Umwelt und Klima

CO₂-Reduktion Immobilien­bestand/
Energetische Modernisierung

Thematische Einordung

Die gesellschaftliche und politische Wahrnehmung für die Themen Umwelt und Klima steigt stetig an. Die Erreichung der Ziele aus dem Pariser Klimaschutzabkommen von 2015 sehen wir in diesem Kontext als eine der größten Herausforderungen der heutigen Zeit. Die Wirtschaft ist dabei aufgefordert, sich ihrer Verantwortung zu stellen und die globale Zielsetzung aktiv durch wirksame Maßnahmen zu unterstützen. Dabei spielt die Immobilienwirtschaft eine zentrale Rolle, denn Bau und Betrieb von Immobilien verursachen einen erheblichen Ausstoß an klimaschädlichen Treibhausgasen.

Die Europäische Union hat die globalen Ziele der Begrenzung der Erderwärmung auf maximal 2° C im Vergleich zum vorindustriellen Zeitalter auf ein ambitioniertes Klimaschutzprogramm heruntergebrochen. Im Rahmen des European Green Deal rückt auch in Europa der Gebäudesektor in den Fokus. Die Renovation Wave – ein umfassendes Programm zur Steigerung der Energieeffizienz im Gebäudesektor – ist Ausdruck dessen. Die deutsche Bundesregierung strebt vor diesem Hintergrund einen bundesweit klimaneutralen Gebäudebestand bis zum Jahr 2050 an* – ein Ziel, das auch Vonovia verfolgt. Konkret sollen von 2020 bis 2030 durch den Gebäudesektor in Deutschland zunächst rund 40 % CO₂ eingespart werden. Ergänzt wird das Klimapaket der Regierung um die Einführung des CO₂-Preises für fossile Brennstoffe. Ab 2026 ist darüber hinaus der Einbau von Ölheizungen nicht mehr zulässig, energetische Gebäudesanierungen jedoch werden stärker gefördert. In Österreich geht die Regierung sogar einen Schritt weiter und will bis 2040 klimaneutral sein.

Neben der zunehmenden Anzahl von Regularien zur Förderung des Klimaschutzes, die das Handeln von Unternehmen maßgeblich beeinflussen, gibt es allerdings auch eine Veränderung der Förderlandschaft – sowohl auf nationaler als auch auf europäischer Ebene. Regelungswerke wie die EU-Taxonomie oder TCFD führen dazu, dass die Anforderungen des Kapitalmarkts an börsennotierte Unternehmen bezüglich der ergriffenen Klimaschutzmaßnahmen und einer transparenten Berichterstattung zunehmen.

Unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit, der Versorgungssicherheit und der Akzeptanz durch Mieter ist es der Auftrag der Immobilienwirtschaft, innovative Wege zu gehen, um Emissionen und Verbräuche in den Beständen langfristig zu reduzieren. Wir bei Vonovia sind als eines der führenden Wohnungsunternehmen als Gestalterin und als Vorbild gefragter denn je.

Aus der Ausrichtung der Geschäftsaktivitäten auf nachhaltiges und ökologisches Handeln ergeben sich zudem für die Immobilienwirtschaft große Potenziale für die Erschließung neuer Geschäftsfelder. Dabei ist die Einbeziehung der Mieter und anderer Stakeholder wichtig, um das Ziel der deutlichen CO₂-Reduktion zu erreichen.

Bei unseren Bemühungen treffen wir aber auch auf regulatorische Risiken (s. Chancen und Risiken – Geschäftsbericht 2020), die sich auf unsere Aktivitäten und unser Handeln auswirken. Kurz- und mittelfristig sehen wir noch keine nennenswerten und unmittelbaren physischen Gefahren für unsere Gebäudebestände in Deutschland, Österreich und Schweden durch den Klimawandel, wie z. B. durch Extremwetterlagen wie Starkregen mit Überschwemmungspotenzial. Eine Beurteilung möglicher Klimarisiken mit langfristigem Fokus ist aber der nächste Schritt auf unserer Agenda.

* Aktuelle Gesetzeslage; die in diesem Jahr geplante Novellierung des Klimaschutzgesetzes in Deutschland werden wir nach Beschluss prüfen und in unsere Strategie einbeziehen.

