Geschäftsbericht 2019

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Group FFO

Die nachfolgenden Kennzahlen geben einen Überblick über die Entwicklung des Group FFO und weiterer Werttreiber im Berichtszeitraum.

in Mio. €

2018

2019

Veränderung in %

*

Davon Zwischengewinne 2019: 43,9 Mio. € (2018: 38,8 Mio. €), Bewertungsergebnis Development to hold 2019: 58,9 Mio. € (2018: 18,7 Mio. €), IFRS 16-Effekte 2019: 29,9 Mio. € (2018: 0,0 Mio. €).

 

 

 

 

Mieteinnahmen Rental

1.894,2

2.074,9

9,5

Aufwendungen für Instandhaltung

-289,7

-308,9

6,6

Operative Kosten Rental

-289,4

-328,6

13,5

Adjusted EBITDA Rental

1.315,1

1.437,4

9,3

 

 

 

 

Umsätze Value-add

1.462,2

1.677,3

14,7

davon externe Umsätze

203,9

248,4

21,8

davon interne Umsätze

1.258,3

1.428,9

13,6

Operative Kosten Value-add

-1.341,0

-1.531,0

14,2

Adjusted EBITDA Value-add

121,2

146,3

20,7

 

 

 

 

Erlöse aus der Veräußerung Recurring Sales

356,1

365,1

2,5

Verkehrswertabgänge bereinigt um periodenfremde Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien Recurring Sales

-262,8

-258,4

-1,7

Bereinigtes Ergebnis Recurring Sales

93,3

106,7

14,4

Vertriebskosten Recurring Sales

-14,2

-14,8

4,2

Adjusted EBITDA Recurring Sales

79,1

91,9

16,2

 

 

 

 

Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell

225,1

249,5

10,8

Herstellkosten Development to sell

-181,8

-197,3

8,5

Rohertrag Development to sell

43,3

52,2

20,6

Fair Value Development to hold

98,0

266,3

> 100

Herstellkosten Development to hold

-79,3

-207,4

> 100

Rohertrag Development to hold

18,7

58,9

> 100

Operative Kosten Development

-22,6

-26,6

17,7

Adjusted EBITDA Development

39,4

84,5

> 100

 

 

 

 

Adjusted EBITDA Total

1.554,8

1.760,1

13,2

 

 

 

 

Zinsaufwand FFO

-328,8

-358,6

9,1

Laufende Ertragsteuern FFO

-36,5

-50,1

37,3

Konsolidierung*

-57,5

-132,8

> 100

 

 

 

 

Group FFO

1.132,0

1.218,6

7,7

Zum Jahresende 2019 war unser Wohnungsbestand nahezu voll vermietet. Der Leerstand der Wohnungen lag mit 2,6% leicht über dem Vergleichswert Ende 2018 von 2,4%. Die Mieteinnahmen im Segment Rental stiegen von 1.894,2 Mio. € im Jahr 2018 im Wesentlichen bedingt durch die getätigten Ankäufe von BUWOG und Victoria Park im Jahr 2018, Hembla im Jahr 2019 sowie durch organisches Wachstum durch Neubau und Modernisierung um 9,5% auf 2.074,9 Mio. € im Jahr 2019 an. Dazu trug die BUWOG mit einem Volumen in Höhe von 200,6 Mio. € (April-Dezember 2018: 155,5 Mio. €), die Victoria Park mit einem Volumen in Höhe von 135,7 Mio. € (Juli-Dezember 2018: 58,4 Mio. €) und Hembla mit einem Volumen in Höhe von 29,6 Mio. € bei. Von den Mieteinnahmen des Segments Rental entfielen 1.801,2 Mio. € auf Mieteinnahmen in Deutschland (2018: 1.751,4 Mio. €), 108,3 Mio. € auf Mieteinnahmen in Österreich (2018: 83,1 Mio. €) sowie 165,4 Mio. € auf Mieteinnahmen in Schweden (58,4 Mio. €).

