Wirtschaftliche Entwicklung der Vonovia SE

Grundlagen

Die Vonovia SE ist beim Handelsregister des Amtsgerichts Bochum seit 2017 unter HRB 16879 registriert. Die Vonovia SE wurde als Deutsche Annington Immobilien GmbH am 17. Juni 1998 mit Sitz in Frankfurt am Main gegründet, um Finanzinvestoren als Akquisitionsvehikel für den Erwerb von Wohnimmobilienportfolios zu dienen. Sie bildet nach weiteren erfolgreichen Akquisitionen im Zeitablauf heute mit ihren Tochtergesellschaften die Vonovia Gruppe und einen der führenden deutschen, österreichischen und schwedischen Wohnimmobilienbewirtschafter. Außerdem zählt Vonovia nach der erfolgreichen Integration der BUWOG Gruppe zu den fünf bedeutendsten Immobilienentwicklern in Deutschland und ist Marktführer in Österreich.

Die Vonovia SE nimmt innerhalb der Vonovia Gruppe die Funktion einer Managementholding wahr. In dieser Funktion ist sie für die Festlegung und Verfolgung der Gesamtstrategie und für die Umsetzung dieser in unternehmerische Ziele verantwortlich. Sie übernimmt für die Gruppe Bewirtschaftungs-, Finanzierungs-, Dienstleistungs- und Koordinationsaufgaben. Zudem verantwortet sie das Führungs-, Steuerungs- und Kontrollsystem sowie das Risikomanagement. Zur Wahrnehmung dieser Managementfunktionen unterhält die Vonovia SE auch Servicegesellschaften, in die sie ausgewählte Funktionen ausgegliedert hat, wodurch entsprechende Harmonisierungs-, Standardisierungs- und Skaleneffekte erzielt werden.

Die Beschreibung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft lehnt sich im Wesentlichen an die Berichterstattung des Vonovia Konzerns an. Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Vonovia SE als Managementholding ist letztendlich bestimmt durch das Vermögen der Konzerngesellschaften und deren Fähigkeit zur Erwirtschaftung nachhaltiger positiver Ergebnisbeiträge sowie positiver Cashflows. Das Risikoprofil der Gesellschaft stimmt somit im Wesentlichen mit dem des Konzerns überein.

Die Sicht auf die Lage der Gesellschaft kommt somit durch die zuvor für den Konzern der Vonovia SE gegebene Berichterstattung zum Ausdruck.

Der Jahresabschluss der Vonovia SE wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) unter Beachtung der ergänzenden Regelungen des Aktiengesetzes (AktG) aufgestellt. Als börsennotiertes Unternehmen gilt die Vonovia SE als große Kapitalgesellschaft.

Der Jahres- und Konzernabschluss sowie der zusammengefasste Lagebericht werden im Bundesanzeiger veröffentlicht.

Geschäftsverlauf 2020

Das Geschäftsjahr 2020 war auch für die Vonovia SE geprägt durch die Corona-Pandemie. Für die Vonovia SE als Konzernobergesellschaft stand die Umsetzung der Corona-Schutzmaßnahmen für die Mitarbeiter und Kunden der Vonovia Gruppe sowie die Aufrechterhaltung des operativen Geschäfts im Vordergrund.

Vonovia hat aufgrund der Pandemie die Hauptversammlung am 30. Juni 2020 virtuell abgehalten. Auch für das Jahr 2021 ist für den 16. April wieder eine virtuelle Hauptversammlung vorgesehen.

Mit Eintragung im Handelsregister Bochum vom 8. September 2020 wurde das Grundkapital durch Ausgabe von 17.000.000 neuer, auf Namen lautende Stückaktien im Rahmen eines beschleunigten Platzierungsverfahrens unter Ausschluss von Bezugsrechten erhöht. Bereits am 30. Juli 2020 wurde das Grundkapital im Rahmen einer Sachdividende um 6.613.688 neue, auf Namen lautende Stückaktien erhöht, sodass zum 31. Dezember 2020 das Grundkapital 565.887.299,00 € beträgt. Das Agio in Höhe von 1.326.194.883,34 € wurde in die sonstigen Zuzahlungen der Kapitalrücklage eingestellt.

Vonovia hat im Geschäftsjahr 2020 die seit dem Börsengang gültige und erfolgreiche Strategie hinsichtlich deren Nachhaltigkeit überprüft und die Nachhaltigkeitsaspekte besonders herausgearbeitet. Danach verpflichtet sich Vonovia zu einem klimaneutralen Wohnungsbestand bis zum Jahr 2050.

