Deutschland

Der Pandemieverlauf prägt weiterhin das weltweite Geschehen. Die deutsche Wirtschaft durchlebte nach einer 10-jährigen Wachstumsphase eine schwere Rezession im abgelaufenen Jahr. Nach vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamts (Destatis) ist das Bruttoinlandsprodukt (BIP) preisbereinigt im Jahr 2020 um 5,0 % zum Vorjahr zurückgegangen, womit der konjunkturelle Einbruch jedoch geringer ausfiel als zur Finanzkrise im Jahr 2009 mit 5,7 %. Für den Rückgang waren vor allem die Unterbrechung der internationalen Lieferketten und der globale Nachfrageeinbruch aufgrund des ersten Lockdowns im Frühjahr verantwortlich. Die Industrieproduktion stürzte innerhalb kürzester Zeit um fast 30 % ab, Exporte und Ausrüstungsinvestitionen verzeichneten ebenfalls drastische Rückgänge. Die unmittelbaren Maßnahmen der Kontaktbeschränkung in Deutschland hatten infolge mangelnder Konsummöglichkeiten zudem gravierende Auswirkungen auf den privaten Verbrauch. Durch zügige wirtschaftspolitische Stützungsmaßnahmen seitens der Regierung und der Europäischen Zentralbank (EZB) zum einen und mit den Lockerungen der Kontaktbeschränkungen nach Rückgang der Infektionszahlen, der wieder funktionierenden Lieferketten und der wirtschaftlichen Belebung im Ausland zum anderen erholte sich die deutsche Wirtschaft seit Mai. Insbesondere die vorher stark betroffenen Aggregate expandierten kräftig und das BIP wuchs nach einem Rückgang im 2. Quartal von 9,7 % im 3. Quartal um 8,5 %, was rund 96 % des Niveaus vom Schlussquartal 2019 vor Ausbruch der Pandemie entsprach.