Unser Ansatz/Klimapfad

Vonovia bekennt sich zu dem Ziel, den Gebäudebestand bis 2050 klimaneutral zu gestalten. Als Marktführer mit rund 415.000 Wohnungen in Deutschland, Österreich und Schweden sehen wir uns als zentralen Treiber für Klimaschutz in der Wohnungswirtschaft. Mit dieser Größe können wir über unsere Systemgrenzen hinaus viel für einen klimaneutralen Gebäudebestand bewirken. Wir erfassen unsere Emissionen entsprechend dem anerkannten Standard des Greenhouse Gas Protocol. Der größte Teil unserer Emissionen entfällt auf sogenannte Scope-1-Emissionen (direkte Emissionen) und Scope-2-Emissionen (indirekte Emissionen durch Bezug von Fernwärme und Strom) der Bestandsgebäude. Diese befinden sich überwiegend in Deutschland.

CO₂-Emissionen (in Deutschland)

in %

Wie das Ziel des klimaneutralen Gebäudebestands erreicht werden kann, hat Vonovia im Oktober 2020 u. a. auf der Konferenz „Perspektiven klimaneutralen Wohnens“ vorgestellt und mit Vertretern aus Politik, Wissenschaft und Zivilgesellschaft diskutiert . Insbesondere der richtige Einsatz von Förderinstrumenten und der Abbau rechtlicher Hürden sind entscheidend für effektiven Klimaschutz im Wohngebäudebereich. Vonovia wird sich hier noch intensiver einbringen und aktiv Aufklärung zur Energiewende und die Ausgestaltung der erforderlichen Voraussetzungen betreiben.

Für unsere Klimastrategie haben wir gemeinsam mit wissenschaftlicher Unterstützung des Fraunhofer Instituts ISE einen Klimapfad zunächst für unseren Gebäudebestand in Deutschland entwickelt, der sowohl unseren eigenen, den Durchschnittstrend der Branche sowie die Ziele der Bundesregierung bis zum Jahr 2050 berücksichtigt. Dabei haben wir auch wissenschaftliche Zielpfade wie den sogenannten Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM)-Pfad in die Szenario-Analyse mit einbezogen und daran angelehnt – und den Zielen der Initiative Wohnen.2050 entsprechend – einen Zielkorridor für die CO₂-Intensität von 0–10 kg CO₂e/m² Mietfläche pro Jahr definiert. Der daraus entstandene Klimapfad zeigt deutlich, dass es mehrerer Bausteine bedarf, um bis 2050 Klimaneutralität zu erreichen.

Unsere Analyse zeigt anhand von mehreren Szenarien, dass die Modernisierung, wie sie aktuell betrieben wird, ebenso wenig ausreicht, wie eine Steigerung der Sanierungstiefe. Erst die Kombination aus höherer Energieeffizienz, einem deutlich erhöhten Anteil erneuerbarer Energien an der Energieversorgung sowie der Weiterentwicklung innovativer Technologien zur dezentralen Energieerzeugung und -speicherung in Quartieren führt zu dem erforderlichen Klimapfad:

