Innovationsplattform Vonovia

Die aktuellen Auswirkungen der Corona-Pandemie haben über die bereits aus den gesellschaftlichen Megatrends abgeleiteten Anforderungen an die unternehmerischen Geschäftsmodelle zusätzliche Fragestellungen hinsichtlich der Zukunftsfähigkeit, Nachhaltigkeit und Bestandskraft von Geschäftsmodellen aufgeworfen. Dies steht weiterhin in enger Verbindung zu den heute vielfältigeren Anspruchsgruppen und deren Erwartungen an ein Unternehmen als gesellschaftlich verantwortlichem Akteur.

Geschäftsmodelle müssen somit hinsichtlich ihrer Zukunftsfähigkeit und Akzeptanz umso mehr hinterfragt und erneuert werden. Vonovia als bedeutendstes Wohnungswirtschafts- und Developmentunternehmen in Deutschland, Österreich und Schweden versteht sich dabei als Treiber der Erneuerung. Die im Sommer 2020 neu formulierte Strategie adressiert dabei ausdrücklich die Zukunftsfähigkeit, Nachhaltigkeit und Bestandskraft und damit letztendlich die Akzeptanz des Geschäftsmodells.

Innovation bei Vonovia ist ausgerichtet auf die Aktionsfelder Klima und Umwelt, Quartier und Gesellschaft sowie selbstverständlich auf Kunden und Prozesse. Damit einher geht die laufende Evaluierung von unternehmerischen Entscheidungen hinsichtlich deren Auswirkungen auf die Nachhaltigkeit und Zukunftsfähigkeit des Geschäftsmodells (Outside-In-Perspektive) sowie der Implikationen für Umwelt, Klima und Gesellschaft (Inside-Out-Perspektive). Den Kristallisationspunkt der Umsetzung von Innovation bei Vonovia stellt das Quartier dar. Dabei werden Quartiere nicht nur im Bestand betrachtet. Bei Developmentprojekten wird bereits in der Konzeptionierung die Verankerung des Quartiergedankens mit angelegt. Die große Anzahl von Quartieren, über die Vonovia verfügt, stellt ein Alleinstellungsmerkmal dar und ist die optimale Plattform, um die Herausforderungen der Megatrends und der Zukunftsfragen zu lösen. Hierzu verfügt Vonovia über die entsprechende Innovationsfähigkeit.

Umwelt und Klima

Für die Erreichung unseres strategischen Ziels eines klimaneutralen Gebäudebestands sind Innovationen unerlässlich. Da die bisher bewährte Sanierung der Gebäudehülle und der Austausch traditioneller Heizungssysteme nicht ausreicht, um die ambitionierten Klimaziele zu erreichen, muss der Fokus auf dem gesteigerten Einsatz von erneuerbaren Energien und entsprechenden Quartierssystemen liegen. Mit Blick auf eine ganzheitliche Versorgung muss Strom zukünftig mit bedacht werden. Dezentrale Erzeugung und lokaler Verbrauch bestimmen die Energiewende.

Durch eine gezielte Vernetzung der Sektoren Strom, Wärme und Verkehr lassen sich die Effizienzpotenziale sowie der Autarkiegrad eines Quartiers signifikant steigern. Zukünftige Quartiersentwicklungen verfolgen somit den Ansatz, grünen Strom und grüne Wärme im Quartier selbst zu erzeugen und bei Bedarf zeitversetzt wieder zu verbrauchen. Ergänzt wird das Energiekonzept durch eine Infrastruktur für nachhaltige Mobilitätslösungen.

Der von Vonovia formulierte Klimapfad umfasst deshalb neben der Ausweitung der Sanierungsquote und des Austausches traditioneller Heizungssysteme durch moderne Heizungssysteme, die erneuerbare Energien einsetzen, die Umstellung auf Fernwärme und Blockheizkraftwerke, Sektorenkopplung und den forcierten Einsatz von erneuerbaren Energien (Fuel Switch). Langfristiges Ziel sind Quartierssysteme mit einem möglichst hohen Autarkiegrad bei der Energieversorgung. Hierfür kommt auch die Brennstoffzellentechnologie in Betracht, wie diese in unserem Laborquartier Bochum-Weitmar in der Erprobung ist.

Energetische Quartiersentwicklung

Quartier Bochum-Weitmar als Innovationslabor der Wohnungswirtschaft

In Bochum-Weitmar wurde durch Vonovia mit der Energiezentrale der Zukunft das erste Energie-Forschungszentrum im Wohnungsbestand errichtet. Dabei wird über die Hälfte des Wärmebedarfs und bis zu ein Viertel des Strombedarfs mittels innovativer Technologien (u. a. Elektrolyseur, Brennstoffzelle, Wasserstoffspeicher) vor Ort erzeugt. Ziel der Forschung ist die Identifikation von skalierbaren, ökologischen Geschäftsmodellen und Technologiekombinationen für unsere knapp 600 Quartiere.

