Geschäftsbericht 2020

Weiterführende Links

Service

Group FFO

Die nachfolgenden Kennzahlen geben einen Überblick über die Entwicklung des Group FFO und weiterer Werttreiber im Berichtszeitraum.

Group FFO

in Mio. €

2019

2020

Veränderung in %

 

 

 

 

Segmenterlöse Rental

2.074,9

2.285,9

10,2

Aufwendungen für Instandhaltung

–308,9

–321,1

3,9

Operative Kosten Rental

–328,6

–410,6

25,0

Adjusted EBITDA Rental

1.437,4

1.554,2

8,1

 

 

 

 

Segmenterlöse Value-add

1.154,8

1.104,6

–4,3

davon externe Erlöse

50,6

51,6

2,0

davon interne Erlöse

1.104,2

1.053,0

–4,6

Operative Kosten Value-add

–1.008,5

–952,3

–5,6

Adjusted EBITDA Value-add

146,3

152,3

4,1

 

 

 

 

Segmenterlöse Recurring Sales

365,1

382,4

4,7

Verkehrswertabgänge bereinigt um periodenfremde Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien Recurring Sales

–258,4

–274,0

6,0

Bereinigtes Ergebnis Recurring Sales

106,7

108,4

1,6

Vertriebskosten Recurring Sales

–14,8

–16,0

8,1

Adjusted EBITDA Recurring Sales

91,9

92,4

0,5

 

 

 

 

Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell

249,5

297,7

19,3

Herstellkosten Development to sell

–197,3

–235,9

19,6

Rohertrag Development to sell

52,2

61,8

18,4

Fair Value Development to hold

266,3

298,2

12,0

Herstellkosten Development to hold*

–207,4

–235,4

13,5

Rohertrag Development to hold

58,9

62,8

6,6

Mieterlöse Development

1,1

1,2

9,1

Operative Kosten Development

–27,7

–14,9

–46,2

Adjusted EBITDA Development

84,5

110,9

31,2

 

 

 

 

Adjusted EBITDA Total

1.760,1

1.909,8

8,5

 

 

 

 

Zinsaufwand FFO

–358,6

–380,1

6,0

Laufende Ertragsteuern FFO

–50,1

–52,4

4,6

Konsolidierung**

–132,8

–129,1

–2,8

 

 

 

 

Group FFO

1.218,6

1.348,2

10,6

*

Ohne Berücksichtigung von aktivierten Fremdkapitalzinsen 2020 in Höhe von 0,8 Mio. € (2019: 0,0 Mio. €).

**

Davon Zwischengewinne 2020: 33,5 Mio. € (2019: 43,9 Mio. €), Rohertrag Development to hold 2020: 62,8 Mio. € (2019: 58,9 Mio. €), IFRS-16-Effekte 2020: 32,8 Mio. € (2019: 29,9 Mio. €).

Zum Jahresende 2020 war unser Wohnungsbestand nahezu voll vermietet. Der Leerstand der Wohnungen lag mit 2,4 % leicht unter dem Vergleichswert Ende 2019 von 2,6 %. Die Segmenterlöse Rental stiegen von 2.074,9 Mio. € im Jahr 2019 im Wesentlichen bedingt durch den Ankauf Hembla per Anfang November 2019 sowie durch organisches Wachstum durch Neubau und Modernisierung um 10,2 % auf 2.285,9 Mio. € im Jahr 2020 an. Dazu trug Hembla mit einem Volumen in Höhe von 182,9 Mio. € (2019: 29,6 Mio. €) bei. Von den Mieteinnahmen des Segments Rental entfielen 1.845,4 Mio. € auf Mieteinnahmen in Deutschland (2019: 1.801,2 Mio. €), 332,5 Mio. € auf Mieteinnahmen in Schweden (2019: 165,4 Mio. €) sowie 108,0 Mio. € auf Mieteinnahmen in Österreich (2019: 108,3 Mio. €).

