Geschäftsbericht 2019

Weiterführende Links

Service

Ertragslage

Die nachfolgenden Kennzahlen geben einen Überblick über die Entwicklung der Ertragslage von Vonovia im Jahr 2019 und deren Werttreiber. Zur eingeschränkten Vergleichbarkeit der Vorjahreswerte verweisen wir auf die im Kapitel zur Gesamtentwicklung des Konzerns getroffenen Erläuterungen.

Wesentliche Kennzahlen zur Ertragsentwicklung

in Mio. €

2018

2019

Veränderung in %

 

 

 

 

Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung

2.708,2

2.910,7

7,5

davon Mieteinnahmen Rental

1.894,2

2.074,9

9,5

Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien

1.097,5

510,7

-53,5

Erlöse aus der Veräußerung von Immobilienvorräten (Development)

225,1

249,5

10,8

Adjusted EBITDA Total

1.554,8

1.760,1

13,2

Adjusted EBITDA Rental

1.315,1

1.437,4

9,3

Adjusted EBITDA Value-add

121,2

146,3

20,7

Adjusted EBITDA Recurring Sales

79,1

91,9

16,2

Adjusted EBITDA Development

39,4

84,5

> 100

Group FFO

1.132,0

1.218,6

7,7

EBITDA IFRS

1.534,4

1.579,6

2,9

Monatliche Ist-Miete (€/m2)

6,52

6,93

6,3

Durchschnittliche Fläche eigener Wohnungen im Berichtszeitraum (in Tsd. m2)

24.293

25.316

4,2

Durchschnittliche Anzahl eigener Wohnungen (Anzahl WE)

384.777

398.398

3,5

Leerstandsquote in %

2,4

2,6

0,2 pp

Instandhaltungsaufwand und substanzwahrende Investitionen (€/m2)

17,72

19,02

7,3

davon Instandhaltungsaufwand (€/m2)

11,92

12,20

2,3

davon substanzwahrende Investitionen (€/m2)

5,79

6,82

17,8

Anzahl erworbener Einheiten

63.706

23.987

-62,3

Anzahl verkaufter Einheiten

15.102

4.784

-68,3

davon Recurring Sales

2.818

2.607

-7,5

davon Non-core Disposals

12.284

2.177

-82,3

Mitarbeiter (Anzahl zum 31. Dezember)

9.923

10.345

4,3

 

 

 

 

Die Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung lagen mit 2.910,7 Mio. € um 7,5% über dem Vergleichswert des Vorjahres von 2.708,2 Mio. €. Maßgeblich für diesen Anstieg waren die im Vorjahr erfolgten Akquisitionen BUWOG und Victoria Park, die im Geschäftsjahr 2019 erfolgte Akquisition Hembla sowie das organische Wachstum aus Neubau und Modernisierung. Insgesamt stiegen die Mieteinnahmen im Rental Segment von 1.894,2 Mio. € um 9,5% auf 2.074,9 Mio. € an.

Zum Jahresende 2019 bewirtschaftete Vonovia ein Portfolio von 416.236 eigenen Wohnungen (2018: 395.769), 138.176 Garagen und Stellplätzen (2018: 117.885) sowie 6.748 gewerblichen Einheiten (2018: 5.144). Im Geschäftsjahr 2019 wurden insgesamt (Recurring Sales und Non-core Disposals) 4.784 Einheiten verkauft (2018: 15.102) und 23.987 Einheiten (2018: 63.706) akquiriert.

Zu den Erlösen aus der Immobilienbewirtschaftung trugen 2019 das BUWOG-Portfolio mit 296,4 Mio. € (2018: 242,1 Mio. €), das Victoria Park-Portfolio mit 137,7 Mio. € (2018: 59,5 Mio. €) sowie das Hembla-Portfolio mit 30,4 Mio. € bei.

Die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien lagen mit 510,7 Mio. € um 53,5% unter dem Vergleichswert des Vorjahres von 1.097,5 Mio. €. Maßgeblich für diesen Rückgang waren die Non-core Disposals. Im Geschäftsjahr 2019 wurden hier mit 2.177 Einheiten deutlich weniger veräußert als im Vorjahr (12.284 Einheiten).

Das Adjusted EBITDA Total stieg um 205,3 Mio. € von 1.554,8 Mio. € im Geschäftsjahr 2018 auf 1.760,1 Mio. € im Jahr 2019 an. Dazu haben alle Segmente positiv beigetragen. Das Adjusted EBITDA Rental stieg um 9,3% von 1.315,1 Mio. € im Jahr 2018 auf 1.437,4 Mio. € im Jahr 2019 an. Das Adjusted EBITDA Value-add stieg um 20,7% von 121,2 Mio. € im Jahr 2018 auf 146,3 Mio. € im Jahr 2019 an. Das Adjusted EBITDA Recurring Sales lag mit 91,9 Mio. € 16,2% über dem Vorjahreswert von 79,1 Mio. €. Das Adjusted EBITDA Development lag 2019 bei 84,5 Mio. € (2018: 39,4 Mio. €). In das Adjusted EBITDA Total sind die Ergebnisbeträge Hembla 2019 mit einem Volumen in Höhe von 9,6 Mio. € eingeflossen.

