Geschäftsbericht 2019

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Akquisitionsstrategie

In den vergangenen Jahren ist Vonovia durch eine Vielzahl von Akquisitionen gewachsen. Mit der aktuellen Übernahme der Hembla AB sind wir nun der größte Vermieter in Schweden. Das skalierbare operative Managementsystem ermöglicht die vollständige und zügige Integration neu übernommener Unternehmen und Portfolios, um Harmonisierungs- und Skaleneffekte zu erzielen. Die in Deutschland erprobte Bewirtschaftungsplattform wurde auf Österreich im Rahmen der BUWOG-Integration übertragen, sodass in Deutschland und Österreich – wo immer möglich und sinnvoll – gleiche Prozesse in einem gemeinsamen IT-Umfeld genutzt werden.

Unter Ausnutzung dieses Wettbewerbsvorteils und mit dem Know-how, das wir in unserer Organisation über Jahre aufgebaut haben, analysieren wir laufend Portfolios für potenzielle Übernahmen. In Übereinstimmung mit unserer Portfoliomanagementstrategie und der Value-add-Strategie betrachten wir Akquisitionen nicht als einzige Form des Wachstums. Sie sind vielmehr ein wichtiger strategischer Zusatzhebel, der die Wirksamkeit unserer Kernstrategien verstärkt.

Wir verfolgen unsere Akquisitionen auf opportunistischer Basis. Bevor wir sie durchführen, müssen sie als wertsteigernd eingeschätzt werden. Eine solche Wertsteigerung wird in der Regel unter den Gesichtspunkten der strategischen Eignung, der Steigerung des EBITDA Rental Yield und der Neutralität im Hinblick auf den NAV pro Aktie beurteilt; dabei wird eine Finanzierung mit 50% Eigenkapital und 50% Fremdkapital unterstellt. Außerdem darf eine Akquisition das stabile Long-Term Corporate Credit Rating auf Niveau BBB+ nicht gefährden. Die EPRA unterzieht ihre Best Practice Recommendations derzeit einer Revision. Es wird erwartet, dass der EPRA NAV und damit auch der oben genannte NAV pro Aktie durch eine vergleichbare Metrik ersetzt wird.

Trotz der Verknappung des Angebots an attraktiven Portfolios bleibt Vonovia aktiv in der Umsetzung der Akquisitionsstrategie, da nach wie vor Möglichkeiten für erfolgreiche Übernahmen und Integrationen bestehen.

EPRA NAV/Adjusted NAV
Die NAV-Darstellung gemäß EPRA-Definition hat das Ziel, den Nettoinventarwert in einem langfristig orientierten Geschäftsmodell auszuweisen. Das Eigenkapital der Anteilseigner von Vonovia wird dabei um latente Steuern auf Investment Properties, den Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente sowie die latenten Steuern auf derivative Finanzinstrumente bereinigt. Zur Erhöhung der Transparenz wird ebenfalls ein sogenannter Adjusted NAV ausgewiesen, bei dem der vollständige Goodwill eliminiert wird.
European Public Real Estate Association (EPRA)
Die European Public Real Estate Association (EPRA) ist eine gemeinnützige Organisation mit Sitz in Brüssel und vertritt die Interessen börsennotierter europäischer Immobilienunternehmen. Sie sieht ihre Aufgabe darin, das Verständnis für Investitionsmöglichkeiten in börsennotierte Immobiliengesellschaften in Europa als Alternative zu klassischen Anlagewerten zu erweitern. EPRA ist ein eingetragenes Markenzeichen der European Public Real Estate Association.
Rating
Bei einem Rating werden Schuldner oder Wertpapiere hinsichtlich ihrer Kreditwürdigkeit oder Kreditqualität nach Bonitätsgraden eingestuft. Die Einstufung wird in der Regel von sogenannten Rating-Agenturen vorgenommen.