beiden größten BUWOG-Büroflächen in Wien und Villach in die Berichterstattung einbezogen. In der Region Schweden erfüllt kein Bürogebäude das Kriterium von 500m2 Bürofläche.
Somit wurde die Datenbasis gegenüber dem Vorjahr ausgeweitet. Aufgrund der Vielzahl angemieteter Büroflächen ist die Erhebung der Umweltkennzahlen aller Arbeitsstandorte mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand verbunden. Für das Berichtsjahr 2020 sollen die Systemgrenzen erneut schrittweise erweitert werden. 102-46
Die bereitgestellten Personalkennzahlen und Beschaffungskennzahlen wurden für diesen Bericht ebenfalls erstmalig auf die Tätigkeiten der Vonovia SE in Österreich und Schweden ausgeweitet. Dabei konnten – teilweise systembedingt – nicht alle für Deutschland vorliegenden Kennzahlen erhoben werden. Etwaige Abweichungen in der Kennzahlendefinition werden entsprechend kenntlich gemacht. 102-48
Like-for-like-Betrachtung
Aufgrund von Portfolioveränderungen durch An- und Verkäufe kann es teilweise zu deutlichen Abweichungen zu den Vorjahreswerten kommen. Für die Performancebetrachtung sind daher die Like-for-like-Betrachtungen sowie die Intensitätskennzahlen geeigneter. Für den Vergleich von Jahresergebnissen wurde erneut der von der EPRA verwendete Ansatz der Datenbereinigung vorgenommen. Deshalb werden bei der Berechnung der Like-for-like-Kennzahlen die Veränderungen des Portfolios wie folgt berücksichtigt: Zukäufe nach dem 1. Januar 2018 werden aus den Portfoliokennzahlen der Berichtsjahre exkludiert, während die Portfoliokennzahl um solche Wohneinheiten bereinigt wird, die vor Ende des Berichtsjahres 2019 veräußert wurden. Dies entspricht dem von EPRA angewandten Berichterstattungsprinzip. Ergänzend ist zu berücksichtigen, dass die Zukäufe ganzer Gesellschaften ebenfalls wie eine Portfolioveränderung betrachtet werden, sodass in den Like-for-like-Daten für 2018 und 2019 keinerlei Verbräuche von BUWOG oder Victoria Park berücksichtigt werden.
CO2-Emissionen
Der für die CO2-Bilanz relevante Konsolidierungskreis wurde in Übereinstimmung mit dem Konsolidierungskreis der restlichen Umweltkennzahlen definiert. Die Berechnung der CO2-Emissionen erfolgte bewusst durch einen externen Dritten, sodass diese sensiblen Berechnungen unabhängig und nach hohen Qualitätsstandards durchgeführt wurden.
Die Berechnung der CO2-Emissionen erfolgte auf Grundlage des Greenhouse Gas Protocol (GHG), dem international anerkannten Standard für die Berechnung von CO2-Emissionen. Die CO2-Emissionen wurden in CO2-Äquivalenten (CO2e) berechnet. Kohlendioxid-Äquivalent (CO2e) ist eine standardisierte Einheit zur Bewertung des relativen Beitrags zum Treibhauseffekt verschiedener Gase.
Klimaschädliche Emissionen treten nicht nur in Form des bekanntesten Vertreters Kohlendioxid (CO2) auf. Weitere Gase, wie beispielsweise Methan (CH4) oder Distickstoffmonoxid (N2O), werden mithilfe eines Umrechnungsfaktors in CO2-Äquivalente übertragen und erleichtern so die Vergleichbarkeit in Hinblick auf ihre Klimaschädlichkeit. Einzig die Berechnungen der CO2-Emissionen aus Sanierungen wurden nicht in CO2-Äquivalenten durchgeführt.
Für die Berechnung der Emissionen wurde die CO2e-Faktoren aus der GEMIS Datenbank Version 4.95 angewandt. GEMIS (Globales Emissions-Modell integrierter Systeme) ist ein international anerkanntes Bilanzierungsmodell für Energie- und Stoffströme mit integrierter Datenbank. Das Bilanzierungsmodell berechnet für alle Prozesse und Szenarien sogenannte Lebenswege (life-cycles), das heißt, es berücksichtigt von der Primärenergie- bzw. Rohstoffgewinnung bis zur Nutzenergie bzw. Stoffbereitstellung alle wesentlichen Schritte und bezieht auch den Hilfsenergie- und Materialaufwand zur Herstellung von Energieanlagen und Transportsystemen mit ein. Die GEMIS-Daten wurden aufgrund der allgemeinen Akzeptanz sowie aus Gründen der Aktualität und Konsistenz gewählt.
