48 Segmentberichterstattung

Vonovia ist ein integriertes, europaweit agierendes Wohnimmobilienunternehmen. Im Mittelpunkt der Unternehmensstrategie steht die nachhaltige Steigerung des Unternehmenswertes. Dazu tragen eine werterhöhende Bewirtschaftung der eigenen Immobilienbestände, wertschaffende Investitionen in die bestehenden Immobilien, der Bau neuer Wohngebäude sowie der Verkauf einzelner Wohnungen, ein aktives Portfoliomanagement und ein Servicegeschäft rund um die Immobilie bei. Für Zwecke der Steuerung des Unternehmens unterscheiden wir die vier Geschäftssegmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development. Im Rahmen dieser Segmentberichterstattung wird zusätzlich das nicht steuerungsrelevante Geschäftssegment Sonstiges ausgewiesen. Dieses beinhaltet ausschließlich den rein opportunistischen Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-core Disposals), die mittelfristig voraussichtlich unterdurchschnittliche Entwicklungspotenziale im Mietwachstum aufweisen und die im Verhältnis zum Gesamtportfolio und mit Blick auf zukünftige Akquisitionen eher peripher liegen.

Im Segment Rental (vormals „Bewirtschaftung“) fassen wir alle Geschäftsaktivitäten zusammen, die auf das wertsteigernde Management der eigenen Wohnimmobilienbestände ausgerichtet sind. Es umfasst unsere Bewirtschaftungstätigkeiten in Deutschland, Österreich und Schweden. Die Zusammenfassung unserer Bewirtschaftungstätigkeiten in Deutschland, Österreich und Schweden zu einem einzelnen Berichtssegment basiert auf der Einschätzung der Ähnlichkeit des Bewirtschaftungsgeschäfts in den drei Ländern. Dies gilt sowohl für die Art der Leistungserbringung und die jeweiligen Dienstleistungsprozesse des Bewirtschaftungsgeschäfts sowie für die Kunden im Wohnungsmietmarkt und die Art der Kundenakquisition. Insgesamt ist der Wohnungsmietmarkt in allen drei Ländern durch Wohnungsknappheit gekennzeichnet und durch gesetzliche Vorgaben reguliert, so dass sich dadurch langfristig ähnliche Renditeerwartungen ergeben.

Im Segment Value-add (vormals „Value-add Business“) bündeln wir alle wohnungsnahen Dienstleistungen, mit denen wir das Kerngeschäft der Vermietung ergänzen. Diese Dienstleistungen umfassen zum einen Instandhaltungs- und Modernisierungsleistungen für unsere Immobilien und zum anderen Dienstleistungen, die einen engen Bezug zum Vermietungsgeschäft haben. Wir ordnen dem Segment Value-add die Aktivitäten der Handwerker- und Wohnumfeldorganisation, das Wohneigentumsverwaltungsgeschäft, das Kabel-TV-Geschäft, die Messdienstleistungen, die Energielieferung sowie unsere Versicherungsdienstleistungen zu. Die Energielieferung ist eine neue Dienstleistung, die wir seit 2018 unseren Mietern anbieten.

Das Segment Recurring Sales (vormals Bestandteil des Segments „Vertrieb“) umfasst die regelmäßigen und nachhaltigen Verkäufe von einzelnen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern aus unserem Portfolio. Es beinhaltet nicht den Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-core Disposals). Diese Verkäufe erfolgen rein opportunistisch und sind somit nicht Bestandteil des Segments Recurring Sales. Wir weisen solche opportunistischen Verkäufe im Segmentbericht in der Spalte Sonstiges aus. In der Vorjahresberichtsperiode waren Recurring Sales und Non-core Disposals im Segment Vertrieb in Summe dargestellt. Die Vorjahreszahlen für die aktuelle Berichtsperiode wurden daher entsprechend angepasst.

