Eine Aufgabe und eine Chance

Die langfristigen sozialen, technologischen und ökologischen Veränderungen beeinflussen maßgeblich auch die Wohnungswirtschaft. Sie wirken sich auf die Kundenbedürfnisse und auf die zukünftige Rolle von Wohnungs­­unternehmen aus. Bei allen Themen steht für Vonovia das Quartier im Mittelpunkt. Bei der dezentralen Klimawende soll es die entscheidende Rolle spielen.

Ein klimaneutraler Gebäudebestand bis 2050 – so lautet das Ziel, auf das sich Vonovia verbindlich in ihrem Klimapfad festgelegt hat. Auf ihrer ersten, gemeinsam mit der Fraunhofer Energie-Allianz und der Deutschen Energie-Agentur (dena) veranstalteten Klimakonferenz, hat Vonovia fünf Handlungsfelder für das energieautarke Quartier der Zukunft identifiziert: Sanierungsrate, erneuerbare Energien, Systemwechsel, Stromversorgung, Mobilität und Mieter:innen. Dazu braucht es neben den heutigen Maßnahmen weitere Forschungen und Förderungen. Und es braucht gute Ideen, wie Vonovia das Wohnen von morgen gestaltet.

Hier kommt die neu aufgestellte Abteilung Innovation & Business Building ins Spiel. Alexander Weihe und sein 20-köpfiges Team entwickeln in einem stringenten, klar organisierten Innovationsprozess neue Lösungen, die später einmal einen echten Mehrwert liefern: für die Menschen, die Gesellschaft und vor allem für das Klima. Für die beteiligten Mitarbeiter:innen gestaltet sich der berufliche Alltag genauso abwechslungsreich wie inspirierend. Denn um effiziente Antworten auf zukünftige Szenarien zu finden, denken sie über das eigentliche Kerngeschäft hinaus und entwickeln sogar komplett neue Geschäftsmodelle.

Innovationsquartier in Bochum-Weitmar

Eines der wegweisenden Forschungs- und Entwicklungsprojekte von I&BB befindet sich in Bochum-Weitmar. Das Quartier mit seinen 1.540 Wohnungen aus der Mitte des 20. Jahrhunderts ist ein innovatives Beispiel für die ökologisch und ökonomisch effiziente Energieversorgung in urbanen Quartieren. Im laufenden Betrieb werden verschiedene Technologien auf neuartige, intelligente Weise kombiniert, um den Energieverbrauch zu senken und die Sektoren­­kopplung voranzubringen, also die Vernetzung von Strom, Wärmenetzen und Mobilität. Zudem entsteht hier die „Energiezentrale der Zukunft“, eine Art gläserne Technikzentrale, die für 81 Wohnungen Energie liefern soll. Dabei werden unterschiedliche innovative Technologien genutzt, wie ein Elektrolyseur zur Produktion von Wasserstoff aus Strom, Brennstoffzellen oder Wärmepumpen, die dazu führen, dass die anliegenden Gebäude und Haushalte zu 60 % mit dezentral erzeugter CO₂-freier Wärme versorgt werden. Den benötigten Strom erzeugt Vonovia zu 25 % lokal aus eigenen Photovoltaik-Anlagen auf den Hausdächern. Durchgeführt wird dieses Pilotprojekt unter dem Dach des Open District Hub, einer Forschungsinitiative unter Führung mehrerer Fraunhofer-Institute. Vonovia gehört zu den Gründungsmitgliedern des ODH.