Der erneute Lockdown im November 2020, der im weiteren Verlauf verschärft wurde, hat diese Erholung vorerst beendet, wenngleich die BIP-Entwicklung im Schlussquartal ein leichtes Plus von 0,1 % aufwies. Der Rückschlag verteilte sich unterschiedlich über die Wirtschaftsbereiche. Der exportorientierten deutschen Industrie, insbesondere dem Verarbeitenden Gewerbe, kam der Aufschwung der Weltwirtschaft zugute, die im 3. Quartal einen erheblichen Teil der in der ersten Jahreshälfte erlittenen Rückgänge im Produktionsniveau aufgeholt hat. Dieser Trend wurde durch Maßnahmen zur Eindämmung der zweiten Infektionswelle zwar gebremst, insgesamt gesehen blieb die weltweite Produktion aber aufwärtsgerichtet. Dazu trug vor allem China mit einer hohen konjunkturellen Dynamik bei. Insgesamt ging die Wirtschaftsleistung im Produzierenden Gewerbe (ohne Bau) um 9,7 % gegenüber 2019 zurück. Das Baugewerbe konnte sich in der Krise behaupten. Ausgehend von einer Bauaktivität auf hohem Niveau und einer Flaute zu Beginn der Corona-Krise war die Kapazitätsauslastung seit dem 3. Quartal wieder aufwärtsgerichtet und hat zu einer Steigerung von 1,4 % im Jahr 2020 geführt. Für 2021 erwartet das Kieler Institut für Wirtschaftsforschung (IfW) eine weitere Zunahme um etwa 2,5 %. Wegen des Bremseffekts der neuen Auflagen waren hingegen Teile des Dienstleistungsbereichs – wie im Frühjahr – besonders negativ betroffen. So fielen die Umsätze im Gastgewerbe, im Bereich der Kultur und Unterhaltung sowie im Reise- und Verkehrsbereich deutlich niedriger aus. Im Handel gab es gegenläufige Entwicklungen: Der Online-Handel nahm deutlich zu, während der stationäre Handel zum Teil tief im Minus war. Auch auf der Nachfrageseite waren die Auswirkungen der Corona-Pandemie deutlich sichtbar. Anders als während der Finanz- und Wirtschaftskrise, als der gesamte Konsum die Wirtschaft stützte, gingen die privaten Konsumausgaben im Jahr 2020 im Vorjahresvergleich um 6,0 % zurück und damit so stark wie noch nie. Die Konsumausgaben des Staats wirkten dagegen mit einem Anstieg von 3,4 % auch in der Corona-Krise stabilisierend, wozu u. a. die Beschaffung von Schutzausrüstungen und Krankenhausleistungen beitrug. Für 2021 rechnet das IfW mit einer Zunahme des privaten Konsums um 2,7 %, während der öffentliche Verbrauch um 1,2 % steigen soll. Mit dem Wiederaufflammen der Corona-Pandemie haben sich die Unternehmenserwartungen zwar zuletzt wieder eingetrübt. Auch sind die Indikatoren zur wirtschaftspolitischen Unsicherheit deutlich gestiegen. Allerdings dürften die Unternehmen, insbesondere in den nicht unmittelbar von der Pandemie betroffenen Branchen, ihre Investitionen nicht noch einmal deutlich zurückfahren, da mittlerweile eine klare Perspektive besteht, dass die Pandemie im Verlauf des Jahres nachhaltig zurückgedrängt werden kann. Vor diesem Hintergrund erwartet das IfW einen Anstieg der Unternehmensinvestitionen von 6,0 % für 2021 nach einem Rückgang von 6,3 % im Jahr 2020. Die Exporte und Importe von Waren und Dienstleistungen gingen im Jahr 2020 erstmals seit 2009 zurück, die Exporte um 9,9 %, die Importe um 8,6 %. Besonders groß war der Rückgang der Dienstleistungsimporte, was vor allem am hohen Anteil des stark rückläufigen Reiseverkehrs lag. Das IfW geht für 2021 von einem Anstieg der Exporte um 10,3 % aus.

Erstmals seit 2011 verzeichnete Deutschland im Jahr 2020 wieder ein Haushaltsdefizit und einen Anstieg der Schuldenquote von 59,5 % im Jahr 2019 auf 72,6 % des BIP. Der Staatshaushalt wurde auf der Einnahmenseite durch die Konjunkturschwäche und auf der Ausgabenseite durch weitere Hilfspakete zusätzlich belastet. In Deutschland reichten die Stützungsmaßnahmen von Bürgschaften, Garantien, Liquiditätshilfen und Übernahmen bis zum 130 Mrd. € schweren Konjunkturprogramm. Vor allem die Kurzarbeitergeldregelung dürfte die Auswirkungen der Pandemie auf den Arbeitsmarkt bisher in Grenzen gehalten haben. Laut Bundesagentur für Arbeit ist die Arbeitslosenquote im Vergleich zum Vorjahr um 0,9 Prozentpunkte auf 5,9 % gestiegen. Die Situation am Arbeitsmarkt wird sich im Jahresverlauf wieder verbessern, die Zahl der Arbeitslosen aber im Jahresdurchschnitt noch höher sein als 2020. Für 2021 geht das IfW von einer Arbeitslosenquote von 6,1 % aus.

Die Inflationsrate auf Basis der Verbraucherpreise fiel nach Berechnungen von Destatis im Jahresdurchschnitt 2020 mit 0,5 % gering aus, was vor allem auf die temporäre Senkung der Mehrwertsteuersätze und Preisrückgänge bei Energieprodukten zurückzuführen ist. Nach Auslaufen der Mehrwertsteuerreduzierung zum Jahresende 2020 wird die Inflationsrate im laufenden Jahr wieder deutlicher ansteigen, zumal auch die Einführung der CO₂-Steuer die Energie, insbesondere die Benzinpreise, sprunghaft verteuern dürfte. DB Research erwartet für 2021 eine Inflationsrate von 1,4 %.

