Portfolio im Developmentgeschäft

Die Übernahme der BUWOG-Gruppe im Jahr 2018 stellte für Vonovia einen bedeutenden Schritt im Sinne der Ausweitung des Geschäftsmodells durch die Einbeziehung eines etablierten Immobilienentwicklungs- und Neubaugeschäfts (Developmentgeschäft) dar. Durch die nachfolgende Integration dieser Aktivitäten konnte Vonovia nicht nur ihre führende Marktposition in Deutschland und Österreich in der Bewirtschaftung, sondern auch im Development ausbauen. Die Integration erweiterte das bereits bestehende Potenzial von Vonovia um das umfassende Produkt- und Prozess-Know-How im Bau und in der Entwicklung von Wohnbauprojekten und schuf somit Synergiepotenziale für Vonovia. So wurde auch der Marke BUWOG, unter der Vonovia das Developmentgeschäft betreibt, im Rahmen der Übernahme ein eigenständiger Wert beigemessen.

Unter dieser starken Marke hat sich der Geschäftsbereich Development in Wien und Berlin fest etabliert und wird unter den Stakeholdern mit höchster Kundenzufriedenheit assoziiert. Darüber hinaus werden auch in Hamburg und Leipzig aktuell die ersten Wohnbauprojekte entwickelt. Eine Ausweitung des Developmentgeschäfts auf weitere Metropolregionen wird angestrebt.

Vonovia verfügt somit über eine komplette Developmentplattform, die die gesamte Wertschöpfungskette vom Grundstücksankauf über die Grundstücksentwicklung, die Projektplanung und Errichtung bis hin zur Verwertung abdeckt. Mit ihrer substanziellen Projektpipeline von aktuell im Bau, in der Planung oder in Vorbereitung befindlichen Wohnbauprojekten zählt Vonovia mit der Marke BUWOG zu den Top 5 Bauträgern Deutschlands und ist laut Bauträgerranking (Bulwiengesa-Studie) der bedeutendste Bauträger Wiens.

Vonovia ist als bedeutender Akteur im Wohnimmobiliensektor in der Lage, den aktuellen Herausforderungen wie Wohnungsknappheit, Klimawandel, Integration und generationenübergreifendem Wohnen durch das Immobilienentwicklungs-Know-how mit zielgerichteten Lösungen entgegenzutreten. Dank langjähriger Erfahrung, umfassender Markt- und Branchenexpertise und intensiver, laufender Marktanalyse können diese mit Erfolg bewältigt werden und einen wertvollen Beitrag für die Gesellschaft und Vonovia leisten.

Geschäftsmodell Development

Das Segment Development weist seine Projekte zwei Nutzungskanälen zu:

• Development to sell sind jene Einheiten, die an Investoren oder direkt an künftige Eigennutzer veräußert werden.
• Development to hold beschreibt jene Wohnbauprojekte, deren Wohnungen nach ihrer Fertigstellung in den Bewirtschaftungsbestand von Vonovia übergehen. Hier ist auch das bereits zuvor bestehende Neubaugeschäft von Vonovia einzuordnen, bei dem auf bestehenden eigenen Grundstücken durch eine serielle und modulare Bauweise neue Wohneinheiten errichtet werden. Auch die schwedischen Neubauprojekte auf eigenen Grundstücken sind hierunter subsumiert.

Geschäftmodell Development

Wertschöpfung und Projektentwicklung

Vonovia ist das marktführende Wohnungsunternehmen in Deutschland und leistet gemeinsam mit den Tochtergesellschaften in Deutschland, Österreich und Schweden durch die Immobilienentwicklungsaktivitäten einen wichtigen Beitrag zur Entschärfung der Wohnungsnot. Durch die Internalisierung von Prozessschritten in die eigene Wertschöpfungskette können Wohnbauprojekte stringent und zielgerichtet betreut und Kostensynergien mit Blick auf technische Lösungen und das Pooling von Einkaufsvolumina genutzt werden. Die interne Abbildung der vollständigen Wertschöpfungskette bei Immobilien ermöglicht die Erwirtschaftung zusätzlicher Ergebnisbeiträge.

Diese zusätzlichen Ergebnisbeiträge können durch die umfangreiche Developmentpipeline von Vonovia, die sich auf Deutschland, Österreich und zukünftig auch auf Schweden verteilt, nachhaltig erreicht werden.

