42 Leasingverhältnisse
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Der seit dem 1. Januar 2019 verpflichtend anzuwendende Leasingstandard IFRS 16 „Leasingverhältnisse“ führt für Leasingnehmer nur noch ein einziges Bilanzierungsmodell (Right-of-Use-Modell) ein, wonach grundsätzlich alle Leasingverhältnisse in der Bilanz anzusetzen sind. Die Unterscheidung zwischen Operating- und Finanzierungsleasingverhältnissen bleibt lediglich für die Bilanzierung als Leasinggeber erhalten.
Als Leasingverhältnis im Sinne des IFRS 16 sind alle Verträge anzusehen, die dem Vonovia Konzern das Recht einräumen, die Nutzung eines identifizierten Vermögenswerts über einen bestimmten Zeitraum gegen Entgelt kontrollieren zu können.
Für solche Leasingverträge, die ein Leasingverhältnis im Sinne des IFRS 16 darstellen, werden Leasingverbindlichkeiten in Höhe des Barwerts der künftigen Leasingzahlungen, diskontiert mit dem laufzeitadäquaten Grenzfremdkapitalzinssatz, angesetzt. Korrespondierend hierzu werden auf der Aktivseite Nutzungsrechte an den Leasingobjekten (Right-of-Use Assets) in Höhe der Leasingverbindlichkeit zuzüglich etwaiger Vorauszahlungen oder direkt zurechenbarer Initialkosten bilanziert.
Die Leasingverbindlichkeiten werden finanzmathematisch fortentwickelt. Sie erhöhen sich um die periodischen Zinsaufwendungen und vermindern sich in Höhe der geleisteten Leasingzahlungen.
Die Nutzungsrechte werden grundsätzlich zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Berücksichtigung planmäßiger Abschreibungen und Wertminderungen bilanziert. Nutzungsrechte an Vermögenswerten, die die Definition von Investment Properties (IAS 40) erfüllen, werden zum Fair Value entsprechend den Bilanzierungs- und Bewertungsregeln des IAS 40 bewertet.
Änderungen der Leasinglaufzeit oder der Höhe der Leasingzahlungen führen zu einer Neuberechnung des Barwerts und damit zu einer Anpassung von Leasingverbindlichkeit und Nutzungsrecht.
Zeiträume aus einseitig eingeräumten Verlängerungs- oder Kündigungsoptionen werden auf Einzelfallbasis beurteilt und nur dann berücksichtigt, wenn deren Inanspruchnahme – etwa aufgrund von wirtschaftlichen Anreizen – hinreichend wahrscheinlich ist.
Für kurzfristige Leasingverhältnisse oder solche über Vermögenswerte von geringem Wert besteht ein Bilanzierungswahlrecht. Vonovia übt das Wahlrecht dahingehend aus, dass solche Leasingverhältnisse nicht bilanziert werden. Für angemietete IT-Ausstattung werden teilweise Portfolios für Leasingverträge mit ähnlicher Laufzeit gebildet und auf diese ein einziger Diskontierungszinssatz angewendet.
Solche variablen Leasingzahlungen, die nicht in die Bewertung der Leasingverbindlichkeiten mit einfließen genauso wie Leasingzahlungen aus kurzfristigen Leasingverhältnissen, aus Leasingverhältnissen über Vermögenswerte von geringem Wert sowie aus Leasingverträgen, die kein Leasingverhältnis im Sinne des IFRS 16 darstellen, werden als Aufwendungen linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses erfasst.
Neben dem klassischen PKW-Leasing (KFZ-Leasing) über eine feste Laufzeit von drei bis fünf Jahren werden im Vonovia Konzern auch IT-Ausstattung (IT-Leasing), Wohn- und Gewerbeimmobilien zum Zwecke der Weitervermietung (Zwischenvermietung), Wärmeerzeugungsanlagen zur Versorgung der eigenen Immobilien mit Wärme (Contracting) sowie Bürogebäude, Büro-, Lager- und Parkflächen (Anmietung) geleast. Im Rahmen von Gestattungsverträgen mit öffentlichen Institutionen wird Vonovia das Recht eingeräumt, öffentliche Grundstücke als Lager- oder Stellplatz, zur Verlegung von Kabeln oder Heizungsrohren oder zur Errichtung von Kinderspielplätzen nutzen zu können. Den größten Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben jedoch langfristige Erbbaurechtsverträge. Hierbei werden Grundstücke zum Zwecke der Vermietung von errichteten Wohn- und Gewerbeimmobilien angemietet. Diese Verträge haben grundsätzlich eine Laufzeit von 99 Jahren.