1. Das Standard-Szenario: Die energetische Sanierung stellt weiterhin einen grundlegenden Bestandteil unserer Klimastrategie dar (Efficiency First). Mit unserer 2017 formulierten Zielgröße einer jährlichen Sanierungsquote von durchschnittlich rund 3 % für den deutschen Bestand sind wir bereits einen ersten Schritt gegangen und setzen gegenüber dem deutschlandweiten Trend – der eine Sanierungsquote von 1 % beschreibt – ein klares Zeichen, unseren Auftrag ernst zu nehmen. Dennoch muss auch in diesem Szenario die Sanierungstiefe z. B. über eine bessere Energieeffizienz weiter erhöht werden und idealerweise 60 % erreichen.
2. Das Hybrid-Szenario: Der Austausch rein fossil betriebener Heizungen durch moderne Heizungssysteme (mit einem Anteil an erneuerbaren Energien) ergänzt das erste Szenario. Durch die Optimierung der Heizanlagen mit modernen Gasbrennwertkesseln sowie die Unterstützung durch Solarthermie kann weiteres Reduktionspotenzial gehoben werden.
3. Das Klimaneutral-Szenario: Innovationen sind unerlässlich, um den noch fehlenden Schritt zur Klimaneutralität bei angemessenen Kosten zu gehen. Dezentrale Erzeugung und lokaler Verbrauch im Quartier bestimmen die Energiewende. Der Fokus muss daher auf dem gesteigerten Einsatz von erneuerbaren Energien (Fuel Switch, s. Abschnitt Erneuerbare Energien und Energiemix) und entsprechenden Quartierssystemen liegen. Mit Blick auf eine ganzheitliche Versorgung spielt die Stromversorgung dabei eine wichtige Rolle. Durch eine gezielte Vernetzung der Sektoren Strom, Wärme und Verkehr (Sektorenkopplung) lassen sich die Effizienzpotenziale sowie der Autarkiegrad eines Quartiers signifikant steigern. Zukünftige Quartiersentwicklungen verfolgen daher den Ansatz, grünen Strom und grüne Wärme im Quartier entweder selbst zu erzeugen und bei Bedarf wieder zu verbrauchen oder zumindest über grüne Fernwärme klimafreundliche Wärmeversorgung zu ermöglichen. Ergänzt wird das Energiekonzept durch eine Infrastruktur für nachhaltige Mobilitätslösungen (s. Abschnitt Erneuerbare Energien und Energiemix).

Modellierung Klimapfade Vonovia 2020–2050 (in Deutschland)

CO₂-Intensität in kg CO₂e/m²a

Weitere Informationen erhalten Sie im Geschäftsbericht 2020 in den Kapiteln Innovationsplattform sowie Umweltbelange.

Wir stehen bei all diesen Entwicklungsschritten in einem konstanten Spannungsverhältnis zwischen den Anforderungen des Kapitalmarkts an eine angemessene Rendite, den Kosten für Klimaschutzmaßnahmen sowie unserem eigenen Anspruch, Mietern Wohnraum zu fairen Preisen anzubieten. In Deutschland nutzen wir dazu öffentliche Förderprogramme, um Modernisierungsmaßnahmen für unsere Mieter bezahlbar zu halten. Hierbei bietet die novellierte Förderkulisse der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) mit direkten Zuschüssen für Modernisierungen interessante Optionen. Wir sind breit aufgestellt, um von diesen neuen Möglichkeiten Gebrauch zu machen. Und auch der Ansatz des seriellen Sanierens verfolgt das Ziel, die Kosten für Modernisierungen zu begrenzen.

Über zahlreiche Kooperations- und Forschungsprojekte widmet sich Vonovia zudem der Suche nach kosteneffizienten und innovativen Lösungen für Energieeffizienz und Klimaneutralität im Gebäudebestand. Die Fokussierung auf die Quartiersebene ermöglicht es uns, durch intelligente Heizungs- bzw. Nahwärmesysteme Synergien zu heben. Neue Ansätze werden in unserem Bestand unmittelbar praktisch erprobt.

Mit diesem forschungsorientierten Ansatz unterstreichen wir unsere Rolle als aktiver Gestalter einer nachhaltigen Immobilienwirtschaft. Dabei sehen wir eine hohe Bedeutung, dass die gesamte Wohnungswirtschaft sich auf den Weg zur Klimaneutralität macht und dabei transparent und vergleichbar vorgeht und kommuniziert. Aus diesem Grund haben wir 2020 als eines von 24 Gründungsunternehmen die Initiative Wohnen.2050 mit ins Leben gerufen. Sie umfasst mittlerweile über 80 Unternehmen mit zusammen rund 1,8 Millionen Wohneinheiten. In der Initiative haben wir uns neben einem intensiven Erfahrungsaustausch besonders dafür stark gemacht, eine Vereinheitlichung der Messung und Darstellung von CO₂-Emissionen in der deutschen Wohnungswirtschaft voranzutreiben. Der in der Initiative entwickelte CO₂-Bilanzierungsrahmen hat Eingang in die entsprechende Arbeitshilfe des Gesamtverbandes der deutschen Wohnungswirtschaft (GdW) gefunden. Wir setzen uns kontinuierlich dafür ein, dass diese Rahmenwerke flächendeckend in der deutschen Wohnungswirtschaft verwendet werden, um einen wirklichkeitsgetreuen Blick auf die Klimaperformance der jeweiligen Unternehmen zu ermöglichen und Vergleichbarkeit zu gewährleisten.

