Aktuelle Risikoeinschätzung

Im Geschäftsjahr 2020 erfolgte jeweils im 1. und 2. Halbjahr eine planmäßige Risikoinventur. Im 2. Halbjahr 2020 wurde die Risikoinventur durch umfangreiche Risikoworkshops begleitet, um ESG-(Environmental, Social, Governance) Risiken zu erfassen und zu bewerten. Dies trägt der Neuausrichtung der Unternehmensstrateigie im 2. Halbjahr 2020 Rechnung. Das Risiko-Reporting wurde dem Vorstand und dem Prüfungsausschuss vorgelegt. Außerplanmäßige Ad-hoc-Risikomeldungen gab es im Geschäftsjahr 2020 nicht.

Im 2. Halbjahr 2020 wurden für Vonovia insgesamt 106 (2019: 93) Einzelrisiken erfasst. Im Einzelnen ergibt sich folgendes Bild je Risikokategorie:

Gegenüber 2019 ist dies ein leichter Anstieg. Der Anstieg ist im Wesentlichen auf die im 2. Halbjahr 2020 erfolgte erstmalige Erfassung von ESG-Risiken zurückzuführen. Auf Basis einer Wesentlichkeitsanalyse wurden im Geschäftsjahr 2020 erstmalig potenzielle ESG-Risiken untersucht und auf Materialität bewertet. Als Ergebnis dieser Bewertung haben wir 7 neue eigenständige ESG-Risiken in unser Risikoregister aufgenommen. Davon wurde 1 Risiko als gelbes Risiko und 6 Risiken als grüne Risiken bewertet. Die übrigen Risiken des Risikoregisters wurden auf ESG-Perspektiven und umgekehrte ESG-Perpektiven sowie die Wirkung auf Umwelt und Gesellschaft hin untersucht und ergänzt. Im folgenden gehen wir auch auf grüne ESG-Risiken ein, da sie erstmalig erfasst wurden; obwohl diese für das Unternehmen eher von untergeordneter Bedeutung sind.

Im Vergleich zu 2019 stieg die Anzahl der gelben Risiken von 5 auf 6 Risiken. Hier kam 1 gelbes ESG-Risiko „Nachteilige Ausgestaltung der CO₂-Steuer“ hinzu. Die Anzahl der grünen Risiken stieg von 88 auf 100 an. Im Einzelnen stiegen die Risiken in den Kategorien „Strategie“ von 6 auf 9, „Operatives Geschäft“ von 49 auf 52 und „Regulierungsumfeld“ von 25 auf 33. In der Kategorie „Finanzierung“ ging die Anzahl der Risiken von 13 auf 12 zurück.

Gesamteinschätzung der Risikosituation

Im Interesse der wesentlichen Interessensgruppen Kunden, Mitarbeiter, Lieferanten, Kapitalgeber und der Gesellschaft als solche verfolgt Vonovia eine konservative, auf Sicherheit und Nachhaltigkeit ausgelegte Strategie. Zudem sichern sowohl das Geschäftsmodell als auch die verwendeten diversifizierten Kapitalmarktinstrumente von Vonovia eine weitestgehende Unabhängigkeit von konjunkturellen Schwankungen.

Das Risikoprofil des Unternehmens stellt sich im 2. Halbjahr 2020 wie folgt dar: In den 106 (2019: 93) identifizierten Einzelrisiken sind keine für das Unternehmen existenzgefährdenden oder bedrohlichen Risiken enthalten. Es wurden 6 (2019: 5) gelbe, bedeutsame Risiken für das Unternehmen sowie 100 (2019: 88) weitere grüne Risiken ermittelt.

Somit sieht der Vorstand von Vonovia zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichts keine Risiken im Zusammenhang mit der zukünftigen Geschäftsentwicklung, denen das Unternehmen nicht in angemessener Weise entgegenwirken kann oder die sich bestandsgefährdend auf die Ertrags-, Vermögens- und/oder Finanzlage der Vonovia SE, eines wesentlichen einbezogenen Unternehmens oder des Konzerns auswirken könnten.

