42 Leasingverhältnisse
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Der ab dem 1. Januar 2019 verpflichtend anzuwendende neue Leasingstandard IFRS 16 „Leasingverhältnisse“ ersetzt insbesondere den bisherigen Leasingstandard IAS 17 „Leasingverhältnisse“ und führt für Leasingnehmer nur noch ein einziges Bilanzierungsmodell (Right-of-Use-Modell) ein, wonach grundsätzlich alle Leasingverhältnisse in der Bilanz anzusetzen sind. Die bisherige Unterscheidung zwischen Operating- und Finanzierungsleasingverhältnissen bleibt lediglich für die Bilanzierung als Leasinggeber erhalten.
Als Leasingverhältnis im Sinne des IFRS 16 sind alle Verträge anzusehen, die dem Vonovia Konzern das Recht einräumen, die Nutzung eines identifizierten Vermögenswerts über einen bestimmten Zeitraum gegen Entgelt kontrollieren zu können.
Für solche Leasingverträge, die ein Leasingverhältnis im Sinne des IFRS 16 darstellen, werden Leasingverbindlichkeiten in Höhe des Barwerts der künftigen Leasingzahlungen diskontiert mit dem laufzeitadäquaten Grenzfremdkapitalzinssatz angesetzt. Korrespondierend hierzu werden auf der Aktivseite Nutzungsrechte an den Leasingobjekten (Right-of-Use Assets) in Höhe der Leasingverbindlichkeit zuzüglich etwaiger Vorauszahlungen oder direkt zurechenbarer Initialkosten bilanziert.
Die Leasingverbindlichkeiten werden finanzmathematisch fortentwickelt. Sie erhöhen sich um die periodischen Zinsaufwendungen und vermindern sich in Höhe der geleisteten Leasingzahlungen.
Die Nutzungsrechte werden grundsätzlich zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Berücksichtigung planmäßiger und außerplanmäßiger Abschreibungen bilanziert. Nutzungsrechte an Vermögenswerten, die die Definition von Investment Properties (IAS 40) erfüllen, werden seit dem Erstanwendungszeitpunkt zum Fair Value entsprechend den Bilanzierungs- und Bewertungsregeln des IAS 40 bewertet.
Änderungen der Leasinglaufzeit oder der Höhe der Leasingzahlungen führen zu einer Neuberechnung des Barwerts und damit zu einer Anpassung von Leasingverbindlichkeit und Nutzungsrecht.
Zeiträume aus einseitig eingeräumten Verlängerungs- oder Kündigungsoptionen werden auf Einzelfallbasis beurteilt und nur dann berücksichtigt, wenn deren Inanspruchnahme – etwa aufgrund von wirtschaftlichen Anreizen – hinreichend wahrscheinlich ist.
Für kurzfristige Leasingverhältnisse oder solche über Vermögenswerte von geringem Wert besteht ein Bilanzierungswahlrecht. Vonovia übt das Wahlrecht dahingehend aus, dass solche Leasingverhältnisse nicht bilanziert werden. Leasingverträge, die vertragsgemäß innerhalb des Geschäftsjahres 2019 ausliefen, wurden wie kurzfristige Leasingverhältnisse behandelt und dementsprechend nicht bilanziert. Für angemietete IT-Ausstattung wurden teilweise Portfolios für Leasingverträge mit ähnlicher Laufzeit gebildet und auf diese ein einziger Diskontierungszinssatz angewendet.
Leasingzahlungen aus kurzfristigen Leasingverhältnissen, aus Leasingverhältnissen über Vermögenswerte von geringem Wert sowie aus Leasingverträgen, die kein Leasingverhältnis im Sinne von IFRS 16 darstellen, werden als Aufwendungen linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses erfasst.
Neben dem klassischen PKW-Leasing (KFZ-Leasing) über eine feste Laufzeit von drei bis fünf Jahren werden im Vonovia Konzern auch IT-Ausstattung (IT-Leasing), Wohn- und Gewerbeimmobilien zum Zwecke der Weitervermietung (Zwischenvermietung), Wärmeerzeugungsanlagen zur Versorgung der eigenen Immobilien mit Wärme (Contracting) sowie Bürogebäude, Büro-, Lager- und Parkflächen (Anmietung) geleast. Im Rahmen von Gestattungsverträgen mit öffentlichen Institutionen wird Vonovia das Recht eingeräumt, öffentliche Grundstücke als Lager- oder Stellplatz, zur Verlegung von Kabeln oder Heizungsrohren oder zur Errichtung von Kinderspielplätzen nutzen zu können. Den größten Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben jedoch langfristige Erbbaurechtsverträge. Hierbei werden Grundstücke zum Zwecke der Vermietung von errichteten Wohn- und Gewerbeimmobilien angemietet. Diese Verträge haben grundsätzlich eine Laufzeit von 99 Jahren.
