Geschäftsbericht 2020

Service

Portfolio im Bewirtschaftungsgeschäft

Zum 31. Dezember 2020 hatte Vonovia ein Gesamtimmobilienportfolio bestehend aus 415.688 Wohneinheiten (2019: 416.236), 139.429 Garagen und Stellplätzen (2019: 138.176) sowie 6.564 gewerblichen Einheiten (2019: 6.748). Die Standorte verteilen sich in Deutschland, Schweden und Österreich auf 630 Städte und Gemeinden. Hinzu kommen 74.021 Wohneinheiten, die im Auftrag Dritter bewirtschaftet werden. Bei den meisten Objekten im Immobilienbestand der Gruppe handelt es sich um Mehrfamilienhäuser.

Gemessen am Verkehrswert befindet sich der wesentliche Teil des Immobilienbestands mit rund 84 % in Deutschland. Der Anteil des schwedischen Portfolios am Verkehrswert beträgt rund 11 %, während sich der Anteil des Bestands in Österreich auf rund 5 % beläuft. Zum 31. Dezember 2020 stellt sich das Portfolio wie folgt dar:

Bestand und Verkehrswert

 

Bestand

Verkehrswert*

 

Wohneinheiten

Wohnfläche (in Tsd. m2)

Leerstand (in %)

(in Mio. €)

(in €/m2)

Ist-Mieten Multiplikator

 

 

 

 

 

 

 

Vonovia Deutschland

355.285

22.177

2,2

47.782,8

2.099

25,4

Vonovia Schweden

38.248

2.738

2,3

6.219,4

2.090

17,4

Vonovia Österreich

22.155

1.645

4,6

2.832,2

1.570

25,5

Gesamt

415.688

26.560

2,4

56.834

2.063

24,2

* Verkehrswert der bebauten Grundstücke exkl. 2.076,3 Mio. €, davon 616,8 Mio. € unbebaute Grundstücke und vergebene Erbbaurechte, 386,1 Mio. € Anlagen im Bau, 779,1 Mio. € Development und 294,2 Mio. € Sonstige.
Mieten und Mietentwicklung

 

Ist-Miete*

Mietentwicklung

 

Gesamt (p. a. in Mio. €)

Wohnen (p. a. in Mio. €)

Wohnen (in €/m2)

Organisch
(in %)

Marktmiete Annahme Bewertung (in % p. a.)

 

 

 

 

 

 

Vonovia Deutschland

1.883

1.805

6,95

2,8

1,7

Vonovia Schweden

357

331

10,31

4,7

2,0

Vonovia Österreich

111

90

4,79

5,1

1,4

Gesamt

2.352

2.225

7,16

3,1

1,7

* Darstellung nach landesspezifischer Definition.

Das deutschlandweite Immobilienportfolio der Gruppe umfasste zum 31. Dezember 2020 355.285 Wohneinheiten, 97.093 Garagen und Stellplätze sowie 3.786 gewerbliche Einheiten verteilt auf 471 Städte und Gemeinden. Die Gesamtwohnfläche betrug 22.177.034 m2 bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von rund 62 m2. Bei einer Leerstandsquote von 2,2 % erzielte Vonovia in Deutschland eine durchschnittliche monatliche Ist-Miete von 6,95 € pro m2. Die annualisierte Ist-Miete für das Wohnportfolio zum 31. Dezember 2020 betrug für Wohnungen 1.804,8 Mio. €.

In Schweden umfasste der Immobilienbestand der Gruppe 38.248 Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von 2.738.209 m2, 25.019 Garagen und Stellplätze sowie 2.172 gewerbliche Einheiten. Bei einem Leerstand von 2,3 % erwirtschaftete das Wohnportfolio eine annualisierte Ist-Miete zum 31. Dezember 2020 von 330,7 Mio. €. Die im Durchschnitt 72 m2 großen Wohnungen hatten eine monatliche Ist-Miete von 10,31 € pro m2 (Inklusivmiete). Schwerpunktmäßig lagen diese in den Regionen Stockholm, Göteborg, und Malmö.