Die Ökonomen gehen mit Blick auf den fortgesetzten und verschärften Lockdown zu Jahresbeginn in Deutschland und anderen europäischen Ländern davon aus, dass sich die erwartete Erholung der Wirtschaft frühestens ab dem 2. Quartal 2021 einstellen wird. Zum einen dürfte sich die aufgestaute Nachfrage auflösen, zum anderen wirken die milliardenschweren Hilfen der Regierung und der Europäischen Zentralbank (EZB) unterstützend. Die Konjunkturprognosen der führenden Wirtschaftsforschungsinstitute gehen dabei besonders weit auseinander, da zum einem viele Fragen im Zusammenhang mit der Pandemie bestehen (Dauer und Umfang des Lockdowns, Entwicklung der Infektionsrate, Verfügbarkeit der Impfstoffmenge, Impfbereitschaft der Bevölkerung), zum anderen jeder diese anders beantwortet. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) und das IfW haben ihre Prognose für das BIP-Wachstum im Jahr 2021 mit 3,5 % bzw. 3,1 % nach unten korrigiert, das RWI – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung erwartet hingegen einen schnelleren Erholungseffekt und rechnet mit einer Zunahme des BIP um 4,9 %.

Von der Pandemie unabhängige Risiken bestehen weiterhin fort. Bereits vor der Corona-Krise zeichnete sich eine deutliche Verlangsamung der weltwirtschaftlichen Entwicklung ab, die primär auf eine Schwäche in der Industrieproduktion zurückzuführen war. Das Welthandelsvolumen ging ebenfalls zurück. Diese Entwicklungen sind zumindest teilweise durch eine anhaltende Unsicherheit im Zuge der weiterhin ungelösten Handelskonflikte zu erklären. Immerhin ist es rechtzeitig vor Jahresende zum Abschluss eines Handelsabkommens zwischen dem Vereinigten Königreich und der EU gekommen.

Die Wohnungswirtschaft geht laut GdW bislang relativ stabil durch die pandemiebedingte Wirtschaftskrise. Die Asset-Klasse Wohnen kann nach Ansicht der Experten des globalen Immobiliendienstleisers CBRE gar als Gewinner der Krise bezeichnet werden. Wohnen gilt als eines der wichtigsten Grundbedürfnisse und durch die sehr kleinteilige Mieterstruktur und hohe Granularität von Mietzahlungen ist das Wohnsegment eine sehr defensive und stabile Assetklasse mit geringem Mietausfallrisiko. Zumal staatliche Stützungssysteme zur Absicherung und Stabilisierung von Mietzahlungen beigetragen haben. An den fundamentalen Rahmenbedingungen des Wohnungsmarkts ändert sich laut Helaba wenig. Sowohl Niedrigzins als auch der Zuzug in die Ballungszentren sorgen für eine rege Nachfrage. Der Wohnungsbau wird durch die gut ausgelasteten Kapazitäten in der Bauwirtschaft begrenzt, weswegen die Schere zwischen Angebot und Nachfrage weit geöffnet bleibt.