Zum Jahresende 2020 ergibt sich zusammengefasst folgendes Bild der identifizierten Nettorisiken:

Nettorisiken

Im Vergleich zur Heatmap aus 2019 zeigen sich nur geringfügige Veränderungen:

Nettorisiken

Im Geschäftsjahr 2020 waren wir der Corona-Pandemie ausgesetzt und konnten dieser ohne bedeutsame Auswirkungen auf die Unternehmensziele begegnen. Durch ein umgehend eingesetztes, effizientes Krisenmanagement und mobiles Arbeiten eines Großteils unserer Mitarbeiter in der Unternehmenszentrale, in den Regionen und an den Standorten im Ausland konnten wir unseren Geschäftsbetrieb durchgehend sicherstellen. Auch unsere Handwerker-, Service- und Bauleistungen vor Ort konnten wir ohne nennenswerte Einschränkungen erbringen. Ein verantwortungsbewusstes Handeln unserer Mitarbeiter hat dazu geführt, dass es insgesamt zu keinen nenneswerten Einschränkungen des Geschäftsbetriebs gekommen ist. Gemäß der aktuellen Einschätzung sehen wir einen langfristigen Corona-bedingten Lockdown als sehr unwahrscheinlich an und bewerten ein solches Risiko mit einer Schadenshöhe von >500 Mio. €. Das Risiko eines weiteren kurzfristigen Lockdowns sehen wir als wahrscheinlich an und bewerten ein solches Risiko mit einer geringen Schadenshöhe.

Das im Jahr 2019 als sehr wahrscheinlich eingestufte gelbe Risiko bezüglich des „Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“ des Berliner Senats ist eingetreten und entfällt daher in der Betrachtung 2020.

Neu als gelbes Risiko hinzugekommen ist das als möglich eingestufte Risiko „Ungünstige Wechselkursentwicklungen“. Dies bezieht sich ausschließlich auf unsere Geschäftsaktivitäten in Schweden. Wechselkursentwicklungen, die sich bezogen auf unsere ursprüngliche Planung der Aktivitäten in Schweden negativ auswirken, sehen wir als möglich an. Das ertragswirksame Risiko wird aktuell mit einer spürbaren Schadenshöhe in Höhe von 25–100 Mio. € bewertet. Entsprechende Wechselkurs-Sicherungsinstrumente zur Reduzierung der Schadenshöhe sind nicht implementiert und auch nicht geplant.

Neu als wahrscheinlich eingestuftes gelbes Risiko ist das ertragswirksame Risiko „Nachteilige Ausgestaltung der CO₂-Steuer“ erfasst. Die Bundesregierung hat die Einführung eines CO₂-Preises als Steuerungsinstrument und Klimaschutzmaßnahme beschlossen. Die Steuer für CO₂-Emissionen je Tonne ist bis 2025 bereits festgelegt. Mit dem Klimaschutzprogramm 2030 sollen auch Änderungen im Mietrecht im Hinblick auf die Umlagefähigkeit einer CO₂-Steuer geprüft werden. Da aktuell die Umlagefähigkeit der CO₂-Steuer nicht abschließend erörtert ist, gehen wir zunächst davon aus, dass ein Teil der Steuer durch Vonovia getragen werden muss. Das erwartete Schadensvolumen ist aktuell mit 25 bis 100 Mio. € bewertet.

Des Weiteren ist das als unwahrscheinlich eingestufte gelbe ertragswirksame Risiko „Sich verschlechternde Marktsituation auf dem Wohnungsmarkt bzgl. Verkauf von Wohnungen“ gegenüber dem Vorjahr unverändert bewertet. Auch während der Corona-Pandemie war die Nachfrage nach Wohnungseigentum sehr hoch. Im Geschäftsjahr 2020 konnte Vonovia die Strategie der Wohnungsprivatisierung fortsetzen.

Das im Vorjahr als unwahrscheinlich eingestufte gelbe bilanzwirksame Risiko „Zukünftige Marktentwicklung führt zu einer Abwertung der Immobilien“ ist im Jahr 2020 als grünes Risiko zurückgestuft. Wir gehen davon aus, das sich Wohnimmobilen, in den Märkten in denen Vonovia tätig ist, weiterhin wertstabil und positiv entwickeln werden.

Die als sehr unwahrscheinlich eingestuften gelben Risiken betreffen die ertragswirksamen Risiken „Einführung eines Mietendeckels auf Bundesebene“, „Nichteinhaltung von Verpflichtungen (aus Anleihen, gesicherten Darlehen, Transaktionen)“ sowie das Risiko „Pandemie oder ähnliche Ereignisse – langfristiger Lock-Down“.