Der Klimapfad bis 2050 wurde zunächst für den Bestand in Deutschland definiert. In Österreich geht die BUWOG bisher andere Wege. Seit 2011 ist das Tochterunternehmen Teilnehmer des „klimaaktiv pakt2020“ und hat die für das Jahr 2020 gesteckten Mindestziele für den dortigen Gebäudebestand teilweise weit übertroffen. Im September 2020 hat die BUWOG die Bewerbung für den „klimaaktiv pakt2030“ eingereicht. Darin bekennt sich die BUWOG für den österreichischen Bestand zu den Zielen, bis 2030 mindestens 50 % der Treibhausgase einzusparen, die Energieeffizienz um 25 % zu steigern und den Anteil erneuerbarer Energien am Gesamtenergieverbrauch auf 46 % zu erhöhen.

Auch in Schweden haben wir eigene Zwischenziele festgelegt: Bis 2030 wollen wir im Vergleich zu 2015 im Gebäudebetrieb die bezogene Energie um 30 % pro m² reduzieren. Zusammen mit einer vollständigen Umstellung auf erneuerbare Energiequellen wird dies erhebliche Auswirkungen auf unsere CO₂-Emissionen haben.

Für die Zukunft werden wir unsere Klimastrategie und die entsprechenden Zielsetzungen und Aktivitäten im Konzern harmonisieren.

Organisatorische Verankerung im Unternehmen

Für die allgemeine Planung und Steuerung von Modernisierungsvorhaben im Bestand ist der Bereich Portfoliomanagement im Ressort des Chief Rental Officers (CRO) verantwortlich. Innerhalb des Bereichs kümmert sich die neu formierte Abteilung Klimaneutraler Gebäudebestand/Strategische Projekte um die Entwicklung von Lösungsmöglichkeiten, die unseren Immobilienbestand und die dazugehörige Investitionsstrategie mit den Klimaschutzzielen in Einklang bringen. Dies unterstützt auch der neu geschaffene Bereich Nachhaltigkeit/Strategie im Ressort des Chief Executive Officers (CEO). In Zusammenarbeit mit den Regionen werden gezielt die zu modernisierenden Objekte und Quartiere ausgewählt und der optimale Modernisierungsgrad für jedes Gebäude bestimmt. Die Freigabe der Investitionen für die Modernisierungsprogramme erfolgt durch den Gesamtvorstand – je nach Compliance-Regeln auch in Verbindung mit dem Aufsichtsrat.

Die Abteilung Investitionsmanagement verantwortet das Budget für Modernisierungen im Bestand. Vonovia Technischer Service ist für die Ausführungsplanung und Umsetzung zuständig.

Ziele und Maßnahmen

Die Entwicklung des Klimapfads ist Teil unserer systematischen Auseinandersetzung mit den durch den Klimawandel bedingten Auswirkungen auf die Geschäftsentwicklung. Die Erkenntnisse aus dem Klimapfad haben wir daher in zwei Zielsetzungen für Vonovia überführt:

• den klimaneutralen Gebäudebestand bis 2050 und
• die Reduktion der CO₂-Intensität des Gebäudebestands in Deutschland auf 30 kg CO₂e/m² Mietfläche bis 2030.

Nach diesen Zielsetzungen steuern wir unsere Investitionsentscheidungen. Dazu haben wir das Ziel der CO₂-Intensität in den Nachhaltigkeits-Performance-Index (SPI) als wesentliche Steuerungsgröße aufgenommen. In die Berechnung gehen die sogenannten Scope-1- und Scope-2-Emissionen unseres gesamten Bestandes sowie auch ein Teil der Scope-3-Emissionen* ein.

* Bezogen auf brennstoff- und energiebezogene Emissionen aus der Vorkette sowie downstream geleaste Wirtschaftsgüter.