Der Group FFO stieg von 1.132,0 Mio. € im Jahr 2018 um 7,7% auf 1.218,6 Mio. € im Jahr 2019 an. Im Group FFO ist Hembla 2019 mit einem Volumen in Höhe von 3,8 Mio. € enthalten. Die in den Group FFO einfließenden FFO-Zinsen lagen 2019 bei 358,6 Mio. € (2018: 328,8 Mio. €), die laufenden FFO-Steuern lagen bei 50,1 Mio. € (2018: 36,5 Mio. €). Die FFO Steuern umfassen dabei keine laufenden Ertragsteuern, die aus Verkäufen des Segments Non-core Disposals resultieren.

Zum Jahresende 2019 beschäftigte Vonovia 10.345 Mitarbeiter (2018: 9.923).

Adjusted EBITDA Development
Das Adjusted EBITDA Development beinhaltet den Rohertrag aus den Developmentaktivitäten der to sell-Projekte (Erlöse der veräußerten Developmentprojekte abzüglich der Herstellkosten) und den Rohertrag der Developmentaktivitäten der to hold-Projekte (Fair Value der für den eigenen Bestand entwickelten Einheiten abzüglich der aufgelaufenen Herstellkosten) abzüglich der operativen Kosten des Segments Development.
Adjusted EBITDA Recurring Sales
Das Adjusted EBITDA Recurring Sales stellt den erzielten Erlösen aus Wohnungsprivatisierung die entsprechenden Verkehrswertabgänge der veräußerten Vermögenswerte gegenüber und bringt zudem die zugehörigen Verkaufskosten in Abzug. Um einen periodengerechten Ausweis von Gewinn und Umsatz und damit einer Verkaufsmarge zu zeigen, ist es erforderlich, die nach IFRS 5 bewerteten Verkehrswertabgänge um realisierte/unrealisierte Wertveränderungen zu bereinigen.
Adjusted EBITDA Rental
Das Adjusted EBITDA Rental wird errechnet, indem die operativen Kosten des Segments Rental und die Aufwendungen für Instandhaltung von den im Segment Rental erfassten Mieteinnahmen abgezogen werden.
Adjusted EBITDA Total (Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Wertminderungen, Zu- und Abschreibungen)
Das Adjusted EBITDA Total ist das Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Wertminderungen, Zu- und Abschreibungen (einschließlich der Erträge aus übrigen, operativen Beteiligungen und Zwischengewinn), das um periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende und betriebsatypische Sachverhalte und um den Nettoertrag aus Bewertungen für Investment Properties bereinigt wurde. Sondereinflüsse beinhalten die Entwicklung neuer Geschäftsfelder und Geschäftsprozessentwicklung, Akquisitionsprojekte, Aufwendungen für Refinanzierungen und Eigenkapitalerhöhungen (soweit nicht als Kapitalbeschaffungskosten behandelt), Aufwendungen für die Vorbereitung des Börsengangs, sowie Aufwendungen für Altersteilzeit und Abfindungszahlungen. Das Adjusted EBITDA Total ist die Summe aus Adjusted EBITDA Rental, Adjusted EBITDA Value-add, Adjusted EBITDA Recurring Sales und Adjusted EBITDA Development.
Adjusted EBITDA Value-add
Das Adjusted EBITDA Value-add wird errechnet, indem die operativen Kosten von den Erlösen des Segments abgezogen werden.
Group FFO
Der Group FFO stellt die nachhaltige Ertragskraft des operativen Geschäfts dar. Neben den Adjusted EBITDAs der Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development werden im Group FFO die wiederkehrenden, laufenden Nettozinsaufwendungen aus originären Finanzinstrumenten sowie laufende Ertragsteuern berücksichtigt. Die Kennzahl wird nicht auf Basis einer besonderen internationalen Rechnungslegungsvorschrift ermittelt, sondern ist als Ergänzung zu den anderen gemäß IFRS ermittelten Ergebniskennzahlen zu sehen.
Mieteinnahmen
Mieteinnahmen sind der aktuelle Bruttoertrag für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen vor Abzug nicht übertragbarer Betriebskosten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sind den Mieteinnahmen enthalten.
Non-core Disposals
Im Rahmen der Segmentberichterstattung wird zusätzlich das nicht steuerungsrelevante Geschäftssegment Sonstiges ausgewiesen. Dieses beinhaltet den rein opportunistischen Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-core Disposals), die mittelfristig voraussichtlich unterdurchschnittliche Entwicklungspotenziale im Mietwachstum aufweisen und die im Verhältnis zum Gesamtportfolio und mit Blick auf zukünftige Akquisitionen eher peripher liegen.
Recurring Sales
Das Segment Recurring Sales umfasst die regelmäßigen und nachhaltigen Verkäufe von einzelnen Eigentumswohnungen aus unserem Bestand. Es beinhaltet nicht den Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-Core Disposals). Diese Verkäufe erfolgen rein opportunistisch und sind somit nicht Bestandteil unseres operativen Geschäfts im engeren Sinne. Diese Verkäufe werden daher im Segmentbericht unter Sonstiges ausgewiesen.