Entwicklung der Nutzungsrechte
in Mio. € |
01.01.2019 |
31.12.2019 |
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|---|---|---|---|---|
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Nutzungsrechte |
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Erbbaurechte |
1.019,5 |
1.223,7 |
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Zwischenmietverträge |
1,4 |
1,1 |
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Nutzungsrechte in den Investment Properties |
1.020,9 |
1.224,8 |
||
Anmietung Grundstücke zur Errichtung selbst genutzter Gewerbeimmobilien |
26,5 |
26,2 |
||
Anmietungsverträge |
22,8 |
21,4 |
||
Wärmelieferverträge |
21,2 |
19,7 |
||
KFZ-Leasing |
11,8 |
6,3 |
||
Pacht-/Gestattungsverträge |
2,6 |
2,4 |
||
IT-Leasing |
2,0 |
4,4 |
||
Nutzungsrechte in den Sachanlagen |
86,9 |
80,4 |
||
|
1.107,8 |
1.305,2 |
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Die Nutzungsrechte aus Leasingverhältnissen belaufen sich zum 31. Dezember 2019 auf 1.305,2 Mio. €. Darin enthalten sind 82,4 Mio. € Nutzungsrechte aus zuvor nach IAS 17 bilanzierten Finanzierungsleasingverhältnissen, wovon 78,1 Mio. € unter den Investment Properties (Spree-Bellevue) und 4,3 Mio. € unter den Sachanlagen (Wärmeerzeugungsanlagen) ausgewiesen sind.
Der Großteil der bilanzierten Nutzungsrechte in Höhe von 1.305,2 Mio. € wird innerhalb der Bilanzposition Investment Properties ausgewiesen und resultiert neben Zwischenmietverträgen (1,1 Mio. €) vor allem aus Erbbaurechtsverträgen (1.223,7 Mio. €). Die übrigen Nutzungsrechte in Höhe von 80,4 Mio. € werden innerhalb der Sachanlagen ausgewiesen und umfassen im Wesentlichen Nutzungsrechte aus der Anmietung eines Grundstücks zur Errichtung einer selbst genutzten Gewerbeimmobilie (26,2 Mio. €), aus geschlossenen Anmietungsverträgen (21,4 Mio. €), Wärmelieferverträgen (19,7 Mio. €) sowie aus KFZ-Leasingverträgen (6,3 Mio. €).
Entwicklung der Leasingverbindlichkeiten
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01.01.2019 |
31.12.2019 |
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|---|---|---|---|---|---|---|
in Mio. € |
Fällig innerhalb eines Jahres |
Fällig in 1 bis 5 Jahren |
Fällig nach 5 Jahren |
Fällig innerhalb eines Jahres |
Fällig in 1 bis 5 Jahren |
Fällig nach 5 Jahren |
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Verbindlichkeiten aus Leasing |
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Erbbaurechte (IAS 40) |
8,9 |
32,0 |
305,2 |
10,6 |
39,7 |
338,3 |
Zwischenmietverträge |
1,0 |
0,4 |
– |
0,9 |
0,2 |
– |
Anmietung Grundstücke zur Errichtung selbst genutzter Gewerbeimmobilien |
0,1 |
0,4 |
26,0 |
0,1 |
0,3 |
26,1 |
Anmietungsverträge |
6,8 |
12,3 |
3,7 |
6,8 |
12,2 |
2,6 |
Wärmelieferverträge |
1,8 |
9,4 |
10,0 |
1,9 |
9,1 |
8,9 |
KFZ-Leasing |
6,2 |
5,6 |
– |
4,7 |
1,6 |
– |
Pacht-/Gestattungsverträge |
2,0 |
0,2 |
0,5 |
1,8 |
0,1 |
0,5 |
IT-Leasing |
0,9 |
1,1 |
– |
1,5 |
3,0 |
– |
|
27,7 |
61,4 |
345,4 |
28,3 |
66,2 |
376,4 |
|
|
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Insgesamt belaufen sich die Leasingverbindlichkeiten zum 31. Dezember 2019 auf 470,9 Mio. €. Darin enthalten sind 99,3 Mio. € Leasingverbindlichkeiten aus zuvor nach IAS 17 bilanzierten Finanzierungsleasingverhältnissen. Neben Wärmelieferverträgen (4,3 Mio. €) entfallen diese vor allem auf das angemietete Objekt Spree-Bellevue in Berlin (95,0 Mio. €).
