Umweltbelange

Unter dem Aspekt Umweltbelange sind – im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben in der nichtfinanziellen Erklärung – die für Vonovia wesentlichen Themen „CO₂-Reduktion Immobilienbestand/Energetische Modernisierung“, „Erneuerbare Energien und Energiemix“ und „Nachhaltiger Neubau und Umbau“ zusammengefasst (siehe Wesentlichkeitsmatrix).

Die Erreichung der Ziele aus dem Pariser Klimaschutzabkommen sehen wir als eine der größten Herausforderungen der heutigen Zeit. Vonovia stellt sich dieser Verantwortung und unterstützt sowohl die globale Zielsetzung als auch das langfristige Ziel der Bundesregierung eines nahezu klimaneutralen Gebäudebestands bis zum Jahr 2050.

Vonovia trägt über den Bau und Betrieb von Wohngebäuden zum Ausstoß von Treibhausgasen bei. Dabei entfällt der größte Teil der sogenannten Scope 1 & 2 Emissionen auf die Bestandsgebäude, die sich überwiegend in Deutschland befinden. Als Marktführer der Wohnungswirtschaft in Deutschland wollen wir ein zentraler Treiber für Klimaschutz sein. Mit einem Wohnungsbestand von insgesamt rund 400.000 Wohnungen können wir beim Klimaschutz viel bewirken. Wir verfolgen das Ziel eines klimaneutralen Gebäudebestands bis 2050 und damit die Einhaltung der Klimaschutzziele von Paris. Um dieses Ziel zu erreichen, hat Vonovia in interdisziplinärer Zusammenarbeit verschiedener Funktionsbereiche und mit Unterstützung der Wissenschaft (Fraunhofer ISE) einen Klimapfad entwickelt. Ergebnis ist, dass die bisher verfolgten Maßnahmen – die energetische Gebäudesanierung sowie der Austausch ineffizienter Heizungen – alleine nicht ausreichen, um das ambitionierte Ziel zu erreichen. Die dafür notwendige Reduktion der Treibhausgasemissionen kann nur durch eine Kombination aus höherer Energieeffizienz, einem deutlich erhöhten Einsatz erneuerbarer Energien sowie weiterer innovativer Technologien zur dezentralen Energieerzeugung und -speicherung in Quartieren erreicht werden.

Wie das Ziel des klimaneutralen Gebäudebestands erreicht werden kann, hat Vonovia auf der Konferenz „Perspektiven klimaneutralen Wohnens“ vorgestellt und mit Vertretern aus Politik, Wissenschaft und Zivilgesellschaft diskutiert https://klimakonferenz.vonovia.de. Insbesondere die richtigen Förderinstrumente und der Abbau rechtlicher Hürden seien dabei entscheidend für effektiven Klimaschutz im Wohngebäudebereich. Vonovia wird sich hier noch intensiver einbringen und aktiv Aufklärung zur Energiewende und die Ausgestaltung der erforderlichen Voraussetzungen betreiben. Denn damit klimaneutrales Wohnen gelingen kann und auch bezahlbar bleibt, glauben wir, dass es neben eigenen Verpflichtungen und Investitionen, ambitionierte und langfristige Partnerschaften und insbesondere veränderte politische Rahmenbedingungen braucht.

Die Entwicklung des Klimapfads ist Teil unserer systematischen Auseinandersetzung mit den durch den Klimawandel bedingten Auswirkungen auf die Geschäftsentwicklung.

Modellierung Klimapfade Vonovia 2020–2050

Die folgenden drei wesentlichen Themen zahlen auf die übergeordnete Klimastrategie von Vonovia ein:

CO₂-Reduktion Immobilienbestand/Energetische Modernisierung

Als bedeutender Teil der Wohnungswirtschaft will Vonovia ein zentraler Treiber für Klimaschutz sein. Die energetische Sanierung bleibt elementarer Bestandteil der Klimastrategie. Vonovia hat daher zum Ziel, eine kontinuierlich hohe Sanierungsrate im Bestand zu erzielen. Schwerpunkte der energetischen Modernisierungsmaßnahmen bestehen in der Dämmung von Fassaden, Kellerdecken und Dachböden, dem Austausch von Fenstern sowie der Erneuerung von Heizkesseln. Dabei arbeiten wir bedarfsorientiert und achten darauf, die optimale Modernisierungstiefe für das jeweilige Gebäude im Quartier zu wählen. Die Quartierssicht ermöglicht Vonovia darüber hinaus, integrierte Lösungen hinsichtlich Energieversorgung und CO₂-Optimierung für ganze Ensembles von Gebäuden zu entwickeln.

Neben einer schwindenden Akzeptanz in der Bevölkerung für energetische Gebäudesanierungen und dem Mietendeckel stehen wir in einem Spannungsverhältnis zwischen energieeffizienten Lösungen und steigenden Kosten; wir sind bestrebt, diese bestmöglich auszubalancieren. Über zahlreiche (wissenschaftlich begleitete) Kooperationsprojekte und ganzheitliche Ansätze widmet Vonovia sich der Suche nach kosteneffizienten und innovativen effektiven Lösungen für Energieeffizienz und Klimaneutralität im Gebäudebestand.