Die marktbedingte Steigerung der Mieten (inklusive der Effekte aus dem Mietendeckel Berlin) lag bei 0,6 % (2019: 1,1 %). Darüber hinaus konnten wir durch Wohnwertverbesserungen im Rahmen unseres Modernisierungsprogramms einen Mietanstieg von 1,9 % (2019: 2,3 %) realisieren. Die entsprechende like-for-like Mietsteigerung betrug im Berichtszeitraum 2,5 % (2019: 3,4 %). Unter Berücksichtigung der Mietsteigerung aus Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen ergibt sich eine organische Mietsteigerung von insgesamt 3,1 % (2019: 3,9 %). Die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Konzern lag per Ende Dezember 2020 bei 7,16 € pro m2 gegenüber 6,93 € pro m2 per Ende Dezember 2019. Im deutschen Portfolio lag die monatliche Ist-Miete zum Jahresende 2020 bei 6,95 € pro m2 (31.12.2019: 6,79 €), im schwedischen Portfolio bei 10,31 € pro m2 (31.12.2019: 9,46 €) sowie im österreichischen Portfolio bei 4,79 € pro m2 (31.12.2019: 4,64 €). Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sowie Wasserversorgung sind in den Mieteinnahmen enthalten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt.

Trotz Corona-Pandemie konnten wir im Geschäftsjahr 2020 unsere Modernisierungs-, Neubau- und Instandhaltungsstrategie weiter fortgesetzen. Bei einzelnen Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen kam es zu Bauzeitverzögerungen. Insgesamt lagen unsere Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubauleistungen im Jahr 2020 mit 1.935,9 Mio. € leicht unter dem Vorjahreswert von 1.971,1 Mio. €. Bei den substanzwahrenden Investitonen erfolgte ein deutlicher Anstieg von 172,7 Mio. € im Jahr 2019 auf 270,9 Mio. € im Jahr 2020. Dazu haben u. a. Investitionen zur Verbesserung der Gebäudesicherheit und des Brandschutzes sowie Instandhaltungsmahmen beigetragen, die im Zuge von Modernisierungsprojekten durchgeführt wurden.

Instandhaltung, Modernisierung, Neubau

in Mio. €

2019

2020

Veränderung in %

 

 

 

 

Aufwendungen für Instandhaltung

308,9

321,1

3,9

Substanzwahrende Investitionen

172,7

270,9

56,9

Instandhaltungsleistungen

481,6

592,0

22,9

 

 

 

 

Modernisierungsmaßnahmen

996,5

908,4

–8,8

Neubau (to hold)

493,0

435,5

–11,7

Modernisierungs- und Neubauleistungen

1.489,5

1.343,9

–9,8

 

 

 

 

Gesamtsumme Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubauleistungen

1.971,1

1.935,9

–1,8

 

 

 

 

Im Geschäftsjahr 2020 lagen die operativen Kosten im Segment Rental mit 410,6 Mio. € um 25,0 % über den Vergleichszahlen 2019 von 328,6 Mio. €. Diese Entwicklung ist im Wesentlichen auf das größere Portfolio bedingt durch die Vorjahresakquisition von Hembla per November 2019 zurückzuführen. Insgesamt stieg das Adjusted EBITDA Rental von 1.437,4 Mio. € im Jahr 2019 um 8,1 % auf 1.554,2 Mio. € im Jahr 2020 an.

Das Segment Value-add war von der Corona-Pandemie beeinflusst. Gründe hierfür waren im Wesentlichen Corona-bedingte Bauverzögerungen bei einzelnen Modernisierungsmaßnahmen. Die eigene Handwerkerorganisation hat zur stabilen Entwicklung des Segments beigetragen. Unsere Geschäftsaktivitäten in den Bereichen Versorgung unserer Mieter mit Kabelfernsehen, Wohnumfeld-, Versicherungs- und Messdienstleistungen sowie Energielieferungen haben wir weiter ausgebaut. Zum Jahresende 2020 wurden von uns rund 23.100 Haushalte direkt mit Energie (2019: rund 18.200) beliefert.

