Erwartete Entwicklung von Gesamtwirtschaft und Branche

Deutschland

Laut dem Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) verzeichnet die deutsche Wirtschaft einen starken Jahresauftakt 2019. Die Konjunktur wächst weiter und die Forschungsinstitute gehen weiterhin von einem anhaltenden Aufschwung aus, jedoch mit vermindertem Wachstumstempo. Mit einer Rezession wird nicht gerechnet, da die binnenkonjunkturellen Kräfte weiterhin intakt scheinen. Während das IfW und das DIW für 2019 mit einem Anstieg des BIP von 1,8% bzw. 1,6% rechnen, schätzt das Ifo Institut die durch die Autoindustrie verursachte Schwächeperiode und die vielfältigen Unsicherheiten der Weltwirtschaft nachhaltiger ein und korrigiert seine Wachstumsprognose für 2019 mit 1,1% deutlicher nach unten, die Bundesregierung rechnet mit 1,0%. Die Spätphase des seit neun Jahren andauernden Aufschwungs scheint damit erreicht. Dennoch stehe die deutsche Wirtschaft nach wie vor vergleichsweise gut da. Mit dem Wegfall der Produktions- und Auslieferprobleme der Autoindustrie wegen des Übergangs auf den neuen Zulassungsstandard (WLTP) und dem Rückgang des Niedrigwassers, was die Binnenschifffahrt und damit die logistische Versorgung und Produktion eingeschränkt hatte, dürfte laut IfW wieder mit einem spürbaren Impuls zu rechnen sein.

Mit Beginn 2019 treten verschiedene fiskalische Maßnahmen wie die Absenkung des Beitragssatzes zur Arbeitslosenversicherung, die paritätische Finanzierung der Krankenversicherung oder die Mütterrente in Kraft, die die Kaufkraft der Haushalte merklich anheben. In der Folge dürfte der private Konsum einen kräftigen Impuls erhalten. Die Industrie wird voraussichtlich kein wesentlicher Antreiber der Konjunktur sein, da die ausländischen Absatzmärkte an Schwung verlieren und zudem viele Bereiche an ihrer Kapazitätsgrenze operieren. Damit dürfte sich ebenfalls der Beschäftigungsaufbau, auch vor dem Hintergrund des knappen Arbeitskräfteangebots, abschwächen. Die nicht exportorientierten und konsumnahen Branchen hingegen rechnen noch mit Zuwachsraten, allen voran die Bauindustrie und das Handwerk. Die Wirtschaftsinstitute erwarten eine Inflation auf Basis der Verbraucherpreise von 2,1% (IfW) bzw. 2,2% (Ifo). Bei der Arbeitslosenquote wird mit einem Rückgang unter 5,0% gerechnet (IfW: 4,9%, Ifo: 4,8%).

Sorgen bereiten die internationalen Handelskonflikte. Die Streitigkeiten zwischen den USA und China drücken bereits das Wachstum der wichtigen chinesischen Volkswirtschaft. Deutsche Exporteure, Autobauer und andere Investoren müssen sich auf geringere Absätze in China als wichtigem Exportland einstellen. Als Folge des Handelsstreits könnte es auch über höhere Importpreise zu einem schnelleren Anstieg der Inflationsraten kommen. Hinzu kommen die Unwägbarkeiten des Brexits. Sollte es zu einem ungeordneten Ausscheiden des Vereinten Königreichs kommen, dürfte die Wiedereinführung von Zöllen und Grenzkontrollen erhebliche Folgen für die britische Konjunktur und damit auch für den Euro-Raum haben. Auch die Schuldenpolitik Italiens kann zu Turbulenzen an den Finanzmärkten führen, da die hohen Risikoprämien auf italienische Staatsanleihen Risiken für die konjunkturelle Entwicklung darstellen. Angesichts der schwächeren Entwicklungen wird zwar nicht davon ausgegangen, dass die EZB in 2019 eine erste Zinsanhebung vornehmen wird, aber die Wachsamkeit ist nach wie vor hoch.

Für 2020 rechnen das IfW und das IfO Institut mit einer Wachstumsrate von 1,8% bzw. 1,6%, einer Inflation auf Basis der Verbraucherpreise von 1,8% bzw. 2,0% und einer Arbeitslosenquote von 4,7% bzw. 4,6%.