Portfolio
Die CO2-Bilanzierung der Emissionen des Portfolios erfolgt entsprechend der Kategorisierung „Financial Control Approach“. Dementsprechend sind die Emissionen, die durch den Betrieb des Portfolios entstehen, in Scope 1 und 2 auszuweisen. Dies erfolgt mit Blick auf die tatsächlich ausgeübte finanzielle Kontrolle über das Portfolio, die für einen überwiegenden Anteil der Flächen bzw. Mieteinheiten des Portfolios (Region DE 97%, Region AT 89%, Region SE 100%) gegeben ist. Für den Rest des Portfolios, der sich im Minderheitseigentum befindet, erfolgt für die CO2-Ergebnisse 2019 eine Berichterstattung unter Scope 3.
Geschäftsbetrieb
Für den überwiegenden Teil der durch den Geschäftsbetrieb entstehenden Emissionen wurden ebenso die CO2e-Faktoren aus der GEMIS-Datenbank Version 4.95 angewandt. Für die Berechnung der Market-based-Emissionen von Strom wurden die konkreten Emissionen der Stromversorger verwendet und in CO2e-Emissionen umgerechnet. Für die Berechnung der Scope-3-Emissionen der Kategorie Dienstreisen wurden für Bahnreisen die Emissionsfaktoren der Deutschen Bahn bzw. der Österreichischen Bahn benutzt (für Region Schweden fand 2019 aufgrund der geringen Reisetätigkeit bei sehr hohem Erhebungsaufwand noch keine Erhebung statt). Für die Flugreisen wurden die GHG-Protocol-Faktoren der externen Reiseagenturen angewandt. Diese CO2-Faktoren wurden aufgrund der Aktualität und Richtigkeit gewählt.
Datenerhebung und Rohdaten
Portfolio
Die Umweltkennzahlen zum Wärmeverbrauch des Portfolios wurden soweit möglich anhand der Energieausweisdaten errechnet. Diese decken die Daten zum Wärmeverbrauch der Wohn- sowie Allgemeinfläche ab. Energieausweise stellen die Informationspflicht über den energietechnischen Zustand des einzelnen Gebäudes dar. Nur entsprechend befugte externe Unternehmen (zumeist Ingenieurbüros o.ä.) sind dazu berechtigt, diese Berechnungen durchzuführen und diese offiziellen Dokumente für den Gebäudeeigentümer auszustellen. Dabei wird zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweisen unterschieden. Die Mehrheit der Vonovia Energieausweise wird durch Bedarfsausweise (ca. 74% im Jahr 2019, 58% noch im Jahr 2017) gedeckt, wobei zukünftig vermehrt Bedarfsausweise ausgestellt werden.
Die Umweltkennzahlen zum Stromverbrauch der Allgemeinfläche des Portfolios beruhen auf den bilanzierten Mengen der Vonovia Gesellschaft VESG (Vonovia Energie Service GmbH).
Der Wasserverbrauch des Portfolios beruht auf den abgelesenen Werten, die auch in die Betriebs- und Nebenkosten einfließen und bezieht sich auf die Wohn- sowie Allgemeinflächen.
Das Abfallaufkommen im Portfolio wird auf Basis der verursachten Kosten berechnet, die über die Betriebs- und Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden.
Geschäftsbetrieb
Die Umweltkennzahlen der Bürostandorte beruhen zum Teil auf den Abrechnungen der Energieversorger für Wärme und Strom, der kommunalen Wasserversorgung sowie der Abfallentsorger. In einigen Fällen waren Hochrechnungen notwendig, da beispielsweise die Rechnungen der Versorgerunternehmen für den Berichtszeitraum zum Veröffentlichungszeitpunkt noch ausständig waren.
Der Treibstoffverbrauch des Vonovia Fuhrparks wurde anhand der Tankkarten ausgewertet.