CO₂-Intensität (in Deutschland)

in kg CO₂e/m² Mietfläche

Im Berichtsjahr lag die CO₂-Intensität in Deutschland bei 39,5 kg CO₂e/m² (nur Scope 1+2: 35,1 kg CO₂e/m²) und damit unterhalb unseres Zielpfads. Dazu haben mehrere Faktoren beigetragen: zum einen die energetischen Modernisierungen, der Bezug von Grünstrom für den Allgemeinstrom und eine verbesserte CO₂-Intensität der Fernwärme. Zum anderen haben wir bei der Berechnung der CO₂-Intensität im laufenden Geschäftsjahr eine Harmonisierung der Datenquellen sowie eine Aktualisierung der Emissionsfaktoren vorgenommen. Dadurch ist der Wert für das Jahr 2020 niedriger, als in der Nichtfinanziellen Erklärung im Geschäftsbericht dargestellt und nicht direkt mit den Werten der Vorjahre vergleichbar. Mit diesem Vorgehen setzen wir unseren Weg fort, die Ermittlung der CO₂-Emissionen kontinuierlich zu verbessern und eine umfassende Darstellung unserer Klimaauswirkungen zu erstellen (siehe auch Kennzahlentabelle CO₂-Bilanzen).

Schwerpunkte des energetischen Modernisierungsprogramms bestehen in der Dämmung von Fassaden, Kellerdecken und obersten Geschossdecken/Dächern, der Modernisierung von Fenstern sowie der Erneuerung von Heizkesseln. Dabei arbeiten wir bedarfsorientiert und achten darauf, die optimale Modernisierungstiefe für das jeweilige Gebäude und das Quartier im Ganzen zu wählen. Diese Sicht ermöglicht uns integrierte Lösungen hinsichtlich CO₂-Optimierung und Energieversorgung für ganze Ensembles von Gebäuden zu entwickeln (s. Abschnitt Erneuerbare Energien und Energiemix).

2020 haben wir insgesamt

• rund 690.000 m² Mietfläche modernisiert, dabei Fassaden, Dachböden und Kellerdecken gedämmt und hierbei ca. 8.800 t CO₂ eingespart,
• für 7.247 Mieteinheiten die Heizkessel ausgetauscht und dadurch rund 3.600 t CO₂ eingespart,
• 34,24 € pro m² (Gesamtbestand) in energetische Modernisierungen investiert.

Energieeffizienzstandards im Portfolio (Deutschland) – 30,9 % in Effizienzklasse C oder besser*

Portfolioanteil in % (bezogen auf Endenergiebedarf und Mietfläche) Energieeffizienzklassen in kWh/(m²a)

Konzernweit konnten wir insgesamt eine Sanierungsquote von 2,7 % (Deutschland: 2,9 %) erreichen. Die Verringerung im Vergleich zum Vorjahr (2019: 3,6 % gesamt, 3,7 % in Deutschland) ist dabei u. a. auf den – mittlerweile als verfassungswidrig eingestuften – Mietendeckel in Berlin zurückzuführen, durch den Maßnahmen dort zurückgestellt wurden. Auch im laufenden Jahr wird die Sanierungsquote aufgrund der Umstellung auf neue Förderbedingungen etwas niedriger ausfallen.

Die Entwicklung des Klimapfads und der drei Szenarien hat uns aufgezeigt, wie wichtig es für uns ist, Lösungen zu finden, die über die klassischen Modernisierungsmaßnahmen hinausgehen. Im Zentrum stehen dabei die intelligente Verknüpfung von Wärme und Strom im Quartier sowie technologische Entwicklungen zur Steigerung der Energieeffizienz von Gebäuden. Dafür nimmt Vonovia an Projekten teil, die Lösungsansätze zu vertretbaren Kosten untersuchen und erproben. Die neu geschaffene Abteilung Innovation and Business Building (I&BB) widmet sich dabei der Entwicklung neuer Geschäftsfelder rund um Energieerzeugung und -vertrieb sowie Mobilität. Hierbei werden auch Pilotprojekte wie der vom Land Nordrhein-Westfalen geförderte Ansatz des „Open District Hub“ (ODH) in Bochum-Weitmar realisiert – gemeinsam mit Partnern aus verschiedensten Disziplinen (mehr zu unserer Abteilung I&BB finden Sie im Geschäftsbericht 2020). Die Abteilung Klimaneutraler Gebäudebestand/Strategische Projekte wiederum hat die Aufgabe, den Weg zur Klimaneutralität des Portfolios bis 2050 zu ebnen und strategisch zu planen.

