Portfolio im Developmentgeschäft

Die Übernahme der BUWOG-Gruppe im Jahr 2018 stellte für Vonovia einen bedeutenden Schritt im Sinne der Ausweitung des Geschäftsmodells durch die Einbeziehung eines etablierten Immobilienentwicklungs- und Neubaugeschäfts (Developmentgeschäft) dar. Durch die nachfolgende Integration dieser Aktivitäten konnte Vonovia nicht nur ihre führende Marktposition in Deutschland und Österreich in der Bewirtschaftung, sondern auch im Development ausbauen. Die Integration erweiterte das bereits bestehende Potenzial von Vonovia um das umfassende Produkt- und Prozess-Know-how im Bau und in der Entwicklung von Wohnbauprojekten und schuf somit Synergiepotenziale für Vonovia. So wurde auch der Marke BUWOG, unter der Vonovia das Developmentgeschäft betreibt, im Rahmen der Übernahme ein eigenständiger Wert beigemessen.

Unter dieser starken Marke hat sich der Geschäftsbereich Development in Wien und Berlin fest etabliert und wird unter den Stakeholdern mit höchster Kundenzufriedenheit assoziiert. Darüber hinaus werden auch in Hamburg und Leipzig aktuell die ersten Wohnbauprojekte entwickelt. Eine Ausweitung des Developmentgeschäfts auf weitere Metropolregionen wird angestrebt.

So wurde mit der Übernahme der Bien-Ries AG in Hanau das Developmentgeschäft in Deutschland um die Rhein-Main-Region erweitert. Nach erfolgter Übernahme wurde das Unternehmen 2020 in eine GmbH umgewandelt (Bien-Ries GmbH). Die Development-Pipeline im Rhein-Main-Gebiet umfasst aktuell insgesamt etwa 1.900 Wohneinheiten, u. a. in Frankfurt am Main, Wiesbaden und Hanau sowie in attraktiven Gemeinden im 30-Minuten-Umkreis rund um die Finanzmetropole Frankfurt. Fortan wird, nach erfolgter Integration des Unternehmens, auch das Developmentgeschäft im Rhein-Main-Gebiet unter dem Markennamen BUWOG geführt.

Vonovia verfügt somit über eine komplette Developmentplattform, die die gesamte Wertschöpfungskette vom Grundstücksankauf über die Grundstücksentwicklung, die Projektplanung und Errichtung bis hin zur Verwertung abdeckt. Mit ihrer substanziellen Projekt-Pipeline von aktuell im Bau, in der Planung oder in Vorbereitung befindlichen Wohnbauprojekten zählt Vonovia mit der Marke BUWOG zu den Top 5 Bauträgern Deutschlands und ist der größte private Bauträger Österreichs.

Vonovia ist als bedeutender Akteur im Wohnimmobiliensektor in der Lage, den aktuellen Herausforderungen wie Wohnungsknappheit, Klimawandel, Integration und generationenübergreifendem Wohnen durch das Immobilienentwicklungs-Know-how mit zielgerichteten Lösungen entgegenzutreten. Dank langjähriger Erfahrung, umfassender Markt- und Branchenexpertise und intensiver, laufender Marktanalyse können diese mit Erfolg bewältigt werden und einen wertvollen Beitrag für die Gesellschaft und Vonovia leisten.

Geschäftsmodell Development

Das Segment Development weist seine Projekte zwei Nutzungskanälen zu:

• Development to sell sind jene Einheiten, die an Investoren oder direkt an künftige Eigennutzer veräußert werden.
• Development to hold beschreibt jene Wohnbauprojekte, deren Wohnungen nach ihrer Fertigstellung in den Bewirtschaftungsbestand von Vonovia übergehen. Hier ist auch das bereits zuvor bestehende Neubaugeschäft von Vonovia einzuordnen, bei dem auf bestehenden eigenen Grundstücken durch eine serielle und modulare Bauweise, neue Wohneinheiten errichtet werden. Auch die schwedischen Neubauprojekte auf eigenen Grundstücken sind hierunter subsumiert.

Geschäftsmodell Development

Wertschöpfung und Projektentwicklung

Vonovia ist das marktführende Wohnungsunternehmen in Deutschland und leistet gemeinsam mit den Tochtergesellschaften in Deutschland, Österreich und Schweden durch die Immobilienentwicklungsaktivitäten einen wichtigen Beitrag zur Entschärfung der Wohnungsnot. Durch die Internalisierung von Prozessschritten in die eigene Wertschöpfungskette können Wohnbauprojekte stringent und zielgerichtet betreut und Kostensynergien mit Blick auf technische Lösungen und das Pooling von Einkaufsvolumina genutzt werden. Die interne Abbildung der vollständigen Wertschöpfungskette bei Immobilien ermöglicht die Erwirtschaftung zusätzlicher Ergebnisbeiträge.

