Gesellschaftliche Megatrends

Vonovia verfügt über ein solides Geschäftsmodell, das Antworten auf die aktuellen ökologischen und gesellschaftspolitischen Herausforderungen liefert und zur Lösung beitragen kann. Dazu wurde parallel zum Börsengang eine Strategie entwickelt, die sich als erfolgreich erwiesen hat und mit der flexibel auf die aktuellen Herausforderungen reagiert werden kann.

Die aus Sicht von Vonovia bedeutendsten Megatrends für den Wohnungsmarkt sind (1) der Klimawandel und die Vermeidung fossiler Brennstoffe mit dem Ziel der Eindämmung des Ausstoßes klimaschädlicher Emissionen, (2) die Urbanisation und die damit verbundene Wohnungsknappheit, (3) die Integration von Menschen als Folge des gesellschaftlichen Wandels, auch beeinflusst durch die Migration nach Deutschland, sowie (4) der demografische Wandel und die Nachfrage nach der Bereitstellung zeitgemäßen Wohnraums. Die Digitalisierung in den Kundenbeziehungen, in den internen Prozessen und auch im Bereich der Home-Automation ist gleichfalls verstärkt in den Fokus zu rücken.

1. Der Klimawandel ist eine der drängendsten und größten Herausforderungen unserer Zeit. Als Gesellschaft sind wir aufgefordert, die menschengemachte globale Erwärmung auf deutlich unter 2° C gegenüber vorindustriellen Werten zu begrenzen. Die Bundesregierung hat hierzu u. a. das Pariser Klimaabkommen von 2015 ratifiziert, das für die Bundesrepublik Deutschland völkerrechtlich bindend ist. Wir unterstützen diese Klimaziele. Für den Gebäudebestand bedeutet dies, im Jahr 2050 nahezu klimaneutral zu sein. Einen großen Beitrag können hierbei energetische Sanierungen leisten. Trotz sinkender gesellschaftlicher Akzeptanz für aufwendige Maßnahmen sanierte Vonovia zuletzt jährlich rund 3,7% ihres Bestands nach energetischen Maßstäben und übertraf damit die bundesweite Sanierungsquote von rund 1% deutlich. Darüber hinaus spielen technische Innovationen, Investitionen in erneuerbare Energien und neue Technologien eine wichtige Rolle. Vonovia wird weiterhin dafür Sorge tragen, dass ihre Mieter dabei finanziell nicht überfordert werden, und gleichzeitig Lösungen für weniger CO₂-Emissionen im Gebäudebestand finden. Für diese Themen braucht es einen neuen gesellschaftlichen Konsens, um die Kosten für die Erreichung der Klimaziele fair zu verteilen.
2. Die Wohnungsknappheit in Deutschland zeigt sich insbesondere in den Metropolen. Trotz hoher Nachfrage nach Wohnraum wurden beispielsweise in den sieben größten Städten der Bundesrepublik von 2016 bis 2018 nur 71% der benötigten Wohnungen fertiggestellt. Diese Wohnungsknappheit hat zur Folge, dass es an den Wohnungsmärkten der Top-Standorte nahezu keine Leerstände mehr gibt. Dadurch bedingt steigt das Mietniveau in den Ballungszentren stärker als das Lohnniveau, sodass die Wohnkostenbelastungen überproportional zunehmen. Daneben fallen immer mehr Wohnungen aus der Sozialbindung. Um Menschen vor einer finanziellen Überforderung zu schützen, hat sich Vonovia bestimmten Selbstverpflichtungen unterworfen. Diese werden durch ein dediziertes Härtefallmanagement flankiert. Aber nicht nur in Deutschland fehlt es an Wohnungen. Auch in Schweden hielt die Bautätigkeit lange Zeit nicht mit der Bevölkerungsentwicklung Schritt. Zwar trägt der Wohnungsbau in Österreich seit einigen Jahren dem hohen Angebotsdefizit am Wohnungsmarkt Rechnung, dennoch bestehen laut Bank Austria in einzelnen Marktsegmenten, vor allem im Bereich günstiger Mietwohnungen, noch große Angebotslücken. Vonovia schafft zum einen in bestehenden Quartieren durch Aufstockung und Nachverdichtung auf eigenen Flächen neue Wohnungen, zum anderen soll durch Entwicklungsmaßnahmen im Rahmen von Neubauprojekten neuer Wohnraum geschaffen werden, sowohl für die Eigenbewirtschaftung als auch für den Verkauf.
3. Durch den Zuzug von Menschen mit anderem kulturellen Hintergrund sowie die Binnenwanderung in Richtung Metropolregionen und Schwarmstädte treffen häufig neue Lebenskonzepte auf diejenigen der alteingesessenen Bevölkerung. Diese Entwicklung hat Auswirkungen auf das soziale Zusammenleben der Quartiere. Auch einer unzureichenden sozialen Mischung in den Quartieren und damit einer sich verstärkenden Spannung im sozialen Zusammenleben ist Beachtung zu schenken. Integration lautet das Gebot der Stunde. Vonovia stellt sich dieser Verantwortung durch eine gezielte Quartiersentwicklung, das heißt, Vonovia entwickelt ihre Bestände sowohl durch Investitionen in das Wohnumfeld als auch durch Investitionen in nachbarschaftliche und soziale Strukturen mit geeigneten Kooperationspartnern.
4. Die Wohnbedürfnisse der Menschen verändern sich. Die Bevölkerung Deutschlands aber auch Schwedens und Österreichs wird, gemessen am Anteil der ab 65-jährigen, zunehmend älter und stellt die Wohnungswirtschaft damit insbesondere im Bereich des altersgerechten Wohnens vor erhebliche Herausforderungen. Darüber hinaus steigt die Zahl der Haushalte in allen drei Ländern spürbar. Dies ist insbesondere auf eine Zunahme von Ein- und Zweipersonenhaushalten zurückzuführen. Diese Entwicklung verstärkt die wachsende Nachfrage nach entsprechenden Wohnungen für kleinere Haushalte. Die Migrationsmuster z. B. innerhalb Deutschlands und die Zuwanderung aus dem Ausland steigern die Nachfrage nach bedarfsgerechtem und bezahlbarem Wohnraum in den Ballungsräumen zusätzlich. Diese Veränderungen treffen auf einen gealterten Wohnungsbestand, der noch unter anderen Vorzeichen errichtet wurde. Wir bauen daher mindestens jede dritte bestehende Wohnung, die neuvermietet wird, seniorengerecht um und achten bei der Sanierung von leerstehenden Wohnungen und der Neugestaltung von Flächen darauf, dass diese barrierearm oder barrierefrei sind. Menschen, die älter als 70 Jahre sind, sind darüber hinaus durch Selbstverpflichtungen von Vonovia besonders geschützt.