Für die vier Hauptrisikokategorien des Unternehmens ergibt sich im Detail folgendes Bild:

Risiken aus der Strategie

Die Strategie von Vonovia ist im Kapitel Grundlagen des Konzerns beschrieben. Aus dieser Strategie heraus ergeben sich aus Sicht des Vorstands keine bedeutsamen, bedrohlichen oder gar existenzgefährdenden Risiken für das Unternehmen.

Vonovia hat sich zur Erreichung ihres Klimapfads und den damit verbundenen regulatorischen Anforderungen ein Intensitätsziel von einer Reduktion um rund 25 % der CO₂-Emissionen bis 2030 im Vergleich zum Basisjahr 2019 im deutschen Portfolio gesetzt. Aktuell bewerten wir das Risiko einer Nichteinhaltung mit einer geringen Schadenshöhe und sehen dies als unwahrscheinlich an.

Darüber hinaus können sich für Vonovia Risiken aus der Nichterfüllung gesetzlicher Anforderungen und Investoren- oder Analystenerwartungen zur Nachhaltigkeitsberichterstattung ergeben. Aktuell bewerten wir dieses Risiko mit einer spürbaren Schadenshöhe, sehen dies jedoch als sehr unwahrscheinlich an.

Des Weiteren können sich Risiken aufgrund der Nichterfüllung von Stakeholder Erwartungen und gesetzlichen Anforderungen im Hinblick auf Diversität ergeben. Aktuell bewerten wir dieses Risiko mit einer geringen Schadenshöhe und sehen dies als sehr unwahrscheinlich an.

Insgesamt wurden für diese Risikokategorie 9 (2019: 6) Risiken mit nicht wesentlicher Auswirkung auf die Geschäftsentwicklung von Vonovia erfasst. Diese ergeben sich insbesondere aus der Strategie der opportunistischen Akquisitionen und aus der Strategie der Entwicklung neuer Geschäftsfelder.

Risiken aus Regulierung und gesetzlichen Rahmenbedingungen

Die gesetzlichen Regelungen zur Festsetzung von Miethöhen haben für die Geschäftsentwicklung von Vonovia eine hohe Bedeutung. So ergeben sich aus den Initiativen zur Mietenregulierung konkrete Risiken. Das vom Berliner Senat verabschiedete „Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“ könnte auch Ausstrahlung auf eine Mietenregulierung auf Bundesebene haben. Dieses Risiko hätte eine sehr hohe Auswirkung auf Vonovia, wir schätzen es aber als sehr unwahrscheinlich ein.

Neben den Risiken aus den gesetzlichen Vorgaben zur Mietenfestsetzung gibt es eine Reihe von Risiken aus möglichen Änderungen in den gesetzlichen Rahmenbedingungen, die für unser Geschäft relevant sind. So können Änderungen in den steuerlichen Vorschriften zu einer höheren laufenden Steuerbelastung führen. Ebenso können weitere Änderungen in der Umlagefähigkeit von Betriebs- und Nebenkosten zu einem höheren Aufwand in der Immobilienbewirtschaftung bzw. zu einem geringeren Ertrag in unseren Value-add-Geschäften führen. Die Auswirkungen dieser Risiken schätzen wir als nicht wesentlich ein.

Um mögliche Änderungen an den gesetzlichen Rahmenbedingungen frühzeitig zu erkennen, hält Vonovia aktive Dialoge mit Politikern und anderen Stakeholdern. Darüber hinaus ist Vonovia in Verbänden tätig und beobachtet regelmäßig die Gesetzgebungsverfahren sowie die aktuelle Rechtsprechung.

Langfristige Konjunktureintrübungen durch makroökonomische und geopolitische Risiken, wie z. B. Verschärfungen von Handelskonflikten, wirtschaftliche Auswirkungen der Corona-Pandemie oder außenpolitsche Konflikte können die Rahmenbedingungen für Vonovia beeinträchtigen. Aktuell bewerten wir dieses Risiko mit einer spürbaren Schadenshöhe, sehen dies jedoch als unwahrscheinlich an.

Verstöße gegen den Code of Conduct, die Anti-Korruptions-Richtline, rechtliche Vorgaben in Bezug auf Bestechung und Korruption können für Vonovia Risiken beinhalten. Aktuell bewerten wir diese Risiken mit einer geringen Schadenshöhe und sehen diese als sehr unwahrscheinlich an.

