Prognosebericht

Geschäftsausblick

Vergleich der bisherigen Prognosen mit den Geschäftszahlen 2020

Trotz Corona-Pandemie war das Jahr 2020 für Vonovia ein positives Geschäftsjahr. Wir konnten in allen Geschäftssegmenten weiter wachsen. Durch ein konsequentes und schnelles Krisenmanagement und einen hohen Digitalisierungsgrad konnten wir der Corona-Krise erfolgreich begegnen.

In den Segmenten Rental waren nur geringfügige Corona Auswirkungen zu verzeichnen. Im Segment Value-add waren unsere Modernisierungsaktivitäten Corona-bedingt nur temporär und moderat beeinträchtigt. Im Segment Recurring Sales kam es vereinzelt zu Verzögerungen bei Wohnungsbesichtigungen. Durch erfolgreiche Projektentwicklungen und -fertigstellungen zeigte das Segment Development eine gute Performance.

Die nachstehende Tabelle gibt einen Überblick über die Entwicklung der von uns prognostizierten Steuerungskennzahlen, deren Zielerreichung im Geschäftsjahr 2020 sowie eine Prognose für das Geschäftsjahr 2021.

Die Segmenterlöse Total lagen mit rund 4,4 Mrd. € im Jahr 2020 um 6,3 % über dem Vorjahreswert von rund 4,1 Mrd. € und damit auf dem Niveau des zuletzt prognostizierten Werts.

Der Adjusted NAV pro Aktie lag mit 59,47 € im Jahr 2020 über dem Vorjahreswert von 52,00 € (+14,4 %). Darin enthalten sind Effekte aus der Bewertung von Investment Properties in Höhe von insgesamt 3,7 Mrd. € (2019: 4,1 Mrd. €). Gegenläufig war die Ausschüttung der Dividende – unter Berücksichtigung der Scrip-Dividende mit Annahmequote 40,7 % (2019: 45,8 %) – in Höhe von 504,6 Mio. € im Jahr 2020 (2019: 404,7 Mio. €). Der den Adjusted NAV pro Aktie ab 2021 ablösenden EPRA NTA pro Aktie lag mit 62,71 € im Jahr 2020 über dem Vorjahreswert von 54,88 € (+14,3 %).

Das Adjusted EBITDA Total stieg von 1.760,1 Mio. € um 8,5 % auf 1.909,8 Mio. €. Zuletzt prognostiziert war eine Bandbreite von 1.875–1.925 Mio. €. Neben dem Ankauf Hembla per November 2019 (Ganzjähriger Ergebnisbeitrag im Jahr 2020) haben organisches Wachstum aus Neubau und Modernisierung zu dem Anstieg des Adjusted EBITDA beigetragen. Alle Segmente konnten ihr Adjusted EBITDA gegenüber dem Vorjahr steigern, der ursprünglich prognostizierte leichte Rückgang im Segment Recurring Sales ist nicht eingetreten.

Der Group FFO entwickelte sich von 1.218,6 Mio. € im Jahr 2019 um 10,6 % auf 1.348,2 Mio. € und lag damit über der zuletzt prognostizierte Marke am oberen Ende der Bandbreite von 1.275–1.325 Mio. €.

Unsere Kundenzufriedenheit gemessen am CSI lag 2020 um 8,6 % über dem Jahresdurchschnitt des Vorjahres und damit auf dem von uns zuletzt prognostizierten Niveau. Der CSI wird im Geschäftsjahr 2021 vom Nachhaltigkeits-Performance-Index abgelöst. Dieser beinhaltet neben dem CSI weitere wesentliche auf unsere Nachhaltigkeitsstrategie bezogene Kenngrößen (siehe Kapitel Steuerungssystem ).

Prognose für das Geschäftsjahr 2021

Unsere Prognose für 2021 basiert auf der für den Gesamtkonzern Vonovia ermittelten und aktualisierten Unternehmensplanung, die die aktuelle Geschäftsentwicklung, die Akquisition Bien-Ries sowie mögliche Chancen und Risiken und die erwarteten Auswirkungen der Corona-Pandemie berücksichtigt. Sie bezieht außerdem die wesentlichen gesamtökonomischen Rahmenbedingungen, die für die Immobilienwirtschaft relevanten volkswirtschaftlichen Faktoren sowie unsere Unternehmensstrategie mit ein. Diese sind in den Kapiteln Entwicklung von Gesamtwirtschaft und Branche und Grundlagen des Konzerns. beschrieben. Darüber hinaus bleiben allgemeine Chancen und Risiken hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung des Konzerns bestehen (siehe Kapitel Chancen und Risiken).

Die Prognose wurde in Übereinstimmung mit den im Konzernabschluss angewendeten Rechnungslegungsgrundsätzen und den im Lagebericht an anderer Stelle beschriebenen Bereinigungen (Anpassungen) vorgenommen. In der Prognose berücksichtigen wir keine größeren Akquisitionen von Immobilienbeständen.

Wir gehen davon aus, dass die Corona-Pandemie in allen Geschäftssegmenten keine nennenswerten Auswirkungen auf die operativen und finanziellen Kennzahlen und somit keine nennenswerte Auswirkung auf die zukünftige Geschäftsentwicklung haben wird. Derzeit beobachten wir eine stabile Nachfrage für Mietwohnungen und keine negativen Effekte auf die Verkehrswerte durch die Corona-Pandemie.

Für 2021 erwarten wir eine weitere Steigerung der Segmenterlöse Total. Das Berliner Abgeordnetenhaus hat Ende Januar 2020 das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Mietendeckel) beschlossen. Dieses trat im Februar 2020 in Kraft. Die Verfassungskonformität des Gesetzes ist weiterhin umstritten. Unter dem Vorbehalt der verfassungsmäßigen Gültigkeit des Mietendeckels sind zukünftige Mieteinnahmen oder Mietentwicklungen bis in das Jahr 2025 zu reduzieren. Dieses könnte sich negativ auf die Verkehrswerte auswirken. Ebenso ist nicht auszuschließen, dass sich in der Folge rückläufige Leerstandsquoten und Fluktuation sowie geringere Renditeanforderungen von Investoren (Yield Compression) kompensatorisch auf die Verkehrswerte auswirken werden. Für 2021 erwarten wir zudem eine weitere Steigerung unseres Unternehmenswerts und einen moderaten Anstieg des EPRA NTA pro Aktie ohne Berücksichtigung weiterer marktbedingter Wertveränderungen.

Es wird erwartet, dass zum Anstieg des Adjusted EBITDA Total sowie des Group FFO alle Geschäftssegmente beitragen werden. Die größten absoluten Zuwächse sind für die Segmente Rental und Development prognostiziert. Dabei wird u. a. unterstellt, dass eine mögliche CO₂-Steuer im Rahmen der Betriebskostenverordnung umlagefähig ist.

Bochum, den 23. Februar 2021

Der Vorstand

Rolf Buch
(CEO)

Arnd Fittkau
(CRO)

Helene von Roeder
(CFO)

Daniel Riedl
(CDO)