Wohnraum und Kunden

Wohnen zu fairen Preisen

Thematische Einordnung

Die wichtigste Aufgabe der Immobilienwirtschaft ist die Bereitstellung von Wohnraum. Durch den auch im Jahr 2020 vor allem in den Ballungsgebieten hohen Bedarf gewinnt der soziale Aspekt der Vermietung – trotz vielfach regulierter Mieten – immer mehr an Bedeutung. Dies wird auch durch die zunehmende öffentliche und politische Aufmerksamkeit deutlich, die auf dem Thema liegt und die dafür sorgt, dass der Druck auf politische Entscheidungsträger zunehmend steigt. Die Immobilienwirtschaft agiert dabei in einem Spannungsfeld zwischen den Anforderungen verschiedener Stakeholder aus Gesellschaft und Politik – und teilweise auch dem Kapitalmarkt. Denn einerseits soll das Angebot an bezahlbarem Wohnraum gewährleistet werden – die Debatte um den Berliner Mietendeckel ist Ausdruck eines solchen Versuchs auf politischer Ebene. Andererseits sind Immobilienunternehmen zunehmend aufgefordert, Klimaschutzmaßnahmen umzusetzen, die gerade im Gebäudesektor kostenintensiv sind. Vor allem für Privatpersonen, die in Deutschland den größten Anteil an Eigentümern ausmachen, stellt dies eine Herausforderung dar. Aber auch für kapitalmarktorientierte Immobilienunternehmen wie Vonovia zeigt diese Entwicklung, dass es ein sensibles Austarieren des Zusammenspiels von moderaten Mietsteigerungen, Verlässlichkeit im Angebot von Wohnraum zu fairen Preisen, bestmöglichen Preis-Leistungs-Verhältnissen bei Klimaschutzmaßnahmen, Innovationen zur Kostenreduzierung und passender Unterstützung durch die öffentliche Hand durch geeignete Förderprogramme braucht.

Auch während der COVID-19-Pandemie hat sich der Trend zum Zuzug in die Städte stabil gezeigt. Vor allem in Ballungsgebieten übersteigt die Nachfrage das Angebot an Wohnraum. Diese Lücke kann – zumindest kurzfristig – auch nicht über Neubauten geschlossen werden. Viele Menschen haben aufgrund steigender Mietpreise die Sorge, sich ihre Wohnung in Zukunft nicht mehr leisten zu können. Die COVID-19-Pandemie hat solcherlei Bedenken im Jahr 2020 vielerorts noch verstärkt. Für die Wohnungswirtschaft ist dies umso mehr Chance und Grund, sich als Teil der Lösung zu sehen – und aktiv zu werden. Mit bereits über 400.000 Wohnungen sehen wir unsere Größe am Markt als Chance, durch effiziente Bewirtschaftung, die verlässliche Bereitstellung bestehenden Wohnraums sowie die Schaffung neuen Wohnraums die Wohnungsmärkte in Ballungsräumen zu entlasten. Gelingt dies nicht, besteht die Gefahr des Verlusts des Handlungsspielraums – beispielsweise durch eine umfassende politische Regulierung des Mietmarkts (s. Geschäftsbericht 2020).

Unser Ansatz

Wir wollen unseren Mietern eine langfristige und sichere Wohnperspektive anbieten können. Dies erreichen wir vor allem durch faire und transparente Preise für unseren Wohnraum, die für die unterschiedlichen Teile der Gesellschaft bezahlbar sind. Indem wir dieses Kerngeschäft weiter ausbauen, leisten wir einen wichtigen Beitrag zur Entspannung der aktuellen Situation auf den Wohnungsmärkten.

Neben unseren Neubautätigkeiten ist eine moderate Mietenpolitik Grundvoraussetzung für Vonovia. Bei unseren Mietpreisen orientieren wir uns an den ortsüblichen Mieten und – sofern vorhanden – an qualifizierten Mietspiegeln. Aus unserer Sicht ist diese Regulierung auf den Wohnungsmärkten notwendig und förderlich für die Erreichung unserer Ziele. Eine Ausweitung der qualifizierten Mietspiegel auf alle Wohnungsmärkte würden wir daher begrüßen. Bei der Vermietung richten wir uns immer nach den geltenden länderspezifischen Gesetzgebungen.

In Schweden wird die Miete grundsätzlich mit der Mietervereinigung verhandelt. Mieterhöhungen erfolgen jährlich, zwischen 1-2 %, oder nach Modernisierungen auf einen höheren Standard.