Im Geschäftsjahr 2020 wurde mit Einführung der neuen Steuerungskennzahl Segmenterlöse Total der Ausweis der Value-add-Umsätze geändert. Einzelheiten dazu sind im Kapitel [A2] des Konzernanhangs sowie in der Segmentberichterstattung dargestellt. Wesentliche Änderungen ergeben sich durch den separaten Bruttoausweis der Betriebskosten außerhalb der Segmente sowie durch den Verzicht, Erlöse aus der Steuerung von Nachunternehmern bei den internen Value-add-Erlösen auszuweisen. Im Jahr 2020 stiegen die externen Erlöse aus den Value-add-Aktivitäten mit unseren Endkunden von 50,6 Mio. € im Jahr 2019 um 2,0 % auf 51,6 Mio. € im Jahr 2020 an. Die konzerninternen Umsätze lagen mit 1.053,0 Mio. € im Jahr 2020 im Wesentlichen Corona-bedingt um 4,6 % unter dem Vorjahreswert von 1.104,2 Mio. €. Insgesamt ergibt sich damit ein Rückgang der Segmenterlöse Value-add von 1.154,8 Mio. € im Jahr 2019 um 4,3 % auf 1.104,6 Mio. € im Jahr 2020. Im Geschäftsjahr 2020 lagen die operativen Kosten im Segment Value-add mit 952,3 Mio. € um 5,6 % unter den Vergleichszahlen 2019 von 1.008,5 Mio. €. Diese Entwicklung ist im Wesentlichen auf Corona-bedingte Bauverzögerungen zurückzuführen. Das Adjusted EBITDA Value-add stieg von 146,3 Mio. € im Jahr 2019 um 4,1 % auf 152,3 Mio. € im Jahr 2020 an.

Im Geschäftsjahr 2020 haben wir unsere selektive Verkaufsstrategie trotz Corona-Pandemie weiter erfolgreich fortgesetzt. Wir weisen im Segment Recurring Sales alle Geschäftsaktivitäten für den Einzelverkauf von Wohnungen (Privatisierung) aus.

Im Segment Recurring Sales lagen die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien im Geschäftsjahr 2020 mit 382,4 Mio. € 4,7 % über dem Vergleichswert 2019 von 365,1 Mio. €; davon entfallen 264,2 Mio. € auf Verkäufe in Deutschland (2019: 250,9 Mio. €) und 118,2 Mio. € auf Verkäufe in Österreich (2019: 114,2 Mio. €). Im Geschäftsjahr 2020 privatisierten wir 2.442 Wohnungen (2019: 2.607), davon 1.870 in Deutschland (2019: 2.012) und 572 in Österreich (2019: 595). Das Adjusted EBITDA Recurring Sales lag im Geschäftsjahr 2020 mit 92,4 Mio. € um 0,5 % über dem Vergleichswert 2019 von 91,9 Mio. €. Der Verkehrswert-Step-up Recurring Sales lag im Jahr 2020 mit 39,6 % leicht unter dem Vergleichswert von 41,3 % im Jahr 2019. Dies ist im Vergleich zum Vorjahr im Wesentlichen auf geringere Step-ups bei Verkäufen in Österreich zurückzuführen. Insgesamt betrachtet lagen die Step-ups in Österreich über denen in Deutschland.

Außerhalb des Segments Recurring Sales haben wir im Geschäftsjahr 2020 im Rahmen der Bestandsbereinigung 1.235 Wohneinheiten aus dem Portfolio Non-core Disposals (2019: 2.177) mit Gesamterlösen von 203,9 Mio. € (2019: 145,6 Mio. €) veräußert. Der Verkehrswert-Step-up bei Non-core Disposals lag mit 40,1 % deutlich über dem Vergleichswert des Vorjahreszeitraums von 15,8 %. Zu dem Anstieg hat maßgeblich der Verkauf eines Großgewerbeobjekts in Dresden beigetragen.

Das Segment Development erzielte im Geschäftsjahr 2020 durch seine Bereiche Development to sell und Development to hold positive Ergebnisbeiträge in Deutschland, in Österreich und in Schweden und trug somit zum positiven Wachstum von Vonovia bei. Die Segmenterlöse Development (Summe aus Erlösen aus der Veräußerung von Developmentojekten to sell, Fair Value Development to hold und Mieteinnahmen Development) stiegen von 516,9 Mio. € im Jahr 2019 um 15,5 % auf 597,1Mio. € im Jahr 2020 an.

Im Bereich Development to sell wurden im Geschäftsjahr 2020 insgesamt 646 Einheiten fertiggestellt (2019: 791 Einheiten), alle 646 Einheiten in Deutschland (2019: 350 Einheiten). In Österreich wurden im Jahr 2020 keine Einheiten fertiggestellt (2019: 441 Einheiten). Die Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell lagen im Jahr 2020 bei 297,7 Mio. € (2019: 249,5 Mio. €), davon entfielen 201,0 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (2019: 131,8 Mio. €) und 96,7 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (2019: 117,6 Mio. €). Der resultierende Rohertrag aus Development to sell betrug 61,8 Mio. € (2019: 52,2 Mio. €).