Eine weitere wichtige Entwicklung ist der digitale Wandel. Dieser beeinflusst zunehmend auch das Geschäftsmodell von Vonovia. Digitalisierung und deren Nutzen evaluieren wir mit Blick auf unsere Kunden und die Optimierung unserer Prozesse. Im Bereich Neubau setzen wir Lösungen des Building Information Modelling (BIM) ein. Eine Vernetzung erfolgt insbesondere entlang der Prozess- und Wertschöpfungskette im Rahmen unserer Bewirtschaftungsplattform. Dies äußert sich beispielsweise in einer kontinuierlich verbesserten Interaktion mit unseren Kunden durch entsprechende Apps und Portallösungen sowie in der Koordination von lokalem Kundenservice, der Handwerker- und Wohnumfeldorganisation sowie der kaufmännischen Unterstützungsfunktionen. Hierbei nutzen wir die Vorteile innovativer Prozessautomatisierung, einschließlich sogenannter Roboter. Ein echter Meilenstein in der Serviceorientierung bei Vonovia ist die neue Mieter-App. Serviceaufträge und Schadensmeldungen können einfach und bequem über die App abgewickelt und jederzeit eingesehen werden. Alle wichtigen Dokumente stehen im mobilen Postfach zur Verfügung und unsere Kunden erhalten Informationen zum Service von Vonovia rund ums Haus. Zunehmend sehen wir aber auch Möglichkeiten hinsichtlich Smart-Home-Gebäudelösungen. Diese reichen von Smart Grid über Assistenzsysteme bis hin zu Predictive Maintenance. Hier verfügt Vonovia über eine zukunftsweisende Technologie zur Aufzugsüberwachung. Vonovia verfolgt Digitalisierung nicht als Selbstzweck, sondern um die Kundenzufriedenheit zu erhöhen, die Entscheidungsgrundlagen zu verbessern, die Effizienz des Geschäftsmodells weiterzuentwickeln und den Ressourceneinsatz zu reduzieren.