Gesellschaftliche Megatrends

Das Geschäftsmodell von Vonovia wird durch bedeutende Umfeldentwicklungen und Megatrends mitbestimmt. Die wesentlichsten Megatrends auf dem Wohnungsmarkt sind (1) die Wohnungsknappheit, (2) der Klimawandel und die Vermeidung fossiler Brennstoffe mit dem Ziel der Eindämmung des Ausstoßes klimaschädlicher Emissionen, (3) die Migration und der gesellschaftliche Wandel sowie (4) der demographische Wandel und die Nachfrage nach der Bereitstellung zeitgemäßen Wohnraums. Zunehmende Bedeutung gewinnt (5) die Digitalisierung. Diese Megatrends treffen auf eine gesetzlich stark regulierte Immobilienwirtschaft und auf steigende Sorgen der Öffentlichkeit hinsichtlich der Wohnraumproblematik.

  1. Die Wohnungsknappheit in Deutschland drückt sich in einem jährlichen Neubaubedarf von 350.000 bis 400.000 Wohnungen aus. Dem gegenüber stehen 2018 voraussichtlich rund 353.000 Baugenehmigungen und nur rund 300.000 Fertigstellungen. Allein in den sieben größten deutschen Städten besteht bis 2020 ein realer, jährlicher Neubaubedarf von rund 88.000 Wohnungen. Diese Wohnungsknappheit hat zur Folge, dass es an den Wohnungsmärkten der Top-Standorte nahezu keine Leerstände mehr gibt. Dadurch bedingt steigt das Mietniveau in den Ballungszentren stärker als das Lohnniveau, sodass die Wohnkostenbelastungen überproportional zunehmen. Daneben fallen immer mehr Wohnungen aus der Sozialbindung. Während es 1990 noch rund 3 Mio. Sozialwohnungen in Deutschland gab, geht die Zahl bis 2020 auf rund 1 Mio. Sozialwohnungen zurück. Vonovia will in bestehenden Quartieren durch Nachverdichtung auf eigenen Flächen neue Wohnungen schaffen. Hierfür stehen Vonovia effiziente Prozesse zum modularen Neubau zur Verfügung, um hier kurzfristig günstigen Wohnraum zu schaffen. Zusätzlich sollen durch das Immobilienentwicklungsgeschäft in den kommenden Jahren rund 12.000 neue Wohnungen erstellt werden.
  2. Deutschland hat sich den Klimazielen von Paris verpflichtet, um dem Klimawandel entgegenzuwirken. Dafür ist eine umfassende energetische Sanierung dringend geboten, insbesondere da der Wohnungsbestand einen der größten Treibhausgasemittenten darstellt. Trotz sinkender gesellschaftlicher Akzeptanz für aufwendige Maßnahmen sanierte Vonovia zuletzt jährlich rund 5% seines Bestandes nach energetischen Maßstäben und übertraf damit die bundesweite Sanierungsquote. Wir wollen weiter dafür Sorge tragen, dass unsere Mieter finanziell nicht überfordert werden und dennoch Lösungen für weniger CO2-Emissionen im Gebäudebestand finden. Energetische Modernisierung bedeutet Investitionen in Gebäudeausstattung und Dämmung. Aber auch die internen Prozesse werden hinsichtlich der energetischen Bilanz hinterfragt, wie Vonovia dies im Nachhaltigkeitsbericht darlegt.
  3. Der Zuzug von Menschen mit anderem kulturellen Hintergrund sowie die Binnenwanderung in Richtung der Metropolregionen und Schwarmstädte trifft häufig auf alteingesessene Menschen, was Auswirkungen auf das soziale Zusammenleben und das Erscheinungsbild der Quartiere hat. Auch einer drohenden unzureichenden sozialen Mischung in den Quartieren und damit einer sich verstärkenden Spannung im sozialen Zusammenleben ist Beachtung zu schenken. Vonovia stellt sich dieser Verantwortung durch eine gezielte Quartiersentwicklung, d. h. Vonovia entwickelt seine Bestände sowohl durch Investitionen in das Wohnumfeld, aber auch durch Investitionen in nachbarschaftliche und soziale Strukturen mit geeigneten Kooperationspartnern. Dabei sollen auch Regeln für ein einvernehmliches Zusammenleben etabliert werden.
  4. Zudem ändern sich die Wohnbedürfnisse. Die deutsche Bevölkerung wird zunehmend älter und stellt die Wohnungswirtschaft damit insbesondere im Bereich des altersgerechten Wohnens vor erhebliche Herausforderungen. Die Haushaltszahl steigt durch eine wachsende Zahl von Ein- bis Zweipersonenhaushalten. Diese Entwicklung verstärkt die wachsende Nachfrage nach entsprechenden Wohnungen für kleinere Haushalte. Die Migrationsmuster innerhalb Deutschlands und die Zuwanderung aus dem Ausland steigern die Nachfrage nach bedarfsgerechtem und bezahlbarem Wohnraum in den Ballungsräumen zusätzlich. Dies trifft auf einen gealterten Wohnungsbestand, der noch unter anderen Vorzeichen errichtet wurde.
  5. Digitalisierung: Der digitale Wandel beeinflusst zunehmend auch das Geschäftsmodell von Vonovia. Die Entwicklung der Digitalisierung, also im Wesentlichen exponentiell steigende Rechenleistung, Vernetzung (Internet der Dinge (IoT)) und Plattformlösungen, Mobile Devices sowie die Automatisierung von Prozessen durch Robotics (RPA) bis hin zur künstlichen Intelligenz (AI) werden laufend beobachtet und deren Einfluss auf unser Geschäftsmodell evaluiert und gegebenenfalls adaptiert. Digitalisierung und deren Nutzen evaluieren wir mit Blick auf unsere Prozesse und unsere Kunden. Smart Real Estate bedeutet für Vonovia bereits konkret eine weitgehende Digitalisierung der Geschäftsprozesse mit einem erreichten Reifegrad, der Ansätze von RPA beinhaltet und sich bis hin zu ersten Ansätzen von AI bspw. in der Vertragsanalyse und Bestandsdatenanalyse erstreckt. Im Bereich Neubau setzen wir Lösungen des Building Information Modelling (BIM) ein. Vernetzung erfolgt insbesondere innerhalb der Wertschöpfungskette im Rahmen unserer Bewirtschaftungsplattform im Wege einer kontinuierlich verbesserten Interaktion mit unseren Kunden durch entsprechende Apps und Portallösungen sowie in der Koordination von lokalem Kundenservice, der Handwerker- und Wohnumfeldorganisation sowie den kaufmännischen Unterstützungsfunktionen. Zunehmend sehen wir aber auch Möglichkeiten hinsichtlich Smart-Home-Gebäudelösungen. Diese reichen von Smart Grid über Assistenzsysteme bis hin zu Predictive Maintenance. Vonovia verfolgt Digitalisierung nicht als Selbstzweck, sondern um die Kundenzufriedenheit zu erhöhen, die Entscheidungsgrundlagen zu verbessern, das Geschäftsmodell und die Prozesse weiterzuentwickeln und den Ressourceneinsatz zu reduzieren.