Geschäftsbericht 2019

Service

Prognosebericht

Geschäftsausblick

Vergleich der bisherigen Prognosen mit den Geschäftszahlen 2019

Für Vonovia war das Geschäftsjahr 2019 insgesamt betrachtet erneut sehr erfolgreich. Wir haben unsere Unternehmensstrategie konsequent weiter fortgesetzt. So haben wir den Neubau von Wohnungen sowie die Modernisierung unseres Immobilienportfolios vorangetrieben und durch die Akquisitionen des Akelius-Portfolios und Hembla haben wir unsere Marktpräsenz in Schweden weiter ausgebaut. Insgesamt entwickelten sich, wie berichtet, alle vier Geschäftsegmente positiv.

Die nachstehende Tabelle gibt einen Überblick über die Entwicklung der von uns prognostizierten Steuerungskennzahlen, deren Zielerreichung im Geschäftsjahr 2019 sowie eine Prognose für das Geschäftsjahr 2020. In der zuletzt veröffentlichten Prognose für das Geschäftsjahr 2019 waren die Effekte der Hembla-Akquisition (bis auf den Adjusted NAV) nicht enthalten

Unser Adjusted NAV pro Aktie lag 51,93 € im Jahr 2019 in Übereinstimmung mit der ursprünglichen Prognose über dem Vorjahreswert von 44,90 € (+15,7%) und damit innerhalb der zuletzt prognostizierten Bandbreite von 51,50–53,00 €. Darin enthalten sind Effekte aus der Bewertung von Investment Properties in Höhe von insgesamt 4,1 Mrd. € (2018: 3,5 Mrd. €). Gegenläufig war die Ausschüttung der Dividende – unter Berücksichtigung der Scrip-Dividende (Annahmequote 45,8%) – in Höhe von 404,7 Mio. € im Jahr 2019.

Das Adjusted EBITDA Total stieg von 1.554,8 Mio. € um 13,2% auf 1.760,1 Mio. €. Ohne den darin enthaltenen Ergebnisbeitrag von Hembla in Höhe von 9,6 Mio. € lag das Adjusted EBITDA Total somit genau auf dem oberen Ende der zuletzt prognostizierten Bandbreite von 1.700–1.750 Mio. € und über der zu Jahresbeginn im Geschäftsbericht 2018 prognostizierten Bandbreite von 1.650–1.700 Mio. €. Neben dem organischen Wachstum aus Neubau und Modernisierung haben die Akquisitionen in Schweden 2019 zu dem EBITDA-Anstieg beigetragen. Alle Segmente konnten ihr Adjusted EBITDA gegenüber dem Vorjahr steigern; der ursprünglich prognostizierte leichte Rückgang im Segment Recurring Sales ist nicht eingetreten. Darüber hinaus fand 2019 der Rechnungslegungsstandard IFRS 16 erstmalig Anwendung. Der sich daraus ergebende Effekt auf das Adjusted EBITBA Total betrug insgesamt 29,9 Mio. €. In der Überleitung zum Group FFO wird dieser Effekt eliminiert.

Der Group FFO entwickelte sich von 1.132,0 Mio. € im Jahr 2018 um 7,7% auf 1.218,6 Mio. € und lag damit genau auf dem oberen Ende der zuletzt prognostizierten Bandbreite von 1.165–1.215 Mio. € ohne Hembla. Die zu Jahresbeginn im Geschäftsbericht 2018 prognostizierte Bandbreite von 1.140–1.190 Mio. € wurde damit übertroffen. Im Group FFO ist Hembla 2019 mit einem Volumen in Höhe von 3,8 Mio. € enthalten.

Unsere Kundenzufriedenheit gemessen am CSI lag 2019 um 8,0% unter dem Vorjahreswert und damit auf dem von uns zuletzt prognostizierten Niveau. Der zu Jahresbeginn im Geschäftsbericht 2018 prognostizierte leichte Anstieg des CSI konnte somit nicht erreicht werden.

Prognose für das Geschäftsjahr 2020

Unsere Prognose für das Geschäftsjahr 2020 basiert auf der für den Gesamtkonzern Vonovia ermittelten und aktualisierten Unternehmensplanung, die die aktuelle Geschäftsentwicklung, die Akquisition Hembla sowie mögliche Chancen und Risiken berücksichtigt. Sie bezieht außerdem die wesentlichen gesamtökonomischen Rahmenbedingungen, die für die Immobilienwirtschaft relevanten volkswirtschaftlichen Faktoren sowie unsere Unternehmensstrategie mit ein. Diese sind in den Kapiteln Entwicklung von Gesamtwirtschaft und Branche und Grundlagen des Konzerns beschrieben. Darüber hinaus bleiben allgemeine Chancen und Risiken hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung des Konzerns bestehen (siehe Kapitel Chancen und Risiken). Maßgebliche Effekte bedingt durch die derzeitige Diskussion bzw. Sachlage zum Thema Mietendeckel in Berlin erwarten wir aktuell nicht.

Die Prognose wurde in Übereinstimmung mit den im Jahresabschluss angewendeten Rechnungslegungsgrundsätzen und den im Lagebericht an anderer Stelle beschriebenen Bereinigungen (Anpassungen) vorgenommen. In der Prognose berücksichtigen wir keine größeren Akquisitionen von Immobilienbeständen.

Zum Anstieg des Adjusted EBITDA Total sowie des Group FFO werden insbesondere die Segmente Rental und Development beitragen, während für das Segment Recurring Sales ein geringfügiger Rückgang erwartet wird. Für 2020 erwarten wir eine weitere Steigerung unseres Unternehmenswerts und einen moderaten Anstieg des Adjusted NAV pro Aktie.

