Nachhaltiges Bauen und Entwickeln

Nachhaltiger Neubau und Umbau

Thematische Einordnung

Umweltfreundliches, ressourcenschonendes sowie den sozialen Bedürfnissen entsprechendes Handeln ist Grundlage für dauerhaften Erfolg in der Immobilienwirtschaft. Der Neubau von Wohnungen und Wohnkomplexen hat dabei eine hohe Bedeutung: Sowohl bei der Errichtung als auch im späteren Gebäudebetrieb kann durch zielgerichtete Maßnahmen bspw. der Ressourcenverbrauch und der CO₂-Fußabdruck maßgeblich reduziert und zukunftsfähiger Wohnraum geschaffen werden. Entsprechende, immer strengere Regulierungen in Sachen Energieeffizienz, Biodiversität, Recycling von Bauabfällen und anderen Gebieten verstärken diese Entwicklung. Ihre Berücksichtigung ist nicht selten Voraussetzung für verschiedene Förderprogramme, wie z. B. eine KfW-Förderung.

Auch bei unseren Kunden erleben wir ein wachsendes Bewusstsein für das Thema Nachhaltigkeit. Im Vordergrund stehen dabei Wohnqualität und Gesundheit und die Tatsache, dass eine energieeffiziente und ressourcenschonende Bauweise langfristig die Heizkosten senkt. Wer von Beginn an nachhaltig baut, agiert vorausschauend und stärkt die Gebäudesubstanz. Uns als Vermieter verspricht das gestiegene kundenseitige Bewusstsein für qualitativ hochwertigen nachhaltigen Wohnungsbau eine stärkere Kundenbindung durch höhere Zufriedenheit bei attraktiven Mieten.

Aus wirtschaftlicher Sicht ist die nachhaltige Bauweise jedoch auch mit Herausforderungen verbunden, da für nachhaltige Bauprojekte derzeit noch teilweise höhere Baukosten veranschlagt werden müssen. Dies kann in Konflikt stehen zu unserem Ziel, zukunftsfähigen Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung zur Verfügung zu stellen. Beim Einsatz nachhaltiger Haustechnik können hohe Erstkosten entstehen, die sich erst im Laufe der Zeit durch langfristige Nutzung amortisieren. Dies müssen wir vor allem gegenüber potenziellen Käufern unserer Objekte verdeutlichen. Wir sehen jedoch die Chance, mit dem Einsatz nachhaltiger Baumaterialien und Technologien unsere Wettbewerbsfähigkeit langfristig zu steigern, da wir auch wirtschaftliche Rahmenbedingungen für unsere Kunden und unser Unternehmen schon heute mitbedenken.

Unser Ansatz

Mit den Neubauaktivitäten schafft Vonovia neuen Wohnraum zu fairen Preisen, der insbesondere in Ballungsgebieten dringend benötigt wird. Besondere Fokusfelder bei unseren Neu- und Umbauprojekten sind eine optimierte energetische Gestaltung, der Einsatz erneuerbarer Energien, sowie eine ressourcenschonende und umweltbewusste Bauweise.

Wir setzen dabei klare Ziele und integrieren Nachhaltigkeitsaspekte in die Entscheidungsprozesse: Für alle Neubauprojekte bestehen klare konzernweite Ziele zu Energiebedarf und Effizienzstandards. Die zentrale Kennzahl ist der durchschnittliche Primärenergiebedarf pro Quadratmeter. Er ist auch in unserem Nachhaltigkeits-Performance-Index (SPI) enthalten, der wiederum unsere wesentliche nichtfinanzielle Steuerungskennzahl darstellt. Bei jeder Vorstandsentscheidung über ein Neubauprojekt fließt die Übereinstimmung mit den gesteckten Zielen ein. Eine weitere wichtige Vorgabe ist, Neubauprojekte in Deutschland mindestens nach KfW55-Standard zu bauen. Zudem wird auch in der Bauphase auf Ressourcenschonung und Umweltschutz geachtet. Am Ende des Lebenszyklus unserer Wohneinheiten achten wir auf einen ressourcenorientierten Rückbau. Unser ganzheitlicher Ansatz lässt außerdem stets auch Überlegungen zur Gestaltung des Wohnumfelds, zu besonderen Elementen wie E-Ladestationen, Wildblumenwiesen oder Photovoltaik-Anlagen mit in die Planung einfließen.

