Geschäftsbericht 2019

Weiterführende Links

Service

26 Immaterielle Vermögenswerte

in Mio. €

Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte, Lizenzen und ähnliche Rechte

Selbst erstellte Software

Kunden­stamm und Wettbe­werbsverbot

Marken­rechte

Geschäfts- oder Firmenwert

Summe

 

 

 

 

 

 

 

Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten

 

 

 

 

 

 

Stand: 1. Januar 2019

68,3

6,7

8,5

66,6

3.860,9

4.011,0

Zugänge durch Unternehmenszusammenschluss

3,5

–

–

–

744,7

748,2

Zugänge

17,0

1,5

1,9

–

–

20,4

Abgänge

-8,0

–

–

–

–

-8,0

Wertveränderungen aus Währungsumrechnung

0,1

–

–

–

9,1

9,2

Umbuchungen

4,8

-3,1

-

-

–

1,7

Stand: 31. Dezember 2019

85,7

5,1

10,4

66,6

4.614,7

4.782,5

Kumulierte Abschreibungen

 

 

 

 

 

 

Stand: 1. Januar 2019

41,6

4,9

2,8

–

1.018,5

1.067,8

Zugänge durch Unternehmenszusammenschluss

0,7

–

–

–

–

0,7

Abschreibungen des Berichtsjahres

11,9

1,3

0,9

–

–

14,1

Wertminderung

–

–

–

–

2.103,5

2.103,5

Abgänge

-8,0

–

–

–

–

-8,0

Umbuchungen

3,5

-3,1

–

–

–

0,4

Stand: 31. Dezember 2019

49,7

3,1

3,7

–

3.122,0

3.178,5

Buchwerte

 

 

 

 

 

 

Stand: 31. Dezember 2019

36,0

2,0

6,7

66,6

1.492,7

1.604,0

 

 

 

 

 

 

 

Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten

 

 

 

 

 

 

Stand: 1. Januar 2018

37,3

6,5

12,1

–

2.950,8

3.006,7

Zugänge durch Unternehmenszusammenschluss

19,6

–

–

66,6

906,4

992,6

Zugänge

17,5

1,0

-

–

-

18,5

Abgänge

-9,6

-0,8

-3,6

–

-

-14,0

Wertveränderungen aus Währungsumrechnung

–

–

–

–

3,7

3,7

Umbuchungen

3,5

–

–

–

–

3,5

Stand: 31. Dezember 2018

68,3

6,7

8,5

66,6

3.860,9

4.011,0

Kumulierte Abschreibungen

 

 

 

 

 

 

Stand: 1. Januar 2018

23,7

3,3

5,3

–

337,3

369,6

Zugänge durch Unternehmenszusammenschluss

9,1

-

-

–

–

9,1

Abschreibungen des Berichtsjahres

15,7

2,4

1,1

–

–

19,2

Wertminderung

–

–

–

–

681,2

681,2

Abgänge

-9,3

-0,8

-3,6

–

–

-13,7

Umbuchungen

2,4

–

–

–

–

2,4

Stand: 31. Dezember 2018

41,6

4,9

2,8

–

1.018,5

1.067,8

Buchwerte

 

 

 

 

 

 

Stand: 31. Dezember 2018

26,7

1,8

5,7

66,6

2.842,4

2.943,2

 

 

 

 

 

 

 

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Erworbene sonstige immaterielle Vermögenswerte werden zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert. Selbst erstellte sonstige immaterielle Vermögenswerte werden zu fortgeführten Herstellungskosten bilanziert, sofern die Voraussetzungen für eine Aktivierung selbst erstellter immaterieller Vermögenswerte gemäß IAS 38 vorliegen. Identifizierte erworbene Markenrechte besitzen eine unbestimmte Nutzungsdauer und unterliegen einem regelmäßigen Werthaltigkeitstest. Alle übrigen sonstigen immateriellen Vermögenswerte von Vonovia weisen eine bestimmbare Nutzungsdauer auf und unterliegen einer planmäßigen linearen Abschreibung. Software und Lizenzen werden grundsätzlich auf Basis einer Nutzungsdauer von drei Jahren abgeschrieben.