 

Ist 2018

Prognose 2019

Letzte Prognose 2019 Quartalsmitteilung Q3 2019

Ist 2019

Prognose 2020

*

Basierend auf den zum Stichtag dividendenberechtigten Aktien.

**

Ohne mögliche Einmalabsenkung gem. Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln).

 

 

 

 

 

 

Adjusted NAV pro Aktie

44,90 €

ausgesetzt

51,50–53,00 €

51,93 €

ausgesetzt

Adjusted EBITDA Total

1.554,8 Mio. €

1.650–1.700 Mio. €

oberes Ende 1.700–1.750 Mio. €

1.760,1 Mio. €

1.875–1.925 Mio. €

Group FFO

1.132,0 Mio. €

1.140–1.190 Mio. €

oberes Ende 1.165–1.215 Mio. €

1.218,6 Mio. €

1.275–1.325 Mio. €

Group FFO pro Aktie*

2,18 €

2,20–2,30 €

oberes Ende 2,15–2,24 €

2,25 €

ausgesetzt

Customer Satisfaction Index (CSI)

Rückgang um 2,6%

Leicht über Vorjahr

Einstelliger Prozentwert unter Vorjahr

Rückgang um 8,0%

Leicht über Vorjahr

Mieteinnahmen Rental

1.894,2 Mio. €

2.020–2.070 Mio. €

~2.040 Mio. €

2.074,9 Mio. €

~2.300 Mio. €

Organische Mietsteigerung

4,4%

Steigerung um ~4,4%

Steigerung um ~4,0%

3,9%

Steigerung um ~4,0%**

Instandhaltung inkl. substanzwahrende Investitionen

430,4 Mio. €

–

–

481,6 Mio. €

–

Modernisierung und Neubau

1.139,0 Mio. €

1.300–1.600 Mio. €

~1.400 Mio. €

1.489,5 Mio. €

1.300–1.600 Mio. €

Anzahl verkaufter Einheiten Recurring Sales

2.818

~2.500

~2.500

2.607

~2.500

Step-up Recurring Sales

35,5%

~30%

> 30%

41,3%

~30%

Bochum, den 25. Februar 2020

Der Vorstand

Rolf Buch (CEO) (Unterschrift)

Rolf Buch
(CEO)

Arnd Fittkau (CRO) (Unterschrift)

Arnd Fittkau
(CRO)

Helene von Roeder (CFO) (Unterschrift)

Helene von Roeder
(CFO)

Daniel Riedl (CDO) (Unterschrift)

Daniel Riedl
(CDO)

Adjusted EBITDA Total (Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Wertminderungen, Zu- und Abschreibungen)
Das Adjusted EBITDA Total ist das Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Wertminderungen, Zu- und Abschreibungen (einschließlich der Erträge aus übrigen, operativen Beteiligungen und Zwischengewinn), das um periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende und betriebsatypische Sachverhalte und um den Nettoertrag aus Bewertungen für Investment Properties bereinigt wurde. Sondereinflüsse beinhalten die Entwicklung neuer Geschäftsfelder und Geschäftsprozessentwicklung, Akquisitionsprojekte, Aufwendungen für Refinanzierungen und Eigenkapitalerhöhungen (soweit nicht als Kapitalbeschaffungskosten behandelt), Aufwendungen für die Vorbereitung des Börsengangs, sowie Aufwendungen für Altersteilzeit und Abfindungszahlungen. Das Adjusted EBITDA Total ist die Summe aus Adjusted EBITDA Rental, Adjusted EBITDA Value-add, Adjusted EBITDA Recurring Sales und Adjusted EBITDA Development.
CSI (Customer Satisfaction Index)
Der CSI wird in regelmäßigen Abständen durch systematische Kundenbefragungen erhoben und spiegelt die Wahrnehmung und Akzeptanz unserer Dienstleistungen durch unsere Kunden wider. Bei der Ermittlung des CSI werden Punktbewertungen zum Immobilienbestand und Umfeld, zur Kundenbetreuung, zur kaufmännischen und technischen Betreuung sowie zum Instandhaltungs- und Modernisierungsmanagement berücksichtigt.
EPRA NAV/Adjusted NAV
Die NAV-Darstellung gemäß EPRA-Definition hat das Ziel, den Nettoinventarwert in einem langfristig orientierten Geschäftsmodell auszuweisen. Das Eigenkapital der Anteilseigner von Vonovia wird dabei um latente Steuern auf Investment Properties, den Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente sowie die latenten Steuern auf derivative Finanzinstrumente bereinigt. Zur Erhöhung der Transparenz wird ebenfalls ein sogenannter Adjusted NAV ausgewiesen, bei dem der vollständige Goodwill eliminiert wird.
Group FFO
Der Group FFO stellt die nachhaltige Ertragskraft des operativen Geschäfts dar. Neben den Adjusted EBITDAs der Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development werden im Group FFO die wiederkehrenden, laufenden Nettozinsaufwendungen aus originären Finanzinstrumenten sowie laufende Ertragsteuern berücksichtigt. Die Kennzahl wird nicht auf Basis einer besonderen internationalen Rechnungslegungsvorschrift ermittelt, sondern ist als Ergänzung zu den anderen gemäß IFRS ermittelten Ergebniskennzahlen zu sehen.
Recurring Sales
Das Segment Recurring Sales umfasst die regelmäßigen und nachhaltigen Verkäufe von einzelnen Eigentumswohnungen aus unserem Bestand. Es beinhaltet nicht den Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-Core Disposals). Diese Verkäufe erfolgen rein opportunistisch und sind somit nicht Bestandteil unseres operativen Geschäfts im engeren Sinne. Diese Verkäufe werden daher im Segmentbericht unter Sonstiges ausgewiesen.