In Zusammenarbeit mit Städten und Gemeinden bieten wir geförderten sowie frei finanzierten Wohnraum an. In Deutschland sind derzeit rund 10 % unserer Wohnungen preisgebunden. Dabei setzen wir auf individuelle Lösungen bezüglich Vereinbarungen für preisgebunden Wohnraum und zur Sicherung von Bestandsmieten sowie weiterreichende soziale Vereinbarungen, z. B. zum Schutz bestimmter Mietergruppen. Auch der Einsatz von öffentlichen Fördermitteln – jetzt und in Zukunft – hilft uns dabei, bestehenden und neuen Wohnraum für unsere Mieterinnen und Mieter bezahlbar zu gestalten und gleichzeitig Klimaschutzthemen umzusetzen. So können wir zu einer ausgewogenen Mieterstruktur und sozialen Heterogenität in unseren Quartieren beitragen.

Im Jahr 2019 haben wir für den deutschen Markt zwei wichtige Selbstverpflichtungen beschlossen, die unsere Mietenpolitik seither leiten: Bei Modernisierungen deckeln wir die Umlage der Modernisierungskosten auf die Mieter auf 2 €/m². Zudem besteht für Menschen über 70 Jahre auch bei regulären Mieterhöhungen ein besonderer Schutz, denn wir wollen nicht, dass sie sich Existenzsorgen aufgrund steigender Mieten machen müssen oder ihr Zuhause bei uns verlieren. Beide Selbstverpflichtungen sind zentrale Elemente unserer Mietenpolitik und essenziell, um unsere Ziele zu erreichen.

Darüber hinaus haben alle Mieter die Möglichkeit, bei energetischen Modernisierungen Härtefalleinwände durch besondere Belastungen geltend zu machen. Unser Härtefallmanagement – bestehend aus Mitarbeitenden in der Zentrale sowie Quartiersmanagern vor Ort – kümmert sich um jeden einzelnen Fall und erarbeitet gemeinsam mit dem Mieter eine individuell passende Lösung. Unser Ziel ist dabei immer, dass die Menschen in ihren Wohnungen bleiben können und ihr Wohnraum weiterhin bezahlbar bleibt.

Lösungen bieten wir auch für besonders schutzbedürftige Menschen wie Geflüchtete oder Obdachlose. Dies tun wir z. B. im Rahmen von speziellen Vereinbarungen mit Landesregierungen, Städten und Kommunen sowie anderen Wohnungsunternehmen. Wir tun dies, weil wir überzeugt davon sind, dass sozialer Zusammenhalt nur durch gelungene Integration bzw. Inklusion entsteht. Und diese beginnt am Wohnort.

Im Rahmen der COVID-19-Pandemie ist ein besonderes Schutzbedürfnis aufseiten der Menschen entstanden, die in unsicheren Zeiten noch mehr auf die Sicherheit der eigenen vier Wände angewiesen sind. Hier hat Vonovia die Garantie ausgesprochen: Niemand verliert aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten, die in Zusammenhang mit der Corona-Krise stehen, seine Wohnung. 2020 hat Vonovia Kunden in rund 1.600 Wohnungen in diesem Kontext durch individuelle Lösungen geholfen.

Organisatorische Verankerung

Die Mietpreispolitik wird dezentral über die Regionen verantwortet. Der Chief Rental Officer (CRO) ist im Vorstand für das operative Geschäft verantwortlich. Im Bereich Portfoliomanagement werden die einzelnen Maßnahmen geplant und koordiniert.

Das Härtefallmanagement ist beim Portfoliomanagement angesiedelt. Es wird seit 2019 von Quartiersmanagern in den einzelnen Regionen vor Ort unterstützt, um betroffene Mieter noch besser betreuen zu können. Das Team besteht aus fünf Härtefallmanagern in Bochum, die eng mit den 25 Quartiersmanagern zusammenarbeiten.

Ziele und Maßnahmen

Es ist unser Ziel, Wohnraum zu transparenten und fairen Preisen für die ganze Gesellschaft anbieten zu können. Dabei verfolgen wir den Anspruch, unserer gesellschaftlichen Verantwortung gerecht zu werden.

Dies gewährleisten wir insbesondere durch eine moderate und sozialverträgliche Mietenentwicklung. 2020 betrug die durchschnittliche monatliche Ist-Miete konzernweit 7,16 €/m² (in Deutschland: 6,95 €/m²). Dabei achten wir alle regulierenden Vorschriften wie Mietpreisbremsen oder Mietspiegel. Während der COVID-19-Pandemie haben wir 2020 viele Monate grundsätzlich auf Mieterhöhungen verzichtet. Den Rahmen unserer Selbstverpflichtung zur Begrenzung der Modernisierungsumlage auf 2 €/m² haben wir 2020 bei weitem nicht ausgeschöpft und in Deutschland nur durchschnittlich 1,24 €/m² umgelegt. Zudem haben wir auch unsere Ü70-Regelung zum Schutz älterer Mieter fortgeführt und bislang 340 Menschen (bei 661 Anfragen) individuell helfen können. Im vergangenen Jahr konnten wir 164 Menschen (bei 346 Anfragen) unterstützen. Damit lösen wir unser im Nachhaltigkeitsbericht 2019 gegebenes Versprechen ein. Der Erfolg zeigt uns, dass wir hier die richtigen Maßnahmen für unsere Mieter ergriffen haben.