Mögliche Rechtsstreitigkeiten aus Gewährleistungen bei Bauträgerprojekten können im Fall der Insovenz von regresspflichtigen Generalunternehmern für Vonovia Risiken beinhalten. Aktuell bewerten wir diese Risiken mit einer geringen Schadenshöhe und sehen diese als sehr unwahrscheinlich an.

Aus dem Nichteinhalten von gesetzlich geregelten Arbeitsbedingungen, wie Mindestlohnstandards, Sicherheitsstandards etc. sowie aus dem Nichteinhalten von Menschenrechten in der Lieferkette können sich für Vonovia Risiken ergeben. Aktuell bewerten wir diese Risiken mit einer geringen Schadenshöhe und sehen diese als sehr unwahrscheinlich an.

Insgesamt wurden 33 (2019: 25) Risiken erfasst, die sich aus möglicher Regulierung sowie aus anderen gesetzlichen Rahmenbedingungen ergeben. Bis auf das beschriebene Risiko zur bundesweiten Mietenregulierung haben alle Risiken eine nicht wesentliche Auswirkung auf die Geschäftsentwicklung von Vonovia.

Risiken aus dem operativen Geschäft

Für Vonovia können unterschiedlichste Risiken in der Ausübung der Geschäftstätigkeit entstehen. Wesentliche Risiken ergeben sich dabei nur aus einer sich verschlechternden Marktentwicklung für Wohnimmobilien.

So kann ein marktbedingter Rückgang der Immobilienwerte zu einer nicht liquiditätswirksamen Abwertung der Verkehrswerte des Vonovia Portfolios im Rahmen der Fair-Value-Bewertung führen. Vonovia tritt diesem Risiko durch eine Standortdiversifizierung des Portfolios entgegen. Damit wird die Abhängigkeit von lokalen Marktentwicklungen reduziert. Weiterhin kann eine negative Marktentwicklung die Möglichkeiten für den Verkauf von Wohnungen und Gebäuden verschlechtern. Um dieses Risiko zu überwachen, hat Vonovia einen stringenten Prozess zur Verkaufspreisfestsetzung etabliert. Absatzmengen, Preise und Margen werden zudem regelmäßig an das Management berichtet, sodass kurzfristig auf Marktentwicklungen reagiert werden kann.

Insgesamt wurden 52 (2019: 49) Risiken erfasst, die sich aus dem operativen Geschäft ergeben.

So können sich im Portfolio von Vonovia aufgrund unzureichender Informationen über die Bauausführung der Gebäude bautechnische Risiken wie z. B. aus verbauten Materialien oder dem Brandschutz ergeben. Dies gilt insbesondere beim Erwerb von Portfolios. Ebenso können sich Risiken aus der Nichteinhaltung sich ändernder bautechnischer Regularien ergeben. Vonovia begegnet diesen Risiken mit regelmäßigen Begehungen und Kontrollen in den Beständen, einem sofortigen Abstellen festgestellter Mängel, der Entwicklung und Umsetzung von geeigneten Brandschutzkonzepten sowie der strukturierten Umsetzung geänderter bautechnischer Regularien. Im Rahmen der Integration erworbener Immobilienbestände ist diese Vorgehensweise ebenfalls unmittelbar sichergestellt.

Im Segment Development können sich Risiken über den gesamten Entwicklungszyklus der einzelnen Projekte ergeben. Insbesondere sind hier höhere Baukosten, Projektverzögerungen oder eine geringere Nachfrage beim Wohnungsverkauf an Dritte zu nennen. Um diesen Risiken entgegenzuwirken, hat Vonovia detaillierte Due-Diligence-Maßnahmen beim Erwerb von Grundstücken und im Projekt- und Vertragsmanagement etabliert. Darüber hinaus wird eine enge Überwachung der Marktentwicklungen betrieben. Zudem hat Vonovia die Möglichkeit, bei Bedarf Wohnungen, die für den Verkauf an Dritte vorgesehen waren, in das eigene Portfolio zu überführen.