Wohnungsmarkt: in 2019 erneut ein Anstieg von Mieten und Preisen erwartet

Der Aufschwung am Immobilienmarkt geht ins zehnte Jahr und befindet sich damit in einer reifen Phase, berichten die Experten der Helaba-Landesbank Hessen-Thüringen. Weiterhin niedrige Zinsen und das robuste Wirtschaftswachstum – die Helaba rechnet in ihrem Jahresausblick 2019 mit einem Wachstum des BIP von 1,5% – bilden gute Rahmenbedingungen für die Immobilienbranche im Jahr 2019. Der Miet- und Kaufpreisanstieg am deutschen Wohnungsmarkt ist laut Helaba insbesondere auf das Auseinanderklaffen von Angebot und Nachfrage vor allem in den Ballungsräumen zurückzuführen, daran werde sich 2019 wenig ändern. Die Experten von DB-Research erwarten für 2019 bestenfalls eine leicht geringere Preis- und Mietdynamik, die Wohnimmobilienpreise dürften erneut kräftiger steigen als die Konsumentenpreise. Der Deutsche Mieterbund rechnet für 2019 mit einem Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete in den Städten von 3 bis 5%. Wegen der guten Lohn- und Einkommensentwicklung dürfte laut DB Research die Preisentwicklung die Nachfrage nur geringfügig dämpfen und auch ein weiterer Anstieg der fünf- bis zehnjährigen Hypothekenzinsen dürfte nur einen kleinen Nachfragerückgang bewirken. Wohneigentum bleibt laut DB Research von der Zinsseite her erschwinglich, die Erschwinglichkeit wird aber voraussichtlich auch 2019 weiterhin abnehmen und es bestehen ausgeprägte regionale Unterschiede. Obwohl sich eine Zinswende im Jahr 2019 sehr wahrscheinlich abzeichnet, ist laut Immobilienscout 24 nicht mit einer sofortigen Trendumkehr der Preisentwicklung auf Bundesebene zu rechnen. Vielmehr ist von einem langsamen Auslaufen des Immobilien-Superzyklus auszugehen. Das verhaltene Wachstum bei den fertiggestellten Wohnungen wird 2019 eine Fortsetzung finden. DB Research erwartet 315.000 (Helaba 320.000) fertiggestellte Wohnungen im Jahr 2019 gegenüber rund 300.000 im Jahr 2018. Damit dürfte die Schere zwischen Angebot und Nachfrage weiter auseinandergehen. Basierend auf der verhaltenen Wachstumsdynamik dürfte laut DB Research erst im Jahr 2022 das zusätzliche jährliche Angebot die zusätzliche jährliche Wohnraumnachfrage von wenigstens 350.000 Wohnungen übertreffen. Da das Zyklusende des Immobilienbooms nach Einschätzung von DB Research noch einige Jahre in der Zukunft liegen dürfte, hat das Risiko einer Blasenbildung im aktuellen Zyklus deutlich zugenommen. IWF und Bundesbank berichten, dass nach dem dynamischen Anstieg der letzten Jahre in einigen deutschen Städten die Wohnungspreise über dem Niveau liegen, dass aufgrund von Fundamentaldaten zu erwarten wäre, was auf Überbewertungen schließen lässt. Der empirica-Blasenindex für Deutschland überschritt bereits zum 3. Quartal 2017 die Nulllinie gegenüber dem „blasenfreien“ Referenzjahr 2004. Zum 4. Quartal 2018 stieg der Gesamtindex gegenüber dem Vorjahresquartal weiter an. Mieten und Kaufpreise wachsen in 278 von 402 Landkreisen und kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang. In 18 Kreisen werden laut empirica zu viele Wohnungen gebaut. Für 223 Kreise zeigt der Blasenindex eine mäßige bis hohe Gefahr.

Neben dem übergeordneten wohnungspolitischen Ziel, dem Bau von 1,5 Mio. Wohnungen, hat die Bundesregierung im Rahmen einer Wohnrauminitiative diverse Maßnahmen geplant bzw. schon auf den Weg gebracht. Während das Baukindergeld bereits im September 2018 eingeführt wurde und das Mietrechtsanpassungsgesetz seit dem 1. Januar 2019 gilt, hat der Gesetzesentwurf zur Einführung einer Sonderabschreibung für Mietwohnungsbau den Bundesrat im Dezember 2018 noch nicht passiert. Hinsichtlich einer beabsichtigten Änderung der Grunderwerbsteuer bei Share Deals haben die Finanzminister der Länder laut Hessischem Finanzministerium nun Gesetzestexte beschlossen, die in ein Gesetzgebungsverfahren des Bundes eingebracht werden sollen. Die Hürden für Share Deals sollen damit erhöht werden. Weitere Gesetzesvorhaben mit Relevanz für die Immobilienbranche, die laut IVD im Jahr 2019 diskutiert werden, sind u. a. die Neuordnung des Mietspiegels und die Reform der Grundsteuer.