in Mio. € |
31.12.2019 |
31.12.2020 |
|---|---|---|
|
|
|
Nutzungsrechte |
|
|
Erbbaurechte |
1.223,7 |
1.431,9 |
Zwischenmietverträge |
1,1 |
1,3 |
Nutzungsrechte in den Investment Properties |
1.224,8 |
1.433,2 |
Anmietung von Grundstücken zur Errichtung selbst genutzter Gewerbeimmobilien |
26,2 |
27,3 |
Anmietungsverträge |
21,4 |
22,9 |
Wärmelieferverträge |
19,7 |
15,9 |
KFZ-Leasing |
6,3 |
2,6 |
Pacht-/Gestattungsverträge |
2,4 |
0,6 |
IT-Leasing |
4,4 |
3,0 |
Nutzungsrechte in den Sachanlagen |
80,4 |
72,3 |
|
1.305,2 |
1.505,5 |
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|
|
Die Nutzungsrechte aus Leasingverhältnissen belaufen sich zum 31. Dezember 2020 auf 1.505,5 Mio. € (2019: 1.305,2 Mio. €).
Der Großteil der bilanzierten Nutzungsrechte in Höhe von 1.433,2 Mio. € wird innerhalb der Bilanzposition Investment Properties ausgewiesen und resultiert neben Zwischenmietverträgen (1,3 Mio. €) vor allem aus Erbbaurechtsverträgen (1.431,9 Mio. €). Die übrigen Nutzungsrechte in Höhe von 72,3 Mio. € werden innerhalb der Sachanlagen ausgewiesen und umfassen im Wesentlichen Nutzungsrechte aus der Anmietung von Grundstücken zur Errichtung selbst genutzter Gewerbeimmobilien (27,3 Mio. €), aus geschlossenen Anmietungsverträgen (22,9 Mio. €), Wärmelieferverträgen (15,9 Mio. €) sowie aus IT-Leasingverträgen (3,0 Mio. €).
Entwicklung der Leasingverbindlichkeiten
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31.12.2019 |
31.12.2020 |
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|---|---|---|---|---|---|---|
in Mio. € |
Fällig innerhalb eines Jahres |
Fällig in 1 bis 5 Jahren |
Fällig nach 5 Jahren |
Fällig innerhalb eines Jahres |
Fällig in 1 bis 5 Jahren |
Fällig nach 5 Jahren |
|
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Verbindlichkeiten aus Leasing |
|
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Erbbaurechte (IAS 40) |
10,6 |
39,7 |
338,3 |
10,6 |
35,3 |
371,9 |
Zwischenmietverträge |
0,9 |
0,2 |
– |
0,9 |
0,4 |
– |
Anmietung von Grundstücken zur Errichtung selbst genutzter Gewerbeimmobilien |
0,1 |
0,3 |
26,1 |
0,1 |
0,5 |
27,3 |
Anmietungsverträge |
6,8 |
12,2 |
2,6 |
8,3 |
13,4 |
1,5 |
Wärmelieferverträge |
1,9 |
9,1 |
8,9 |
5,0 |
5,7 |
7,9 |
KFZ-Leasing |
4,7 |
1,6 |
– |
1,5 |
1,1 |
– |
Pacht-/Gestattungsverträge |
1,8 |
0,1 |
0,5 |
0,1 |
0,1 |
0,5 |
IT-Leasing |
1,5 |
3,0 |
– |
1,3 |
1,7 |
– |
|
28,3 |
66,2 |
376,4 |
27,8 |
58,2 |
409,1 |
|
|
|
|
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Insgesamt belaufen sich die Leasingverbindlichkeiten zum 31. Dezember 2020 auf 495,1 Mio. € (2019: 470,9 Mio. €).
Der Anstieg der Leasingverbindlichkeiten im Vergleich zum Vorjahr um 24,2 Mio. € resultiert vor allem aus dem Zuwachs der Leasingverbindlichkeiten aus Erbbaurechtsverträgen in Höhe von 29,3 Mio. €, im Wesentlichen bedingt durch Vertragsverlängerungen, höhere Leasingzahlungen sowie neu hinzugekommene Erbbaurechtsverträge. Der Rückgang der übrigen Leasingverbindlichkeiten ist vor allem auf planmäßig ausgelaufene Leasingverträge zurückzuführen.
Mit insgesamt 409,1 Mio. € ist der Großteil der zum 31. Dezember 2020 angesetzten Leasingverbindlichkeiten erst in mehr als fünf Jahren fällig. Hiervon entfallen 371,9 Mio. € auf Leasingverbindlichkeiten aus Erbbaurechtsverträgen. Innerhalb des nächsten Jahres sind 27,8 Mio. € fällig. Davon entfallen 10,6 Mio. € auf Erbbaurechtsverträge.