Sonstige immaterielle Vermögenswerte und Vermögenswerte des Sachanlagevermögens werden gemäß IAS 36 „Wertminderung von Vermögenswerten“ auf die Notwendigkeit einer Wertminderung geprüft, sobald Anzeichen oder veränderte Umstände auf einen Wertminderungsbedarf hindeuten. Mindestens einmal im Jahr erfolgt eine Prüfung der Werthaltigkeit. Eine Wertminderung wird erfasst, wenn der erzielbare Betrag des Vermögenswerts den Buchwert unterschreitet. Ist der erzielbare Betrag für einen einzelnen Vermögenswert nicht ermittelbar, so wird die Wertminderungsprüfung auf Basis der zahlungsmittelgenerierenden Einheit (ZGE) durchgeführt, der der Vermögenswert angehört. Wertminderungen werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Ein Wertminderungsaufwand wird dann wieder aufgehoben, wenn sich seit der Erfassung des letzten Wertminderungsaufwands eine Änderung in den Schätzungen ergeben hat, die bei der Bestimmung des erzielbaren Betrags des Vermögenswerts (bzw. der ZGE) herangezogen wurden. Der Buchwert des Vermögenswerts (bzw. der ZGE) wird auf den neu geschätzten erzielbaren Betrag erhöht. Der Buchwert ist dabei auf den Wert beschränkt, der bestimmt worden wäre, wenn für den Vermögenswert (bzw. die ZGE) in Vorjahren kein Wertminderungsaufwand erfasst worden wäre.

Kundenbeziehungen und ähnlichen Werte

Im Rahmen der Kaufpreisallokation der BUWOG-Gruppe wurde der Markenname „BUWOG“ für das Entwicklungsgeschäft als wesentlicher Vermögenswert mit unbestimmter Nutzungsdauer identifiziert und unverändert mit einem Wert von 66,6 Mio. € angesetzt.

Geschäfts- oder Firmenwerte

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Ein Geschäfts- oder Firmenwert ergibt sich im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses als Überschuss der Anschaffungskosten für die Anteile an einem Unternehmen bzw. einer Unternehmensgruppe über das erworbene anteilige Nettovermögen. Das Nettovermögen stellt den Saldo aus den gemäß IFRS 3 zu Zeitwerten bewerteten erworbenen identifizierbaren Vermögenswerten und den übernommenen Schulden und Eventualverbindlichkeiten dar.

Geschäfts- oder Firmenwerte unterliegen keiner planmäßigen Abschreibung, sondern werden jährlich auf Wertminderung überprüft. Eine Überprüfung wird außerdem vorgenommen, wenn Ereignisse oder Umstände eintreten, die auf eine Wertminderung hindeuten.

Die Überprüfung auf Wertminderung der Geschäfts- oder Firmenwerte erfolgt auf der Ebene von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten (ZGE) oder einer Gruppe von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten. Eine zahlungsmittelgenerierende Einheit ist die kleinste Gruppe von Vermögenswerten, die Mittelzuflüsse erzeugt, die weitestgehend unabhängig von den Mittelzuflüssen anderer Vermögenswerte oder einer anderen Gruppe von Vermögenswerten sind. Ein Geschäfts- oder Firmenwert, der im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses erworben wurde, wird den ZGE bzw. Gruppen von ZGE zugeordnet, von denen erwartet wird, dass sie einen Nutzen aus den Synergien des Zusammenschlusses ziehen.

Bei Vonovia erfüllt grundsätzlich jede Immobilie die Voraussetzungen einer ZGE. Diese werden im Rahmen der operativen Steuerung zunächst zu geographisch strukturierten Business Units und dann zu regionalen Geschäftsbereichen zusammengefasst. Da die regionalen Geschäftsbereiche die niedrigste Ebene innerhalb des Unternehmens darstellen, auf der der Goodwill für interne Managementzwecke überwacht wird, wird der Impairment Test auf Ebene der Geschäftsbereiche und damit in Übereinstimmung mit IAS 36.80 für eine Gruppe von ZGE durchgeführt. Die erworbenen Vermögenswerte werden anhand der geographischen Lage der Immobilien den regionalen Geschäftsbereichen zugeordnet. Eine weitere Gruppe von ZGE, auf der der Goodwill für interne Managementzwecke überwacht wird, ist das Segment Value-add (vormals „Value-add Business“). Die dritte Gruppe von ZGE, auf die Goodwill allokiert und für Managementzwecke überwacht wird, ist das Segment Development.

Die Gruppen von ZGE, denen Geschäfts- oder Firmenwerte zugeordnet wurden, werden einer regelmäßigen Werthaltigkeitsprüfung unterzogen. Hierzu ist der erzielbare Betrag mit dem Buchwert der Gruppen von ZGE zu vergleichen. Der erzielbare Betrag der Gruppen von ZGE ist der höhere Betrag aus Nutzungswert und beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten. Bei der Berechnung des Nutzungswerts werden die geschätzten künftigen Cashflows auf ihren Barwert abgezinst. Es werden Abzinsungssätze vor Steuern verwendet, die gegenwärtige Marktbewertung des Zinseffekts und die speziellen Risiken der Geschäftsbereiche bzw. der Segmente Value-add und Development.