Wertvolle Beiträge für die Gesellschaft und den Konzern

Developmentkennzahlen im Überblick

Im Geschäftsjahr 2019 erwirtschaftete das Segment Development durch seine Bereiche Development to sell und Development to hold positive Ergebnisbeiträge in Deutschland und Österreich sowie erstmalig in Schweden und trug damit zum erfolgreichen Wachstum von Vonovia bei.

Im Bereich Development to sell lagen die Erlöse aus der Veräußerung bei 249,5 Mio. €, davon entfielen 131,8 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland und 117,6 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich. Im Jahr 2019 wurden insgesamt 791 Einheiten fertiggestellt, davon 350 Einheiten in Deutschland und 441 Einheiten in Österreich.

Zum 31. Dezember 2019 lag das Volumen der Developmentpipeline „to sell“ bei 2.957 Einheiten, davon 1.659 Einheiten aus Projekten in Bau und 1.298 Einheiten aus kurzfristigen Projekten in Vorbereitung. Der Anteil aus der Projektentwicklung in Deutschland liegt bei 1.583 Einheiten (836 Einheiten aus Projekten in Bau und 747 Einheiten aus kurzfristigen Projekten in Vorbereitung), jener aus der Projektentwicklung in Österreich bei 1.374 Einheiten (823 Einheiten aus Projekten in Bau und 551 Einheiten aus kurzfristigen Projekten in Vorbereitung).

Development to sell (Anzahl Einheiten)

Im Bereich Development to hold wurde ein Fair Value von 266,3 Mio. € realisiert, davon entfielen 164,3 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland, 96,3 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich und 5,7 Mio. € auf die Projektentwicklung in Schweden. In diesem Bereich wurden insgesamt 1.301 Einheiten fertiggestellt (1.079 Einheiten frei finanziert, 222 Einheiten gefördert), davon 870 Einheiten in Deutschland, 401 Einheiten in Österreich und 30 Einheiten in Schweden.

Zum 31. Dezember 2019 lag das Volumen der Developmentpipeline „to hold“ bei 8.827 Einheiten, davon 2.688 Einheiten aus Projekten in Bau und 6.139 Einheiten aus kurzfristigen Projekten in Vorbereitung. Der Anteil aus der Projektentwicklung in Deutschland liegt bei 7.129 Einheiten (1.905 Einheiten aus Projekten in Bau und 5.224 Einheiten aus kurzfristigen Projekten in Vorbereitung). Der Anteil aus der Projektentwicklung in Österreich liegt bei 1.318 Einheiten (682 Einheiten aus Projekten in Bau und 636 Einheiten aus kurzfristigen Projekten in Vorbereitung). Der Anteil aus der Projektentwicklung in Schweden liegt bei 380 Einheiten (101 Einheiten aus Projekten in Bau und 279 Einheiten aus kurzfristigen Projekten in Vorbereitung).

Development to hold (Anzahl Einheiten)

Im Segment Development wurde ein Adjusted EBITDA von 84,5 Mio. € erwirtschaftet. Inklusive eines mittelfristigen Entwicklungspotenzials von rund 35.000 Einheiten waren zum Jahresende 2019 insgesamt ca. 47.000 Einheiten in der Developmentpipeline.

Nachhaltiges und erfolgreiches Development

Vonovia ist sich ihrer gesamtgesellschaftlichen Verantwortung als einer der aktivsten Wohnbauträger bewusst. Deshalb ist das Thema Nachhaltigkeit im Developmentgeschäftsmodell fest verankert. Bereits in der Planung, lange bevor ein Projekt bezugsfertig wird, werden Aspekte der Nachhaltigkeit frühzeitig berücksichtigt. Gebäudezertifizierungen sind ein wichtiger Baustein, um gegenüber Investoren, Eigentümern, Mietern und der interessierten Öffentlichkeit sichtbar zu machen, inwieweit ein Objekt nachhaltig geplant, errichtet und betrieben wird.

In diesem Zusammenhang wurde beispielsweise der „MARINA TOWER“, ein gemeinsames Projekt von BUWOG und der IES Immobilien, mit dem ÖGNI Nachhaltigkeitszertifikat in Gold ausgezeichnet, ebenso das Projekt „SeeSee“ in der Wiener Seestadt. Das Neubauprojekt „BUWOG NEUMARIEN“ in Berlin-Neukölln war bereits in der Planungsphase für die Nachhaltigkeitszertifizierung der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB e. V.) angemeldet; es wurde mittlerweile erfolgreich mit der DGNB-Zertifizierung in Gold ausgezeichnet.

