Portfolio im Bewirtschaftungsgeschäft

Zum 31. Dezember 2019 hatte Vonovia ein Gesamtimmobilienportfolio bestehend aus 416.236 Wohneinheiten, 138.176 Garagen und Stellplätzen sowie 6.748 gewerblichen Einheiten. Die Standorte verteilen sich in Deutschland, Schweden und Österreich auf 653 Städte und Gemeinden. Hinzu kommen 78.691 Wohneinheiten, die im Auftrag Dritter bewirtschaftet werden. Bei den meisten Objekten im Immobilienbestand der Gruppe handelt es sich um Mehrfamilienhäuser.

Gemessen am Verkehrswert befindet sich der wesentliche Teil des Immobilienbestands mit rund 84% in Deutschland. Der Anteil des schwedischen Portfolios am Verkehrswert beträgt rund 11%, während sich der Anteil des Bestands in Österreich auf rund 5% beläuft. Zum 31. Dezember 2019 stellt sich das Portfolio wie folgt dar:

Das deutschlandweite Immobilienportfolio der Gruppe umfasste zum 31. Dezember 2019 355.708 Wohneinheiten, 95.544 Garagen und Stellplätze sowie 3.978 gewerbliche Einheiten verteilt auf 493 Städte und Gemeinden. Die Gesamtwohnfläche betrug 22.212.425 m² bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von rund 62 m². Bei einer Leerstandsquote von 2,5% erzielte Vonovia in Deutschland eine durchschnittliche monatliche Ist-Miete von 6,79 € pro m². Die annualisierte Ist-Miete zum 31. Dezember 2019 betrug für Wohnungen 1.761,5 Mio. €, für Gewerbeeinheiten 51,7 Mio. € und für Garagen sowie Stellplätze 28,6 Mio. €.

In Schweden umfasste der Immobilienbestand der Gruppe 38.065 Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von 2.730.111 m², 25.274 Garagen und Stellplätze sowie 2.194 gewerbliche Einheiten. Bei einem Leerstand von 2,3% erwirtschaftete das Wohnportfolio eine annualisierte Ist-Miete zum 31. Dezember 2019 von 302,9 Mio. €. Die im Durchschnitt 72 m² großen Wohnungen hatten eine monatliche Ist-Miete von 9,46 € pro m² (Inklusivmiete). Schwerpunktmäßig lagen diese in den Regionen Stockholm, Göteborg, und Malmö.

Im schwerpunktmäßig in Wien gelegenen österreichischen Bestand erwirtschaftete Vonovia im Wohnportfolio, bestehend aus 22.463 Einheiten mit einer Gesamtwohnfläche von 1.675.177 m², eine annualisierte Ist-Miete zum 31. Dezember 2019 von 89,1 Mio. € bei einem Leerstand von 4,7%. Die monatliche Ist-Miete betrug 4,64 € pro m² bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von rund 75 m². Das Portfolio umfasste weiterhin 17.358 Garagen und Stellplätze sowie 576 gewerbliche Einheiten.

Bestandsveränderungen

Im 1. Halbjahr erfolgte der Erwerb von 2.340 Wohnungen von Akelius Residential Property in den Großräumen Stockholm und Göteborg. Zum Ende des Geschäftsjahres wurde durch die Übernahme der Mehrheit an der Hembla AB ein Portfolio mit 21.385 Wohnungen mit Schwerpunkt im Großraum Stockholm in den Bestand übernommen.

Zum Zeitpunkt der Übernahmen stellten sich die Ankaufsportfolios wie folgt dar:

Im Laufe des Jahres 2019 wurden durch die Umsetzung der Portfoliomanagementstrategie in mehreren Verkäufen Objekte aus dem Verkaufsbestand veräußert. Zum Zeitpunkt der Veräußerungen stellten sich die abgegebenen Portfolios wie folgt dar:

Neben den Zukäufen bzw. Verkäufen größerer Bestände veränderte sich das Portfolio von Vonovia 2019 um Zugänge aus taktischen Akquisitionen, dem Neubau von Wohnungen und dem Ausbau von Dachgeschossen sowie durch Verkäufe von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern aus dem Verkaufsbestand. Außerdem kam es im Rahmen unserer regelmäßigen Portfolioüberprüfung aufgrund strategischer Neubewertungen zu Umwidmungen von Beständen innerhalb des deutschen Portfolios. Das Portfolio von Vonovia stellt sich nach Umsetzung der jährlichen, strukturierten Neueinschätzung aller Potenziale zum 31. Dezember 2019 wie folgt dar:

Um die Transparenz in der Darstellung des Portfolios zu erhöhen, gliedern wir unser Portfolio in Deutschland ergänzend nach 15 Regionalmärkten. Bei der Gliederung der Regionalmärkte haben wir uns an den Wohnungsmarktregionen in Deutschland orientiert. Dabei handelt es sich um Kernstädte und deren Umland, vor allem Metropolregionen. Mit diesen für Vonovia besonders relevanten Regionalmärkten nehmen wir eine Zukunftsperspektive ein und geben einen Überblick über unser strategisches Kernportfolio in Deutschland.

Gemessen am Verkehrswert befinden sich 92% unseres deutschen Portfolios in den 15 Regionalmärkten. Lediglich ein kleiner Teil der strategischen Bestände befindet sich außerhalb dieser 15 Märkte. Diese Gruppe bezeichnen wir als „Sonstige strategische Standorte“ (rund 7% gemessen am Gesamtverkehrswert). Unsere Verkaufsbestände aus dem Teilportfolio „Non-core Disposals“ als auch aus dem Teilportfolio „Recurring Sales“ an Standorten, die keine strategischen Bestände enthalten, sind in der Darstellung als Non-strategic Standorte ausgewiesen. Die bundesweite Verteilung unseres Bestandes macht uns von den Gegebenheiten einzelner regionaler Märkte unabhängiger.

Das deutsche Portfolio stellt sich zum 31. Dezember 2019 nach Regionalmärkten wie folgt dar:

Wohnungsbestand nach Regionalmärkten