Wirtschaftliche Entwicklung der Vonovia SE

Grundlagen

Die Vonovia SE ist beim Handelsregister des Amtsgerichts Bochum seit 2017 unter HRB 16879 registriert. Die Vonovia SE wurde als Deutsche Annington Immobilien GmbH am 17. Juni 1998 mit Sitz in Frankfurt am Main gegründet, um Finanzinvestoren als Akquisitionsvehikel für den Erwerb von Wohnimmobilienportfolios zu dienen. Sie bildet nach weiteren erfolgreichen Akquisitionen im Zeitablauf heute mit ihren Tochtergesellschaften die Vonovia Gruppe und einen der führenden deutschen, österreichischen und schwedischen Wohnimmobilienbewirtschafter. Außerdem zählt Vonovia durch die erfolgreiche Integration der BUWOG-Gruppe zu den fünf bedeutendsten Immobilienentwicklern in Deutschland und ist Marktführer in Österreich.

Die Vonovia SE nimmt innerhalb der Vonovia Gruppe die Funktion einer Managementholding wahr. In dieser Funktion ist sie für die Festlegung und Verfolgung der Gesamtstrategie und für die Umsetzung dieser in unternehmerische Ziele verantwortlich. Sie übernimmt für die Gruppe Bewirtschaftungs-, Finanzierungs-, Dienstleistungs- und Koordinationsaufgaben. Zudem verantwortet sie das Führungs-, Steuerungs- und Kontrollsystem sowie das Risikomanagement. Zur Wahrnehmung dieser Managementfunktionen unterhält die Vonovia SE auch Servicegesellschaften, in die sie ausgewählte Funktionen ausgegliedert hat, wodurch entsprechende Harmonisierungs-, Standardisierungs- und Skaleneffekte erzielt werden.

Die Beschreibung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft lehnt sich im Wesentlichen an die Berichterstattung des Vonovia Konzerns an. Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Vonovia SE als Managementholding ist letztendlich bestimmt durch das Vermögen der Konzerngesellschaften und deren Fähigkeit zur Erwirtschaftung nachhaltiger positiver Ergebnisbeiträge und positiver Cashflows. Das Risikoprofil der Gesellschaft stimmt somit im Wesentlichen mit dem des Konzerns überein.

Die Sicht auf die Lage der Gesellschaft kommt somit durch die zuvor für den Konzern der Vonovia SE gegebene Berichterstattung zum Ausdruck.

Der Jahresabschluss der Vonovia SE wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) unter Beachtung der ergänzenden Regelungen des Aktiengesetzes (AktG) aufgestellt. Als börsennotiertes Unternehmen gilt die Vonovia SE als große Kapitalgesellschaft.

Der Jahres- und Konzernabschluss sowie der zusammengefasste Lagebericht werden im Bundesanzeiger veröffentlicht.

Geschäftsverlauf 2019

Im Nachgang zu den Akquisitionen der BUWOG- und conwert-Gruppen in Österreich hat Vonovia in ihrer Funktion als Managementholding die wirtschaftliche, prozessuale und rechtliche Integration der zwei österreichischen Organisationen in die Vonovia Organisation bereits 2018 in die Wege geleitet. Dies umfasst auch die Übertragung der jeweiligen deutschen Aktivitäten in die betreffenden deutschen Strukturen von Vonovia, was auch gesellschaftsrechtliche Maßnahmen mit einschließt.

Darüber hinaus hat Vonovia die Akquisition weiterer schwedischer Aktivitäten durch ausgewählte Tochtergesellschaften betrieben, was die entsprechende Ausstattung mit Finanzmitteln mit einschließt.

Im Geschäftsjahr 2019 hat Vonovia seine Geschäftstätigkeit durch den Erwerb der Mehrheit an der Hembla AB und den Erwerb der Akelius Residential Property in Schweden weiter ausgebaut. Sowohl für die Beteiligung an der Victoria Park AB wie auch für die an der Hembla AB wurde nach Vorliegen der entsprechenden gesellschaftsrechtlichen Voraussetzungen ein Gesellschafterausschlussverfahren nach schwedischem Recht zur vollständigen Übernahme der Anteile angestoßen.