Diese zusätzlichen Ergebnisbeiträge können durch die umfangreiche Development-Pipeline von Vonovia, die sich auf Deutschland, Österreich und Schweden verteilt, nachhaltig erreicht werden.

Wertvolle Beiträge für die Gesellschaft und den Konzern

Developmentkennzahlen im Überblick

Im Geschäftsjahr 2020 erwirtschaftete das Segment Development durch seine Bereiche Development to sell und Development to hold positive Ergebnisbeiträge in Deutschland, Österreich und Schweden und trug damit zum erfolgreichen Wachstum von Vonovia bei.

Im Bereich Development to sell lagen die Erlöse aus der Veräußerung bei 297,7 Mio. €, davon entfielen 201,0 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland und 96,7 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich. Des Weiteren wurden noch Erträge aus der Zwischenvermietung in Höhe von 1,2 Mio € erwirtschaftet. Im Jahr 2020 wurden insgesamt 646 Einheiten fertiggestellt.

Zum 31. Dezember 2020 lag das Volumen der Development-Pipeline to sell bei 3.618 Wohneinheiten, davon 2.617 Einheiten aus Projekten in Bau und 1.001 Einheiten aus kurzfristigen Projekten in Vorbereitung. Der Anteil aus der Projektentwicklung in Deutschland liegt bei 1.959 Einheiten (1.339 Einheiten aus Projekten in Bau und 620 Einheiten aus kurzfristigen Projekten in Vorbereitung), derjenige aus der Projektentwicklung in Österreich bei 1.659 Einheiten (1.278 Einheiten aus Projekten in Bau und 381 Einheiten aus kurzfristigen Projekten in Vorbereitung).

Im Bereich Development to hold wurde ein Fair Value von 298,2 Mio. € realisiert, davon entfielen 157,1 Mio. € auf Deutschland, 127,9 Mio. € auf Österreich und 13,2 Mio. € auf Schweden. In diesem Bereich wurden insgesamt 1.442 Wohneinheiten fertiggestellt, davon 862 Einheiten in Deutschland, 383 Einheiten in Österreich und 197 Einheiten in Schweden.

Zum 31. Dezember 2020 lag das Volumen der Development-Pipeline to hold bei 7.333 Wohneinheiten, davon 3.064 Einheiten aus Projekten in Bau und 4.269 Einheiten aus kurzfristigen Projekten in Vorbereitung. Der Anteil in Deutschland liegt bei 5.725 Einheiten (2.237 Einheiten aus Projekten in Bau und 3.488 Einheiten aus kurzfristigen Projekten in Vorbereitung). Der Anteil in Österreich liegt bei 1.152 Einheiten (718 Einheiten aus Projekten in Bau und 434 Einheiten aus kurzfristigen Projekten in Vorbereitung). Der Anteil in Schweden liegt bei 456 Einheiten (109 Einheiten aus Projekten in Bau und 347 Einheiten aus kurzfristigen Projekten in Vorbereitung).

Im Segment Development wurde ein Adjusted EBITDA von 110,9 Mio. € erwirtschaftet. Inklusive eines mittelfristigen Entwicklungspotenzials von rund 36.000 Wohneinheiten waren zum Jahresende 2020 insgesamt ca. 47.000 Wohneinheiten in der Development-Pipeline.

Development to sell & to hold (Anzahl Wohneinheiten)

Nachhaltiges und erfolgreiches Development

Vonovia ist sich der gesamtgesellschaftlichen Verantwortung als einer der aktivsten Wohnbauträger bewusst. Deshalb ist das Thema Nachhaltigkeit im Developmentgeschäftsmodell fest verankert. Bereits in der Planung, lange bevor ein Projekt bezugsfertig wird, werden Aspekte der Nachhaltigkeit frühzeitig berücksichtigt. Gebäudezertifizierungen sind ein wichtiger Baustein, um gegenüber Investoren, Eigentümern, Mietern und der interessierten Öffentlichkeit sichtbar zu machen, inwieweit ein Objekt nachhaltig geplant, errichtet und betrieben wird.

