Geschäftsbericht 2020

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Ertragslage

Die nachfolgenden Kennzahlen geben einen Überblick über die Entwicklung der Ertragslage von Vonovia im Jahr 2020 und deren Werttreiber. Zur eingeschränkten Vergleichbarkeit der Vorjahreswerte verweisen wir auf die im Kapitel zur Gesamtentwicklung des Konzerns getroffenen Erläuterungen.

in Mio. €

2019

2020

Veränderung in %

 

 

 

 

Segmenterlöse Total

4.111,7

4.370,0

6,3

Segmenterlöse Rental

2.074,9

2.285,9

10,2

Segmenterlöse Value-add

1.154,8

1.104,6

–4,3

Segmenterlöse Recurring Sales

365,1

382,4

4,7

Segmenterlöse Development

516,9

597,1

15,5

Adjusted EBITDA Total

1.760,1

1.909,8

8,5

Adjusted EBITDA Rental

1.437,4

1.554,2

8,1

Adjusted EBITDA Value-add

146,3

152,3

4,1

Adjusted EBITDA Recurring Sales

91,9

92,4

0,5

Adjusted EBITDA Development

84,5

110,9

31,2

Group FFO

1.218,6

1.348,2

10,6

EBITDA IFRS

1.579,6

1.822,4

15,4

Monatliche Ist-Miete (€/m2)

6,93

7,16

3,3

Durchschnittliche Fläche eigener Wohnungen im Berichtszeitraum (in Tsd. m2)

25.316

26.532

4,8

Durchschnittliche Anzahl eigener Wohnungen (Anzahl WE)

398.398

414.931

4,1

Leerstandsquote in %

2,6

2,4

–0,2 pp

Instandhaltungsaufwand und substanzwahrende Investitionen (€/m2)

19,02

22,31

17,3

davon Instandhaltungsaufwand (€/m2)

12,20

12,10

–0,8

davon substanzwahrende Investitionen (€/m2)

6,82

10,21

49,7

Anzahl erworbener Einheiten

23.987

1.711

–92,9

Anzahl verkaufter Einheiten

4.784

3.677

–23,1

davon Recurring Sales

2.607

2.442

–6,3

davon Non-core Disposals

2.177

1.235

–43,3

Anzahl neu gebauter Wohnungen

2.092

2.088

–0,2

davon für den eigenen Bestand

1.301

1.442

10,8

davon für den Verkauf an Dritte

791

646

–18,3

Mitarbeiter (Anzahl zum 31. Dezember)

10.345

10.622

2,7

 

 

 

Zum Jahresende 2020 bewirtschaftete Vonovia ein Portfolio von 415.688 eigenen Wohnungen (2019: 416.236), 139.429 Garagen und Stellplätzen (2019: 138.176) sowie 6.564 gewerblichen Einheiten (2019: 6.748).

Segmenterlöse Total

in Mio. €

2019

2020

Veränderung in %

 

 

 

 

Mieteinnahmen Konzern

2.077,9

2.288,5

10,1

Andere Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung soweit nicht in den operativen Kosten Rental verrechnet

48,7

50,2

3,1

Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien soweit diese auf Recurring Sales entfallen

365,1

382,4

4,7

Interne Erlöse Value-add

1.104,2

1.053,0

–4,6

Erlöse aus der Veräußerung von Immobilienvorräten (Development)

249,5

297,7

19,3

Fair Value Development to hold

266,3

298,2

12,0

Segmenterlöse Total

4.111,7

4.370,0

6,3

 

 

 

Im Geschäftsjahr 2020 stiegen die Segmenterlöse Total von 4.111,7 Mio. € um 6,3 % auf 4.370,0 Mio. € an. Maßgeblich für diesen Anstieg war im Wesentlichen der Anstieg der Mieteinnahmen durch den Ankauf Hembla sowie das organische Wachstum durch Neubau und Modernisierung.