Vonovia verfügt über ein BBB+ Rating der Rating-Agentur Standard & Poor’s sowie ein A- Rating der größten europäischen Rating-Agentur Scope Group.

Ertragslage der Vonovia SE

Die Gesellschaft erwirtschaftet regelmäßig Erträge aus der Abrechnung von erbrachten Serviceleistungen, Beteiligungserträge aus Dividendenausschüttungen der Konzerngesellschaften und der Vereinnahmung von Ergebnissen aus Ergebnisabführung. Ergebnisabführungsverträge bestehen u. a. mit den Servicegesellschaften, die ihrerseits Erträge aus der Abrechnung von erbrachten Leistungen an die Immobiliengesellschaften erzielen.

Die vereinnahmten Beteiligungserträge beruhen auf den jeweiligen ausschüttungsfähigen Überschüssen der Tochterunternehmen, die ihrerseits auf Basis handelsrechtlicher Rechnungslegungsvorschriften ermittelt werden. Diese unterscheiden sich von den IFRS-Rechnungslegungs-vorschriften im Wesentlichen dadurch, dass unter der IFRS-Rechnungslegung das Zeitwertprinzip stärker zum Tragen kommt als das Anschaffungskostenwertprinzip der handelsrechtlichen Rechnungslegung.

Im Rahmen der Konzernrechnungslegung nach IFRS werden die Immobilien einer periodischen Neubewertung unterzogen. Nach den handelsrechtlichen Rechnungslegungsvorschriften wird das Anlagevermögen zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Berücksichtigung planmäßiger Abschreibungen bilanziert. Zusätzlich unterscheiden sich insbesondere die jeweiligen Aktivierungsregeln.

Aufwendungen resultieren im Wesentlichen aus Personal- und Verwaltungsaufwendungen zur Wahrnehmung der Managementholdingfunktion sowie aus auszugleichenden Verlusten im Rahmen von Ergebnisabführungsverträgen.

Das Finanzergebnis ist geprägt durch die Konzernfinanzierung.

Der Geschäftsverlauf 2020 und damit das Jahresergebnis 2020 ist unberührt von wesentlichen Sondereinflüssen. Lediglich die Gewinnübernahme der Deutsche Annington Acquisition Holding GmbH ist geprägt durch Kursgewinne aus der Umrechnung der schwedischen Krone als Folge von Konzernfinanzierungsmaßnahmen. Ferner waren deutlich höhere Zinsen an verbundene Unternehmen zu tragen infolge der Konzernfinanzierung.

Die Umsatzerlöse und sonstigen betrieblichen Erträge, letztere unter Außerachtlassung der Auflösungen von Rückstellungen und Wertberichtigungen, stiegen um 13,9 Mio. € auf 222,7 Mio. €. Im Vorjahr waren in den sonstigen betrieblichen Erträgen Sondereffekte aus der Aufdeckung von stillen Reserven in den Anteilen an verbundenen Unternehmen von 464,3 Mio. € sowie der Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf der Deutsche Wohnen SE Aktien von 292,6 Mio. € enthalten.

Die Aufwendungen aus Personalaufwand, Materialaufwand, Abschreibungen und sonstigen Aufwendungen betragen 288,2 Mio. €, wobei in den sonstigen Aufwendungen die Veränderungen der Wertberichtigungen ebenfalls außer Acht gelassen wurden. Das Ergebnis vor Berücksichtigung von Beteiligungsergebnis, Zinsergebnis und Steuern ist somit mit rund 65,5 Mio. € negativ.

Der Nettoeffekt aus der Auflösung und der Neubildung von Wertberichtigungen auf Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände beträgt 5,0 Mio. €; die Auflösungen von Rückstellungen betragen 5,2 Mio. €.

Die bezogenen Leistungen als wesentlicher Bestandteil im Materialaufwand erhöhten sich durch eine höhere Personalgestellung durch Konzerngesellschaften um 9,0 Mio. €, was wiederum im Einklang mit den ebenfalls höheren Abrechnungen für Konzernleistungen in den Erlösen steht. Die Personalgestellung betrifft Mitarbeiter von Konzerngesellschaften, die im Bereich der Vonovia SE eingesetzt sind.

Der Personalaufwand des Jahres 2020 betrug 38,4 Mio. €, womit er auf dem Vorjahresniveau (38,3 Mio. €) lag.

Als Bestandteil der übrigen Verwaltungsaufwendungen lagen die Abschreibungen mit 20,5 Mio. € auf Vorjahresniveau (19,4 Mio. €) sowie die sonstigen betrieblichen Aufwendungen, unter Außerachtlassung der Sondereffekte des Vorjahres, auf vergleichbarem Niveau.