In diesem Zusammenhang wurde beispielsweise der „MARINA TOWER“, ein gemeinsames Projekt von BUWOG und der IES Immobilien, mit dem ÖGNI-Nachhaltigkeitszertifikat in Gold ausgezeichnet, ebenso das Projekt „SeeSee“ in der Wiener Seestadt. „Kennedy Garden“ in Wien Penzing erhielt das Greenpass-Nachhaltigkeitszertifikat. Das Neubauprojekt „BUWOG NEUMARIEN“ in Berlin-Neukölln wurde ebenfalls erfolgreich mit der DGNB-Zertifizierung in Gold ausgezeichnet.

Nachhaltigkeit wird bei Vonovia auch in den eigenen vier Wänden großgeschrieben, beispielsweise am neuen Unternehmensstandort in Wien. Nach insgesamt rund 25 Monaten Bauzeit und nur wenigen Wochen Corona-bedingter Verzögerung bezogen am 2. Juni 2020 die ersten Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der BUWOG das neue Bürogebäude in der Rathausstraße 1 im 1. Wiener Gemeindebezirk. Das von der ARGE Schuberth Schuberth/Stadler Prenn/Ostertag entworfene Gebäude am Standort des ehemaligen Rechenzentrums der Stadt Wien präsentiert sich als moderne Arbeitswelt, die auch Kundinnen und Kunden zum Wohlfühlen einlädt. Bereits bei der ersten Entwurfsplanung wurde dem schonenden Umgang mit Ressourcen größter Wert beigemessen. Anstatt das frühere Bestandsgebäude einfach abzureißen, wurde das ehemalige Rechenzentrum der Stadt Wien in mehreren Etappen und in enger Zusammenarbeit mit BauKarussel, zurückgebaut. Der Neubau wurde mit höchstem Augenmerk auf den Einsatz nachhaltiger Baumaterialien sowie auf das Produkt- und Chemikalienmanagement für gesunde Raumluft entwickelt. bauXund begleitete die Ausführung und stellte die Integration der bauökologischen Vorgaben des Bauvorhabens, die ÖGNI-Kriterien, für alle Subunternehmerleistungen sicher. Schon während der Bauphase erhielt das Objekt das Gold-Vorzertifikat der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB) und wurde nach Fertigstellung mit dem Gold-Zertifikat der ÖGNI ausgezeichnet.

In Ergänzung zu den eigenen Developmentaktivitäten bestehen sowohl in Deutschland als auch in Österreich Kooperationen mit Forschungseinrichtungen. In Deutschland ist vor allem das Berliner Projekt „52 Grad Nord“ hervorzuheben. Gemeinsam mit Wissenschaftlern der TU Berlin erfolgte die Konzeption eines nachhaltigen, selbstreinigenden Wasserbeckens, bei dem durch seitliche Bepflanzung und Substratfilter das eingeleitete Regenwasser auf biologische Weise gefiltert wird. Mittlerweile haben sich im Biotop und den angrenzenden Uferbereichen verschiedene Insektenarten, Fische und Kleinstlebewesen angesiedelt. Auch beim Thema Smart City werden Initiativen in Kooperation mit dem Institut für Stadt- und Regionalplanung der TU Berlin verfolgt.

Die langjährigen Erfahrungen im Bereich Development schließen zudem das umfassende Know-how zu den Themen Nachhaltigkeit, Quartiersentwicklungen und Integration ein. Die Immobilienentwicklungsprojekte decken einen angemessenen Anteil an gefördertem Wohnungsbau ab, wie „Kennedy Garden“ in Wien, „BUWOG NEUMARIEN“ in Berlin und die Entwicklung des Stadtraums Bayerischer Bahnhof in Leipzig mit einem Anteil von rund 30 % geförderter Mietwohnungen zeigen.

Für ihre Quartiersentwicklungen wurde die BUWOG mehrfach ausgezeichnet, u. a. mit dem German Brand Award des German Design Councils und mit dem ICONIC AWARD 2020 für innovative Architektur. 2020 wurde das Quartier 52° Nord in Berlin-Grünau in der Kategorie beste Quartiersentwicklung mit dem Award Deutscher Wohnungsbau prämiert, einem Architekturpreis, der u. a. von der Bundesstiftung Baukultur verliehen wird.

