44 Segmentberichterstattung

Vonovia ist ein integriertes Immobilienunternehmen. Im Mittelpunkt der Unternehmensstrategie steht unverändert die nachhaltige Steigerung des Unternehmenswertes. Dazu tragen eine werterhöhende Bewirtschaftung der eigenen Immobilienbestände, wertschaffende Investitionen, ein aktives Portfoliomanagement und ein Servicegeschäft rund um die Immobilie bei. Vonovia unterscheidet die Segmente Bewirtschaftung, Value-add Business (vormals „Extension“) und Vertrieb. Diese Segmente wurden im Geschäftsjahr 2017 unverändert eigenständig geführt.

Im Segment Bewirtschaftung werden alle Geschäftsaktivitäten für das aktive Management sowie die Investitionen in die eigenen Immobilien zusammengefasst. Die dargestellten Instandhaltungsaufwendungen beinhalten die zu Marktpreisen bewerteten Leistungen der konzerninternen Handwerkerorganisation. In die operativen Kosten des Segments Bewirtschaftung fließen nur die Betriebskosten ein, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Andere Erträge aus der Bewirtschaftung, die nicht dem Segment Value-add Business zuzuordnen sind, werden mit den operativen Kosten des Segments Bewirtschaftung saldiert.

Im Segment Value-add Business werden alle Geschäftsaktivitäten zusammengefasst, die die Erweiterung des Kerngeschäfts um zusätzliche Dienstleistungen rund um die Immobilie umfassen. Dazu zählen z. B. die eigene Handwerkerorganisation, die für den Konzern die Instandhaltungs- und Modernisierungsleistungen erbringt, die Organisation zur Pflege und des Wohnumfeldes, die Versorgung der Mieter mit Kabeldienstleistungen, die Wohneigentumsverwaltung für Wohnungen Dritter sowie für die in den Wohneigentümergemeinschaften befindlichen Vonovia eigenen Wohnungen, die Messdienstleistungen für das Auslesen von Wasser- und Wärmeverbräuchen (Smart Metering) sowie die Versicherungsdienstleistungen für eigene Immobilienbestände sowie für Immobilienbestände Dritter.

Im Segment Vertrieb sind alle Geschäftsaktivitäten gebündelt, die den Einzelverkauf von Wohnungen sowie den Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke betreffen.

Ein konzernweit einheitliches Planungs- und Controllingsystem gewährleistet, dass Ressourcen für die drei Segmente effizient allokiert und deren erfolgreicher Einsatz überwacht werden.

Die Berichterstattung an die zentralen Entscheidungsträger und damit die Beurteilung der Geschäftsentwicklung sowie die Allokation von Ressourcen erfolgt auf Basis dieser Segmentierung. Dementsprechend folgt die Segmentberichterstattung gemäß IFRS 8.22 dieser Darstellung. Dabei wird auf eine regionale Betrachtung verzichtet. Vermögens- und Schuldposten werden nicht nach Segmenten differenziert betrachtet.

Die interne Berichterstattung basiert grundsätzlich auf IFRS Rechnungslegungsstandards.

Der Vorstand als zentraler Entscheidungsträger von Vonovia überwacht anhand der Erträge sowie anhand des bereinigten EBITDA den Beitrag der Geschäftssegmente zum Unternehmenserfolg. Das bereinigte Segment-EBITDA repräsentiert ein um periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende oder betriebsatypische Sachverhalte bereinigtes Ergebnis vor Abschreibungen, Zinsen und Steuern ohne Effekte aus Wertanpassungen gemäß IAS 40.

Die Segmentinformationen stellen sich für den Berichtszeitraum wie folgt dar:

in Mio. €

 

Bewirtschaftung

 

Value-add Business

 

Vertrieb

 

Sonstiges*

 

Konzern

*

Bei den Erträgen in den Segmenten Bewirtschaftung, Value-add Business und Vertrieb handelt es sich um die Erträge, die dem Vorstand als verantwortliche Unternehmensinstanz (Chief Operating Decision Maker) regelmäßig berichtet werden. Die Erträge in der Spalte „Sonstiges“ setzen sich aus der Weiterbelastung von Betriebskosten sowie aus Konsolidierungseffekten zusammen. Diese sind nicht Bestandteil der regelmäßigen Berichterstattung an den Vorstand und werden daher in der Spalte „Sonstiges“ ausgewiesen. Gleichwohl ist die Kostenseite Bestandteil des Reportings an den Vorstand, um eine effiziente Bewirtschaftung sicherzustellen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

01.01.–31.12.2017

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Segmenterträge

 

1.667,9

 

1.170,5

 

1.206,4

 

-446,8

 

3.598,0

davon externe Erträge

 

1.667,9

 

161,6

 

1.206,4

 

562,1

 

3.598,0

davon interne Erträge

 

 

 

1.008,9

 

 

 

-1.008,9

 

 

Buchwert der veräußerten Vermögenswerte

 

 

 

 

 

-1.136,0

 

 

 

 

Wertveränderung aus dem Abgang der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien

 

 

 

 

 

70,5

 

 

 

 

Aufwendungen für Instandhaltung

 

-258,0

 

 

 

 

 

 

 

 

Operative Kosten

 

-259,9

 

-1.068,4

 

-30,1

 

418,9

 

 

Bereinigtes EBITDA

 

1.150,0

 

102,1

 

110,8

 

-27,9

 

1.335,0

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Sondereinflüsse

 

 

 

 

 

 

 

 

 

-86,9

Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien

 

 

 

 