Der Großteil der mit Anwendung des IFRS 16 neu hinzugekommenen Leasingverbindlichkeiten über 371,6 Mio. € resultiert aus langfristigen Erbbaurechtsverträgen (293,6 Mio €).
Mit insgesamt 376,4 Mio. € ist der Großteil der zum 31. Dezember 2019 angesetzten Leasingverbindlichkeiten erst in mehr als fünf Jahren fällig. Hiervon entfallen 338,3 Mio. € auf Leasingverbindlichkeiten aus Erbbaurechtsverträgen (davon 72,5 Mio. € aus zuvor nach IAS 17 bilanzierten Leasingverhältnissen). Innerhalb des nächsten Jahres sind 28,3 Mio. € fällig, davon 5,4 Mio. € aus zuvor nach IAS 17 bilanzierten Leasingverhältnissen.
Die nachfolgende Tabelle zeigt die Entwicklung der in den Sachanlagen ausgewiesenen Nutzungsrechte.
in Mio. € |
Buchwert |
Zugänge |
Abschreibun-gen 2019 |
Buchwert |
Zins-aufwendungen 2019 |
|---|---|---|---|---|---|
|
|
|
|
|
|
Anmietung Grundstücke zur Errichtung selbst genutzter Gewerbeimmobilien |
26,5 |
– |
0,3 |
26,2 |
0,7 |
Anmietungsverträge |
22,8 |
5,9 |
7,1 |
21,4 |
0,2 |
Wärmelieferverträge |
21,2 |
0,6 |
1,9 |
19,7 |
0,6 |
KFZ-Leasingverträge |
11,8 |
0,9 |
6,3 |
6,3 |
0,1 |
Pacht-/Gestattungsverträge |
2,6 |
1,6 |
1,9 |
2,4 |
– |
IT-Leasing |
2,0 |
3,8 |
1,0 |
4,4 |
– |
|
86,9 |
12,8 |
18,5 |
80,4 |
1,6 |
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Die Zinsaufwendungen aus Leasingverhältnissen gemäß IFRS 16 beliefen sich im Geschäftsjahr 2019 auf insgesamt 14,0 Mio. €, vor allem aus Erbbaurechtsverträgen (12,4 Mio. €).
Im Geschäftsjahr 2019 wurden insgesamt 1.176 Leasingverträge als kurzfristige Leasingverhältnisse klassifiziert und im Rahmen des bestehenden Wahlrechts nicht bilanziert. Die damit verbundenen Leasingaufwendungen lagen im Geschäftsjahr 2019 bei 3,3 Mio. €. Aus variablen Leasingzahlungen sind im Geschäftsjahr 2019 Aufwendungen in Höhe von 8,8 Mio. € entstanden. Diese sind nicht in die Bewertung der Leasingverbindlichkeiten mit eingeflossen.
Neben den im Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit enthaltenen variablen Leasingzahlungen sowie den Auszahlungen für kurzfristige Leasingverhältnisse sind im Geschäftsjahr 2019 Zinsauszahlungen sowie Auszahlungen für die Tilgung von Leasingverbindlichkeiten in Höhe von insgesamt 36,4 Mio. € angefallen. Davon entfallen 29,9 Mio. € auf erstmals nach IFRS 16 angesetzte Leasingverbindlichkeiten. Die Auszahlungen für Leasingverhältnisse beliefen sich im Berichtsjahr somit auf 48,5 Mio. €.
Aus der Weitervermietung (Subleasing) von im Wesentlichen Rechten zur Nutzung angemieteter Wohn- und Gewerbeimmobilien konnten Erträge in Höhe von 4,6 Mio. € erzielt werden. Für das Objekt Spree-Bellevue bestanden am Abschlussstichtag keine wesentlichen unkündbaren Untermietverhältnisse.
Aus der Anmietung des verkauften Objekts Spree-Bellevue (Sale-&-Leaseback-Geschäft) wurde 2019 ein Gewinn in Höhe von 1,0 Mio. € erzielt. Ein wesentlicher Einfluss auf die Zahlungsströme des Konzerns ergibt sich hierdurch nicht.