Die marktbedingte Steigerung der Mieten lag bei 1,1% (2018: 1,3%). Durch Wohnwertverbesserungen im Rahmen unseres Modernisierungsprogramms konnten wir darüber hinaus einen Mietanstieg von 2,3% (2018: 2,9%) realisieren. Die entsprechende like-for-like-Mietsteigerung betrug im Berichtszeitraum 2019 3,4% (2018: 4,2%). Berücksichtigt man zudem die Mietsteigerung aus Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen, ergibt sich eine organische Mietsteigerung von insgesamt 3,9% (2018: 4,4%). Die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Konzern lag per Ende Dezember 2019 bei 6,93 € pro m2 gegenüber 6,52 € pro m2 per Ende Dezember 2018. Im deutschen Portfolio lag die monatliche Ist-Miete zum Jahresende 2019 bei 6,79 € pro m2 (31.12.2018: 6,55 €), im österreichischen Portfolio bei 4,64 € pro m2 (31.12.2018: 4,53 €) sowie im schwedischen Portfolio bei 9,46 € pro m2 (31.12.2018: 9,11 €). In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sowie Wasserversorgung sind in den Mieteinnahmen enthalten.

Im Geschäftsjahr 2019 haben wir unsere Modernisierungs-, Neubau- und Instandhaltungsstrategie weiter fortgesetzt. Das Gesamtvolumen stieg von 1.569,4 Mio. € im Jahr 2018 um 25,6% auf 1.971,1 Mio. € im Jahr 2019. Dazu trug maßgeblich die Steigerung der Modernisierungs- und Neubauleistungen bei.

Instandhaltung, Modernisierung, Neubau

in Mio. €

2018

2019

Veränderung in %

 

 

 

 

 

 

Aufwendungen für Instandhaltung

289,7

308,9

6,6

Substanzwahrende Investitionen

140,7

172,7

22,7

Instandhaltungsleistungen

430,4

481,6

11,9

Modernisierungsmaßnahmen

904,7

996,5

10,1

Neubau (to hold)

234,3

493,0

> 100

Modernisierungs- und Neubauleistungen

1.139,0

1.489,5

30,8

Gesamtsumme Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubauleistungen

1.569,4

1.971,1

25,6

Die operativen Kosten im Segment Rental lagen im Geschäftsjahr 2019 mit 328,6 Mio. € um 13,5% über den Vergleichszahlen 2018 von 289,4 Mio. €. Diese Entwicklung ist im Wesentlichen auf das größere Portfolio bedingt durch die Akquisitionen von BUWOG, Victoria Park und Hembla zurückzuführen. Insgesamt stieg das Adjusted EBITDA Rental von 1.315,1 Mio. € im Jahr 2018 um 9,3% auf 1.437,4 Mio. € im Jahr 2019 an.

Im Geschäftsjahr 2019 hat sich das Segment Value-add weiterhin positiv entwickelt. Wir haben die Leistungen unserer Handwerkerorganisation weiter ausweiten können und die Investitionen zur Bestandsverbesserung fortgesetzt. Unsere Geschäftsaktivitäten in den Bereichen Versorgung unserer Mieter mit Kabelfernsehen, Messdienstleistungen, Versicherungs- und Wohnumfelddienstleistungen sowie Energielieferungen haben wir weiter ausgebaut. Zum Jahresende 2019 wurden von uns rund 18.200 Haushalte direkt mit Energie beliefert.

Im Geschäftsjahr 2019 stiegen die externen Umsätze aus den Value-add-Aktivitäten mit unseren Endkunden von 203,9 Mio. € im Jahr 2018 um 21,8% auf 248,4 Mio. € im Jahr 2019 an. Die konzerninternen Umsätze stiegen von 1.258,3 Mio. € im Jahr 2018 um 13,6% auf 1.428,9 Mio. € im Jahr 2019 an. Insgesamt ergibt sich damit ein Anstieg der Value-add-Umsätze von 1.462,2 Mio. € im Jahr 2018 um 14,7% auf 1.677,3 Mio. € im Jahr 2019. Das Adjusted EBITDA Value-add stieg von 121,2 Mio. € im Jahr 2018 um 20,7% auf 146,3 Mio. € im Jahr 2019 an.