Bei großen Developmentprojekten prüfen wir darüber hinaus regelmäßig die Option einer Nachhaltigkeitszertifizierung, z. B. durch die Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB) oder ihr österreichisches Pendant, die Österreichische Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (ÖGNB) sowie Zertifizierungen nach klimaaktiv Gebäudestandard oder Green Pass. Solche Zertifizierungen können sinnvoll sein, um Objekte vergleichbar zu machen und verschiedenen Interessengruppen wie Investoren, Eigentümern, Mietern und der allgemeinen Öffentlichkeit nachzuweisen, inwieweit ein Objekt nachhaltig geplant, errichtet und betrieben wurde bzw. wird.

In Österreich bildet zudem der „klimaaktiv pakt“ einen Orientierungsrahmen für die Ausrichtung des dortigen Developments mit freiwilligen verbindlichen Verpflichtungen und Vorgaben zu Baustandards.

Im Rahmen unserer Nachhaltigkeits-Roadmap entwickeln wir die konzernweite Strategie für Neu- und Umbau fach- und länderübergreifend kontinuierlich weiter.

Mehr Informationen und Beispiele aus unserem Developmentgeschäft finden Sie im Geschäftsbericht 2020.

Organisatorische Verankerung im Unternehmen

In Deutschland ist der Vonovia Technische Service (VTS) in Zusammenarbeit mit den Regionen für Neubauvorhaben insbesondere für Nachverdichtung und Gebäudeaufstockung zuständig. Das unter der Marke BUWOG firmierende Developmentgeschäft ist in Deutschland und Österreich speziell in der Entwicklung hochwertiger Wohnquartiere für den Eigenbestand (to hold) und für den Direktverkauf (to sell) aktiv. Dieser Zweig wurde durch die Akquisition und Integration des Projektentwicklers Bien-Ries noch weiter gestärkt. Die Aktivitäten des BUWOG Developmentgeschäfts in Deutschland und Österreich werden vom CDO (Chief Development Officer) verantwortet und die jeweiligen Developmentprojekte über den Vorstand freigeben. Das von der VTS betriebene Neubaugeschäft ist im Bereich Value-add und in der Verantwortung des CEO angesiedelt.

Der Zentrale Einkauf verantwortet das Lieferantenmanagement und die Prozesse zur Beschaffung von Baustoffen und Baudienstleistungen. Die technische Umsetzung nachhaltiger Konstruktionsweisen, Dämmung und Technik werden zwischen den Architekten, der technischen Gebäudeausstattung (TGA) und der Statik abgestimmt. Alle Planungen von Neubauprojekten werden vom Vonovia Vorstand sorgfältig geprüft und müssen freigegeben werden.

Ziele und Maßnahmen

Um unseren Anspruch zur Schaffung neuen und bezahlbaren Wohnraums zu erreichen, hatten wir uns für das Jahr 2020 das Ziel gesetzt, rund 900 Fertigstellungen für den Bestand (to hold) in Deutschland umzusetzen. Dieses Ziel haben wir – trotz der Herausforderungen durch die Corona-Pandemie – nahezu vollständig erfüllt und 862 Wohnungen in Deutschland fertiggestellt. Konzernweit konnten 1.442 Wohneinheiten neu in den eigenen Bestand überführt werden. Darüber hinaus befinden sich 7.333 weitere Wohnungen – ebenfalls für den eigenen Bestand – in der konkreten Planung. Das Gesamtpotenzial (to hold und to sell) ist deutlich höher und umfasst – inklusive eines mittelfristigen Entwicklungspotenzials von rund 36.000 Wohneinheiten – eine Development-Pipeline von ca. 47.000 Wohneinheiten.

Bei Neubauten galt für die Fertigstellungen 2020 zudem das Ziel, bei 85 % der Gebäude in Deutschland die Effizienzklasse A oder besser (bezogen auf den Primärenergiebedarf) zu erreichen. Auch dieses Ziel konnte eingehalten werden: Knapp 86 % der Neubauten weisen eine entsprechende Klassifizierung aus.

In Zukunft wollen wir Ziele zunehmend für den gesamten Konzern definieren. Aufgrund der unterschiedlichen Definitionen zu Effizienzklassen in Deutschland, Österreich und Schweden ziehen wir dabei die deutlich besser vergleichbare Kenngrößen heran, wie z. B. den Primärenergiebedarf der Gebäude. Es ist unser Ziel, den Primärenergiebedarf für neugebaute Wohnflächen mittel- und langfristig zu reduzieren. Für 2021 wird zunächst noch ein deutlicher Anstieg angenommen, der u. a. auf Projekte zurückzuführen ist, die bereits vor der Zielsetzung unter anderen Rahmenbedingungen geplant und genehmigt wurden.