Ein Beispiel für einen solchen Ansatz ist die Initiative Energiesprong, ein neuartiges serielles Sanierungskonzept, das für hohen Wohnkomfort, minimale Sanierungszeiten und ein innovatives Finanzierungsmodell steht. Ziel ist eine Sanierung auf NetZero, also darauf, dass ein Gebäude über ein Jahr so viel Energie erzeugt, wie es auch verbraucht. Darüber hinaus nimmt Vonovia an Projekten zur optimierten Betriebsführung von Heizungsanalagen und dem Zusammenspiel z. B. von Anlagentechnik, Nutzerverhalten und baulichen Maßnahmen teil, die weitere Ansätze zu vertretbaren Kosten liefern.

Die Aktivitäten zur energetischen Modernisierung werden im Ressort des Chief Rental Officers (CRO) federführend durch das Portfoliomanagement koordiniert. In Zusammenarbeit mit den Regionen werden gezielt die zu modernisierenden Objekte/Quartiere ausgewählt und der optimale Modernisierungsgrad für jedes Gebäude bestimmt. Die Freigabe der Investitionen für die Modernisierungsprogramme erfolgt durch den Gesamtvorstand. Für zahlreiche Modernisierungsmaßnahmen werden dabei öffentliche Förderprogramme in Anspruch genommen. Im Berichtsjahr konnte so eine Sanierungsquote von 2,9 % erreicht werden. Die Verringerung im Vergleich zum Vorjahr (2019: 3,7 %) ist dabei auch auf die Einführung des Mietendeckels in Berlin zurückzuführen. Im kommenden Jahr wird die Sanierungsquote aufgrund der Umstellung auf neue Förderbedingungen etwas niedriger ausfallen.

Die Steuerung der energetischen Modernisierung wird zukünftig noch stärker den Einfluss auf die CO₂-Intensität des Gebäudes berücksichtigen. Dadurch wird neben der Optimierung der Gebäudehülle auch der Wechsel auf CO₂-ärmere Energieträger in den Vordergrund rücken. Auf dem Weg zum klimaneutralen Gebäudebestand 2050 will Vonovia die CO₂-Intensität des Gebäudebestands in Deutschland auf 30 bis 35 kg CO₂e/m² bis 2030 verringern. Im Berichtsjahr lag die CO₂-Intensität mit 43,9 kg CO₂e/m² leicht unterhalb unseres Zielpfads, wozu neben der energetischen Modernisierung u. a. der Bezug von Grünstrom für den Allgemeinstrom sowie eine verbesserte CO₂-Intensität der Fernwärme beitrugen.

Erneuerbare Energien und Energiemix

Ein weiterer großer Hebel zur Reduktion von Treibhausgasemissionen ist der Einsatz und Ausbau erneuerbarer Energieträger. Vonovia verfolgt das Ziel, den Einsatz und Anteil an erneuerbaren Energien kontinuierlich zu steigern. Dies wollen wir z. B. durch den Ausbau von Hybridheizungen sowie integrierte Quartierssysteme erreichen. Darüber hinaus pilotieren wir innovative Ansätze wie den Einsatz von Wasserstofftechnologie in Kombination mit erneuerbar erzeugtem Strom.

2019 hat Vonovia das „1.000 Dächer“-Programm initiiert, mit dem wir in den kommenden Jahren mindestens 1.000 Dachflächen mit Photovoltaik-Modulen ausrüsten wollen. Das Gesamtpotenzial der geeigneten Dachflächen ist sogar noch erheblich höher und bietet daher die Möglichkeit, diese Aktivität zukünftig noch auszubauen. Dies ist auch das Ziel für 2021, in dem eine weitere Skalierung des Geschäftsfelds vorgesehen ist. Die erzeugte Energie soll perspektivisch – sobald rechtliche Rahmenbedingungen dies wirtschaftlich ermöglichen – direkt als Mieterstrom in den Quartieren verwendet werden. Das „1.000 Dächer“-Programm sowie weitere innovative Ansätze zur CO₂-Optimierung des Immobilienbestands im Rahmen des Quartiersgedankens werden vom Bereich Innovation & Business Building entwickelt und gesteuert.

Über die eigene Energievertriebsgesellschaft (VESG) bietet Vonovia ihren Kunden den Bezug von Strom aus erneuerbaren Energien an. Durch die Bereitstellung von zertifiziertem Grünstrom unterstützt Vonovia ihre Kunden bei der Vermeidung von Treibhausgasemissionen. Mittel- bis langfristig setzt Vonovia auf eine dezentrale Energieversorgung der eigenen Quartiere über Eigenversorgungskonzepte. Unser Ziel ist, zum Nutzen unserer Kunden und der Umwelt den Anteil selbst produzierter Energie zu maximieren und auch für unsere wohnungsnahen Angebote, z. B. E-Mobilität, zu nutzen. Der Bezug von zertifiziertem Grünstrom für die Versorgung der Allgemeinflächen liefert einen weiteren Beitrag zu unserer Klimastrategie.