Österreich

Nachdem die Exporte und die Binnenkonjunktur, getrieben durch die hohe Konsumdynamik und kräftige Investitionstätigkeiten, mit 2,7% für den höchsten BIP-Anstieg seit 2011 gesorgt haben, war eine Verlangsamung des Wachstumstempos bereits im auslaufenden Jahr 2018 spürbar. Die Wirtschaft Österreichs befindet sich in einer Spätphase der Hochkonjunktur. 2019 rechnet das WIFO mit einem geringeren, jedoch noch robusten Wirtschaftswachstum von 2,0%, für 2020 noch mit einer Zunahme des BIP von 1,8%. Die Bank Austria erwartet mit 1,9% in 2019 und 1,5% in 2020 ein geringeres Wirtschaftswachstum. Österreich begegnet der globalen Abschwächung und den damit steigenden Anforderungen an die Exportwirtschaft mit einer soliden Binnennachfrage, insbesondere einer anhaltenden Stärke des privaten Konsums, der in diesem und im Folgejahr eine entscheidende Rolle bei der Abfederung der ungünstigen externen Einflüsse auf die heimische Konjunktur übernehmen wird. Die Investitionen dürften in der kommenden Zeit hingegen nur noch moderat wachsen. Die positive Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt wird sich fortsetzen, sodass laut WIFO mit einem weiteren Rückgang der Arbeitslosenquote nach nationaler Definition auf 7,3% in 2019 (Bank Austria: 7,5%) und 7,2% in 2020 (Bank Austria 7,5%) gerechnet wird. Die Inflationsrate wird sich nach Schätzung des WIFO bei 2,0% einpendeln. Für Österreich gelten die gleichen Risiken, wie sie bereits für Deutschland beschrieben wurden. Allen voran die Auswirkungen des Handelskonflikts zwischen den USA und China, die politischen Unsicherheiten im Euroraum wie die Folgen des Brexits und die sich abkühlende Weltkonjunktur.

Die Rahmenbedingungen am Immobilienmarkt sind unverändert gut, denn das Jahr 2018 wurde durch das niedrige Zinsniveau, ein leicht rückläufiges, aber immer noch gutes Immobilienangebot sowie eine sehr gute Nachfrage nach Immobilien seitens Eigennutzer und Anleger geprägt und daran werde sich auch in 2019 nichts Wesentliches ändern, berichten die Experten des Immobiliendienstleisters RE/MAX Austria. Laut RE/MAX-Immobilien-Zukunfts-Index – der Summe der Expertenmeinungen von rund 560 Immobilien-Fachleuten in ganz Österreich – wird erwartet, dass 2019 die Nachfrage stärker als das Immobilienangebot steigt und in Summe die Preise für Wohnimmobilien weiterhin leicht zunehmen, aber die Steigerungsraten unter den Vorjahreswerten liegen. Die Wohnungskaufpreise steigen voraussichtlich stärker als frei zu vereinbarende Mieten. Die größte Nachfrage- und Preissteigerung wird bei Baugrundstücken erwartet. Nach Schätzung der RE/MAX-Experten werden Mieten und Preise für Eigentumswohnungen sowohl in den Zentren der Städte als auch am Stadtrand weiter anwachsen, während in Landgemeinden die Preise für Eigentumswohnungen nahezu unverändert bleiben und die Mieten schwächeln. Der Stadt- und Zinshausmarkt bewege sich derzeit auf eine Gleichgewichtssituation zu, es wird ebenfalls mit einem Preiswachstum gerechnet. Für Wien 2019 rechnet EHL 2019 mit Mietsteigerungen von rund 1,5% und Steigerungen der Wohnungskaufpreise in durchschnittlichen Lagen von ca. 2,75 bis 4%. Laut EHL belasten die neue Bauordnung, z. B. mit der Vorschrift für einen höheren Anteil geförderter Wohnungen bei Neuwidmungen, und ein OGH-Urteil zu Lagezuschlägen den Wiener Wohnungsmarkt. Kurz- und mittelfristig werde das Wohnungsangebot negativ beeinflusst, womit auch die leichte Entspannung bei den Wohnungspreisen und -mieten ein Ende nehmen könne. Mit Blick auf den Wohninvestmentmarkt zeichnen nach Ansicht von EHL die demographischen Änderungen – insbesondere das prognostizierte Bevölkerungswachstum – und die weiter fortschreitende Urbanisierung für eine langfristig stabile Entwicklung, die besonders sicherheitsorientierte Käufer anspreche, ein äußerst nachhaltiges Investmentszenario. Der OeNB-Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien zeigt für Wien und für Österreich insgesamt im 2. Quartal 2018 gegenüber dem Vorquartal einen weiteren Anstieg einer möglichen Überbewertung an.