Durchschnittliche Energieintensität im Portfolio* (in Deutschland)

in kWh/m²

Bei der Steuerung der energetischen Modernisierungsplanung wird der Einfluss der Maßnahmen auf die CO₂-Intensität des Gebäudes in Zukunft ein wichtiger Entscheidungsfaktor sein. Neben der Optimierung der Gebäudehülle wird dadurch auch der Wechsel auf CO₂-ärmere Energieträger weiter in den Vordergrund rücken. Auch hier schauen wir über die eigenen Systemgrenze hinaus und setzen auf starke Partnerschaften. Unter Federführung der Abteilung Klimaneutraler Gebäudebestand/Strategische Projekte, gemeinsam mit der GLS Bank, dem Beratungsunternehmen d-fine und dem Klimametrik-Anbieter right. based on science erarbeiten wir aktuell eine Softwarelösung, die eine wissenschaftsbasierte Klimawirksamkeitsmessung von Immobilienportfolios und uns eine transparente und fundierte Steuerung ermöglicht. Die Software basiert auf dem X-Degree Compatibility (XDC) Modell, das eine Analyse ökonomischer und ökologischer Aspekte der Dekarbonisierung anhand einer Grad-Celsius-Zahl ermöglicht. Der Einsatz der Softwarelösung als Steuerungsinstrument wird im Laufe des Jahres 2021 erfolgen.

2020 haben wir erneut an dem Projekt BaltBest teilgenommen. BaltBest steht für „Einfluss der Betriebsführung auf die Effizienz von Heizungsaltanlagen im Bestand“ und ist das größte laufende Forschungsprojekt in Deutschland zu diesem Thema. Eines der Projektziele ist die Erforschung von Optimierungsmöglichkeiten der Betriebsführung von Heizungen im Bestand sowie vom Zusammenspiel z. B. von Anlagentechnik, Nutzerverhalten und baulichen Maßnahmen. Seit 2020 beteiligt sich Vonovia zudem am Projekt CoSoWin, dessen Ziel die Entwicklung eines transparenten, Solarstrom erzeugenden Fensters ist. Damit wäre ein großer Schritt zur gebäudeintegrierten Photovoltaik getan. Ein weiteres Beispiel für einen bisher ungewöhnlichen Ansatz ist die Initiative Energiesprong, ein neuartiges serielles Sanierungskonzept, das für hohen Wohnkomfort, minimale Sanierungszeiten und ein innovatives Finanzierungsmodell steht. Ziel ist eine Sanierung auf NetZero, also darauf, dass ein Gebäude über ein Jahr so viel Energie erzeugt, wie es auch verbraucht. Der serielle Ansatz setzt auf eine industrielle Vorfertigung von Bauelementen mit dem Ziel, den Sanierungspreis pro Quadratmeter zu reduzieren. In diesem Kontext beteiligen wir uns am sogenannten „Volume-Deal“ der dena (Deutsche Energie Agentur), einer Absichtserklärung von Wohnungs- und Bauwirtschaft, in den nächsten vier Jahren über 11.600 Wohnungen seriell zu sanieren.

Geplant für 2021

• Ausweitung des Klimapfads für unsere Bestände in Österreich und Schweden
• Umsetzung weiterer energetischer Modernisierungen für mehr als 7.000 Wohneinheiten (ohne Quartiersentwicklungen)
• Fortführung des Heizkesseltauschs für rund 4.500 Wohneinheiten
• Konzept zur Ablösung von Ölheizungen und zum Einsatz von Hybridheizungen umsetzen
• Senkung der CO₂-Intensität um mind. 2 % ggü. 2020
• Weiterentwicklung des Klimapfad-Modells in Zusammenarbeit mit right. based on science und d-fine
• Fortführung der Beteiligung an BaltBest sowie Ausrollen der Energiesprong-Pilotprojekte
• Engere Kooperation mit den größten Energielieferanten wie bspw. E. ON in Schweden