Geschäftsbericht 2020

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EPRA NAV-Kennzahlen

Die EPRA NAV-Kennzahlen nehmen ausgehend vom IFRS-Eigenkapitalanpassungen vor, um den Stakeholdern eine möglichst klare Information bzgl. des Marktwerts des Vermögens und der Schulden eines Immobilienunternehmens unter verschiedenen Szenarien bereitzustellen.

Der Net Reinstatement Value (NRV) wird ermittelt unter der Annahme, dass niemals Immobilien verkauft werden. Er repräsentiert den Vermögenswert, der erforderlich wäre, das Unternehmen neu aufzubauen. Das Eigenkapital der Anteilseigner von Vonovia wird dabei um die latenten Steuern auf das Immobilienvermögen und um den Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente nach Berücksichtigung latenter Steuern adjustiert. Außerdem wird der Fair Value der immateriellen Vermögenswerte ergänzt. Bei Vonovia handelt es sich hierbei um den Zusatzwert der Segmente Value-add und Development, der durch ein jährlich aktualisiertes Gutachten ermittelt wird. Darüber hinaus werden die Erwerbsnebenkosten, die bei der Immobilienbewertung in Abzug gebracht wurden, wieder hinzugerechnet.

Die Ermittlung des EPRA NTA (Net Tangible Assets) erfolgt unter der Annahme, dass An- und Verkauf von Immobilien stattfinden. Ein Teil der latenten Steuern auf das Immobilienvermögen wird somit durch Verkäufe unvermeidbar realisiert werden. Bei Vonovia sind die Portfoliocluster Recurring Sales, Non-core Disposals sowie der Bestand in Österreich nicht dem langfristig gehaltenen Immobilienbestand zuzuordnen. Die latenten Steuern auf diese Portfolios werden proportional zu den Verkehrswerten bestimmt und reduzieren die insgesamt angesetzten latenten Steuern. Analog werden die Erwerbsnebenkosten für diese Portfolios ermittelt und nicht werterhöhend berücksichtigt. Der Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente nach Berücksichtigung latenter Steuern wird bereinigt und die immateriellen Vermögenswerte (Goodwill und sonstiges immaterielles Vermögen) werden vollständig eliminiert.

Der EPRA Net Disposal Value (NDV) bestimmt den Wert des Eigenkapitals in einem Verkaufsszenario. Die Zeitwerte der latenten Steuern und der Finanzierungsinstrumente werden, wie im IFRS-Eigenkapital berücksichtigt, realisiert. Der Goodwill wird eliminiert und die festverzinslichen Finanzverbindlichkeiten werden zum Marktwert, unter Berücksichtigung der resultierenden Steuereffekte, angesetzt.

In den nachstehenden Tabellen sind die neuen EPRA NAV-Kennzahlen zum Stichtag 31.12.2020 und dem entsprechenden Vorjahr aufgeführt und den bisherigen Kennzahlen EPRA NAV, EPRA NNNAV und Adjusted NAV gegenübergestellt.

31.12.2020 (in Mio. €)

EPRA NRV

EPRA NTA

EPRA NDV

EPRA NAV

EPRA
NNNAV

Adj. NAV

 

 

 

 

 

 

 

Eigenkapital der Anteilseigner von Vonovia

23.143,8

23.143,8

23.143,8

23.143,8

23.143,8

23.143,8

Latente Steuern auf Investment Properties

11.947,7

10.466,8

–

11.947,7

–

11.947,7

Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente*

54,9

54,9

–

54,9

–

54,9

Goodwill

–

–1.494,7

–1.494,7

–

–

–1.494,7

Immaterielle Vermögenswerte

–

–117,0

–

–

–

–

Fair Value finanzielle Verbindlichkeiten

–

–

–1.105,8

–

–1.105,8

–

Fair Value immaterielle Vermögenswerte

4.610,0

–

–

–

–

–

Erwerbsnebenkosten

3.920,8

3.434,8

–

–

–

 

NAV

43.677,3

35.488,6

20.543,4

35.146,5

22.038,1

33.651,8

Anzahl Aktien verwässert (Mio.)