Die Nettofinanzaufwendungen gegenüber verbundenen Unternehmen erhöhten sich deutlich auf 183,0 Mio. €. Dies resultiert volumen- und strukturbedingt aus einem erhöhten Verschuldungsgrad gegenüber Konzerngesellschaften während des Geschäftsjahres.

Deutlich verbessert im Vergleich zum Vorjahr stellt sich der Saldo des Beteiligungsergebnisses dar, welcher für 2020 Erträge von 221,4 Mio. € (2019: -188,4 Mio. €) ausweist. Während das Beteiligungsergebnis im Jahr 2020 Währungseffekte aus der Umrechnung der schwedischen Krone als wesentlichen Effekt enthält, trug das Beteiligungsergebnis des Vorjahres die Belastungen aus konzerninternen Strukturmaßnahmen.

Der Steueraufwand für das Jahr 2020 beträgt 12,5 Mio. € nach 8,4 Mio. € im Vorjahr.

Die Vonovia SE ist als Organträgerin einer steuerlichen Organschaft Schuldnerin der betreffenden Ertragsteuern.

Die Vonovia SE schließt das Geschäftsjahr 2020 mit einem Jahresfehlbetrag in Höhe von 53.522.768,55 € nach einem Jahresüberschuss im Jahr 2019 in Höhe von 419.110.421,17 € ab. Nach Verrechnung dieses Jahresfehlbetrags mit dem Gewinnvortrag aus dem Vorjahr in Höhe von 61.352.008,56 €, entnimmt der Vorstand 470.000.000,00 € aus den Gewinnrücklagen und 522.170.759,99 € aus den Kapitalrücklagen, sodass sich für das Geschäftsjahr 2020 ein Bilanzgewinn von 1.000.000.000,00 € ergibt.

Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der Hauptversammlung vor, aus dem Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2020 der Vonovia SE in Höhe von 1.000.000.000,00 € einen Betrag in Höhe von 956.349.535,31 € auf die 565.887.299 Aktien des Grundkapitals zum 31. Dezember 2020 an die Aktionäre als Dividende, entsprechend 1,69 € pro Aktie, auszuschütten. Des Weiteren wird vorgeschlagen, den verbleibenden Betrag in Höhe von 43.650.464,69 € auf neue Rechnung vorzutragen oder für weitere Dividenden auf zum Zeitpunkt der Hauptversammlung dividendenberechtigte Aktien zu verwenden, die über jene des Grundkapitals zum 31. Dezember 2020 hinausgehen.

Wie in den Vorjahren soll auch für die Dividende des Geschäftsjahres 2020, zahlbar nach der Hauptversammlung am 16. April 2021, die Wahl einer Sachdividende in Aktien gegeben werden, soweit dies aus Sicht von Vorstand und Aufsichtsrat im Interesse der Gesellschaft und ihrer Aktionäre liegt.

Vermögens- und Finanzlage der Vonovia SE

Das langfristige Vermögen der Gesellschaft von 20.626,5 Mio. € ist wesentlich durch das Finanzanlagevermögen in Höhe von 20.596,1 Mio. € geprägt und ist nahezu unverändert im Vergleich zum Vorjahr 2019.

Die immateriellen Vermögensgegenstände und das Sachanlagevermögen verringerten sich abschreibungsbedingt.

Das Nettoumlaufvermögen (Umlaufvermögen abzüglich Verbindlichkeiten) einschließlich der Nettoliquidität ist geprägt durch die Konzernfinanzierung, in der die Vonovia SE die Funktion der Cashpool-Führerin innehat. Der Konzernfinanzierungssaldo der Gesellschaft hat sich im Jahr 2020 insgesamt um 369,7 Mio. € zugunsten der Vonovia SE entwickelt. Die Veränderung des Finanzierungssaldos resultiert u. a. aus der Refinanzierung des schwedischen Geschäfts.

Die Rückstellungen betrugen zum Jahresende 167,4 Mio. € (2019: 163,6 Mio. €), davon entfielen auf Pensionsrückstellungen 74,2 Mio. € und auf Ertragsteuerrückstellungen 32,9 Mio. €. Die übrigen Rückstellungen sanken im Wesentlichen aufgrund eines geringeren Umfangs an ausstehenden Rechnungen.

Das Eigenkapital erhöhte sich zum Jahresende 2020 auf 10.725,6 Mio. € (2019: 10.280,6 Mio. €). Diese Erhöhung resultiert aus der Kapitalerhöhung im Rahmen der Aktiendividende sowie aus der Barkapitalerhöhung vom 8. September 2020, die im Rahmen eines beschleunigten Platzierungsverfahrens erfolgte. Gegenläufig verminderte sich das Eigenkapital aufgrund der Bardividendenausschüttung im Jahr 2020 sowie durch den Jahresfehlbetrag.