Im schwerpunktmäßig in Wien gelegenen österreichischen Bestand erwirtschaftete Vonovia im Wohnportfolio, bestehend aus 22.155 Einheiten mit einer Gesamtwohnfläche von 1.644.754 m2, eine annualisierte Ist-Miete zum 31. Dezember 2020 von 89,9 Mio. € bei einem Leerstand von 4,6 %. Die monatliche Ist-Miete betrug 4,79 € pro m2 bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von rund 74 m2. Das Portfolio umfasste weiterhin 17.317 Garagen und Stellplätze sowie 606 gewerbliche Einheiten.

Bestandsveränderungen

Im 2. Halbjahr 2020 erfolgte der Erwerb von 1.057 Wohnungen in Deutschland.

Außerdem wurden im Laufe des Jahres 2020 durch die Umsetzung der Portfolio-Management-Strategie in mehreren Verkäufen Objekte aus dem Verkaufsbestand veräußert. Zum Zeitpunkt der Veräußerungen stellten sich die abgegebenen Portfolios wie folgt dar:

 

 

 

 

Ist-Miete*

 

Wohneinheiten

Wohnfläche (in Tsd. m2)

Leerstand
(in %)

Wohnen (p. a. in Mio. €)

Wohnen
(in €/m2)

 

 

 

 

 

 

Verkaufsportfolios 2020

961

71,9

8,2

4,0

4,98

* Darstellung nach landesspezifischer Definition.

Neben den Zukäufen bzw. Verkäufen größerer Bestände veränderte sich das Portfolio von Vonovia 2020 um Zugänge aus taktischen Akquisitionen, dem Neubau von Wohnungen und dem Ausbau von Dachgeschossen sowie durch Verkäufe von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern aus dem Verkaufsbestand. Außerdem kam es im Rahmen unserer regelmäßigen Portfolioüberprüfung aufgrund strategischer Neubewertungen zu Umwidmungen von Beständen innerhalb des deutschen Portfolios. Das Portfolio von Vonovia stellt sich nach Umsetzung der jährlichen, strukturierten Neueinschätzung aller Potenziale zum 31. Dezember 2020 wie folgt dar:

Bestand und Verkehrswert

 

Bestand

Verkehrswert*

 

Wohneinheiten

Wohnfläche (in Tsd. m2)

Leerstand (in %)

(in Mio. €)

(in €/m2)

Ist-Mieten Multiplikator

 

 

 

 

 

 

 

Strategic

327.479

20.308

2,1

43.570,1

2.093

25,3

Operate

106.884

6.675

2,7

14.699,8

2.071

23,6

Invest

220.595

13.634

1,8

28.870,2

2.104

26,2

Recurring Sales

26.381

1.762

3,1

4.033,9

2.241

26,9

Non-core Disposals

1.425

107

10,9

178,8

1.197

16,5

Vonovia Deutschland

355.285

22.177

2,2

47.782,8

2.099

25,4

Vonovia Schweden

38.248

2.738

2,3

6.219,4

2.090

17,4

Vonovia Österreich

22.155

1.645

4,6

2.832,2

1.570

25,5

* Verkehrswert der bebauten Grundstücke exkl. unbebaute Grundstücke und vergebene Erbbaurechte, Anlagen im Bau, Development und Sonstige.
Mieten und Mietentwicklung

 

Ist-Miete*

Mietentwicklung

 

Gesamt (p. a. in Mio. €)

Wohnen (p. a. in Mio. €)

Wohnen (in €/m2)

Organisch
(in %)

Marktmiete Annahme Bewertung (in % p. a.)