Mietentwicklung seit 2018

in €/m²

Das Härtefallmanagement spielt hierfür eine tragende Rolle: Unser Härtefallteam in Bochum hilft uns gemeinsam mit den Quartiersmanagern, die Kundenbetreuung in schwierigen Situationen weiter zu verbessern. Das Team ist über eine eigene Rufnummer direkt erreichbar. Dadurch wird sichergestellt, dass unsere Kunden feste Ansprechpersonen haben. Die Härtefallmanager führen bei Eingang einer Härtefallmeldung eine erste Vorabprüfung durch und übergeben die weitere Bearbeitung an das Quartiersmanagement, das den persönlichen Kontakt mit den Mietern aufnimmt. Dieser Prozess stellt eine gemeinsame Lösungsfindung sicher, z. B. in Bezug auf Wohnungswechsel, Staffelung der Mieterhöhung oder die Reduzierung der Modernisierungsumlage für einen bestimmten Zeitraum. Entscheidungen dieser Art werden bereits vor Baubeginn getroffen. 2020 haben wir 1.017 Härtefalleinwände bearbeitet und hierbei 724 positive Entscheidungen getroffen, d h. Mieterhöhungen nicht bzw. nicht in geplanter Höhe umgesetzt. Seit Einführung des Härtefallmanagements (ab 2018) haben wir durch das Härtefallmanagement bei Modernisierung und durch die Ü70-Regelung in mehr als 3.000 Fällen helfen können.

In Österreich haben wir 2020 unsere Kunden aktiv zu den Möglichkeiten von Stundungen oder Ratenzahlungen in Zusammenhang mit COVID-19 informiert und dabei insgesamt 549 freiwillige Stundungs- und Ratenvereinbarungen getroffen.

In Zusammenarbeit mit Städten und Gemeinden haben wir zudem individuelle und freiwillige Bindungsregelungen zum geförderten Wohnraum für Bestandsgebäude getroffen. Diese dienen u. a. dem Schutz von Menschen höheren Alters, geringverdienenden Haushalten/Familien, die keinen gesetzlichen Anspruch auf öffentlich geförderte Segmente besitzen, Personen mit geringeren Erfolgschancen auf dem Wohnungsmarkt sowie Migranten und Geflüchteten. Ein Beispiel ist die im März 2021 unterzeichnete Kooperation mit der Stadt Frankfurt a. M., mit der wir eine gemeinsame Regelung für Wohnen zu fairen Preisen vereinbart haben. Bei besonderen Belastungen während Bauarbeiten bieten wir Ersatzwohnungen oder eine Mietendeckelung an. Weiterhin haben wir zugesagt, von Kündigungen abzusehen, wenn die Mieter durch die COVID-19-Pandemie in eine finanzielle Notlage geraten sind. Die Vereinbarung enthält auch einen besonderen Aspekt: Vonovia stellt 100 Wohnungen für Menschen zur Verfügung, die von Wohnungslosigkeit betroffen oder gefährdet sind.

Im Jahr 2020 haben wir weitere Maßnahmen zur Unterbringung schutzbedürftiger Menschen umgesetzt, um benachteiligten Menschen dauerhaftes Wohnen zu ermöglichen, z. B. mit der nordrhein-westfälischen „Endlich ein Zuhause“-Initiative gegen Obdachlosigkeit, mit dem „Essener Standard für unterstütztes Wohnen“, mit der Initiative „Housing first“ in Dresden (siehe Projektkasten "Housing first: Endlich ein ZUHAUSE!") oder mit unser Unterstützung des Obdachlosentreffs „Haus Strohhalm“ in Berlin. Auch in Österreich bieten wir spezielle Wohnformen an und kooperieren dabei mit verschiedenen Dienstleistern und Betreibern.

Unsere Kunden stammen aus über 150 verschiedenen Nationen. Über ein Drittel unserer Neuvermietungen in Deutschland ging 2020 an Menschen mit Migrationsgeschichte. Seit 2015 haben wir allein in Deutschland an rund 12.000 Menschen aus Syrien und Afghanistan eine Wohnung vermietet.

Geplantes 2021

• Fortführung der Selbstverpflichtungen zur Modernisierungsumlage sowie der Ü70-Regelung
• Fortführung des Härtefallmanagements
• Umsetzung der Vereinbarung mit der Stadt Frankfurt zum klimagerechten und bezahlbaren Wohnen
• Einrichtung einer Ombudsstelle als unabhängiges Schlichtungsgremium für Dresdner Mieter (seit Februar 2021 aktiv)