 

 

 

 

 

10,7

Finanzerträge aus Beteiligungen an anderen Wohnungsunternehmen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

13,0

EBITDA IFRS

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.271,8

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.434,1

Abschreibungen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

-372,2

Erträge aus sonstigen Beteiligungen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

-20,1

Finanzerträge

 

 

 

 

 

 

 

 

 

46,8

Finanzaufwendungen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

-353,0

EBT

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4.007,4

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ertragsteuern

 

 

 

 

 

 

 

 

 

-1.440,5

Periodenergebnis

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.566,9

in Mio. €

 

Bewirtschaftung

 

Value-add Business

 

Vertrieb

 

Sonstiges*

 

Konzern

*

Bei den Erträgen in den Segmenten Bewirtschaftung, Value-add Business und Vertrieb handelt es sich um die Erträge, die dem Vorstand als verantwortliche Unternehmensinstanz (Chief Operating Decision Maker) regelmäßig berichtet werden. Die Erträge in der Spalte „Sonstiges“ setzen sich aus der Weiterbelastung von Betriebskosten sowie aus Konsolidierungseffekten zusammen. Diese sind nicht Bestandteil der regelmäßigen Berichterstattung an den Vorstand und werden daher in der Spalte „Sonstiges“ ausgewiesen. Gleichwohl ist die Kostenseite Bestandteil des Reportings an den Vorstand, um eine effiziente Bewirtschaftung sicherzustellen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

01.01.–31.12.2016

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Segmenterträge

 

1.538,1

 

851,2

 

1.227,9

 

-180,0

 

3.437,2

davon externe Erträge

 

1.538,1

 

108,1

 

1.227,9

 

563,1

 

3.437,2

davon interne Erträge

 

 

 

743,1

 

 

 

-743,1

 

 

Buchwert der veräußerten Vermögenswerte

 

 

 

 

 

-1.177,7

 

 

 

 

Wertveränderung aus dem Abgang der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien

 

 

 

 

 

70,0

 

 

 

 

Aufwendungen für Instandhaltung

 

-247,4

 

 

 

 

 

 

 

 

Operative Kosten

 

-244,5

 

-794,2

 

-27,7

 

170,8

 

 

Bereinigtes EBITDA

 

1.046,2

 

57,0

 

92,5

 

-9,2

 

1.186,5

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Sondereinflüsse

 

 

 

 

 

 

 

 

 

-94,5

Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien

 

 

 

 

 

 

 

 

 

-17,9

Finanzerträge aus Beteiligungen an anderen Wohnungsunternehmen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

9,6

EBITDA IFRS

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.083,7

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.236,1

Abschreibungen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

-27,0

Erträge aus sonstigen Beteiligungen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

-11,1

Finanzerträge

 

 

 

 

 

 

 

 

 

27,1

Finanzaufwendungen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

-449,0

EBT

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.859,8

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ertragsteuern

 

 

 

 

 

 

 

 

 

-1.346,9

Periodenergebnis

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.512,9

Für die Darstellung der operativen Entwicklung sowie für die Vergleichbarkeit mit Vorperioden ermitteln wir für unsere Segmente Bewirtschaftung, Value-add Business und Vertrieb wie vorgenannt jeweils ein bereinigtes EBITDA. Die Summe dieser Kennzahlen ergibt unter Berücksichtigung von Konsolidierungseffekten (bereinigtes EBITDA Sonstiges) das bereinigte EBITDA des Konzerns insgesamt. Die vorgenommenen Bereinigungen beinhalten periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende und betriebsatypische Sachverhalte. Diese Sondereinflüsse umfassen die Entwicklung neuer Geschäftsfelder und Geschäftsprozessentwicklung, Akquisitionsprojekte inkl. Integrationskosten, Aufwendungen für Refinanzierungen und Eigenkapitalerhöhungen (soweit nicht als Kapitalbeschaffungskosten behandelt) sowie Aufwendungen für Altersteilzeitprogramme und Abfindungszahlungen.

Für den Berichtszeitraum stellten sich die Sondereinflüsse im Einzelnen wie folgt dar:

in Mio. €

 

01.01.–31.12.2016

 

01.01.–31.12.2017

*

Einschließlich Übernahmekosten sowie im Zusammenhang mit den Akquisitionen stehende Einmalaufwendungen wie integrationsbedingte Personalmaßnahmen. Ausweis der Vorjahreszahlen gemäß aktueller Berichtsstruktur 2017.

 

 

 

 

 

Geschäftsmodelloptimierung/Entwicklung neuer Geschäftsfelder

 

19,5

 

23,3

Akquisitionskosten inkl. Integrationskosten*

 

48,3

 

48,1

Refinanzierung und Eigenkapitalmaßnahmen

 

3,2

 

1,6

Abfindungen/Altersteilzeitprogramme

 

23,5

 

13,9

Summe Sondereinflüsse

 

94,5

 

86,9

Die im bereinigten EBITDA insgesamt eliminierten Sondereinflüsse lagen im Geschäftsjahr 2017 mit 86,9 Mio. € 8,0% unter dem Vergleichswert des Vorjahres von 94,5 Mio. € im Wesentlichen aufgrund geringerer Aufwendungen für Abfindungen/Altersteilzeitprogramme.

Instandhaltung
Instandhaltung umfasst die Maßnahmen, die erforderlich sind, während der Nutzungsdauer der Immobilie den bestimmungsgemäßen Gebrauch zu sichern und die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkungen entstandenen baulichen und sonstigen Mängel zu beseitigen.