Nachhaltigkeit wird bei Vonovia auch in den eigenen vier Wänden großgeschrieben, beispielsweise am neuen Unternehmensstandort in Wien. Für Mai 2020 plant Vonovia für das Geschäft in Österreich unter dem Namen BUWOG den Umzug des Firmensitzes von Wien Hietzing in die Rathausstraße 1 im 1. Bezirk. Im Herzen von Wien entsteht das neue Kunden- und Verwaltungszentrum, bei dem die Aspekte der Nachhaltigkeit ausdrücklich berücksichtigt werden, wodurch der Neubau bereits das DGNB Vorzertifikat in Gold erhielt. Eine ÖGNI-Auszeichnung folgt nach Fertigstellung im Frühjahr 2020.

In Ergänzung zu den eigenen Developmentaktivitäten bestehen sowohl in Deutschland als auch in Österreich Kooperationen mit Forschungseinrichtungen. Im Rahmen der „Biotope City“ in Wien ensteht im Zuge eines kooperativen Planungsverfahrens auf den ehemals industriell genutzten Grundstücken an der Triester Straße ein vorbildliches Beispiel für Begrünung innerhalb der Stadt. Daraus resultieren z. B. natürliche Kühlungseffekte, von denen die künftigen Bewohner der „Biotope City“ und des dazugehörigen BUWOG-Projekts „AMELIE“ profitieren werden. In Deutschland ist vor allem das Berliner Projekt „52 Grad Nord“ hervorzuheben. Gemeinsam mit Wissenschaftlern der TU Berlin erfolgte die Konzeption eines nachhaltigen, selbstreinigenden Wasserbeckens, bei dem durch seitliche Bepflanzung und Substratfilter das eingeleitete Regenwasser auf biologische Weise gefiltert wird. Mittlerweile haben sich im Biotop und den angrenzenden Uferbereichen verschiedene Insektenarten, Fische und Kleinstlebewesen angesiedelt. Auch beim Thema Smart City werden Initiativen in Kooperation mit dem Institut für Stadt- und Regionalplanung der TU Berlin verfolgt.

Die langjährigen Erfahrungen im Bereich Development schließen zudem das umfassende Know-how zu den Themen Nachhaltigkeit, Quartiersentwicklungen und Integration ein. Die Immobilienentwicklungsprojekte decken einen angemessenen Anteil an gefördertem Wohnungsbau ab, wie „ERnteLAA“ in Wien, „BUWOG NEUMARIEN“ in Berlin und die Entwicklung des Stadtraums Bayerischer Bahnhof Leipzig mit einem Anteil von rund 30% geförderter Mietwohnungen zeigen.

Repräsentative Projektentwicklungsmaßnahmen

Deutschland

In Bau

52° Nord, Berlin
Im Südosten von Berlin, in der Nähe zum neuen Flughafen Schönefeld, entsteht das Quartier 52° Nord mit rund 1.000 Wohneinheiten mit Einheiten zum Verkauf wie für den Eigenbestand. Es ist ein innovatives und energetisch nachhaltiges Wohnkonzept mit einen Angebot für unterschiedlichste Wohntypen, je nach persönlichen Bedürfnissen und Lebensmodell. www.52grad-nord.de

BUWOG SPEICHERBALLETT, Berlin
In Berlin-Spandau entstehen nach denkmalschutzgerechter Sanierung der historischen Speicher am Havel-Ufer insgesamt 82 attraktive Eigentumswohnungen ebenfalls mit einem nachhaltigen Energiekonzept. Darüber hinaus ist für dieses innovative Wohnquartier auch eine Kita konzipiert. www.speicherballett.de

BUWOG XBERG LIVING, Berlin
In Berlin-Kreuzberg realisiert Vonovia unter der Marke BUWOG hinter einem Bestandsgebäude 41 Wohnungen im Rahmen einer urbanen Nachverdichtung. So wird die historische und für Berlin typische Hofstruktur wiederhergestellt und es entsteht neuer Wohnraum. Das Projekt BUWOG XBERG LIVING ist konsequent autofrei konzipiert. Nach Fertigstellung 2021 finden sich zudem im Hof verschiedene Gemeinschafts- und Spielflächen. www.xbergliving.de