565,9

565,9

565,9

565,9

565,9

565,9

NAV pro Aktie (in €)

77,18

62,71

36,30

62,11

38,94

59,47

* Bereinigt um Effekte aus Fremdwährungsswaps.

31.12.2019 (in Mio. €)

EPRA NRV

EPRA NTA

EPRA NDV

EPRA NAV**

EPRA
NNNAV

Adj. NAV

 

 

 

 

 

 

 

Eigenkapital der Anteilseigner von Vonovia

19.308,3

19.308,3

19.308,3

19.308,3

19.308,3

19.308,3

Latente Steuern auf Investment Properties

10.288,9

8.881,2

–

10.288,9

–

10.288,9

Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente*

–4,7

–4,7

–

–4,7

–

–4,7

Goodwill

–

–1.392,9

–1.392,9

–

–

–1.392,9

Immaterielle Vermögenswerte

–

–111,3

–

–

–

–

Fair Value finanzielle Verbindlichkeiten

–

–

–753,5

–

–753,5

–

Fair Value immaterielle Vermögenswerte

3.903,4

–

–

–

–

–

Erwerbsnebenkosten

3.570,0

3.081,6

–

–

–

–

NAV

37.065,9

29.762,2

17.161,9

29.592,5

18.554,8

28.199,6

Anzahl Aktien verwässert (Mio.)

542,3

542,3

542,3

542,3

542,3

542,3

NAV pro Aktie (in €)

68,35

54,88

31,65

54,57

34,22

52,00

*

Bereinigt um Effekte aus Fremdwährungsswaps.

**

Angepasst (siehe Erläuterungen Kapitel [A2] Anpassung der Vorjahresangaben).
EPRA NAV/Adjusted NAV
Die NAV-Darstellung gemäß EPRA-Definition hat das Ziel, den Nettoinventarwert in einem langfristig orientierten Geschäftsmodell auszuweisen. Das Eigenkapital der Anteilseigner von Vonovia wird dabei um latente Steuern auf Investment Properties, den Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente sowie die latenten Steuern auf derivative Finanzinstrumente bereinigt. Zur Erhöhung der Transparenz wird ebenfalls ein sogenannter Adjusted NAV ausgewiesen, bei dem der vollständige Goodwill eliminiert wird.
European Public Real Estate Association (EPRA)
Die European Public Real Estate Association (EPRA) ist eine gemeinnützige Organisation mit Sitz in Brüssel und vertritt die Interessen börsennotierter europäischer Immobilienunternehmen. Sie sieht ihre Aufgabe darin, das Verständnis für Investitionsmöglichkeiten in börsennotierte Immobiliengesellschaften in Europa als Alternative zu klassischen Anlagewerten zu erweitern. EPRA ist ein eingetragenes Markenzeichen der European Public Real Estate Association.
Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)
Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.
Non-core Disposals
Im Rahmen der Segmentberichterstattung wird zusätzlich das nicht steuerungsrelevante Geschäftssegment Sonstiges ausgewiesen. Dieses beinhaltet den rein opportunistischen Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-core Disposals), die mittelfristig voraussichtlich unterdurchschnittliche Entwicklungspotenziale im Mietwachstum aufweisen und die im Verhältnis zum Gesamtportfolio und mit Blick auf zukünftige Akquisitionen eher peripher liegen.
Recurring Sales
Das Segment Recurring Sales umfasst die regelmäßigen und nachhaltigen Verkäufe von einzelnen Eigentumswohnungen aus unserem Bestand. Es beinhaltet nicht den Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-Core Disposals). Diese Verkäufe erfolgen rein opportunistisch und sind somit nicht Bestandteil unseres operativen Geschäfts im engeren Sinne. Diese Verkäufe werden daher im Segmentbericht unter Sonstiges ausgewiesen.