Im Geschäftsjahr 2019 haben wir unsere selektive Verkaufsstrategie weiter fortgesetzt. Wir weisen im Segment Recurring Sales alle Geschäftsaktivitäten für den Einzelverkauf von Wohnungen (Privatisierung) aus.

Im Segment Recurring Sales lagen die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien im Geschäftsjahr 2019 mit 365,1 Mio. € 2,5% über dem Vergleichswert 2018 von 356,1 Mio. €; davon entfallen 250,9 Mio. € auf Verkäufe in Deutschland (2018: 268,7 Mio. €) und 114,2 Mio. € auf Verkäufe in Österreich (2018: 87,4 Mio. €). Im Geschäftsjahr 2019 privatisierten wir 2.607 Wohnungen (2018: 2.818), davon 2.012 in Deutschland (2018: 2.393) und 595 in Österreich (2018: 425). Das Adjusted EBITDA Recurring Sales lag im Geschäftsjahr 2019 mit 91,9 Mio. € um 16,2% über dem Vergleichswert 2018 von 79,1 Mio. €. Der Verkehrswert-Step-up Recurring Sales lag im Jahr 2019 mit 41,3% über dem Vergleichswert von 35,5% im Jahr 2018. Im Geschäftsjahr 2019 konnten bezogen auf das Gesamtportfolio deutlich höhere Marktpreise realisiert werden. Darüber hinaus sind die Verkäufe von BUWOG mit einem Gesamtjahresbeitrag enthalten.

Außerhalb des Segments Recurring Sales haben wir im Geschäftsjahr 2019 im Rahmen der Bestandsbereinigung 2.177 Wohneinheiten aus dem Portfolio Non-core Disposals (2018: 12.284) mit Gesamterlösen von 145,6 Mio. € (2018: 741,4 Mio. €) veräußert. Der Verkehrswert-Step-up bei Non-core Disposals lag mit 15,8% unter dem Vergleichswert des Vorjahreszeitraums von 23,0%. Für den Rückgang hat maßgeblich ein größerer Paketverkauf 2019 in Sachsen und Sachsen-Anhalt beigetragen.

Im Geschäftsjahr 2019 erwirtschaftete das Segment Development durch seine Bereiche Development to sell und Development to hold positive Ergebnisbeiträge in Deutschland, in Österreich und erstmalig in Schweden und trug somit zum erfolgreichen Wachstum von Vonovia bei.

Im Bereich Development to sell wurden im Geschäftsjahr 2019 insgesamt 791 Einheiten fertiggestellt (2018: 470 Einheiten), davon 350 Einheiten in Deutschland (2018: 128) und 441 Einheiten in Österreich (2018: 342). Die Erlöse aus der Veräußerung lagen im Jahr 2019 bei 249,5 Mio. € (2018: 225,1 Mio. €), davon entfielen 131,8 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (2018: 107,8 Mio. €) und 117,6 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (2018: 117,2 Mio. €). Der resultierende Rohertrag aus Development to sell betrug 52,2 Mio. € (2018: 43,3 Mio. €).

Im Bereich Development to hold wurden insgesamt 1.301 Einheiten (2018: 638 Einheiten, inklusive Dachaufstockungen) fertiggestellt, davon 870 in Deutschland (2018: 457 Einheiten) und 401 Einheiten in Österreich (2018: 181 Einheiten) und 30 Einheiten in Schweden (2018: 0 Einheiten). Hierin enthalten sind 307 Wohnungen (2018: 160), die im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen (Dachaufstockungen) entwickelt wurden. Der Fair-Value-Effekt dieser Wohnungen ist im Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties enthalten, da es sich um Maßnahmen im Zusammenhang mit Bestandsobjekten handelt. Im Bereich Development to hold wurde 2019 ein Fair Value von 266,3 Mio. € (2018: 98,0 Mio. €) realisiert. Dieser entfiel mit 164,3 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (2018: 66,0 Mio. €), mit 96,3 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (2018: 32,0 Mio. €) und mit 5,7 Mio. € auf die Projektentwicklung in Schweden (2018: 0,0 Mio. €). Der Rohertrag für Development to hold belief sich auf 58,9 Mio. € (2018: 18,7 Mio. €).

