Rahmenbedingungen des deutschen Wohnimmobilienmarkts
Als bedeutendes Wohnungsunternehmen in Deutschland, Schweden und Österreich steht Vonovia im Blickfeld der aktuellen gesellschaftlichen Diskussionen. Diese sind insbesondere von den Themen Klimaschutz und Wohnungsknappheit bestimmt.
Für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen ist es in vielen Städten zunehmend schwieriger, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Die höheren Durchschnittsmieten in den Metropolen und größeren Städten tragen dazu bei, dass betroffene Mieterhaushalte mit überdurchschnittlichen Wohnkosten bzw. Mietbelastungsquoten zu kämpfen haben. Gleichzeitig sind sehr viele Wohnungen nicht mehr zeitgemäß, gerade in Häusern, die in den Wirtschaftswunderjahren gebaut wurden. Dies macht sich in unpraktischen Wohnungszuschnitten, mangelnder Alterstauglichkeit und ungünstiger energetischer Ausstattung bemerkbar.
In Deutschland gibt es nach jüngsten Schätzungen des Statistischen Bundesamts gut 42,2 Millionen Wohnungen für rund 83,2 Millionen Menschen bzw. 41,4 Millionen Haushalte. Zum Zeitpunkt des letzten verfügbaren Mikrozensus (2018) betrug die Eigentümerquote bei bewohnten Wohnungen 46,5%, während die Mieterquote bei 53,5% lag. Mietwohnungen werden zu einem überwiegenden Teil durch private Kleinanbieter bereitgestellt. Daneben gibt es in Deutschland genossenschaftliche, kommunale, öffentliche und kirchliche Vermieter sowie die privatwirtschaftlich-professionellen Vermieter wie Vonovia. Letztere boten laut dem GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. zum Zeitpunkt des Mikrozensus rund 3,9 Millionen Wohnungen an. Vonovia vermietet in Deutschland aktuell rund 355.700 Wohnungen. Dies entspricht etwa 1,5% des deutschen Mietwohnungsbestands.
In Schweden gibt es nach Angaben des Statistischen Amts rund 4,9 Millionen Wohnungen für rund 10,3 Millionen Einwohner bzw. 4,7 Millionen Haushalte. Etwa 38% des Wohnungsbestands sind Mietwohnungen, 23% sind Mieter-Eigentümer-Wohnungen und etwa 39% sind Eigentümerwohnungen. Mieter-Eigentümer-Wohnungen („Bostadsrätt“) basieren auf einer in Schweden verbreiteten genossenschaftlichen Eigentumsstruktur, bei der jeder Bewohner einen Anteil am Gesamtgebäude besitzt, verbunden mit einem gesetzlichen Recht, eine bestimmte Wohneinheit zu belegen. Vonovia vermietet in Schweden rund 38.000 Wohnungen, was etwa 2,0% der schwedischen Mietwohnungen entspricht.
Nach Angaben von Statistik Austria gibt es in Österreich rund 4,8 Millionen Wohnungen – darunter rund 3,9 Millionen Hauptwohnsitzwohnungen – für insgesamt 8,8 Millionen Menschen bzw. 3,9 Millionen Haushalte. Knapp die Hälfte der Hauptwohnsitzwohnungen ist in Eigentum und rund 43% sind zur Miete bewohnt. Die übrigen 9% entfallen auf mietfreie Wohnverhältnisse sowie Dienst- und Naturalwohnungen. Mit rund 22.500 Wohnungen in Österreich besitzt Vonovia etwa 1,3% des landesweiten Mietwohnungsbestands, bezogen auf Hauptwohnsitzwohnungen.
Im Rahmen der Diskussion um die Eindämmung des Klimawandels muss berücksichtigt werden, dass der gesamte Gebäudebestand mit rund 35% des Endenergieverbrauchs in Deutschland einen maßgeblichen Einfluss auf die Emission von Treibhausgasen hat. Das hat zur Folge, dass beispielsweise die Verpflichtung der Bundesrepublik Deutschland gemäß dem Pariser Klimaabkommen nur mit substanziellen energetischen Modernisierungsmaßnahmen eingehalten werden kann.
Diese ökologische Herausforderung trifft auf eine gesetzlich stark regulierte Immobilienwirtschaft und auf die zunehmende Sorge der Öffentlichkeit, keinen bezahlbaren Wohnraum mehr zu finden. Teile der Politik versuchen dem mit weiterer Regulierung zu begegnen. Die Diskussion reicht von der Ausweitung der Mietpreisbremse über das Setzen eines Mietendeckels in Berlin bis hin zu der Enteignung privatwirtschaftlicher Vermieter, die eine gewisse Größenordnung überschreiten.
Jedoch führt eine Enteignung nach herrschender Meinung zu keiner Linderung der Wohnungsknappheit oder zur Bewältigung der ökologischen Zukunftsfragen. Als ebenso schädlich wird eine zunehmend überbordende Regulierung der Immobilienwirtschaft angesehen. Die Lösung kann nur darin liegen, das Angebot an Wohnungen in einem positiven Investitionsklima weiterhin zu vergrößern. Das Vorgehen muss zudem auf einem breiten gesellschaftlichen Konsens beruhen und von einer deutlichen Entbürokratisierung insbesondere mit Blick auf Neubaumaßnahmen begleitet werden. Die Eindämmung von Modernisierungen durch weitere Regulierung und der fehlende Konsens mit Blick auf die Kostenverteilung schaden den gesetzten Klimaschutzzielen der Bundesrepublik Deutschland.