Gesamtentwicklung des Konzerns

Geschäftsentwicklung 2019 im Überblick

Das Geschäftsjahr 2019 war für Vonovia insgesamt betrachtet erneut ein sehr erfolgreiches Geschäftsjahr. Wir haben unsere Modernisierungs- und Neubaustrategie weiter fortgesetzt und rund 1,5 Mrd. € in den Bestand investiert. Für den eigenen Bestand haben wir 1.301 Wohnungen fertiggestellt; hinzu kommen 791 für den Verkauf bestimmte Wohnungen. Darüber hinaus haben wir durch den Portfolioankauf Akelius Residential Property und die Akquisition Hembla AB unsere Marktposition in Schweden weiter ausgebaut.

Die nachstehende Tabelle gibt einen Überblick über die Entwicklung der von uns zuletzt prognostizierten Steuerungskennzahlen (nur Adjusted NAV pro Aktie inklusive Hembla) sowie deren Zielerreichung im Geschäftsjahr 2019. Im Vorjahresvergleich ist zu berücksichtigen, dass in den Geschäftszahlen 2018 die BUWOG mit einem Ergebnisbeitrag für die Monate April bis Dezember und die Victoria Park mit einem Ergebnisbeitrag für die Monate Juli bis Dezember enthalten ist. In den Geschäftszahlen 2019 sind BUWOG und Victoria Park mit ihren Gesamtjahresbeiträgen und Hembla mit den Ergebnisbeiträgen November/Dezember 2019 enthalten. Darüber hinaus fan2019 der Rechnungslegungsstandard IFRS 16 erstmalig Anwendung. Der sich daraus ergebende Effekt auf das Adjusted EBITBA Total betrug insgesamt 29,9 Mio. €. In der Überleitung zum Group FFO wird dieser Effekt eliminiert.

Der Adjusted NAV pro Aktie lag mit 51,93 € 2019 15,7% über dem Vorjahreswert von 44,90 €. Dies entspricht einem EPRA NAV pro Aktie von 54,96 € (2018: 50,39 €). Maßgeblich für diesen Anstieg war das Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties von 4.131,5 Mio. € (2018: 3.517,9 Mio. €).

Das Adjusted EBITDA Total (inklusive Ergebnisbeitrag Hembla für die Monate November und Dezember 2019 in Höhe von 9,6 Mio. €) lag mit 1.760,1 Mio. € im Jahr 2019 13,2% über dem Vorjahreswert von 1.554,8 Mio. €. Zu dem Anstieg trugen alle Segmente mit einem positiven Anstieg bei.

Der Group FFO stieg 2019 um 86,6 Mio. € auf 1.218,6 Mio. € (2018: 1.132,0 Mio. €) an. 2019 ist Hembla mit einem Betrag von 3,8 Mio. € enthalten. Dies entspricht einem Group FFO pro Aktie von 2,25 € (2018: 2,18 €). Zu dem Group FFO-Anstieg trug im Wesentlichen das verbesserte Adjusted EBITDA Rental bei. Es stieg von 1.315,1 Mio. € im Jahr 2018 auf 1.437,4 Mio. € im Jahr 2019 an. Dies ist zum einen bedingt durch positives organisches Wachstum in Folge unserer Modernisierungs- und Neubaustrategie, zum anderen durch die Ankäufe in Österreich und Schweden. Der Group FFO-Zinsaufwand lag 2019 mit 358,6 Mio. € 9,1% über dem Vergleichswert des Vorjahres von 328,8 Mio. €. Die laufenden Ertragsteuern FFO lagen mit 50,1 Mio. € im Jahr 2019 37,3% über dem Vergleichswert des Vorjahres von 36,5 Mio. €. Die Konsolidierungseffekte lagen mit 132,8 Mio. € im Jahr 2019 deutlich über dem Vergleichswert des Vorjahres von 57,5 Mio. €. Dazu haben im Wesentlichen der Anstieg des Rohertrags aus Development to hold (2019: 58,9 Mio. €, 2018: 18,7 Mio. €) sowie die Erstanwendung des Rechnungslegungsstandards IFRS 16 im Geschäftsjahr 2019 mit einem Betrag von 29,9 Mio. € beigetragen.

Entgegen den Erwartungen, die auf einer verbesserten operativen Performance basierten, ist der CSI um 8,0% gefallen. Diese nicht zufriedenstellende Entwicklung unterliegt einer gründlichen Aufarbeitung mit dem Ziel, zu erkennen, an welchen Stellen unser Angebot die Erwartungshaltungen unserer Kunden nicht richtig adressiert. Erste Erkenntnisse haben gezeigt, dass die gesellschaftspolitische Diskussion rund um die Themen Wohnungsknappheit, energetische Sanierung und die privatwirtschaftliche Wohnungswirtschaft dem CSI klar abträglich waren, da dies bei den Menschen Unsicherheit erzeugt. Weiterhin zeichnet sich ab, dass auch die Investitionstätigkeit von Vonovia, die 2019 die höchste der Unternehmensgeschichte war, von unseren Mietern mit Sorge betrachtet wird. Vonovia hat deshalb im Jahr 2019 das eigene Geschäftsverständnis diesbezüglich neu formuliert, in dem dargestellt wird, dass Vonovia Teil der Lösung rund um die Probleme der Wohnungswirtschaft ist. Wir erwarten, dass durch die daraus abgeleiteten Maßnahmen, insbesondere unsere Mieter bei unserer Arbeit besser mitzunehmen, die Zustimmung zu unserer Arbeit – gemessen am CSI – positiv beeinflusst wird.

Gesamtaussage des Vorstands zur wirtschaftlichen Lage

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns stellt sich höchst positiv dar, insbesondere vor dem Hintergrund der soliden Finanzierung, des damit verbundenen ausgewogenen Fälligkeitsprofils und der durch die ratinggestützten Anleihefinanzierungen gewonnenen Finanzierungsflexibilität mit Blick auf organisches wie auch externes Wachstum. Fortlaufende Verbesserungen an den Bewirtschaftungsprozessen, der Ausbau des Value-add-Geschäfts, die kontinuierlichen Recurring Sales sowie ein erfolgreiches Developmentgeschäft fördern eine kontinuierlich verbesserte Profitabilität.