Der operative Cashflow ist geprägt durch die Erlöse und Aufwendungen im Rahmen der Erbringung der Managementholdingfunktionen. Nennenswerte investive Cashflows liegen für die Vonovia SE nur bei Akquisitionen vor. Finanzierungs-Cashflows resultieren regelmäßig aus den Veränderungen der Konzernfinanzierung, selektiver Aufnahme und Rückführung von Fremdfinanzierungen, im Wesentlichen Förderdarlehen und/oder Schuldscheindarlehen sowie den betreffenden Zinszahlungen. Die Liquidität erhöhte sich 2020 von 92,9 Mio. € auf 190,8 Mio. €.

Mitarbeiter der Vonovia SE

Im Geschäftsjahr 2020 waren durchschnittlich 161 Mitarbeiter (2019: 168) in der Gesellschaft beschäftigt, davon waren 128 Vollzeit- und 33 Teilzeitkräfte.

Chancen und Risiken der Vonovia SE

Die voraussichtliche Entwicklung der Vonovia SE im Geschäftsjahr 2021 hängt wesentlich von der Entwicklung des Gesamtkonzerns und dessen Chancen- und Risikolage ab. Diese Darstellung ist Gegenstand des Chancen- und Risikoberichts des Konzerns und folglich gelten die dort getätigten Aussagen zur Chancen- und Risikolage des Konzerns auch für den handelsrechtlichen Jahresabschluss der Vonovia SE, wo sich die Risiken in der Bewertung des Finanzanlagevermögens sowie in der Höhe der von Tochterunternehmen vereinnahmten bzw. ausgeglichenen Ergebnisse auswirken können.

Prognose der Vonovia SE

Da die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft allein durch die Fähigkeit der Konzerngesellschaften bestimmt wird, nachhaltig positive Ergebnisbeiträge und Cashflows zu erwirtschaften, wird an dieser Stelle auf den Prognosebericht des Konzerns verwiesen. Wichtigster finanzieller Leistungsindikator für den Jahresabschluss der Vonovia SE ist das Jahresergebnis.

Das Ergebnis 2020 der Gesellschaft ist weit weniger als in den Vorjahren geprägt durch Sondereffekte aus Akquisitionen, Integrationsaufwendungen und gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierungsmaßnahmen des Geschäfts. Auch der hohe Buchgewinn aus der Veräußerung der Anteile an der Deutsche Wohnen SE im Jahr 2019 entfiel. Unter Außerachtlassung dieser Sondereffekte war das Ergebnis für das abgelaufene Geschäftsjahr mit rund 65 Mio. € wie prognostiziert im mittleren zweistelligen Millionenbereich negativ auf vergleichbarem Niveau der Vorjahre.

Das Ergebnis für das Geschäftsjahr 2021 wird wiederum durch die auf Basis der Beteiligungserträge und der Ergebnisabführungsverträge vereinnahmten bzw. ausgeglichenen Ergebnisse der Tochtergesellschaften, die Erträge aus Serviceleistungen sowie die Aufwendungen aus Personal- und Verwaltungskosten und aus dem Finanzergebnis geprägt sein.

Insgesamt gehen wir davon aus, dass das Jahresergebnis der Gesellschaft für das Geschäftsjahr 2021 in seiner Größenordnung wieder auf dem Niveau der Vorjahre, ohne Sondereffekte, ausfallen wird.

Es ist generell weiterhin beabsichtigt, 70 % der Konzernsteuerungskennzahl Group FFO durch die Vonovia SE als Dividende an die Aktionäre auszuschütten, was für das Geschäftsjahr 2020 einer Dividende von 1,69 € pro Aktie entsprechen soll.

Gesamtaussage des Vorstands zur wirtschaftlichen Lage

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft stellt sich insbesondere vor dem Hintergrund der soliden Finanzierung, des damit verbundenen ausgewogenen Fälligkeitsprofils und der durch die ratinggestützten Anleihefinanzierungen gewonnenen Finanzierungsflexibilität mit Blick auf organisches wie auch externes Wachstum als höchst positiv dar. Fortlaufende Verbesserungen an den Bewirtschaftungsprozessen, der Ausbau des Value-add-Geschäfts, die kontinuierlichen Recurring Sales sowie ein erfolgreiches Developmentgeschäft fördern eine kontinuierlich verbesserte Profitabilität. Die Entwicklung im Inland wird untermauert durch eine ebenso positive Entwicklung in Schweden und Österreich.