Repräsentative Projektentwicklungsmaßnahmen

Deutschland

In Vorbereitung

STADTRAUM BAYERISCHER BAHNHOF LEIPZIG
In Leipzigs Südvorstadt entsteht auf einer Gesamtfläche von 36 Hektar ein neuer Stadtteil mit Wohnungen, Schulen und Kitas sowie Büro- und Gewerbeflächen für wohnortnahes Arbeiten. In Umsetzung der Ziele der Stadt Leipzig errichtet die BUWOG ab 2021 im Stadtraum Bayerischer Bahnhof auf zwei Teilgebieten rund 1.500 Mietwohnungen. Rund 30 % der Mietwohnungen werden nach Fertigstellung den Kriterien des geförderten Wohnbaus unterliegen. Ein gemeinschaftlich mit den weiteren Vorhabenträgern realisierter Stadtteilpark wird in Süd-Nord-Richtung den historischen Portikus erschließen und hohen Freizeitwert mit ökologischer Qualität verbinden. https://www.buwog.de/de/projekt/bayerischer-bahnhof

In Bau

BUWOG LANDGUT, Hanau
Mit dem Quartier BUWOG LANDGUT entsteht neuer Wohnraum für die wachsende Stadt Hanau. Das Quartier Landgut besteht aus insgesamt 122 Wohneinheiten, davon 33 Eigentumswohnungen und 89 Doppelhäuser, Reihenhäuser und Einfamilienhäuser, errichtet im KfW-55-Standard. Eine lokale Energiezentrale erzeugt Warm- und Heizwasser und mittels Kraft-Wärme-Kopplung auch Strom für das Quartier. www.buwog-landgut.de

BUWOG PERGOLENVIERTEL, Hamburg
In Hamburg-Winterhude, auf ihrem rund 2.500 m² großen Grundstück unweit des Stadtparks und des Bürostandorts City Nord, realisiert die BUWOG – eingebettet in die Gesamtentwicklung des Pergolenviertels – barrierefreie und barrierearme Mietwohnungen sowie Wohngemeinschaften für die Belegung durch ausgewählte Sozialträger. Bis 2022 werden hier insgesamt 95 geförderte und frei finanzierte Mietwohnungen fertiggestellt, außerdem 3 Gewerbeeinheiten. Die Nutzung ist zu etwa einem Drittel entsprechend des „ViVo“-Konzepts geplant: Dies beinhaltet einen Mix aus betreutem Wohnen für Senioren, Mehrgenerationenwohnen, Wohngruppen für sozialtherapeutisches Wohnen und verschiedene Angebote für Menschen mit Behinderung. www.buwog.de/de/projekt/pergolenviertel

BUWOG NEUE MITTE SCHÖNEFELD, Berlin
Im wachstumsstarken Umfeld des neuen Hauptstadtflughafens BER realisiert die BUWOG ein Wohnquartier für alle Generationen: BUWOG NEUE MITTE SCHÖNEFELD befindet sich direkt neben dem Rathaus und ist gut angebunden Richtung Berlin sowie an das attraktive Umland. Hier entstehen bis 2023 rund 330 Eigentumswohnungen mit 1 bis 4 Zimmern – alle mit Balkon oder Terrasse. Ergänzt wird das Konzept durch eine intelligente Energieversorgung für das Quartier sowie durch ein naturnah gestaltetes Wohnumfeld. www.neuemitte-schoenefeld.de

BUWOG SPEICHERBALLETT, Berlin
In Spandau entsteht ein nachhaltiges Wohnquartier am Havelufer. Im ersten Bauabschnitt werden bis 2021 zwei Denkmalspeicher saniert und darin 82 Eigentumswohnungen errichtet. Bis 2022 entstehen im zweiten Bauabschnitt HAVELKIESEL weitere 100 Eigentumswohnungen in drei Gebäuden mit Photovoltaik auf den Dächern und Regenwassernutzung für Gartenbewässerung und WC-Spülung. In weiteren Bauabschnitten werden bis voraussichtlich 2023 zudem 260 Mietwohnungen und weitere 185 Wohneinheiten bis 2024 realisiert. www.speicherballett.de

Fertiggestellt

BUWOG KOMPASSHÄUSER, Berlin
In Berlin-Grünau entstanden in nachhaltiger Holz-Hybrid-Bauweise vier BUWOG-Kompasshäuser mit insgesamt 50 Wohnungen von 2 bis 5 Zimmern. Der nachwachsende Baustoff Holz hat dabei nicht nur ästhetische, sondern auch ökologische Vorteile und reduziert den Einsatz von Stahlbeton. Dank guter Dämmwerte in beide Richtungen entsprechen die 2020 fertiggestellten Gebäude dem KfW-40-Standard. www.52grad-nord.de

Österreich

In Vorbereitung

RIVUS Vivere, Wien
Im 23. Bezirk entwickelt Vonovia das Großprojekt „RIVUS“, das nach seiner Gesamtfertigstellung im Sommer 2022 mehr als 800 Miet- und Eigentumswohnungen umfassen soll. Ein beträchtlicher Teil der Anlage inklusive Infrastruktur und weitläufiger Innenhofanlage wurde bereits fertiggestellt. Im Januar 2021 erfolgt der Baustart von „RIVUS Vivere“, das mit 296 Mietwohnungen und zusätzlichem Infrastrukturangebot die Anlage komplettieren wird.