Die Situation auf den deutschen Wohnungsmärkten hat sich laut GdW in attraktiven Ballungsräumen und wachstumsstarken Regionen in den vergangenen Jahren schnell von einer weitgehend ausgeglichenen zu einer angespannten Marktlage verändert. Getrieben von der Zuwanderung war die Bevölkerungszahl in den vergangen Jahren kontinuierlich gestiegen. Der Wachstumsprozess scheint 2020 im Zuge der Corona-Pandemie vorerst gestoppt, da z. B. durch pandemie-bedingte Grenzschließungen die Zuwanderung geringer ausfällt. Langfristig könnte in den deutschen Metropolen dennoch zusätzliche Wohnungsnachfrage durch Zuwanderer aus der wirtschaftlich geschwächten europäischen Peripherie entstehen. Die Experten von DB-Research erwarten, dass die Nettozuwanderung wieder auf das Vorkrisenniveau von rund 300.000 Personen ansteigen wird. Auch das verstärkte Arbeiten im Homeoffice könnte laut Helaba den Wohnraumbedarf perspektivisch erhöhen und die Nachfrage stärker von zentralen innerstädtischen Lagen an die Ränder der Ballungsräume verlagern. Ohnehin lässt sich hinsichtlich der Binnenwanderungsverflechtung der großen Städte eine Trendumkehr beobachten. Da die Aufnahmekapazitäten für weitere Zuziehende in Ballungszentren immer knapper werden, werden Wohnungssuchende in das Umland verdrängt oder orientieren sich wieder stärker am Wunschbild des Eigenheims mit Garten am Stadtrand oder im Umland. Der Mietwohnungsmarkt ist laut CBRE seit langem von extrem niedrigen Leerständen geprägt. Zudem ist in den vergangenen Monaten die bereits geringe Fluktuationsquote in den deutschen Metropolen noch einmal gesunken. CBRE geht davon aus, dass die Leerstandsraten in den großen Metropolen in absehbarer Zukunft eher weiter sinken als steigen werden. Aber nicht alle Regionen profitieren vom Bevölkerungswachstum. Laut GdW haben vor allem dünn besiedelte Landkreise abseits der Zentren mit Schrumpfungsprozessen umzugehen. Wohnungen fehlen insbesondere in Großstädten, Ballungszentren und Universitätsstädten.

Trotz steigender Bautätigkeit wird weiterhin zu wenig gebaut. Nur 92 % der aus Sicht des GdW benötigten 320.000 Wohnungen pro Jahr wurden 2019 auch errichtet. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2020 stagniert nach Einschätzung von DB Research auf dem Niveau von 2019 und auch 2021 dürfte die Zahl kaum 300.000 Wohnungen überschreiten. Dabei war der Wohnungsbau laut Helaba von den Maßnahmen zur Eindämmung der Pandemie kaum betroffen, sodass die Bautätigkeit meist fortgesetzt wurde. Nicht auszuschließen sei, dass sich einzelne Projektentwickler künftig stärker dem Wohnungsbau zuwenden und dort mehr Ressourcen eingesetzt werden können.

Die Angebotspreise und -mieten zeigen sich weitgehend unbeeindruckt von der Corona-Lage. Auch 2020 stiegen die Wohnimmobilienpreise insgesamt weiter an, wie Zahlen des Analysehauses empirica auf Basis der empirica-systeme Marktdatenbank zeigen. Der empirica Preisindex für Eigentumswohnungen (alle Baujahre) stieg im 4. Quartal 2020 gegenüber dem Vorjahr um 12,2 % (Neubau 9,2 %). Die Flucht in Sicherheit und das Niedrigzinsumfeld dürften laut DB Research einen Großteil des kräftigen Preisanstiegs 2020 erklären. Die Wohnungsmieten entwickeln sich weiterhin weniger dynamisch als die Kaufpreise. Bundesweit nahmen die Mietpreise laut empirica im Durchschnitt aller Baujahre im 4. Quartal 2020 gegenüber dem Vorjahr um durchschnittlich 4,0 % (Neubau 3,9 %) zu. Die Entwicklungen sind allerdings heterogen. So berichten die Experten von Immowelt z. B. von Entspannungen in kleineren Hochschulstädten. Weil es wegen Corona weniger Präsenzveranstaltungen an Hochschulen gibt, sind weniger Studenten auf der Suche nach einer Bleibe. Ein Sonderfall ist Berlin, dort soll der 2020 eingeführte Mietendeckel einen weiteren Mietanstieg verhindern. Während Bestandswohnungen, bei schrumpfendem Angebot, günstiger werden, steigen in unregulierten Neubauten die Mieten umso stärker. Anders als empirica erwarten die Experten von F+B für das 4. Quartal 2020 bei den Angebotsmieten im Bundesdurchschnitt eine weitere Seitwärtsbewegung. Das Wachstum der Neuvertragsmieten lag nach Analyse von F+B im 3. Quartal 2020 gegenüber dem Vorjahresquartal bei +0,1 %. Die Bestandsmieten stiegen derweil laut F+B im gleichen Zeitraum um 1,4 % weiter an. Nach Einschätzung von DB Research dürfte das Mietwachstum im Jahr 2021 in etwa einen Inflationsausgleich darstellen, während für die bundesweiten Haus- und Wohnungs–preise ein kräftiger Anstieg um mehr als 6 % gegenüber dem Vorjahr erwartet wird. Der empirica-Blasenindex für Deutschland zeigte im 4. Quartal 2020 für 324 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten eine mäßige bis hohe Blasengefahr.