Bei der Entwicklung neuer Geschäftsfelder im Segment Value-add können sich Risiken aus der Konzeptionierung und Umsetzung der Geschäftsmodelle ergeben. Ebenso können sich Marktgegebenheiten wie Beschaffungspreise oder Kundennachfrage anders entwickeln als erwartet. Neben den üblichen Vorkehrungen im Rahmen des internen Kontrollsystems adressiert Vonovia diese Risiken mit einem detaillierten Innovations-Controlling, das klar festgeschriebene Haltepunkte für die Entscheidungsfindung zur weiteren Umsetzung neuer Geschäftsfelder („Stage-gates“) vorgibt.

Durch die Nichteinhaltung von gesetzlichen Regelungen zum Arbeitsschutz und Arbeitssicherheitsmanagement können für Vonovia Risiken entstehen. Aktuell bewerten wir diese Risiken mit einer wesentlichen Schadenshöhe und sehen diese als sehr unwahrscheinlich an.

Darüber hinaus können Krisensituationen oder Katastrophen wie Überschwemmungen, Erdbeben, Extremwetterereignisse o. ä. Auswirkungen auf unseren Immobilienbestand haben und ein spezifisches Krisenmanagement erforderlich machen. Aktuell sehen wir keine nennenswerten, unmittelbaren Gefahren bedingt durch den Klimawandel, wie z. B. durch Extremwetterlagen wie Starkregen mit Überschwemmungspotenzial. Eine Beurteilung möglicher Klimarisiken mit langfristigem Fokus steht noch aus.

Risiken aus Finanzierung

Eine ausgewogene, nachhaltige und auf Sicherheit ausgerichtete Finanzierung sowie der jederzeit umfassende Zugang zu Eigen- und Fremdkapitalmärkten ist von hoher Wichtigkeit für die Geschäftsentwicklung von Vonovia. Diese Ausrichtung spiegelt sich auch in den erfassten Risiken für den Bereich Finanzierung wider. In der Kategorie „Finanzierung“ ging die Anzahl der Risiken von 13 auf 12 zurück. Das im Jahr 2019 separat erfasste „Zinsrisiko Schweden“ entfällt im Jahr 2020 wegen Konzern-Refinanzierung. Es ist im allgemeinen Konzernzinsrisiko enthalten.

Mit der Möglichkeit der „Nichteinhaltung von Verpflichtungen bei bestehenden Finanzierungen“ („Covenant“) ergibt sich im Bereich Finanzierung nur ein bedeutsames Risiko, das eine sehr hohe Auswirkung haben kann. Aufgrund der Prozesse und Methoden, die Vonovia zur Überwachung dieser Verpflichtungen etabliert hat, erachten wir die Möglichkeit, dass dieses Risiko eintreten kann, als sehr unwahrscheinlich.

Darüber hinaus bestehen eine Reihe von finanzierungsbedingten Risiken, die eine nicht wesentliche Bedeutung für die Geschäftsentwicklung von Vonovia haben.

So kann eine ungünstige Zinsentwicklung zu einem dauerhaft höheren Zinsaufwand für Vonovia führen. Mit diversifizierten Fremdkapitalinstrumenten, einem ausgewogenen Fälligkeitsprofil mit einem hohen Anteil festverzinslicher Finanzverbindlichkeiten und einem optimierten Verschuldungsgrad wirkt Vonovia diesem Risiko entgegen.

Weiterhin ist es möglich, dass wir durch das Nichteinhalten von finanziellen Kennzahlen bzw. durch die Beurteilung unserer Marktpositionierung unsere derzeitigen Ratings (S&P: BBB+/Stable/A-; Scope: A-/Stable/A) verlieren. Aufgrund unserer Finanzierungsstrategie und der Voraussetzung bei Akquisitionsentscheidungen, dass das Rating unbeeinflusst ist, erachten wir dieses Risiko als sehr unwahrscheinlich.

Im Rahmen der laufenden Geschäftstätigkeit unterliegt Vonovia auch einem Liquiditätsrisiko. Hierfür haben wir Prozesse für ein umfangreiches Liquiditätsmanagement etabliert. Zudem steht Vonovia jederzeit eine ausreichende Betriebsmittelkreditlinie sowie der Zugang zu kurzfristigen Geldmarktpapieren zur Verfügung. Somit verfügt die Vonovia SE zum Stichtag über ausreichend liquide Mittel und kurzfristige Finanzierungsmöglichkeiten, um jederzeit die Zahlungsfähigkeit aller Konzerngesellschaften zu gewährleisten.