Das Adjusted EBITDA für das Segment Development lag im Geschäftsjahr 2019 bei 84,5 Mio. € (2018: 39,4 Mio. €).

Im Geschäftsjahr 2019 stieg die führende Kennzahl für die nachhaltige Ertragskraft, der Group FFO, im Wesentlichen akquisitionsbedingt und aufgrund des organischen Wachstums um 7,7% von 1.132,0 Mio. € im Jahr 2018 auf 1.218,6 Mio. € im Jahr 2019 an. Maßgeblich trug dazu die positive Entwicklung des Adjusted EBITDA Total bei. Es stieg im Berichtszeitraum von 1.554,8 Mio. € um 13,2% auf 1.760,1 Mio. € an.

Die im Adjusted EBITDA Total eliminierten Sondereinflüsse lagen im Geschäftsjahr 2019 bei 93,1 Mio. € (2018: 106,6 Mio. €). Im Einzelnen stellen sich die Sondereinflüsse wie folgt dar:

Sondereinflüsse

in Mio. €

2018

2019

Veränderung in %

*

Einschließlich im Zusammenhang mit den Akquisitionen stehende Einmalaufwendungen wie integrationsbedingte Personalmaßnahmen.

 

 

 

 

Akquisitionskosten inkl. Integrationskosten*

87,8

48,2

-45,1

Abfindungen/Altersteilzeitprogramme

18,3

13,2

-27,9

Geschäftsmodelloptimierung/Entwicklung neuer Geschäftsfelder

0,8

27,6

> 100

Refinanzierung und Eigenkapitalmaßnahmen

-0,3

4,1

–

Summe Sondereinflüsse

106,6

93,1

-12,7
Adjusted EBITDA Recurring Sales
Das Adjusted EBITDA Recurring Sales stellt den erzielten Erlösen aus Wohnungsprivatisierung die entsprechenden Verkehrswertabgänge der veräußerten Vermögenswerte gegenüber und bringt zudem die zugehörigen Verkaufskosten in Abzug. Um einen periodengerechten Ausweis von Gewinn und Umsatz und damit einer Verkaufsmarge zu zeigen, ist es erforderlich, die nach IFRS 5 bewerteten Verkehrswertabgänge um realisierte/unrealisierte Wertveränderungen zu bereinigen.
Adjusted EBITDA Total (Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Wertminderungen, Zu- und Abschreibungen)
Das Adjusted EBITDA Total ist das Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Wertminderungen, Zu- und Abschreibungen (einschließlich der Erträge aus übrigen, operativen Beteiligungen und Zwischengewinn), das um periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende und betriebsatypische Sachverhalte und um den Nettoertrag aus Bewertungen für Investment Properties bereinigt wurde. Sondereinflüsse beinhalten die Entwicklung neuer Geschäftsfelder und Geschäftsprozessentwicklung, Akquisitionsprojekte, Aufwendungen für Refinanzierungen und Eigenkapitalerhöhungen (soweit nicht als Kapitalbeschaffungskosten behandelt), Aufwendungen für die Vorbereitung des Börsengangs, sowie Aufwendungen für Altersteilzeit und Abfindungszahlungen. Das Adjusted EBITDA Total ist die Summe aus Adjusted EBITDA Rental, Adjusted EBITDA Value-add, Adjusted EBITDA Recurring Sales und Adjusted EBITDA Development.
Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)
Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.
Group FFO
Der Group FFO stellt die nachhaltige Ertragskraft des operativen Geschäfts dar. Neben den Adjusted EBITDAs der Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development werden im Group FFO die wiederkehrenden, laufenden Nettozinsaufwendungen aus originären Finanzinstrumenten sowie laufende Ertragsteuern berücksichtigt. Die Kennzahl wird nicht auf Basis einer besonderen internationalen Rechnungslegungsvorschrift ermittelt, sondern ist als Ergänzung zu den anderen gemäß IFRS ermittelten Ergebniskennzahlen zu sehen.