Wie CBRE berichtet, hat die Pandemie dem Wohninvestmentmarkt nicht geschadet. Das Transaktionsvolumen lag 2020 bei rund 20 Mrd. € und damit 21 % höher als im Vorjahr. Damit wurde nach 2015 das zweithöchste, je erzielte Transaktionsvolumen am deutschen Wohnimmobilienmarkt erreicht. Das ist sowohl auf die gestiegene Investorennachfrage als auch auf die Übernahme von Adler Real Estate durch Ado Properties mit rund 6 Mrd. € zurückzuführen. Laut CBRE sind 2020 angesichts der Pandemie vermehrt Investoren, die sonst in anderen Immobilienassetklassen aktiv sind, auf dem Wohnungssektor als Interessenten und Käufer aufgetreten. Wohnen erfuhr einen starken Nachfrageschub. 2021 dürfte sich das hohe Interesse der Investoren fortsetzen. CBRE erwartet für 2021 ein Investitionsvolumen von mehr als 15 Mrd. €.

Die Debatte um wohnungspolitische Maßnahmen und weitere regulatorische Verschärfungen dürfte im Jahr 2021 nicht zuletzt wegen der Bundestagswahl Schlagzeilen machen. Mit dem Ziel einer Dämpfung des Mietanstiegs trat 2020 z. B. die Ausweitung des Betrachtungszeitraums bei der Mietspiegelerstellung von vier auf sechs Jahre in Kraft und es wurde eine Verschärfung und Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2025 beschlossen. Ende 2020 hat das Bundeskabinett die Regierungsentwürfe für eine Mietspiegelrechtsreform beschlossen. Ziel ist es, die Qualität und Verbreitung von Mietspiegeln zu stärken und die Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter zu erhöhen. Haushalte mit niedrigem Einkommen erhalten dank der Wohngeldreform bereits seit Anfang 2020 mehr Wohngeld. Seit Februar 2020 ist in Berlin der sogenannte Mietendeckel in Kraft. Kern des Gesetzes, an dessen Verfassungskonformität Zweifel bestehen, ist die öffentlich-rechtliche Begrenzung der Mieten in Berlin für fünf Jahre. Ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts wird dazu 2021 erwartet. Zu den Maßnahmen der Bundesregierung im Zuge der Corona-Pandemie zählt vor allem ein zeitlich begrenzter Kündigungsschutz für Mieter. Zu den weiteren Gesetzesvorhaben mit Relevanz für die Immobilienbranche zählt z. B. das Baulandmobilisierungsgesetz, mit dem u. a. Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen erschwert werden sollen. Seit 1. Januar 2021 wird eine CO₂-Bepreisung eingeführt, was Auswirkungen auf Wohnkosten, beispielsweise bei den Heizungskosten hat. 2021 werden voraussichtlich das Baukindergeld auslaufen und die Sonderabschreibungen für Investitionen in Mietwohnungen enden. Die beabsichtigte Änderung der Grunderwerbsteuer, mit der Share-Deals unattraktiver gemacht werden sollen, liegt seit über einem Jahr auf Eis.