 

 

 

 

 

 

Strategic

1.722

1.652

6,93

2,8

1,7

Operate

622

565

7,28

4,5

1,6

Invest

1.100

1.087

6,77

2,0

1,7

Recurring Sales

150

145

7,06

1,8

1,7

Non-core Disposals

11

8

7,40

2,4

1,7

Vonovia Deutschland

1.883

1.805

6,95

2,8

1,7

Vonovia Schweden

357

331

10,31

4,7

2,0

Vonovia Österreich

111

90

4,79

5,1

1,4

* Darstellung nach landesspezifischer Definition.

Um die Transparenz in der Darstellung des Portfolios zu erhöhen, gliedern wir unser Portfolio in Deutschland ergänzend nach 15 Regionalmärkten. Bei der Gliederung der Regionalmärkte haben wir uns an den Wohnungsmarktregionen in Deutschland orientiert. Dabei handelt es sich um Kernstädte und deren Umland, vor allem Metropolregionen. Mit diesen für Vonovia besonders relevanten Regionalmärkten nehmen wir eine Zukunftsperspektive ein und geben einen Überblick über unser strategisches Kernportfolio in Deutschland.

Gemessen am Verkehrswert befinden sich 92 % unseres deutschen Portfolios in den 15 Regionalmärkten. Lediglich ein kleiner Teil der strategischen Bestände befindet sich außerhalb dieser 15 Märkte. Diese Gruppe bezeichnen wir als „Sonstige strategische Standorte“ (rund 7 % gemessen am Gesamtverkehrswert). Unsere Verkaufsbestände aus dem Teilportfolio „Non-core Disposals“ als auch aus dem Teilportfolio „Recurring Sales“ an Standorten, die keine strategischen Bestände enthalten, sind in der Darstellung als Non-strategic Standorte ausgewiesen. Die bundesweite Verteilung unseres Bestandes macht uns von den Gegebenheiten einzelner regionaler Märkte unabhängiger.

Das deutsche Portfolio stellt sich zum 31. Dezember 2020 nach Regionalmärkten wie folgt dar:

Bestand und Verkehrswert

 

Bestand

Verkehrswert*

 

Wohneinheiten

Wohnfläche (in Tsd. m2)

Leerstand
(in %)

(in Mio. €)

(in €/m2)

Ist-Mieten Multiplikator

 

 

 

 

 

 

 

Berlin

43.171

2.751

1,1

7.815,5

2.746

34,2

Rhein-Main-Gebiet

27.290

1.744

1,6

4.934,0

2.784

27,1

Südliches Ruhrgebiet

43.428

2.671

2,9

4.483,3

1.653

21,8

Rheinland

28.421

1.887

1,9

4.213,1

2.176

24,3

Dresden

38.505

2.195

3,0

4.044,5

1.763

23,5

Hamburg

19.724

1.246

1,4

3.087,2

2.412

27,0

Kiel

24.274

1.391

1,8

2.535,7

1.774

22,4

München

9.677

636

1,1

2.496,3

3.819

36,9

Stuttgart

13.609

854

1,7

2.319,9

2.666

27,4

Hannover

16.190

1.024

2,3

2.053,6

1.969

23,8

Nördliches Ruhrgebiet

25.076

1.549

2,9

1.893,8

1.211

17,0

Bremen

11.849

718

2,9

1.318,3

1.792

24,8

Leipzig

9.136

588

2,3

1.054,8

1.702

23,3

Westfalen

9.489

620

3,1

1.028,7

1.642

21,4

Freiburg

4.036

276

0,9

696,8

2.500

26,8

Sonstige Strategische Standorte

26.598

1.690

2,7

3.198,2

1.862

22,3

Gesamt Strategische Standorte

350.473

21.839

2,2

47.173,6

2.108

25,4

Non-Strategic Standorte

4.812

338

5,5

609,2

1.579

21,3

Vonovia Deutschland

355.285

22.177

2,2

47.782,8

2.099

25,4

* Verkehrswert der bebauten Grundstücke exkl. unbebaute Grundstücke und vergebene Erbbaurechte, Anlagen im Bau, Development und Sonstige.
Mieten und Mietentwicklung

 

Ist-Miete*

Mietentwicklung

 

Gesamt (p. a. in Mio. €)

Wohnen (p. a. in Mio. €)

Wohnen (in €/m2)

Organisch
(in %)

Marktmiete Annahme Bewertung (in % p. a.)