Schweden

Nach Einschätzung der Konjunkturforscher des NIWF befindet sich die schwedische Wirtschaft in einer Verlangsamungsphase. Nachdem das BIP 2018 um voraussichtlich 1,9% gewachsen ist, rechnet das NIWF für 2019 mit einem Wachstum des BIP zu Marktpreisen von 1,4% und 2020 von 1,6%. Insbesondere wegen der anhaltend rückläufigen Wohninvestitionen wird sich 2019 das Wachstum der Inlandsnachfrage abschwächen. Die Swedbank schätzt in ihrem Ausblick das erwartete Wirtschaftswachstum positiver ein und geht für 2019 und 2020 von einem Wachstum von jeweils knapp unter 2,0% aus. Während sich die Immobilieninvestitionen und der private Konsum weiter verlangsamen, sind die öffentlichen Investitionsaussichten recht solide und das Geschäftsklima scheint trotz zunehmender Unsicherheiten noch stabil. Obwohl sich die schwedische Wirtschaft nahe an der Kapazitätsgrenze befindet, sind Inflation und Lohnwachstum noch relativ gedämpft. Aufgrund des zunehmenden Protektionismus steigen jedoch auch für Schweden die Risiken des Exports, auch vor dem Hintergrund, dass mit dem Brexit und der Haushaltsmisere Italiens die Unsicherheiten im europäischen Hauptabsatzmarkt wachsen. Mit der prognostizierten steigenden Bevölkerung nimmt auch die Erwerbsbevölkerung zu. Da nur mit einem geringen Beschäftigungswachstum gerechnet wird, dürfte für 2019 die Arbeitslosigkeit leicht zunehmen. Auch das Lohnwachstum wurde vom NIWF für 2019 leicht nach unten korrigiert. Die Riksbank plant weitere Zinsanhebungen in 0,5-%-Schritten – die nächste im Dezember 2019 auf 0,25% und ein Jahr später auf 0,75%. Insgesamt wird angesichts der geringeren Inlandsfrage, der zurückgehenden Exporte und der schwachen Krone zwar mit einer Abflachung der Konjunktur, aber nicht mit einem erheblichen Abschwung gerechnet.

In den meisten Teilen des Landes besteht auch weiterhin ein Mangel an Wohnraum. Die Ergebnisse der Wohnungsmarktumfrage 2018 von Schwedens Amt für Wohnungswesen, Bauwesen und Raumordnung weisen für 243 der 290 Gemeinden in Schweden Wohnungsknappheit aus und 195 Gemeinden erwarten auch in drei Jahren noch Wohnungsmangel. Laut der Konjunkturumfrage der schwedischen Reichsbank (November 2018) berichten die Immobilienunternehmen von einem starken Markt für Gewerberäume und für Mietwohnungen. Hinsichtlich der Verkäufe von Mieter-Eigentümer-Wohnungen ist jedoch ein deutlicher Rückgang zu verzeichnen und Bauträger sind besonders von der nachlassenden Nachfrage nach neu gebauten Mieter-Eigentümer-Wohnungen betroffen. Der Europäischen Kommission zufolge scheint der jüngste Anstieg der Bautätigkeit zu stark auf Entwicklungen im oberen Segment („High-End-Developments“) gerichtet zu sein und das auch in einigen regionalen Märkten, in denen die Nutzer-Nachfrage nach solchen Immobilien tendenziell besonders begrenzt ist. Daher besteht in bestimmten Segmenten des Wohnungsmarkts die Gefahr eines Überangebots, während in der Nähe wichtiger Wirtschaftszentren ein chronischer Mangel an bezahlbarem Wohnraum besteht. Schwedens Mietmarkt ist reguliert und Mieterhöhungen sind begrenzt, die Mieten können jedoch bei Investitionen in wohnwertverbessernde Maßnahmen angehoben werden. Nachdem die Wohnungsbauinvestitionen Anfang 2018 auf ein historisch hohes Niveau gestiegen waren, sinken sie wieder. Dies ist laut NIWF zum Teil auf die Ende 2017 und Anfang 2018 gesunkenen Häuserpreise zurückzuführen. Der Rückgang hat dazu geführt, dass die Zahl der Baustarts stark abgenommen hat und die Wohnungsbauinvestitionen im Jahr 2019 rückläufig sein dürften. Die Wohnimmobilienpreise dürften sich laut Helaba derweil aufgrund des weiterhin niedrigen Zinsniveaus und des guten Arbeitsmarktes stabilisieren. Trotz der jüngsten Rückgänge deuten laut Europäischer Kommission einzelne Bewertungsindikatoren darauf hin, dass die Preise weiterhin oberhalb des Niveaus liegen, das aufgrund der Fundamentaldaten gerechtfertigt erscheint. Während CBRE berichtet, dass die Wachstumsaussichten weiterhin vorwiegend positiv sind, besteht laut NIWF das Risiko eines weiteren Rückgangs der Immobilienpreise. Laut der Swedbank ist das Segment neu gebauter Eigentumswohnungen für Selbstnutzer in den Ballungsräumen weiterhin unter Druck.