Gleichzeitig werden wir auch Aktivitäten im jeweils nationalen Kontext fortführen. Ein Beispiel ist die Teilnahme am „klimaaktiv pakt“ in Österreich. Die BUWOG ist dort langjähriger Partner im „klimaaktiv pakt2020“ des österreichischen Bundesministeriums für Klimaschutz, Umwelt, Energie, Mobilität, Innovation und Technologie. Die konkreten Ziele umfassten bis 2020 im Vergleich zum Basisjahr 2005 u. a. eine Reduktion der Treibhausgase um mehr als 16 %, die Steigerung der Energieeffizienz um mindestens 20 % sowie den Einsatz erneuerbarer Energieträger von mindestens 34 %. Alle gesteckten Ziele wurden erreicht. Im Rahmen des „klimaaktiv pakt2030“ soll dieser Weg mit neuen konkreten Zielen fortgesetzt werden.

86 % fertiggestellter Neubauten in Deutschland in Effizienzklasse A oder besser*

Anteile in %

In Schweden ist es unser Anspruch, Neubauten zu bauen, die den Anforderungen des Miljöbyggnad Silber Standards des Sweden Green Building Council entsprechen. Dies im Blick schulen wir unsere Mitarbeitenden jährlich zu Energie- und Umweltthemen.

Um die genannten Ziele zu erreichen, setzen wir auf eine Bandbreite zahlreicher Maßnahmen. Dazu gehört, dass wir wo möglich die Nutzung von erneuerbaren Energien bzw. den Anschluss ans Fernwärmenetz als Energiequelle anstreben. 2020 konnten wir fast zwei Drittel aller Neubauten mit Fernwärme versorgen. Darüber hinaus wird bereits im Rahmen der Planung sowie bei der Realisierung auf eine emissionsarme Errichtung und energieeffiziente Betriebsführung Einfluss genommen. Dazu führen wir im Vorwege der Bautätigkeiten bereits Lebenszyklusanalysen für einige unserer Neubauten durch.

Weitere Maßnahmen sind der Einsatz moderner und innovativer Neubauweisen wie Vollholz- und Holz-Hybrid-Bauweisen sowie mit bereits vorgefertigten Fertigteilen, die Bauzeiten und damit auch Belastungen für die Anwohner erheblich verkürzen können.

Wir legen großen Wert auf die Gestaltung des Wohnumfelds und die Erhaltung von Biodiversität. Wo immer möglich, legen wir Grünflächen an, die auf Erdgeschossebene, Dach- oder Fassadenflächen als natürlicher Lebensraum für Flora und Fauna dienen. Neben optischen Effekten bieten die Begrünungen auch praktischen Mehrwert, indem sie z. B. bei besonderen Wetterereignissen den Ablauf von Regenwasser in die teils überlastete städtische Kanalisation verzögern und einen erheblichen Beitrag zum Mikroklima, insbesondere zur Vermeidung von Wärmeinseleffekten in dicht bebauten Gebieten, leisten.

Im Bereich moderner Mobilitätskonzepte wollen wir die Infrastruktur für Elektromobilität stärken. So haben wir im Jahr 2020 rund jedes dritte Neubau­projekt mit E-Ladestationen ausgestattet, ein weiteres Viertel hat eine Leerverrohrung für entsprechende Nachrüstungsoptionen erhalten. In Schweden wurden sogar bei jedem zweiten Neubauprojekt E-Ladestationen, entweder als öffentliche Ladeplätze oder stellplatzbezogen, für unsere Mieter installiert. Wir integrieren bei vielen Neubauprojekten bereits heute Carsharing-Angebote, reduzieren die Anzahl der PKW-Stellplätze und berücksichtigen eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Ein Beispiel dafür sind kostenlose Jahreskarten bei Erstbezug im Wiener Wohnprojekt ERnteLAA.

Über die beschriebenen Maßnahmen achten wir auf die Vermeidung von Lärmemissionen bei Neu- und Umbauten und vermeiden auch beim Rückbau (Abbruch) graue Energie. Hier legen wir außerdem besonderen Wert auf die mögliche Wieder­ver­wendung von Materialien an Ort und Stelle und stehen diesbezüglich im Dialog mit Anrainern, sei es durch E-Mails oder über eigens dafür eingerichtete Microsites im Netz.

Geplant für 2021

• Fertigstellung von konzernweit rund 2.300 Wohneinheiten (to hold und to sell)
• Erstellung neuer Messparameter für Ressourcen- und Energieverbrauch in der Vorkette von Projekten und Materialien
• Auswertung der abgeschlossenen Pilotprojekte zu nachhaltigen Bauweisen und Prüfung eines breiteren Einsatzes