Wurde einer Gruppe von ZGE ein Geschäfts- oder Firmenwert zugeordnet und liegt deren Buchwert über dem erzielbaren Betrag, so ist zunächst der Geschäfts- oder Firmenwert in Höhe des Differenzbetrags abzuschreiben. Ein darüber hinausgehender Wertminderungsbedarf wird grundsätzlich buchwertproportional auf die anderen Vermögenswerte der Gruppen von ZGE verteilt, wobei der jeweilige beizulegende Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten nicht unterschritten werden darf.

Ein realisierter Wertminderungsaufwand im Rahmen der Bewertung eines Geschäfts- oder Firmenwerts wird in Folgejahren nicht aufgeholt.

Gruppen von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten

 

Segment Rental

 

 

 

 

in Mio. €

GB
Nord

GB
Ost

GB
Südost

GB
West

GB
Mitte

GB
Süd

GB
Zentral

GB Schwe­den

Segment Value-add

Segment Develop­ment

nicht allokiert

Konzern

*

Für Schweden, Value-add und Development wurde kein Triggering Event festgestellt, daher erfolgte zum Stichtag keine WACC-Ermittlung.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Geschäfts- oder Firmenwerte 2018

333,5

–

435,6

680,8

501,3

290,8

19,2

196,6

278,5

106,1

–

2.842,4

Zugang durch Akquisitionen

–

–

–

–

–

–

–

–

–

–

744,7

744,7

Reallokation

73,7

105,2

–

-257,0

–

93,8

-15,7

–

–

–

–

0,0

Abgang durch Wertminderung

-333,5

-105,2

-435,6

-339,8

-501,3

-384,6

-3,5

–

–

–

–

-2.103,5

Wertänderung durch Wechselkurseffekte

–

–

–

–

–

–

–

-3,7

-

-

12,8

9,1

Geschäfts- oder Firmenwerte 2019

73,7

0,0

0,0

84,0

0,0

0,0

0,0

192,9

278,5

106,1

757,5

1.492,7

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

WACC vor Steuern 31.12.2019 in %

3,8

–

–

3,8

–

–

–

3,8

4,1

4,8

–

–

WACC vor Steuern 30.06/01.07.2019 in % *

4,8

4,8

4,9

4,9

4,9

4,8

4,8

–

–

–

–

–

WACC vor Steuern 31.12.2018 in %

4,5

4,5

4,6

4,6

4,6

4,5

4,5

4,7

5,1

6,6

–

–

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Geplante nachhaltige Wachstumsrate 2019 in %

1,0

–

–

0,9

–

–

–

1,0

1,0

1,0

–

1,0

Geplante nachhaltige Wachstumsrate 2018 in %

1,0

1,1

1,0

0,8

1,1

1,1

1,0

1,0

1,0

1,0

–

1,0

Die Geschäfts- oder Firmenwerte betragen zum 31. Dezember 2019 1.492,7 Mio. €. Im Vergleich zum 31. Dezember 2018 haben sich die Geschäfts- oder Firmenwerte damit um 1.349,7 Mio. € vermindert. Die Veränderung resultiert aus einer Wertminderung in Höhe von 2.103,5 Mio. € sowie gegenläufig einem Zugang durch die Akquisition der Hembla AB in Höhe von 744,7 Mio. € und einem positiven Effekt aufgrund von Währungsänderungen der schwedischen Krone in Höhe von 9,1 Mio. €.

Ein Teil der Wertminderung in Höhe 1.901,0 Mio. € ist ein Ergebnis des im 2. Quartal 2019 durchgeführten Werthaltigkeitstests. Als Triggering Event i. S. d. IAS 36 wurde zum 30. Juni 2019 die Werterhöhung der Immobilienbestände in der ersten Hälfte des Geschäftsjahres 2019 in Höhe von 2.258,7 Mio. € (davon 2.056,2 Mio. € in Deutschland) in Kombination mit der zum 1. Juli 2019 durchgeführten Überarbeitung der Regionalstruktur innerhalb Deutschlands eingestuft.

Generell hat eine Werterhöhung der Immobilienbestände zur Folge, dass sich der Buchwert der von der Bewertung betroffenen ZGE erhöht, wodurch es im Umkehrschluss zu einer Wertberichtigung der auf die Geschäftsbereiche allokierten Geschäfts- oder Firmenwerte kommen kann.