Am 16. Mai 2019 hat Vonovia eine Kapitalerhöhung von 16.500.000 neuen Aktien durchgeführt. Die neuen Aktien wurden im Rahmen einer Privatplatzierung bei institutionellen Anlegern mittels eines beschleunigten Platzierungsverfahrens (Accelerated Bookbuilding) platziert und sind seit dem 1. Januar 2019 gewinnberechtigt. Die Aktien wurden zu einem Platzierungspreis von 45,10 € pro Aktie zugeteilt. Die Kapitalrücklage erhöhte sich somit um 727,7 Mio. €.

Am 13. Dezember 2019 hat Vonovia erstmalig ein A- Rating von der größten europäischen Rating-Agentur Scope Group zusätzlich zu dem bestehenden BBB+ Rating der Agentur Standard & Poor’s erhalten.

Die Vonovia SE hatte bereits ihre rund 16,8 Millionen Aktien an der Deutsche Wohnen SE mit Wirkung vom 1. Februar 2019 im Rahmen eines beschleunigten Platzierungsverfahrens erfolgreich an institutionelle Investoren zu einem Preis pro Aktie in Höhe von 41,50 € verkauft. Dies entspricht einem Discount von 4,8% auf den Schlusskurs am 31. Januar 2019 von 43,59 €, was wiederum einem Gesamterlös von 698,1 Mio. € entspricht. Die seinerzeitigen Anschaffungskosten betrugen 405,5 Mio. €, sodass sich im handelsrechtlichen Jahresabschluss 2019 der Vonovia SE ein Buchgewinn in Höhe 292,6 Mio. € aus dieser Veräußerung ergibt.

Ertragslage der Vonovia SE

Die Gesellschaft erwirtschaftet regelmäßig Erträge aus der Abrechnung von erbrachten Serviceleistungen, Beteiligungserträgen aus Dividendenausschüttungen der Konzerngesellschaften und der Vereinnahmung von Ergebnissen aus Ergebnisabführung. Ergebnisabführungsverträge bestehen u. a. mit den Servicegesellschaften, die ihrerseits Erträge aus der Abrechnung von erbrachten Leistungen an die Immobiliengesellschaften erzielen. Die vereinnahmten Beteiligungserträge beruhen auf den jeweiligen ausschüttungsfähigen Überschüssen der Tochterunternehmen, die ihrerseits auf Basis handelsrechtlicher Rechnungslegungsvorschriften ermittelt werden. Diese unterscheiden sich von den IFRS-Rechnungslegungsvorschriften im Wesentlichen dadurch, dass unter der IFRS-Rechnungslegung das Zeitwertprinzip stärker zum Tragen kommt als das Anschaffungskostenwertprinzip der handelsrechtlichen Rechnungslegung. Im Rahmen der Konzernrechnungslegung nach IFRS werden die Immobilien einer periodischen Neubewertung unterzogen. Nach den handelsrechtlichen Rechnungslegungsvorschriften wird das Anlagevermögen zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Berücksichtigung planmäßiger Abschreibungen bilanziert. Zusätzlich unterscheiden sich insbesondere die jeweiligen Aktivierungsregeln.

Aufwendungen resultieren im Wesentlichen aus Personalaufwendungen und Verwaltungsaufwendungen zur Wahrnehmung der Managementholdingfunktion sowie aus auszugleichenden Verlusten im Rahmen von Ergebnisabführungsverträgen.

Das Finanzergebnis ist geprägt durch die Konzernfinanzierung.