Das Segment Development beinhaltet die Projektentwicklung neuer Wohngebäude. Dies umfasst die Wertschöpfungskette beginnend beim Ankauf von Grundstücken ohne Bebauungsplan bzw. Widmung bis hin in zur Fertigstellung neuer Gebäude sowie den Neubau auf eigenen Grundstücken. Diese Objekte werden in den eigenen Bestand integriert oder an Dritte veräußert. Im Einzelnen sind dies Projekte an ausgewählten, attraktiven Standorten. Schwerpunkte der Projektentwicklung sind aktuell Berlin, Hamburg und Wien. Das Adjusted EBITDA des Segments Development beinhaltet den Fair Value Step-Up für in der Berichtsperiode fertiggestellte Objekte, die in den eigenen Bestand übernommen wurden. Für die Vorjahresberichtsperiode wird ein Fair Value Step-Up für Neubauten ausgewiesen, die organisatorisch im Value-add-Bereich verantwortet wurden. Im Rahmen der in 2017 dargestellten Segmentberichterstattung wurden bisher keine Fair Value Step-Ups für Neubauten im Adjusted EBITDA berücksichtigt.

Ein konzernweit einheitliches Planungs- und Controllingsystem gewährleistet, dass Ressourcen effizient allokiert und deren erfolgreicher Einsatz regelmäßig überwacht werden. Die Berichterstattung an die zentralen Entscheidungsträger und damit die Beurteilung der Geschäftsentwicklung sowie die Allokation von Ressourcen erfolgt auf Basis der beschriebenen Segmentierung. Vermögens- und Schuldpositionen werden nicht nach Segmenten differenziert berichtet. Die interne Berichterstattung basiert grundsätzlich auf den IFRS Rechnungslegungsstandards.

Der Vorstand als zentraler Entscheidungsträger von Vonovia überwacht anhand der Segmentumsätze sowie anhand des Adjusted EBITDA den Beitrag der Segmente zum Unternehmenserfolg. Das Adjusted EBITDA Total repräsentiert ein um periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende oder betriebsatypische Sachverhalte bereinigtes Ergebnis des Konzerns vor Abschreibungen, Zinsen und Steuern ohne Effekte aus Wertanpassungen von Bestandsimmobilien.

Die Segmentinformationen stellen sich für den Berichtszeitraum wie folgt dar:

Für die Darstellung der operativen Entwicklung sowie für die Vergleichbarkeit mit Vorperioden ermitteln wir für die Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development jeweils ein Adjusted EBITDA. Die Summe dieser Kennzahlen ergibt das Adjusted EBITDA Total des Konzerns. Die vorgenommenen Bereinigungen beinhalten periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende und betriebsatypische Sachverhalte. Diese Sondereinflüsse umfassen die Aufwendungen für Altersteilzeitprogramme und Abfindungszahlungen, die Entwicklung neuer Geschäftsfelder und Geschäftsprozessentwicklung, Akquisitionsprojekte inkl. Integrationskosten, Aufwendungen für Refinanzierungen und Eigenkapitalerhöhungen (soweit nicht als Kapitalbeschaffungskosten behandelt).

Für den Berichtszeitraum stellten sich die Sondereinflüsse im Einzelnen wie folgt dar:

Die im Adjusted EBITDA Total eliminierten Sondereinflüsse lagen im Geschäftsjahr 2018 mit 106,6 Mio. € 22,7% über dem Vergleichswert des Vorjahres von 86,9 Mio. €. Dabei sind in den Akquisitionskosten inkl. Integrationskosten in 2018 20,0 Mio. € für Akquisitionen früherer Jahre enthalten, denen ein steuerlicher Ertrag in gleicher Höhe gegenübersteht und die damit im Periodenergebnis kompensiert werden. Berücksichtigt man diesen Sachverhalt lagen die Sondereinflüsse im Geschäftsjahr bei 86,6 Mio. € und damit auf Höhe des Vergleichswerts des Vorjahres von 86,9 Mio. €.

Die Aufgliederung der konzernexternen Erlöse aus Verträgen mit Kunden (gem. IFRS 15.114f) und deren Zuordnung zu den oben dargestellten Segmenten stellt sich wie folgt dar:

Die externen Erlöse und langfristigen Vermögenswerte, ausgenommen von Finanzinstrumenten, latente Steueransprüche, Leistungen nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses sowie Rechte aus Versicherungsverträgen teilen sich wie folgt auf das Herkunftsland von Vonovia sowie Drittländer auf. Die Erlöse werden auf Basis des Sitzes der leistungserbringenden Einheit zugeordnet.