 

 

 

 

 

 

Berlin

228

216

6,63

–2,1

1,8

Rhein-Main-Gebiet

182

176

8,58

3,4

1,8

Südliches Ruhrgebiet

206

200

6,44

4,6

1,5

Rheinland

173

165

7,46

3,2

1,7

Dresden

172

162

6,34

2,1

1,7

Hamburg

114

110

7,44

3,9

1,6

Kiel

113

108

6,61

3,3

1,7

München

68

64

8,45

3,4

1,9

Stuttgart

85

82

8,15

2,5

1,8

Hannover

86

83

6,94

3,3

1,7

Nördliches Ruhrgebiet

112

108

6,00

3,0

1,3

Bremen

53

51

6,10

2,7

1,8

Leipzig

45

43

6,24

2,9

1,7

Westfalen

48

47

6,53

5,6

1,5

Freiburg

26

25

7,69

2,8

1,7

Sonstige Strategische Standorte

143

138

7,04

4,5

1,6

Gesamt Strategische Standorte

1.855

1.779

6,95

2,8

1,7

Non-Strategic Standorte

29

25

6,69

1,7

1,6

Vonovia Deutschland

1.883

1.805

6,95

2,8

1,7

* Darstellung nach landesspezifischer Definition.

Wohnungsbestand nach Regionalmärkten

Wohnungsbestand Vonovia gesamt (Graphic)
Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)
Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.
Leerstandsquote
Anzahl leerstehender Wohneinheiten bezogen auf den gesamten eigenen Wohnungsbestand in Prozent. Gezählt werden die Leerstände zum jeweiligen Monatsende.
Monatliche Ist-Miete

Die monatliche Ist-Miete (in €/m2) ist der aktuelle Bruttoertrag pro Monat für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen zum jeweiligen Monatsende vor Abzug nicht übertragbarer Betriebskosten geteilt durch die Wohnfläche der vermieteten eigenen Wohneinheiten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sind in den Mieteinnahmen enthalten.

Die Ist-Miete wird häufig auch als Nettokaltmiete bezeichnet. Die Mietsteigerung like-for-like stellt die Mietsteigerung des Wohnungsportfolios dar, das zwölf Monate vorher bereits im Bestand von Vonovia und zum Berichtsstichtag vermietet war. Portfolioveränderungen in diesem Zeitraum werden bei der Ermittlung der Mietsteigerung like-for-like nicht berücksichtigt. Berücksichtigt man zudem die Mietsteigerung aus Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen, ergibt sich die organische Mietsteigerung.

Non-core Disposals
Im Rahmen der Segmentberichterstattung wird zusätzlich das nicht steuerungsrelevante Geschäftssegment Sonstiges ausgewiesen. Dieses beinhaltet den rein opportunistischen Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-core Disposals), die mittelfristig voraussichtlich unterdurchschnittliche Entwicklungspotenziale im Mietwachstum aufweisen und die im Verhältnis zum Gesamtportfolio und mit Blick auf zukünftige Akquisitionen eher peripher liegen.
Recurring Sales
Das Segment Recurring Sales umfasst die regelmäßigen und nachhaltigen Verkäufe von einzelnen Eigentumswohnungen aus unserem Bestand. Es beinhaltet nicht den Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-Core Disposals). Diese Verkäufe erfolgen rein opportunistisch und sind somit nicht Bestandteil unseres operativen Geschäfts im engeren Sinne. Diese Verkäufe werden daher im Segmentbericht unter Sonstiges ausgewiesen.