Der Geschäftsverlauf 2019 und damit das Jahresergebnis 2019 ist wie im Vorjahr insbesondere geprägt durch gesellschaftsrechtliche Umstrukturierungen der erworbenen österreichischen Unternehmensstrukturen 2018 und 2019, was im Jahr 2019 zur ertragswirksamen Aufdeckung von stillen Reserven in Höhe von 464,3 Mio. € führte. Andererseits wurden durch Verlustübernahmen in Höhe von 241,5 Mio. € Aufwendungen übernommen. Hinzu kamen Effekte aus dem Erwerb der Hembla AB sowie durch die Integrationen von BUWOG und Victoria Park. Weiterhin ist das Jahresergebnis 2019 wesentlich durch die Veräußerung der Anteile an der Deutsche Wohnen SE und dem damit verbundenen Buchgewinn in Höhe von 292,6 Mio. € beeinflusst.

Der Personalaufwand des Jahres 2019 lag mit 38,3 Mio. € um 6,5 Mio. € über dem Wert des Vorjahres, was im Wesentlichen auf den Zuführungen zum Modell der langfristigen Erfolgsbeteiligung beruht.

Die Abschreibungen verminderten sich abschreibungsplangemäß um 2,0 Mio. €.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen erhöhten sich per Saldo um 20,2 Mio. €, was auf höhere Beratungshonorare zurückzuführen ist sowie auf die Übernahme von Finanzierungskosten der Vonovia Finance B.V.. Abgesehen von diesen Effekten verminderten sich die sonstigen betrieblichen Aufwendungen.

Die Nettofinanzaufwendungen gegenüber verbundenen Unternehmen verminderten sich um 27,4 Mio. €. Dies resultiert volumen- und strukturbedingt aus erhöhten Erträgen in Höhe von 17,9 Mio. € (2018: 4,5 Mio. €) und geringeren Aufwendungen in Höhe von 54,5 Mio. € (2018: 68,6 Mio. €).

Deutlich negativ im Vergleich zum Vorjahr stellt sich der Saldo aus Ergebnisübernahmen dar, aufgrund der Verlustübernahmen in Höhe von 279,8 Mio. € (2018: 66,9 Mio. €) und um 79,5 Mio. € geringeren Gewinnabführungen im Vergleich zu 1.523,4 Mio. € im Vorjahr. Weiterhin wurden die Ergebnisse im Berichtsjahr durch Aufwendungen im Rahmen der Akquisitionen in Schweden belastet.

Ferner wurde das Finanzergebnis im Vorjahr noch durch Dividenden der BUWOG AG und der Deutsche Wohnen SE in Höhe von insgesamt 91,2 Mio. € beeinflusst. Die sonstigen Zinsaufwendungen betreffen Kapitaldienste und finanzmathematische Effekte.

Der Steueraufwand beträgt 8,4 Mio. € im Vergleich zu 3,8 Mio. € im Vorjahr. Die Vonovia SE ist als Organträgerin einer steuerlichen Organschaft Schuldnerin der betreffenden Ertragsteuern. Der Steueraufwand betrifft mit 2,1 Mio. € Vorjahre.

Die Vonovia SE schließt das Geschäftsjahr 2019 mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 419.110.421,17 € (2018: 1.673.317.417,29 €) ab. Nach Verrechnung dieses Jahresüberschusses mit dem Gewinnvortrag aus dem Vorjahr in Höhe von 28.611.156,66 € entnimmt der Vorstand weitere 465.000.000,00 € aus den Gewinnrücklagen, sodass sich für das Geschäftsjahr 2019 ein Bilanzgewinn von 912.721.577,83 € ergibt.

Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der Hauptversammlung vor, aus dem Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2019 der Vonovia SE in Höhe von 912.721.577,83 € einen Betrag in Höhe von 851.369.569,27 € auf die 542.273.611 Aktien des Grundkapitals zum 31. Dezember 2019 an die Aktionäre als Dividende, entsprechend 1,57 € pro Aktie, auszuschütten. Des Weiteren wird vorgeschlagen, den verbleibenden Betrag in Höhe von 61.352.008,56 € auf neue Rechnung vorzutragen oder für weitere Dividenden auf zum Zeitpunkt der Hauptversammlung dividendenberechtigte Aktien zu verwenden, die über jene des Grundkapitals zum 31. Dezember 2019 hinausgehen.