Des Weiteren sind durch die überarbeitete Regionalstruktur ab dem 1. Juli 2019 die zwei Geschäftsbereiche Südost und Mitte entfallen, was eine Reallokation des restlichen Geschäfts- oder Firmenwerts für das Segment Rental auf die weiterhin bestehenden deutschen Geschäftsbereiche Nord, Ost, West, Süd und Zentral zum Stichtag 1. Juli 2019 erforderlich gemacht hat. Im Rahmen dieser Reallokation der deutschen Geschäftsbereiche des Segments Rental zum Stichtag 1. Juli 2019 wurde eine erneute Wertminderung in Höhe von 202,5 Mio. € vorgenommen. In den Geschäftsbereichen Ost, Süd und Zentral wurde der Geschäfts- oder Firmenwert jeweils vollständig abgeschrieben. Im Geschäftsbereich West verbleibt per 31. Dezember 2019 ein Geschäfts- oder Firmenwert in Höhe von 84,0 Mio. €, im Geschäftsbereich Nord von 73,7 Mio. €.

Die Nutzungswerte betrugen zum Stichtag 30. Juni 2019 für den Geschäftsbereich Nord 5,8 Mrd. €, für den Geschäftsbereich Südost 3,4 Mrd. € für den Geschäftsbereich West 4,8 Mrd. €, für den Geschäftsbereich Mitte 4,9 Mrd. € und Geschäftsbereich Süd 5,5 Mrd. €. Zum Stichtag 1. Juli 2019 betrugen die Nutzungswerte für den Geschäftsbereich Ost 7,8 Mrd. €, für den Geschäftsbereich Süd 5,8 Mrd. € und Geschäftsbereich Zentral 0,3 Mrd. €.

Die Wertminderung wurde in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung in der Position Abschreibungen und Wertminderungen erfasst.

Die im 4. Quartal 2019 durchgeführte jährliche Werthaltigkeitsprüfung führte zu keinem weiteren Wertberichtigungsbedarf.

Der vorläufige Geschäfts- oder Firmenwert in Höhe von 757,5 Mio. €, der sich aus der Akquisition von Hembla einschließlich darauf entfallender Wechselkurseffekte ergibt, wurde dabei in Übereinstimmung mit IAS 36.84 zum 31. Dezember 2019 keinem Wertminderungstest unterzogen. Grund ist die noch fehlende Zuordnung bzw. Verteilung dieses Betrags auf die ZGE wegen der bestehenden Unsicherheit, in welcher Höhe der Geschäfts- oder Firmenwert entsteht. Sowohl einzeln als auch zusammen mit der voraussichtlich aufnehmenden ZGE Schweden ergaben sich zum Bilanzstichtag keinerlei Hinweise darauf, dass dieser Geschäfts- oder Firmenwert wertgemindert sein könnte.

Im Rahmen des Werthaltigkeitstests wurde nach IAS 36.19 zunächst der Nutzungswert auf Basis der vom Vorstand genehmigten Detailplanung mit einem Planungszeitraum von fünf Jahren ermittelt. Diese wurde aus der vom Vorstand genehmigten und vom Aufsichtsrat zur Kenntnis genommenen Fünfjahresplanung auf Konzernebene abgeleitet. Wesentliche Parameter für die Ermittlung des Nutzungswerts sind die nachhaltige Wachstumsrate, die durchschnittlichen Gesamtkapitalkosten (WACC) und die erwarteten Mittelzu- und -abflüsse.

Die Wachstumsrate für die ZGE des Segments Rental wurde regionalspezifisch auf Basis der Ist-Mieten ermittelt und auf 1% für das Segment in Summe begrenzt. Wesentlicher Treiber für die Ergebnisse der Fünfjahresplanung in Bezug auf die regionalen Geschäftsbereiche des Segments Rental sind die Steigerung der Bruttomieteinnahmen um durchschnittlich 3,3% p. a. sowie die geplante Leerstandsquote auf Niveau des Jahres 2019 am Ende des Detailplanungszeitraums.

Die Entwicklung des Segments Value-add ist im Wesentlichen geprägt durch die Ausweitung bestehender Geschäftsfelder (Handwerkerorganisation, Multimedia, WEG-Verwaltung, Smart-Metering u. a.). Dem gegenüber steht eine Steigerung der operativen Kosten unter Berücksichtigung der Inflationsrate. Die Entwicklungen dieser Werte entsprechen den Erfahrungen der Vergangenheit zur Entwicklung des Geschäftsmodells. Aus dem letzten Detailplanungsjahr wurden die Cashflows zur Berechnung der ewigen Rente abgeleitet.