Alle Wohneinheiten verfügen über private Freiflächen wie Balkone, Terrassen oder Eigengärten. Am Gelände befindet sich ein Kindergarten, eine hochmoderne Ganztagsvolksschule mit Sportanlage am Dach sowie viele Spielplätze und Grünflächen. Auch Nachhaltigkeit steht bei der Entwicklung im Fokus, so wird u. a. eine Photovoltaikanlage auf dem Dach installiert. www.buwog.at/de/projekt/rivus-vivere

In Bau

MARINA TOWER, Wien
Das Wohnturm-Projekt mit rund 500 hochwertigen Wohneinheiten verfügt mit seiner Lage über eine exzellente Verkehrsanbindung und es ist u. a. die Umsetzung eines nachhaltigen Mobilitätskonzepts angedacht. Außerdem wird mittels Überplattung das rechte Donauufer erschlossen, was zum einen großzügige öffentliche Freiflächen eröffnet und darüber hinaus einen wichtigen Beitrag zur Stadtentwicklung leistet. Der MARINA TOWER wurde mehrfach mit dem European Property Award ausgezeichnet und erhielt zudem das klimaaktiv-Nachhaltigkeitszertifikat in Gold sowie das ÖGNI-Nachhaltigkeitszertifikat in Gold. www.marinatower.at

HELIO Tower, Wien
Im dritten Wiener Gemeindebezirk entstehen auf dem Areal „Neu Marx“ unter dem Namen „The Marks“ drei Wohnhochhäuser auf einem urbanen dreigeschossigen Sockel. Als Teil des Gesamtprojekts entwickelt BUWOG für Vonovia einen der Wohntürme mit 33 Obergeschossen. Darin entstehen bis 2023 insgesamt 228 freifinanzierte Eigentumswohnungen und 173 Mietwohnungen im Rahmen der Wiener Wohnbauinitiative. Ökologische Maßnahmen wie 27 E-Ladestationen oder die großzügige Fahrradarkade sorgen für nachhaltige Mobilität. Im „HELIO Tower“ werden ein Kindergarten, Geschäfte sowie ein Lokal untergebracht sein, womit die vielfältige Infrastruktur vor Ort noch erweitert wird. www.helio.buwog.com

Kennedy Garden, Wien
Im Herzen Penzings errichtet Vonovia, aufgeteilt auf mehrere Bauteile, insgesamt 512 Wohneinheiten in unterschiedlichen Größen und Ausstattungen. Davon werden 124 Mietwohnungen im Rahmen der Wohnbauinitiative mit dem Schwerpunkt „Wohnen für AlleinerzieherInnen“ entwickelt, 114 Wohnungen sind als freifinanzierte Mietwohnungen geplant und 274 weitere Wohnungen als freifinanzierte Eigentumswohnungen. Die Fertigstellung ist für das Frühjahr 2022 vorgesehen. Das Projekt erhielt bereits das Greenpass-Nachhaltigkeitszertifikat und wurde 2020 zweifach mit dem European Property Award ausgezeichnet. www.kennedygarden.buwog.at

Inside XIX, Wien
In einer bevorzugten Lage Wiens setzt Vonovia das Projekt „BUWOG Inside XIX“ um. Das ehemalige Amtsgebäude in der Gatterburggasse 12 wird revitalisiert und um einen Neubau erweitert. Damit entstehen in Summe 116 hochwertige Wohneinheiten – 15 im Altbau, 101 im Neubau –, die ebenfalls über hochwertige Ausstattung, wie beispielsweise eine intelligente Wohnraumsteuerung verfügen. Die Fertigstellung ist für Herbst 2022 geplant. Die stilvolle Verbindung von Alt- und Neubau wurde 2020 mit dem European Property Award ausgezeichnet. www.gatterburggasse.buwog.com

Fertiggestellt

ERnteLAA, Wien
„ERnteLAA“ gilt als nachhaltiges Vorreiterprojekt und konnte bereits 2016 den GBB-Nachhaltigkeitspreis für sich gewinnen. Nach seiner Fertigstellung im Herbst 2020 wurden die im Projekt umgesetzten Maßnahmen im Sinne des Klimaschutzes mit dem European Property Award in der Kategorie „Sustainable Residential Development“ gewürdigt. Das Projekt in Liesing umfasst insgesamt 191 Mietwohnungen, davon 160 im Rahmen der Wiener Wohnbauinitiative. www.erntelaa.buwog.com