Wie für das Geschäftsjahr 2018 soll auch für die Dividende des Geschäftsjahres 2019, zahlbar nach der Hauptversammlung im Mai 2020, die Wahl einer Sachdividende in Aktien gegeben werden, soweit dies aus Sicht von Vorstand und Aufsichtsrat im Interesse der Gesellschaft und ihrer Aktionäre liegt.

Vermögens- und Finanzlage der Vonovia SE

Das langfristige Vermögen der Gesellschaft mit 20.509,0 Mio. € ist durch das Finanzanlagevermögen in Höhe von 20.475,9 Mio. € geprägt. Der Anstieg im Jahr 2019 resultiert im Wesentlichen aus der Einlage einer Forderung in die Kapitalrücklage einer Tochtergesellschaft als Folge der Akquisitionen in Schweden sowie der gesellschaftsrechtlichen Maßnahmen in Österreich.

Die immateriellen Vermögensgegenstände stiegen durch den Erwerb von Software, während das Sachanlagevermögen abschreibungsbedingt zurückging.

Das Nettoumlaufvermögen (Umlaufvermögen abzüglich kurzfristiger Verbindlichkeiten) einschließlich der Nettoliquidität ist geprägt durch die Konzernfinanzierung, in der die Vonovia SE die Funktion der Cashpool-Führerin innehat. Der Konzernfinanzierungssaldo der Gesellschaft hat sich 2019 insgesamt um 4.207,4 Mio. € zu Lasten der Vonovia SE entwickelt. Der Rückgang der Forderungen gegen verbundene Unternehmen resultiert ursächlich aus der Vereinnahmung der Gewinnabführung aus 2018 der Deutsche Annington Acquisition Holding GmbH. Der Anstieg der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen resultiert aus dem Anstieg der Verbindlichkeiten gegenüber der Vonovia Finance B.V. als Folge der Akquisitionen in Schweden und der gesellschaftsrechtlichen Übertragung der deutschen Gesellschaften von BUWOG und conwert nach Deutschland.

Die Rückstellungen betrugen zum Jahresende 163,6 Mio. € (2018: 134,9 Mio. €), davon entfielen auf Pensionsrückstellungen 67,5 Mio. € und auf Ertragsteuerrückstellungen 23,0 Mio. €. Insgesamt stiegen die Rückstellungen um 28,7 Mio. € an. Dazu trug der Anstieg der Pensionsrückstellungen mit 7,7 Mio. €, der Anstieg der Steuerrückstellung mit 6,5 Mio. € und der Anstieg der übrigen Rückstellungen mit 14,5 Mio. € bei. Die übrigen Rückstellungen stiegen im Wesentlichen aufgrund ausstehender Rechnungen an.

Das Eigenkapital erhöhte sich zum Jahresende 2019 auf 10.280,6 Mio. € (2018: 9.522,1 Mio. €). Diese Erhöhung resultiert aus der Kapitalerhöhung im Rahmen der Aktiendividende, aus der Barkapitalerhöhung vom 16. Mai 2019, die im Rahmen eines beschleunigten Platzierungsverfahrens erfolgte, sowie dem Jahresüberschuss in Höhe von 419,1 Mio. €. Gegenläufig verminderte sich das Eigenkapital aufgrund der Bardividendenausschüttung im Jahr 2019.

Der operative Cashflow ist geprägt durch die Erlöse und Aufwendungen im Rahmen der Erbringung der Managementholdingfunktionen. Nennenswerte investive Cashflows liegen für die Vonovia SE nur bei Akquisitionen vor. Finanzierungs-Cashflows resultieren regelmäßig aus den Veränderungen der Konzernfinanzierung, selektiver Aufnahme und Rückführung von Fremdfinanzierungen, im Wesentlichen Förderdarlehen und/oder Schuldscheindarlehen sowie den betreffenden Zinszahlungen. Die Liquidität verminderte sich 2019 von 166,4 Mio. € auf 92,9 Mio. €.