Das Adjusted EBITDA Total stieg um 149,7 Mio. € von 1.760,1 Mio. € im Geschäftsjahr 2019 auf 1.909,8 Mio. € im Jahr 2020 an. In das Adjusted EBITDA Total sind die Ergebnisbeträge Hembla 2020 mit einem Volumen in Höhe von 92,5 Mio. € (2019: 9,6 Mio. €) eingeflossen. Das Adjusted EBITDA Rental stieg um 8,1 % von 1.437,4 Mio. € im Jahr 2019 auf 1.554,2 Mio. € im Jahr 2020 an. Das Adjusted EBITDA Value-add stieg um 4,1 % von 146,3 Mio. € im Jahr 2019 auf 152,3 Mio. € im Jahr 2020 an. Das Adjusted EBITDA Recurring Sales lag mit 92,4 Mio. € 0,5 % über dem Vorjahreswert von 91,9 Mio. €. Das Adjusted EBITDA Development lag 2020 bei 110,9 Mio. € (2019: 84,5 Mio. €).

Der Group FFO stieg von 1.218,6 Mio. € im Jahr 2019 um 10,6 % auf 1.348,2 Mio. € im Jahr 2020 an. 

Adjusted EBITDA Development
Das Adjusted EBITDA Development beinhaltet den Rohertrag aus den Developmentaktivitäten der to sell-Projekte (Erlöse der veräußerten Developmentprojekte abzüglich der Herstellkosten) und den Rohertrag der Developmentaktivitäten der to hold-Projekte (Fair Value der für den eigenen Bestand entwickelten Einheiten abzüglich der aufgelaufenen Herstellkosten) abzüglich der operativen Kosten des Segments Development.
Adjusted EBITDA Recurring Sales
Das Adjusted EBITDA Recurring Sales stellt den erzielten Erlösen aus Wohnungsprivatisierung die entsprechenden Verkehrswertabgänge der veräußerten Vermögenswerte gegenüber und bringt zudem die zugehörigen Verkaufskosten in Abzug. Um einen periodengerechten Ausweis von Gewinn und Umsatz und damit einer Verkaufsmarge zu zeigen, ist es erforderlich, die nach IFRS 5 bewerteten Verkehrswertabgänge um realisierte/unrealisierte Wertveränderungen zu bereinigen.
Adjusted EBITDA Rental
Das Adjusted EBITDA Rental wird errechnet, indem die operativen Kosten des Segments Rental und die Aufwendungen für Instandhaltung von den im Segment Rental erfassten Mieteinnahmen abgezogen werden.
Adjusted EBITDA Total (Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Wertminderungen, Zu- und Abschreibungen)
Das Adjusted EBITDA Total ist das Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Wertminderungen, Zu- und Abschreibungen (einschließlich der Erträge aus übrigen, operativen Beteiligungen und Zwischengewinn), das um periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende und betriebsatypische Sachverhalte und um den Nettoertrag aus Bewertungen für Investment Properties bereinigt wurde. Sondereinflüsse beinhalten die Entwicklung neuer Geschäftsfelder und Geschäftsprozessentwicklung, Akquisitionsprojekte, Aufwendungen für Refinanzierungen und Eigenkapitalerhöhungen (soweit nicht als Kapitalbeschaffungskosten behandelt), Aufwendungen für die Vorbereitung des Börsengangs, sowie Aufwendungen für Altersteilzeit und Abfindungszahlungen. Das Adjusted EBITDA Total ist die Summe aus Adjusted EBITDA Rental, Adjusted EBITDA Value-add, Adjusted EBITDA Recurring Sales und Adjusted EBITDA Development.
Adjusted EBITDA Value-add
Das Adjusted EBITDA Value-add wird errechnet, indem die operativen Kosten von den Erlösen des Segments abgezogen werden.
Mieteinnahmen
Mieteinnahmen sind der aktuelle Bruttoertrag für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen vor Abzug nicht übertragbarer Betriebskosten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sind in den Mieteinnahmen enthalten.