Neue Ideen: Innovations­management (Generierung und Erst­analyse neuer Ideen für Produkte und Services)

Neue Geschäftsfelder:

Business Building

Weiterentwickeln von Produkt- und Serviceideen für die Kund:innen hin zu neuen Geschäften

Quartierssysteme

Erforschen und Entwickeln von Lösungen mit Quartiersbezug
(z. B. Wärme, Strom, Mobilität)

Energieerzeugung

Entwicklung von Lösungen mit Fokus auf Erneuerbare Energien und CO₂-Redukion

Verifizierung & Beschleunigung:

Advanced Analytics

Vorantreiben datengetriebener use Cases mit eigener digitaler Data-Science-Expertise

„1.000 Dächer“‑
Programm

Das 2019 initiierte Innovationsprojekt geht in Serie. Jedes Dach, das sich eignet, baut Vonovia zukünftig mit Photovoltaik aus. Die erzeugte Energie soll perspektivisch direkt als Mieterstrom in den Quartieren verwendet werden.

Daten bereiten den Weg

Ein wichtiger Beschleuniger und Möglichmacher für Innovationen ist der fortschrittliche Umgang mit Daten. Eigens hierfür wurde innerhalb von I&BB die Abteilung „Advanced Analytics“ gegründet. Mittels modernster Algorithmen findet sie innovative Ansätze, aus den vorhandenen Daten „mehr“ zu machen. So entstehen etwa Use-Cases, die Modernisie­­rungen in den Quartieren noch effizienter steuern. Oder neue Scoring-Modelle, die die Bedürfnisse und die individuelle Lebenssituation der Kunden:inen noch exakter mit dem Wohnungsangebot abgleichen und so für mehr Zufriedenheit sorgen. Über allem steht natürlich der Datenschutz, der eine hohe Sicherheit garantiert und für eine breite Akzeptanz wesentlich ist.

Unterstützung der Initiative „Energiesprong“

• Neuartiger, serieller Sanierungsstandard, der für hohen Wohnkomfort, minimale Sanierungszeiten und ein innovatives Finanzierungsmodell steht
• Ziel: Sanierung auf NetZero (Energieerzeugung = Energieverbrauch)
• Erste Piloten gestartet
• Umfangreiche Beteiligung am sogenannten „Volume-Deal“ der dena, einer Absichtserklärung von Wohnungs- und Bauwirtschaft, in den nächsten vier Jahren über 11.600 Wohnungen seriell
  zu sanieren

Die gläserne Technik­zentrale liefert für 81 Wohn­einheiten Energie.

Von der Idee zur Serienreife: Der Innovationsprozess

„Open Innovation“ – Zukunft entwickelt man nur gemeinsam

Vom Flat-Fee-Wohnen bis zur Kita as a Service: Eine Vielzahl an innovativen Ansätzen befinden sich aktuell im Ideenspeicher von I&BB. Aber wie entstehen diese Ideen? Und wie geht es mit ihnen weiter? Dr. Isabel Ohlies ist als Teamleitung Innovationsmanagement hauptverantwortlich für den iterativen Innovationsprozess, der mit der gezielten Suche nach relevanten Trends und Themen beginnt. Oberstes Prinzip hierbei: Open Innovation. Einflüsse und Anregungen von außen sind nicht nur gewünscht, sondern auch unbedingt notwendig, um wirklich neue und unabhängige Ideen zu generieren.

Eine der insgesamt vier Methoden zur Ideengenerierung konzentriert sich auf das Scouting der aktuellen Start-up-Szene. Hier finden sich nicht selten interessante Start-ups aus den unterschiedlichsten Branchen, mit denen sich dann Möglichkeiten für eine Zusammenarbeit ergeben. Das kann eine klassische Nutzung der jeweiligen Dienstleistung sein, aber auch eine strategische Partnerschaft oder eine Beteiligung. Und manchmal geht die Kooperation sogar noch weiter. Das Start-up „Dynamic Components“ hat mit seiner spannenden Lösung für das Monitoring von Aufzügen beispielsweise so überzeugt, dass das komplette Team an Bord geholt wurde und als Teil von Vonovia Engineering dieses und weitere Projekte vorantreibt.