Im Bereich Development to hold wurden insgesamt 1.442 Einheiten (2019: 1.301 Einheiten, inklusive Dachaufstockungen) fertiggestellt, davon 862 in Deutschland (2019: 870 Einheiten) und 383 Einheiten in Österreich (2019: 401 Einheiten) und 197 Einheiten in Schweden (2019: 30 Einheiten). Im Bereich Development to hold wurde 2020 ein Fair Value von 298,2 Mio. € (2019: 266,3 Mio. €) realisiert. Dieser entfiel mit 157,1 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (2019: 164,3 Mio. €), mit 127,9 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (2019: 96,3 Mio. €) und mit 13,2 Mio. € auf die Projektentwicklung in Schweden (2019: 5,7 Mio. €). Der Rohertrag für Development to hold belief sich auf 62,8 Mio. € (2019: 58,9 Mio. €).

Das Adjusted EBITDA für das Segment Development lag im Geschäftsjahr 2020 bei 110,9, Mio. € (2019: 84,5 Mio. €).

Im Geschäftsjahr 2020 stieg die führende Kennzahl für die nachhaltige Ertragskraft, der Group FFO, im Wesentlichen akquisitionsbedingt und aufgrund des organischen Wachstums um 10,6 % von 1.218,6 Mio. € im Jahr 2019 auf 1.348,2 Mio. € im Jahr 2020 an. Maßgeblich trug dazu die positive Entwicklung des Adjusted EBITDA Total bei. Es stieg im Berichtszeitraum von 1.760,1 Mio. € um 8,5 % auf 1.909,8 Mio. € an.

Die im Adjusted EBITDA Total eliminierten Sondereinflüsse lagen im Geschäftsjahr 2020 bei 61,5 Mio. € (2019: 93,1 Mio. €). Im 3. Quartal 2020 wurden Erträge resultierend aus der Neueinschätzung eines Abfindungsanspruchs für nicht beherrschende Anteile in Höhe von 18,1 Mio. € berücksichtigt. Im Einzelnen stellen sich die Sondereinflüsse wie folgt dar:

Sondereinflüsse

in Mio. €

2019

2020

Veränderung in %

 

 

 

 