Das Segment Development ist gekennzeichnet durch die Errichtung neuer Gebäude für den eigenen Bestand sowie durch den Verkauf an Dritte. Wesentliche Treiber für die Ergebnisse des Segments Development sind die Investitionskosten, die Anzahl der verkauften Einheiten sowie die erzielbaren Verkaufsmargen.

Für die Segmente Value-add und Development wurde eine konstante Wachstumsrate in Höhe von 1% unterstellt.

Die durchschnittlichen Gesamtkapitalkosten vor Steuern basieren auf dem als Dreimonatsdurchschnitt nach der Svensson-Methode ermittelten risikolosen Zinssatz, einer Marktrisikoprämie sowie einem verschuldeten Beta. Das verschuldete Beta und die verwendeten Eigenkapitalquoten sind auf Basis eines Peer-Vergleichs bestimmt. Zudem wurden für den Geschäftsbereich Schweden und das Segment Development noch länderspezifische Kostenzuschläge ermittelt. Die wesentlichen Parameter sind in folgender Tabelle dargestellt:

Parameter der WACC-Ermittlung

 

Segment Rental

 

 

31.12.2019

Deutschland

Schweden

Segment Value-add

Segment Development

*

Für Schweden, Value-add, Development lag kein Triggering Event vor, daher keine WACC-Ermittlung zum Stichtag 30.06.2019.

 

 

 

 

 

Risikoloser Zinssatz in %

0,2

0,2

0,2

0,2

Marktrisikoprämie in %

7,75

7,75

7,75

7,75

Verschuldetes Beta

0,52

0,53

0,52

0,62

Länderspezifischer Aufschlag in %

–

0,1

–

0,1

 

 

 

 

 

30.06.2019/01.07.2019*

 

 

 

 

Risikoloser Zinssatz in %

0,8

–

–

–

Marktrisikoprämie in %

7,00

–

–

–

Verschuldetes Beta

0,64

–

–

–

Länderspezifischer Aufschlag in %

–

–

–

–

 

 

 

 

 

31.12.2018

 

 

 

 

Risikoloser Zinssatz in %

1,1

1,1

1,1

1,1

Marktrisikoprämie in %

7,00

7,00

7,00

7,00

Verschuldetes Beta

0,53

0,53

0,53

0,91

Länderspezifischer Aufschlag in %

–

0,2

–

0,1

Bei einem Anstieg der Kapitalkosten wird sich folgender Wertminderungsbedarf ergeben:

 

Segment Rental

 

 

 

GB
Nord

GB
West

GB Schweden

Segment Value-add

Segment Develop­ment

 

 

 

 

 

 

Geschäfts- oder Firmenwerte 2019 in Mio. €

73,7

84,0

192,9

278,5

106,1

Impairment setzt ein bei einem Anstieg des WACC in pp

0,3

0,4

0,7

8,6

8,3

vollständige Abschreibung bei einem Anstieg des WACC in pp

0,3

0,5

0,9

18,0

9,5

 

 

 

 

 

 

Bei einem Rückgang der geplanten nachhaltigen Wachstumsrate um 0,50 Prozentpunkte käme es im Geschäftsbereich Nord zur einer vollständigen Wertminderung des Geschäfts- oder Firmenwerts in Höhe von 73,7 Mio. €. Im Geschäftsbereich West führt ein Rückgang der nachhaltigen Wachstumsrate in Höhe von 0,50 Prozentpunkte zu einer Wertberichtigung in Höhe von 77,0 Mio. €.

Für den Geschäftsbereich Schweden, die Segmente Value-add und Development führt ein Rückgang der nachhaltigen Wachstumsrate in Höhe von 0,50 Prozentpunkte zu keiner Wertberichtigung des Geschäfts- oder Firmenwerts.

Leerstandsquote
Anzahl leerstehender Wohneinheiten bezogen auf den gesamten eigenen Wohnungsbestand in Prozent. Gezählt werden die Leerstände zum jeweiligen Monatsende.
Mieteinnahmen
Mieteinnahmen sind der aktuelle Bruttoertrag für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen vor Abzug nicht übertragbarer Betriebskosten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sind den Mieteinnahmen enthalten.
Zahlungsmittelgenerierende Einheit (ZGE)
Die zahlungsmittelgenerierende Einheit ist im Zusammenhang mit der Werthaltigkeitsprüfung eines Goodwills als kleinste Gruppe von Vermögensgegenständen definiert, die Mittelzu- und Mittelabflüsse unabhängig von der Nutzung anderer Vermögenswerte oder anderer Cash Generating Units (CGU) generiert.