Neue Ideen entstehen auch durch den engen Austausch mit Universitäten und Forschungs-einrichtungen sowie offene Ideation-Workshops. Dabei sind ausdrücklich auch Beschäftigte anderer Fachabteilungen zum Mitmachen aufgefordert. Verstärkt finden diese Workshops mit den Teams in den Regionen statt, die deutlich näher an den Kunden:innen sind und die spezifischen Bedürfnisse und Probleme in den Austausch einbringen können. Und dann werden selbstverständlich auch strategische Fragen und Themen innerhalb des Unternehmens an die I&BB-Abteilung herangetragen, die weiterverfolgt werden.

Projektideen, die es schaffen, werden bis zur Serienreife konsequent gemanagt. Sie werden analysiert, detailliert ausgearbeitet und pilotiert. Danach findet der Roll-Out statt, in dem die letzten, möglichen Kinderkrankheiten ausgeräumt werden und das Produkte und Services solange optimiert werden, bis sie in der Praxis einwandfrei funktionieren. An dieser Stelle heißt es loslassen und abgeben: Eine operative Geschäftsabteilung übernimmt.
So wurde beispielweise der Energievertrieb erfolgreich auf den Markt gebracht.

Klimakonferenz in Berlin mit Vonovia, der dena und der Fraunhofer Energie-Allianz

Start-up­Challenge

Gemeinsam mit der Gründerallianz Ruhr rief Vonovia im April 2020 Start-ups auf, ihre Ideen für innovative, datenbasierte Problemlösungen zu präsentieren. Teilnehmende Start-ups erhielten die Chance auf bis zu 20.000 € Preisgeld sowie eine dreimonatige Kooperation mit den Unternehmen.

Mobilitätskonzepte – Fahrt aufnehmen für den Klimaschutz

Quartiere sind ein wichtiger Bestandteil der Mobilitätswende. I&BB will gemeinsam mit den Kommunen und lokalen Akteuren Mobilitätskonzepte für die bestehenden Quartiere entwickeln, testen und umsetzen. Eines der Ziele: bis 2030 10.000 Lademöglichkeiten, sogenannte Wallboxen, für die Mieter:innen installieren.

Für Jana Tischendorf, die als Innovationsmanagerin von I&BB den Bereich der Mobilität vorantreibt, ist es besonders wichtig, Lösungen aus dem Quartier heraus zu entwickeln. Denn jedes Quartier ist einzigartig und hat ganz unter­schiedliche lokale Begebenheiten und Bedürfnisse. Mit ihrem Team arbeitet sie an der Entwicklung verschiedener skalierbarer Mobilitätskonzepte, aus denen sich die Regionen, je nach Bedarf im Quartier, das Passende raussuchen können. Die Umsetzung der Konzepte erfolgt in enger Abstimmung mit den Regionalverantwortlichen sowie teilweise in Abstimmung mit den Kommunen. Die Leitlinien sind dabei z. B. die Bezahlbarkeit und Umweltfreundlichkeit der Lösungen. Denn die Fortbewegung der Zukunft soll nachhaltig und für jeden zugänglich sein.

E-Mobilität als Teil der Sektoren­kopplung

Wie E-Mobilität intelligent mit einem Energie­management­system vernetzt werden kann, zeigt das Pilotprojekt „Energiezentrale der Zukunft“ in Bochum-Weitmar. Hier testet Vonovia die Kopplung von Energiesektoren über die eigens angelegte Forschungszentrale, über die die grüne Energie dann bedarfsorientiert an die Mieter:innen verteilt wird, z. B. auch an Ladestationen und E-Wallboxen.

Mit gutem Beispiel voran: Viele Vonovia Mitarbei­­ter:innen sind mit dem Fahrrad oder dem E-Bike unterwegs. Über 200 Diensträder sind schon im Einsatz.

Wallbox auf Mieterwunsch

Elektromobilität ist bei der Energiewende nicht wegzudenken. E-Roller, E-Scooter oder E-Lastenfahrräder: Um die umweltschonende Antriebsart in die Quartiere einziehen zu lassen, gilt es zum einen, Elektrofahrzeuge im Rahmen von einfachen Car- oder Bike-sharing Modellen zur Verfügung zu stellen. Gemeinsam mit Dienstleistungsunternehmen pilotiert I&BB hier bereits zukunftsreife Angebote.