Mieteinnahmen
Mieteinnahmen sind der aktuelle Bruttoertrag für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen vor Abzug nicht übertragbarer Betriebskosten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sind den Mieteinnahmen enthalten.
Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind nachhaltig und langfristig wertsteigernde Investitionen in den Wohnungs- und Gebäudebestand. Im Rahmen der energetischen Sanierung erfolgen sie typischerweise an der Gebäudehülle sowie an den Allgemeinflächen inklusive der Wärme- und Stromversorgung. Beispielhaft sind hier zu nennen: der Einbau von Heizungsanlagen, die Sanierung von Balkonen oder die nachträgliche Anbringung von Fertigteilbalkonen sowie die Durchführung von Energiesparmaßnahmen wie z. B. der Einbau von Isolierglasfenstern und Wärmeschutzmaßnahmen wie z. B. Fassadendämmung, Dämmung der obersten Geschossdecke und der Kellerdecke. Im Rahmen der Wohnungssanierung erfolgt eine Aufwertung – ggf. neben der Modernisierung der Wohnungselektrik – typischerweise durch den Einbau moderner bzw. barrierearmer Bäder, durch den Einbau neuer Türen und die Verlegung hochwertiger bzw. rutschfester Oberböden. Fallweise werden auch die Grundrisse an veränderte Wohnbedürfnisse angepasst.
Monatliche Ist-Miete
Die monatliche Ist-Miete (in €/m2) – aktueller Bruttoertrag pro Monat für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen zum jeweiligen Monatsende vor Abzug nicht übertragbarer Betriebskosten geteilt durch die Wohnfläche der vermieteten eigenen Wohneinheiten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sind den Mieteinnahmen enthalten. Die Ist-Miete wird häufig auch als Nettokaltmiete bezeichnet. Die monatliche Ist-Miete (in €/m2) like-for-like bezeichnet die monatliche Ist-Miete für das Wohnungsportfolio, das zwölf Monate vorher bereits im Bestand von Vonovia war, das heißt, Portfolioveränderungen in diesem Zeitraum werden bei der Ermittlung der Ist-Miete like-for-like nicht berücksichtigt. Berücksichtigt man zudem die Mietsteigerung aus Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen, ergibt sich die organische Mietsteigerung.
Non-core Disposals
Im Rahmen der Segmentberichterstattung wird zusätzlich das nicht steuerungsrelevante Geschäftssegment Sonstiges ausgewiesen. Dieses beinhaltet den rein opportunistischen Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-core Disposals), die mittelfristig voraussichtlich unterdurchschnittliche Entwicklungspotenziale im Mietwachstum aufweisen und die im Verhältnis zum Gesamtportfolio und mit Blick auf zukünftige Akquisitionen eher peripher liegen.
Recurring Sales
Das Segment Recurring Sales umfasst die regelmäßigen und nachhaltigen Verkäufe von einzelnen Eigentumswohnungen aus unserem Bestand. Es beinhaltet nicht den Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-Core Disposals). Diese Verkäufe erfolgen rein opportunistisch und sind somit nicht Bestandteil unseres operativen Geschäfts im engeren Sinne. Diese Verkäufe werden daher im Segmentbericht unter Sonstiges ausgewiesen.
Verkehrswert-Step-up
Der Verkehrswert-Step-up ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Erlös aus der Veräußerung einer Wohneinheit und ihrem Verkehrswert bezogen auf ihren Verkehrswert. Er zeigt den prozentualen Wertzuwachs für das Unternehmen bei der Veräußerung einer Wohneinheit vor weiteren Verkaufskosten.