Mitarbeiter der Vonovia SE

Im Geschäftsjahr 2019 waren durchschnittlich 168 Mitarbeiter (2018: 179) in der Gesellschaft beschäftigt, davon waren 134 Vollzeit- und 34 Teilzeitkräfte.

Chancen und Risiken der Vonovia SE

Die voraussichtliche Entwicklung der Vonovia SE im Geschäftsjahr 2020 hängt wesentlich von der Entwicklung des Gesamtkonzerns und dessen Chancen- und Risikolage ab. Diese Darstellung ist Gegenstand des Chancen- und Risikoberichts des Konzerns und folglich gelten die dort getätigten Aussagen zur Chancen- und Risikolage des Konzerns auch für den handelsrechtlichen Jahresabschluss der Vonovia SE, wo sich die Risiken in der Bewertung des Finanzanlagevermögens sowie in der Höhe der von Tochterunternehmen vereinnahmten bzw. ausgeglichenen Ergebnisse auswirken können.

Prognose der Vonovia SE

Da die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft allein durch die Fähigkeit der Konzerngesellschaften bestimmt wird, nachhaltig positive Ergebnisbeiträge und Cashflows zu erwirtschaften, wird an dieser Stelle auf den Prognosebericht des Konzerns verwiesen. Wichtigster finanzieller Leistungsindikator für den Jahresabschluss der Vonovia SE ist das Jahresergebnis.

Das Ergebnis 2019 der Gesellschaft ist wie in den Vorjahren geprägt durch Sondereffekte aus gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierungsmaßnahmen des Geschäfts, was insbesondere die gesellschaftsrechtliche Übertragung der deutschen Geschäfte der ehemaligen BUWOG und conwert nach Deutschland betraf. Zusätzlich ergab sich ein hoher Buchgewinn aus der Veräußerung der Anteile an der Deutsche Wohnen SE. Unter Außerachtlassung dieser Sondereffekte wäre das Ergebnis für das abgelaufene Geschäftsjahr wie prognostiziert im mittleren zweistelligen Millionenbereich negativ vergleichbar dem Niveau der Vorjahre.

Das Ergebnis für das Geschäftsjahr 2020 wird wiederum durch die auf Basis der Beteiligungserträge und der Ergebnisabführungsverträge vereinnahmten bzw. ausgeglichenen Ergebnisse der Tochtergesellschaften, die Erträge aus Serviceleistungen, Aufwendungen aus Personal- und Verwaltungskosten sowie das Finanzergebnis geprägt sein. Für das Geschäftsjahr 2020 erwarten wir erhöhte Aufwendungen aus den Übernahmen von Victoria Park und Hembla und den daraus resultierenden Integrations- und Strukturierungsaufwendungen. Umgekehrt entfallen die außerordentlichen Sondereffekte des Jahres 2019.

Insgesamt gehen wir davon aus, dass das Jahresergebnis der Gesellschaft für das Geschäftsjahr 2020 in seiner Größenordnung wieder auf dem Niveau der Vorjahre, ohne Sondereffekte, ausfallen wird.

Es ist generell weiterhin beabsichtigt, 70% der Konzernsteuerungskennzahl Group FFO durch die Vonovia SE als Dividende an die Aktionäre auszuschütten, was für das Geschäftsjahr 2019 einer Dividende von 1,57 € pro Aktie entsprechen soll.

Gesamtaussage des Vorstands zur wirtschaftlichen Lage

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft stellt sich insbesondere vor dem Hintergrund der soliden Finanzierung, des damit verbundenen ausgewogenen Fälligkeitsprofils und der durch die ratinggestützten Anleihefinanzierungen gewonnenen Finanzierungsflexibilität mit Blick auf organisches wie auch externes Wachstum als höchst positiv dar. Fortlaufende Verbesserungen an den Bewirtschaftungsprozessen, der Ausbau des Value-add-Geschäftes, die kontinuierlichen Recurring Sales sowie ein erfolgreiches Developmentgeschäft fördern eine kontinuierlich verbesserte Profitabilität. Die Entwicklung im Inland wird untermauert durch eine ebenso positive Entwicklung in Schweden und Österreich.