Wohnraum und Kunden

Bedarfs­gerechtes Wohnen (demografischer Wandel)

Thematische Einordnung

Die Gesellschaft verändert sich durch den demografischen Wandel – infolgedessen verändert sich auch unser Kundenstamm. Durch den größer werdenden Anteil älterer Menschen an der Bevölkerung steigt auch der Bedarf an altersgerechtem Wohnraum. In Deutschland werden, gemessen an dem bis dahin zu erwartenden Bedarf, bis 2035 rund zwei Millionen altersgerechte Wohnungen fehlen. Zugleich wollen ältere Mieter auch länger in ihren eigenen vier Wänden bleiben und unabhängig sein. Dem Erhalt und der Qualitätssteigerung von Wohnraum durch bedarfsgerechten Aus- und Umbau kommt daher eine besondere Bedeutung zu. Vor diesem Hintergrund forcieren wir durch Instandhaltung, Modernisierung, Neubau oder, sofern dies bautechnisch möglich ist, entsprechenden Umbau die Entwicklung bedarfsgerechter Wohnungen. Dabei zeigt sich immer wieder, dass es nicht nur die hohen und dadurch kostenintensiven Anforderungen an die Barrierefreiheit z. B. nach der entsprechenden DIN-Norm sein müssen, um eine Wohnung altersgerecht ausgestalten zu können. Häufig lassen sich bereits mit moderaten Maßnahmen wirksame Lösungen für ältere Mieter finden, die zudem kostengünstig umgesetzt werden können.

Unser Ansatz

Wir möchten erreichen, dass unsere Mieter sicher und gesund in ihren vier Wänden wohnen und dort langfristig ihre Zukunft planen können.

Mit der konsequenten Ausrichtung auf den bedarfsgerechten Aus- und Umbau und durch entsprechend marktgerechte, passgenaue Angebote – z. B. für Menschen mit Mobilitätseinschränkungen – stellen wir uns auf den demografischen Wandel ein. Dabei ist eine vollständige Barrierefreiheit nach DIN 18040-2 in den seltensten Fällen notwendig. Vielmehr reichen oftmals wenige Maßnahmen, wie z. B. rutschfeste Böden oder bodengleiche Duschen, um den Wohnkomfort im Alter deutlich zu erhöhen. Wir prüfen bei unseren Wohnungen, welche Maßnahmen die bestmögliche Wirkung erzielen, um den Verbleib unserer Mieter zu gewährleisten. Gerade bei Neuvermietungen bietet sich für uns ein gutes zeitliches Fenster, um entsprechende Umbaumaßnahmen vorzunehmen. In Österreich werden zudem alle Neubauten so konstruiert, dass sie auch später noch bedarfsgerecht angepasst werden können. Dabei richten wir uns nach den jeweiligen Bauordnungen bzw. OIB-Richtlinien sowie weiteren Normen als Planungsgrundlagen für barrierefreien bzw. behindertengerechten Neubau.

Darüber hinaus erweitern wir fortlaufend unser Angebot an sozialen Dienstleistungen und Kooperationen bzw. unsere Investitionen in die sozialen Infrastrukturen unserer Quartiere, um den Bedürfnissen unserer Mieter gerecht zu werden.

Um die Bedeutung dieses Themas für Vonovia deutlich zu machen, haben wir 2020 den Anteil barrierearm (teil-)modernisierter Wohnungen an Neuvermietungen in den Nachhaltigkeits-Performance-Index (SPI) aufgenommen und ihn somit als steuerungsrelevante Größe in der Unternehmensführung verankert.

Organisatorische Verankerung

Die Verantwortung für die Programme zum altersgerechten Wohnen liegt beim Chief Rental Officer (CRO). Die Ausgestaltung des Umbaumaßnahmenprogramms wird zentral unterstützt und über die Regionen umgesetzt. Veränderungen am baulichen Zustand werden in der Regel durch den Technischen Service vorgenommen.

In Österreich erfolgen bedarfsgerechte Sanierungen und Umbauten in enger Abstimmung zwischen der technischen Immobilienverwaltung und dem Regionalmanagement/Asset Management. Im Development werden schon im Vorfeld die Lage und die projektspezifische Definition des zu realisierenden Wohnungsmix und seiner Ausstattung bestimmt.

Ziele und Maßnahmen

Wir haben uns das Ziel gesetzt, jedes Jahr bei rund 30 % der neuvermieteten Wohnungen Modernisierungen vorzunehmen, die den Ansprüchen einer älter werdenden Gesellschaft gerecht werden. In Bestandsgebäuden und in unseren Quartieren prüfen wir bei Modernisierungsmaßnahmen, ob und wo Potenziale für den Abbau von Barrieren vorliegen und setzen entsprechende Maßnahmen wo immer möglich um. Dabei gehen wir zumeist in Form von Teilmodernisierungen vor, wodurch wir das Produkt bezahlbar halten wollen. So können wir Wohnungen Stück für Stück, idealerweise den Lebensphasen unserer Kunden entsprechend, bedarfsgerecht nachrüsten. Bei Bau- und Modernisierungsplanungen achten wir zudem auf Möglichkeiten zur Anpassung von Wohnungsgrößen.

Darüber hinaus bauen und gestalten wir Wohnungen so, dass auch Gruppen mit besonderen Bedürfnissen – z. B. an Demenz erkrankte Menschen – sich bei uns zuhause fühlen. Wir ergänzen dies durch freiwillige weiterführende Umbauten, z. B. in Form von Rampen und Handläufen für Menschen mit Behinderungen oder durch digitale Assistenzsysteme. Mieter können sich – auf eigenen Wunsch – verschiedene Zusatzprodukte für Modernisierungsmaßnahmen in bewohnten Räumen für Bad und Küche zum Thema Sicherheit und seit 2020 auch für Gärten individuell hinzubuchen.

Den Aspekt der barrierearmenen (teil-)modernisierten Wohnungen^* haben wir für Deutschland in unseren Nachhaltigkeits-Performance-Index (SPI) aufgenommen und überprüfen unsere diesbezüglichen Fortschritte quartalsweise.

2020 haben wir rund 10.300 Wohnungen barrierearm, also altersterecht, (teil-)modernisiert. Das sind ca. 30,1 % der insgesamt rund 34.000 Neuvermietungen deutschlandweit. In Schweden schaffen wir neuen Wohnraum durch den Umbau von Lager- oder Wäscheräumen zu modernen, ebenerdigen Wohnungen mit eigener Terrasse.

Neben den baulichen Maßnahmen spielt aus unserer Sicht auch die soziale Infrastruktur eine wichtige Rolle. Deshalb setzen wir, neben den senioren- und behindertengerechten baulichen Ausbauten z. B. für Demenz-Wohngemeinschaften wie in Essen, auch Investitionen in alternative Wohnformen mit weiterführenden Betreuungsangeboten um. Dazu zählen in Zusammenarbeit mit sozialen Trägern und Dienstleistern auch Betreuungs- und Unterstützungsangebote für ältere Mieter. Unsere Kunden und Zielgruppen wollen wir noch besser verstehen. Deshalb haben wir in Österreich den Dialog sowohl mit Frauenorganisationen als auch mit Initiativen gestartet, die sich für altersgerechtes Wohnen einsetzen, z. B. JUNO, ROSA oder Kolokation.

Geplant für 2021

• Weiterführung der barrierearmen Neu- und Umbauprojekte
• Weiterführung der Investitionen und Projekte zur Stärkung der sozialen Infrastruktur der Quartiere
• Initiierung und Umsetzung von Kooperationen mit sozialen Trägern