In Vorbereitung

BUWOG NEUE MITTE SCHÖNEFELD
Das Projekt NEUE MITTE SCHÖNEFELD ist ebenfalls verkehrsgünstig zum Flughafen gelegen, jedoch außerhalb der unmittelbaren Flugkorridore. Hier schafft Vonovia ab 2020 insgesamt 330 Wohnungen, die mit Größen von 1 bis 4 Zimmern für verschiedene Generationen geeignet sind. Abgerundet wird das Konzept durch eine intelligente Energieversorgung, ein naturnah gestaltetes Wohnumfeld sowie Spielflächen für Kinder und Jugendliche. www.neuemitte-schoenefeld.de

Stadtraum Bayerischer Bahnhof Leipzig
Auf einer Gesamtfläche von 36 Hektar entsteht in Leipzig ein neuer Stadtteil aus dem Stadtraum Bayerischer Bahnhof. In Abstimmung mit den städtebaulichen Planungszielen realisiert Vonovia wieder unter der Marke BUWOG 1.600 Wohnungen, davon 30% mietpreisgebundene Mietwohnungen. Die neuen Wohnquartiere werden als autoreduzierte Quartiere mit umweltverträglichen und innovativen Mobilitätsformen entwickelt. Gemeinsam mit den weiteren Vorhabenträgern realisiert Vonovia entlang der Bahntrasse einen neuen öffentlichen Stadtteilpark, der sich auf acht Hektar als grünes Band von Süd nach Nord erstreckt. www.bayerischerbahnhofleipzig.de

Österreich

In Bau

MARINA TOWER, Wien
Das Wohnturm-Projekt mit rund 500 hochwertigen Wohneinheiten verfügt mit seiner Lage über eine exzellente Verkehrsanbindung und wird zudem eine Reihe an Extras für die Bewohner sowie für die Allgemeinheit bieten. So ist u. a. die Umsetzung eines nachhaltigen Mobilitätskonzepts angedacht. Außerdem wird mittels Überplattung das rechte Donauufer erschlossen, was zum einen großzügige öffentliche Freiflächen eröffnet und darüber hinaus einen wichtigen Beitrag zur Stadtentwicklung leistet. www.marinatower.at

Grünstück, Wien
Im 22. Bezirk errichtet Vonovia unter der Marke BUWOG mit dem Projekt „Grünstück22“ 84 freifinanzierte Eigentumswohnungen. Alle Wohnungen werden mit Freiflächen wie Terrassen, Balkonen oder Loggien geplant. Die Lage des Projekts ist adressiert an Familien, denn neben den nahegelegenen Freizeit- und Erholungsflächen wie der Alten Donau bietet die Lage eine entspechende familiengerechte Infrastruktur. Die Fertigstellung ist für das Frühjahr 2021 geplant. https://gruenstueck.buwog.com

The Marks – Turm 3
Im dritten Wiener Gemeindebezirk, in der Landstraße, im Areal „Neu Marx“, entstehen unter dem Namen „The Marks“ drei Wohnhochhäuser auf einem urbanen dreigeschossigen Sockel. Als Teil des Gesamtprojektes entwickelt BUWOG für Vonovia einen der Wohntürme mit 33 Obergeschossen. Darin entstehen bis 2022 insgesamt 228 freifinanzierte Eigentumswohnungen und 173 Mietwohnungen im Rahmen der Wiener Wohnbauinitiative. www.themarksvienna.com

In Vorbereitung

Gatterburggasse – BUWOG Inside
In einer bevorzugten Lage Wiens setzt Vonovia das Projekt „BUWOG Inside XIX“ um. Das ehemalige Amtsgebäude in der Gatterburggasse 12 wird revitalisiert und um einen Neubau erweitert. Damit entstehen in Summe 116 hochwertige Wohneinheiten im Altbaustil, die ebenfalls über eine intelligente Wohnraumsteuerung verfügen. Die Fertigstellung ist für Juni 2022 geplant. www.buwog.at/de/projekt/gatterburggasse

Penzinger Straße 76 – Kennedy Garden
Im Herzen Penzings errichtet Vonovia, aufgeteilt auf mehrere Bauteile, insgesamt 511 Wohneinheiten in unterschiedlichen Größen und Ausstattungen. Davon werden 124 Mietwohnungen im Rahmen der Wohnbauinitiative mit dem Schwerpunkt „Wohnen für AlleinerzieherInnen“ entwickelt, 114 Wohnungen sind als freifinanzierte Mietwohnungen geplant und 273 weitere Wohnungen als freifinanzierte Eigentumswohnungen. Die Fertigstellung ist für das Frühjahr 2022 vorgesehen. www.buwog.at/de/projekt/kennedy-garden