Dezentrale Energieversorgung durch den Einsatz erneuerbarer Energien, Sektorenkopplung, der richtige Energiemix und nicht zuletzt die Energiespeicherung sind die wesentlichen Entwicklungsfelder zur Aufdeckung ökonomischer und ökologischer Technologien mit dem Ziel einer deutlichen Reduktion der CO₂-Emissionen. Im Fokus des Forschungslabors steht somit die praktische Anwendung von innovativen Technologien mit dem Ziel, das Zusammenwirken verschiedener Energiesysteme zu erproben und weiterzuentwickeln.

Technologien wie Solar- und Geothermie sowie Methanisierung sollen mit Blick auf Nachhaltigkeit und Praxisorientierung erforscht werden. Strom aus Sonnenenergie, der im Moment der Erzeugung nicht gebraucht wird, wird durch einen Elektrolyseur in Wasserstoff umgewandelt und gespeichert, und kann dann jederzeit wieder in Strom und Wärme zurückgewandelt werden.

Kunde und Prozesse

Der Bereich Innovation & Business Building (I&BB) ist die zentrale Innovationseinheit bei Vonovia zur Entwicklung neuer, kundenzentrierter Produkte und Services unter Einbeziehung der relevanten Megatrends. I&BB orientiert sich insbesondere an den globalen Megatrends, die auch die Wohnungswirtschaft maßgeblich beeinflussen. Angestoßen durch den technologischen Umbruch, haben diese das Potenzial, Kundenbedürfnisse nachhaltig zu befriedigen. Schwerpunktthemen sind dabei:

• Kundenzufriedenheit und Servicequalität,
• Erweiterung des Produkt- und Serviceangebots,
• Digitale Transformation.

Als Kernaufgaben wurden dabei definiert:

• Ableiten relevanter Markttrends und Kundenbedürfnisse sowie fachbereichsübergreifende Ideensammlung,
• Entwicklung neuer Ideen, z. B. durch Trend- und Start-up-Scouting,
• Iterative Entwicklung neuer Geschäftsfelder,
• Steuerung des Innovationsprozesses und Weiterentwicklung von neuen Ideen bis zur Serienreife.

Innovationen durchlaufen sechs Stufen und fünf Entscheidungsgates bis zum Roll-out. Dabei bedient sich I&BB agiler Projektstrukturen und digitaler Kollaborationstools unter Einbindung der Fachbereiche.

• Ideengenerierung und –validierung (z. B. Design Thinking),
• Kundenzentrierte Produktentwicklung (z. B. Rapid Prototyping).

Innovation Funnel

Quartier und Gesellschaft

Definition: „Das Quartier besitzt eine optisch zusammenhängende städtebauliche Struktur, es wird von den Bewohnern als abgrenzbares Gebiet aufgefasst und ist ein Handlungsraum, in dem das Wohnungsunternehmen etwas bewirken bzw. positive Effekte erfahren kann. Es umfasst mindestens 150 Wohnungen. Eine große Wohnsiedlung an sich kann ebenfalls ein Quartier beschreiben.“ (GdW)

Klimagerechter Stadtumbau ist eine vielschichtige Aufgabe und erfordert komplexe Lösungsstrategien. Vonovia versucht, in seinen Quartieren zur Umsetzung des Klimapfads die Mitwirkung von weiteren Eigentümern, Anwohnern, kommunaler Politik und Verwaltung, lokaler Versorger und sonstiger gesellschaftlicher Organisationen zu erreichen. Mit dem Fokus auf Quartiere und deren Betrachtung in ganzheitlichen Konzepten kann eine Geschäftsfeldentwicklung und eine Mehrwertbildung für den Mieter gelingen. Positiv für Vonovia zeigt sich hier, dass auch die Politik die Bedeutung von Quartieren für die Energiewende erkannt hat.

Vonovia hat hierzu die innovative Sicht B2Q (Business to Quartier) entwickelt. Um diese fortzuentwickeln, hat Vonovia ferner den weiteren Auf- und Ausbau seiner Quartiersakademie entworfen. Dabei steht das Denken in Quartieren bei allen Maßnahmen im Vordergrund.

Gegenstand des Akademieprogramms in Kooperation mit dem Europäischen Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (EBZ) in Bochum sind Module mit praxisnahen Fallstudien und den Schulungsinhalten:

• Megatrends
• Menschen und Wohnkonzepte
• Wirtschaftlichkeit
• Technische Lösungen
• Kommunikation und Partizipation.