Transaktionen*

48,2

24,0

–50,2

Personalbezogene Sachverhalte

13,2

27,5

>100

Geschäftsmodelloptimierung

27,6

13,9

–49,6

Refinanzierung und Eigenkapitalmaßnahmen

4,1

–3,9

–

Summe Sondereinflüsse

93,1

61,5

–33,9

* Einschließlich im Zusammenhang mit den Akquisitionen stehende Einmalaufwendungen wie integrationsbedingte Personalmaßnahmen und andere Folgekosten.
Adjusted EBITDA Recurring Sales
Das Adjusted EBITDA Recurring Sales stellt den erzielten Erlösen aus Wohnungsprivatisierung die entsprechenden Verkehrswertabgänge der veräußerten Vermögenswerte gegenüber und bringt zudem die zugehörigen Verkaufskosten in Abzug. Um einen periodengerechten Ausweis von Gewinn und Umsatz und damit einer Verkaufsmarge zu zeigen, ist es erforderlich, die nach IFRS 5 bewerteten Verkehrswertabgänge um realisierte/unrealisierte Wertveränderungen zu bereinigen.
Adjusted EBITDA Total (Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Wertminderungen, Zu- und Abschreibungen)
Das Adjusted EBITDA Total ist das Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Wertminderungen, Zu- und Abschreibungen (einschließlich der Erträge aus übrigen, operativen Beteiligungen und Zwischengewinn), das um periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende und betriebsatypische Sachverhalte und um den Nettoertrag aus Bewertungen für Investment Properties bereinigt wurde. Sondereinflüsse beinhalten die Entwicklung neuer Geschäftsfelder und Geschäftsprozessentwicklung, Akquisitionsprojekte, Aufwendungen für Refinanzierungen und Eigenkapitalerhöhungen (soweit nicht als Kapitalbeschaffungskosten behandelt), Aufwendungen für die Vorbereitung des Börsengangs, sowie Aufwendungen für Altersteilzeit und Abfindungszahlungen. Das Adjusted EBITDA Total ist die Summe aus Adjusted EBITDA Rental, Adjusted EBITDA Value-add, Adjusted EBITDA Recurring Sales und Adjusted EBITDA Development.
Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)
Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.
Group FFO
Der Group FFO stellt die nachhaltige Ertragskraft des operativen Geschäfts dar. Neben den Adjusted EBITDAs der Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development werden im Group FFO die wiederkehrenden, laufenden Nettozinsaufwendungen aus originären Finanzinstrumenten sowie laufende Ertragsteuern berücksichtigt. Die Kennzahl wird nicht auf Basis einer besonderen internationalen Rechnungslegungsvorschrift ermittelt, sondern ist als Ergänzung zu den anderen gemäß IFRS ermittelten Ergebniskennzahlen zu sehen.
Mieteinnahmen
Mieteinnahmen sind der aktuelle Bruttoertrag für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen vor Abzug nicht übertragbarer Betriebskosten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sind in den Mieteinnahmen enthalten.
Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind nachhaltig und langfristig wertsteigernde Investitionen in den Wohnungs- und Gebäudebestand. Im Rahmen der energetischen Sanierung erfolgen sie typischerweise an der Gebäudehülle sowie an den Allgemeinflächen inklusive der Wärme- und Stromversorgung. Beispielhaft sind hier zu nennen: der Einbau von Heizungsanlagen, die Sanierung von Balkonen oder die nachträgliche Anbringung von Fertigteilbalkonen sowie die Durchführung von Energiesparmaßnahmen wie z. B. der Einbau von Isolierglasfenstern und Wärmeschutzmaßnahmen wie z. B. Fassadendämmung, Dämmung der obersten Geschossdecke und der Kellerdecke. Im Rahmen der Wohnungssanierung erfolgt eine Aufwertung – ggf. neben der Modernisierung der Wohnungselektrik – typischerweise durch den Einbau moderner bzw. barrierearmer Bäder, durch den Einbau neuer Türen und die Verlegung hochwertiger bzw. rutschfester Oberböden. Fallweise werden auch die Grundrisse an veränderte Wohnbedürfnisse angepasst.
Monatliche Ist-Miete

Die monatliche Ist-Miete (in €/m2) ist der aktuelle Bruttoertrag pro Monat für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen zum jeweiligen Monatsende vor Abzug nicht übertragbarer Betriebskosten geteilt durch die Wohnfläche der vermieteten eigenen Wohneinheiten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sind in den Mieteinnahmen enthalten.

Die Ist-Miete wird häufig auch als Nettokaltmiete bezeichnet. Die Mietsteigerung like-for-like stellt die Mietsteigerung des Wohnungsportfolios dar, das zwölf Monate vorher bereits im Bestand von Vonovia und zum Berichtsstichtag vermietet war. Portfolioveränderungen in diesem Zeitraum werden bei der Ermittlung der Mietsteigerung like-for-like nicht berücksichtigt. Berücksichtigt man zudem die Mietsteigerung aus Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen, ergibt sich die organische Mietsteigerung.

Non-core Disposals
Im Rahmen der Segmentberichterstattung wird zusätzlich das nicht steuerungsrelevante Geschäftssegment Sonstiges ausgewiesen. Dieses beinhaltet den rein opportunistischen Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-core Disposals), die mittelfristig voraussichtlich unterdurchschnittliche Entwicklungspotenziale im Mietwachstum aufweisen und die im Verhältnis zum Gesamtportfolio und mit Blick auf zukünftige Akquisitionen eher peripher liegen.
Recurring Sales
Das Segment Recurring Sales umfasst die regelmäßigen und nachhaltigen Verkäufe von einzelnen Eigentumswohnungen aus unserem Bestand. Es beinhaltet nicht den Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-Core Disposals). Diese Verkäufe erfolgen rein opportunistisch und sind somit nicht Bestandteil unseres operativen Geschäfts im engeren Sinne. Diese Verkäufe werden daher im Segmentbericht unter Sonstiges ausgewiesen.
Verkehrswert-Step-up
Der Verkehrswert-Step-up ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Erlös aus der Veräußerung einer Wohneinheit und ihrem Verkehrswert bezogen auf ihren Verkehrswert. Er zeigt den prozentualen Wertzuwachs für das Unternehmen bei der Veräußerung einer Wohneinheit vor weiteren Verkaufskosten.