Die gesamten Aktivitäten zu Erneuerbaren Energien und Energievertrieb sind im Geschäftsbereich Value-add organisiert und von einer Generalbevollmächtigten geleitet, die direkt an den CEO der Vonovia SE berichtet.

Nachhaltiger Neubau und Umbau

Mit den Neubauaktivitäten schafft Vonovia dringend benötigten neuen und bezahlbaren Wohnraum, insbesondere in Ballungsgebieten. Die Schaffung von neuer Wohnfläche erfolgt bei Vonovia durch verschiedene Bereiche und Konzerngesellschaften. In Deutschland fokussiert der technische Service von Vonovia (VTS) Neubau auf Nachverdichtung und Gebäudeaufstockung. Das unter der Marke BUWOG firmierende Developmentgeschäft ist speziell in der Entwicklung hochwertiger Wohnquartiere für den Eigenbestand (to hold) und für den Direktverkauf (to sell) in Deutschland und Österreich aktiv. Dieser Zweig wurde durch die Akquisition des Projektentwicklers Bien-Ries noch weiter gestärkt. Die Aktivitäten des BUWOG-Developmentgeschäfts in Deutschland und Österrreich werden vom CDO (Chief Development Officer) verantwortet und die jeweiligen Developmentprojekte über den Vorstand freigeben. Das von der VTS betriebene Neubaugeschäft ist im Bereich Value-add und in der Verantwortung des CEO angesiedelt.

Die BUWOG ist in Österreich seit 2011 Partner des „klimaaktiv Pakt“ des österreichischen Bundesministeriums für Klimaschutz, Umwelt, Energie, Mobilität, Innovation und Technologie. Dabei wurden konkrete Ziele auch für die Neubauaktivitäten entwickelt und die Erfolge der Maßnahmen in einem regelmäßigen Monitoring überprüft. Der „klimaaktiv Pakt“ 2020 wurde erfolgreich abgeschlossen und eine Fortsetzung der Aktivitäten im Rahmen des „klimaaktiv Pakt“ 2030 wird angestrebt.

Die BUWOG verfügt seit 2013/14 in Österreich und seit 2018 in Deutschland über ein zertifiziertes Energiemanagementsystem nach ISO 50001, einem freiwilligen Instrument, um die Energie-Performance systematisch zu steuern und kontinuierlich zu verbessern. Durch die damit verbundene prozessuale Verankerung im Unternehmen und klare Ziele werden die Energieeffizienz gesteigert, Energieverbräuche gesenkt und die Energiekosten reduziert. So werden Treibhausgasemissionen verringert und positive Umweltwirkungen erzielt.

Bei Neu- und Umbauprojekten achtet Vonovia auf eine optimierte energetische Gestaltung, den Einsatz erneuerbarer Energien, sowie eine ressourcenschonende und umweltbewusste Bauweise.

Darüber hinaus wird bereits im Rahmen der Planung sowie bei der Realisierung auf eine emissionsarme Errichtung und energieeffiziente Betriebsführung Einfluss (im Sinne der Lebenszyklusbetrachtung) genommen. Wir legen großen Wert auf die Gestaltung des Wohnumfelds und die Erhaltung von Biodiversität. Zahlreiche Objekte sind mit Grünflächen versehen, die auf Erdgeschossebene, Dach- oder Fassadenflächen als natürlicher Lebensraum für Flora und Fauna dienen. Neben optischen Effekten bieten die Begrünungen auch praktischen Mehrwert, indem sie z. B. den Ablauf von Regenwasser in die teils überlastete städtische Kanalisation verzögern und einen erheblichen Beitrag zum Mikroklima, insbesondere zur Vermeidung von Wärmeinseleffekten in dicht bebauten Gebieten, leisten. Zudem wird auch in der Bauphase auf Ressourcenschonung und Umweltschutz geachtet.

Im Rahmen des Nachhaltigkeitsfahrplans von Vonovia wird die konzernweite Strategie für nachhaltigen Neu- und Umbau weiterentwickelt. Analog zum Bestandsportfolio wird auch hier besonderes Augenmerk auf die Energieeffizienz, geringe Treibhausgasemissionen sowie Gebäudezertifikate für Nachhaltigkeit wie z. B. DGNB bzw. ÖGNB und klimaaktiv gelegt. So sollen bei allen Vorstandsentscheidungen zu Neubauprojekten die Übereinstimmung mit den Klima- und Energieeffizienzzielen von Vonovia transparent bzgl. der Zielvorgabe Effizienzklasse A/hoher KfW-Standards gemacht und geprüft werden. Als wichtigster Leistungsindikator dient der durchschnittliche Primärenergiebedarf der neugebauten Wohnflächen. Es ist unser Ziel, diesen mittelfristig zu reduzieren. Für 2021 wird zunächst noch ein deutlicher Anstieg angenommen, der u. a. auf Projekte zurückzuführen ist, die bereits vor der Zielsetzung unter anderen Rahmenbedingungen geplant und genehmigt wurden.