Die nachfolgende Tabelle zeigt die Entwicklung der in den Sachanlagen ausgewiesenen Nutzungsrechte.
in Mio. € |
Buchwert |
Zugänge |
Abschreibun-gen 2020 |
Buchwert |
Zins-aufwendungen 2020 |
|---|---|---|---|---|---|
|
|
|
|
|
|
Anmietung von Grundstücken zur Errichtung selbst genutzter Gewerbeimmobilien |
26,2 |
1,5 |
–0,3 |
27,3 |
0,7 |
Anmietungsverträge |
21,4 |
9,3 |
–7,7 |
22,9 |
0,3 |
Wärmelieferverträge |
19,7 |
0,8 |
–4,5 |
15,9 |
0,5 |
KFZ-Leasingverträge |
6,3 |
1,4 |
–4,9 |
2,6 |
– |
Pacht-/Gestattungsverträge |
2,4 |
1,7 |
–1,5 |
0,6 |
– |
IT-Leasing |
4,4 |
0,2 |
–1,6 |
3,0 |
– |
|
80,4 |
14,9 |
–20,5 |
72,3 |
1,5 |
|
|
|
|
|
|
in Mio. € |
Buchwert |
Zugänge |
Abschreibun-gen 2019 |
Buchwert |
Zins-aufwendungen 2019 |
|---|---|---|---|---|---|
|
|
|
|
|
|
Anmietung von Grundstücken zur Errichtung selbst genutzter Gewerbeimmobilien |
26,5 |
– |
–0,3 |
26,2 |
0,7 |
Anmietungsverträge |
22,8 |
5,9 |
–7,1 |
21,4 |
0,2 |
Wärmelieferverträge |
21,2 |
0,6 |
–1,9 |
19,7 |
0,6 |
KFZ-Leasingverträge |
11,8 |
0,9 |
–6,3 |
6,3 |
0,1 |
Pacht-/Gestattungsverträge |
2,6 |
1,6 |
–1,9 |
2,4 |
– |
IT-Leasing |
2,0 |
3,8 |
–1,0 |
4,4 |
– |
|
86,9 |
12,8 |
–18,5 |
80,4 |
1,6 |
|
|
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|
|
|
Die Zinsaufwendungen aus Leasingverhältnissen gemäß IFRS 16 beliefen sich im Geschäftsjahr 2020 auf insgesamt 16,1 Mio. € (2019: 14,0 Mio. €), vor allem aus Erbbaurechtsverträgen (13,7 Mio. €).
Im Geschäftsjahr 2020 wurden insgesamt 479 Leasingverträge (2019: 1.176) als kurzfristige Leasingverhältnisse klassifiziert und im Rahmen des bestehenden Wahlrechts nicht bilanziert. Die damit verbundenen Leasingaufwendungen lagen im Geschäftsjahr 2020 bei 1,7 Mio. € (2019: 3,3 Mio. €). Aus variablen Leasingzahlungen sind im Geschäftsjahr 2020 Aufwendungen in Höhe von 9,1 Mio. € (2019: 8,8 Mio. €) entstanden. Diese sind nicht in die Bewertung der Leasingverbindlichkeiten mit eingeflossen.
Neben den im Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit enthaltenen variablen Leasingzahlungen sowie den Auszahlungen für kurzfristige Leasingverhältnisse sind im Geschäftsjahr 2020 Zinsauszahlungen sowie Auszahlungen für die Tilgung von Leasingverbindlichkeiten in Höhe von insgesamt 38,4 Mio. € (2019: 36,4 Mio. €) angefallen. Die Auszahlungen für Leasingverhältnisse beliefen sich im Berichtsjahr somit auf 49,2 Mio. € (2019: 48,5 Mio. €).
Aus der Weitervermietung (Subleasing) von im Wesentlichen Rechten zur Nutzung angemieteter Wohn- und Gewerbeimmobilien konnten Erträge in Höhe von 8,3 Mio. € (2019: 4,6 Mio. €) erzielt werden. Für das Objekt Spree-Bellevue bestanden am Abschlussstichtag keine wesentlichen unkündbaren Untermietverhältnisse.
Aus der Anmietung des verkauften Objekts Spree-Bellevue (Sale-&-Leaseback-Geschäft) ergab sich 2020 ein Verlust in Höhe von 0,7 Mio. € (2019: Gewinn in Höhe von 1,0 Mio. €). Ein wesentlicher Einfluss auf die Zahlungsströme des Konzerns ergibt sich hierdurch nicht.