Gleichzeitig ist ein gezielter Ausbau der Ladeinfrastruktur von entscheidender Bedeutung. Jana Tischendorf forciert sowohl die Installation öffentlicher standortbasierter Ladesäulen, die alle nutzen können, als auch private Lösungen. Mieter:innen mit eigenem Stellplatz sollen auf Wunsch E-Wallboxen erhalten und den Stromverbrauch einfach über Vonovia abrechnen können. Bei I&BB denkt man das Gesamtkonzept der Mobilität aber noch einen Schritt weiter: Langfristig soll im Quartier erzeugter Strom auch zum Laden genutzt werden können. In Bochum-Weitmar wird Vonovia zukünftig das effiziente Zusammenspiel von Strom, Wärme und Elektromobilität im laufenden Betrieb testen und erforschen.

Neben den privaten Wallboxen errichtet Vonovia auch öffentliche Ladestationen.

Alexander Weihe und sein Team nutzen für die Ideenfindung auch Inspiration von außen.

Neue Geschäftsmodelle – die Ideen gehen nicht aus

Alles andere als klassische Immobilienthemen: Maximilian Breß schätzt die Vielfalt und die Abwechslung, die ihm im Bereich Business Building bei Vonovia täglich begegnen. Als Innovationsmananger ist er inhaltlicher und organisato­­rischer Begleiter der Projekte zu den Schwerpunktthemen Digitalisierung, Smarthome und Gesundheit. Und nicht ganz zufällig greift das auch alles ineinander.

Seine Vision ist es, dass die Mieter:innen zukünftig über eine einzige App oder Plattform von Vonovia alle möglichen Anliegen im Haushalt oder im Quartier steuern können. Wie zum Beispiel den digitalen Paketkasten.

Noch eine Idee: der digitale Waschraum

Wer selbst keine Waschmaschine in der Wohnung hat, kann via App, Browser oder Hotline gemeinschaftliche Geräte buchen und zum gewünschten Zeitraum nutzen. Die Abrechnung erfolgt automatsch. Eine Kooperation mit „WeWash“ macht’s möglich.

Digitale Paketkästen könnten zukünftig als Austausch­­plattform für
alle dienen.

Smarter Paketservice fürs Quartier

In Berlin, Aachen und Dortmund testete Maximilian Breß in einem Pilotprojekt, wie sich Mieter:innen ihre Pakete noch bequemer nach Hause liefern lassen können. Dabei werden digitale Paketkästen mit offenem System in den Quartieren aufgestellt, zu denen sowohl die großen Logistikfirmen als auch die privaten Zustelldienste Zugang haben.
Das bedeutet auch: Das Paket ist nur der Anfang. Weitergedacht könnten die Kästen als ein digitales Warentauschsystem für die lokale Gemeinschaft dienen. Wo die Kfz-Werkstatt den Autoschlüssel zurückgeben kann oder die Nachbarschaft sich gegenseitig Bücher ausleiht. Oder Vonovia als Einzugsservice Werkzeug hinterlegt.

Vielseitige Assistenz im Alter

Eine weitere Idee fördert das betreute bzw. altersgerechte Wohnen in den Quartieren. Ein digitaler Assistenzservice, der z. B. auf einer sprachgesteuerten Software basiert, gibt älteren Personen die Sicherheit, im Notfall nicht alleine zu sein. Sollte etwas Unerwartetes, wie ein Sturz, geschehen, wird nun automatisch ein Alarm ausgelöst, der die Vertrauens­­person oder direkt den Notruf kontaktiert. Spannend ist der Gedanke, dass die Mieter:innen über die gleiche Plattform auch die Heizung steuern, das digitale Türschloss bedienen oder spielerische Elemente nutzen können, wie Gehirnjogging oder ein Wissensquiz. Und das alles so benutzerfreundlich gestaltet, dass man auch mit über 80 Jahren leichten Zugang findet.