Ziele, Maßnahmen und Indikatoren

Bei der Bereitstellung neuen, bedarfsgerechten und bezahlbaren Wohnraums nutzen wir verschiedene uns zur Verfügung stehende Möglichkeiten, um die Kosten für unsere Mieter möglichst gering zu halten. Neben freiwilligen Vereinbarungen und Verpflichtungen sind dies u. a. das Ausnutzen wirtschaftlicher Skaleneffekte, das Senken der Baukosten über serielle Bauweisen sowie der bedarfsgerechte Umbau im Bestand.

Vereinbarungen zur Mietpreisbegrenzung

Ein erster erfolgreicher Baustein in der Begrenzung der Belastungen für unsere Mieter besteht in der Kappung der umlagefähigen Kosten für Modernisierungsleistungen. Die Schärfe der gesellschaftlichen Debatte rund um das Thema Mieterhöhungen durch Modernisierung hat die Bedeutung des Themas gezeigt. Aus diesem Grund hat Vonovia sich dazu verpflichtet,

• zukünftig keine Modernisierungen durchzuführen, die den Mieter mit mehr als 2 € Kaltmiete je Monat und m² zusätzlich belasten,
• dafür Sorge zu tragen, dass unsere Kunden in ihrem Zuhause bleiben können, und
• Härtefälle individuell zu prüfen sowie aktiv nach Lösungen zu suchen.

Das frühzeitige Einbeziehen unserer Mieter ist dabei ein wichtiger Schritt. Mit diesen Maßnahmen wollen wir erreichen, dass trotzdem substanzaufwertende und klimaschutzrelevante Sanierungen weiter durchgeführt werden können, d. h. der Akzeptanz für Klimaschutzmaßnahmen auch weiterhin Rechnung getragen werden kann.

Einen zweiten Baustein stellt der geförderte Wohnraum dar. Immer mehr Wohnungen fallen aus der Sozialbindung. Während es 1990 noch rund 3 Mio. Sozialwohnungen in Deutschland gab, geht die Zahl bis 2020 auf rund 1 Mio. Sozialwohnungen zurück. Rund 10 % der Wohnungen von Vonovia unterliegen einer solchen Preisbindung. Während es im Neubau mitunter fixe Regelungen für mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraum gibt – beispielsweise das Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung, bei dem 30 % der Geschossfläche für Wohnen gebunden angeboten werden müssen – existieren für den Bestand zumeist keine neueren Regelungen. Vonovia trifft aber in vielen Wohnungsmärkten bspw. individuelle Lösungen und freiwillige Vereinbarungen mit Städten und Gemeinden, die auch für Bestandsgebäude neue Bindungsregelungen vorsehen – und geht so in vielen Orten über die gesetzlichen Vorschriften hinaus. Hierzu tauschen wir uns mit Oberbürgermeistern und Stadtverwaltungen und auch Mietervereinen aus (s. Kapitel Offener Dialog mit der Gesellschaft).

Nutzung von Skaleneffekten

Skaleneffekte erzielt Vonovia vor allem durch standardisierte Prozesse und die Größe des Unternehmens. Dadurch können wir bei der Bewirtschaftung der Bestände und dem Einkauf von Leistungen Kostenvorteile erzielen und sie bspw. über niedrigere Nebenkosten an unsere Mieter weitergeben. Auch bei Investitionen in die Bestände wenden wir standardisierte Verfahren an und nutzen soweit möglich einheitliche Materialien bei Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Dadurch erreichen wir große Einkaufsvolumina, über die wir besondere Konditionen bei Lieferanten erhalten, bspw. in Form eines günstigeren Einkaufspreises oder einer besseren Qualität zum gleichen Preis.

Neubau, serielles Planen und Bauen 102-15, 413-1

Vonovia will Wohnungen anbieten, die sich breite Bevölkerungsschichten leisten können. Um dies zu gewährleisten, müssen die Baukosten niedrig sein. Die serielle Planung und Bauweise machen das möglich. Bauvorhaben setzen wir in diesem Kontext nicht nur als Einzelprojekte um, sondern vermehrt auch über systematische, standardisierte Prozesse in Serie, und unterteilen die geplanten Wohnungen in einzelne Module. Dadurch können wir die Kosten und die Bauzeit erheblich reduzieren und gleichzeitig hohe Qualitätsstandards gewährleisten. Durch die kürzere Bauzeit können wir auch die Lärmbelästigung und Schmutzentwicklung für die Anwohner reduzieren.

Modulare Bauweise

Weiterhin wirkt sich positiv aus, dass Vonovia in den Beständen über eine große Zahl an Grundstücken und Aufstockungspotenzial, auch in zentralen Lagen, verfügt, sodass keine teuren Baugrundstücke erworben werden müssen.

Die oben genannten individuellen Bauordnungen der Länder erschweren den seriellen Bauansatz, über den wir die Baukosten reduzieren wollen. Um den entsprechenden Herausforderungen zu begegnen, stehen wir in einem engen Austausch mit der Politik und den Kommunen, aber auch den Bauämtern. Wir investieren viel Zeit in eine langfristige und detaillierte Planung.

Die öffentlichen Debatten im Berichtsjahr haben uns gezeigt, dass die Beteiligung der Bürger bei Baumaßnahmen immer wichtiger wird, um Vorhaben erfolgreich durchführen zu können. Vonovia verfolgt daher den Ansatz, Mieter und weitere Stakeholder bei den Planungen für Neubaumaßnahmen oder Aufstockungen einzubeziehen und ihre Ideen, Sichtweisen und Anregungen einzuholen. Beispielsweise sprechen wir frühzeitig mit Ortsbeiräten und Mietervertretern und führen regelmäßig Informationsveranstaltungen durch. Auch holen wir wo sinnvoll die Unterstützung von Mediatoren ein, um besonders komplizierte Fällen zu lösen.

2018 haben wir zahlreiche Bauprojekte in serieller Bauweise in allen Regionen Deutschlands begonnen bzw. abgeschlossen, unter anderem zwei Mehrfamilienhäuser mit Stahlmodulen in Wiesbaden sowie einen Neubau mit Stahlbetonmodulen in Dresden.

Insgesamt wurde 2018 mit dem Neubau von über 1.000 Wohnungen begonnen, wovon ein Teil bereits fertiggestellt werden konnte. Unser Investitionsprogramm halten wir weiter auf sehr hohem Niveau und werden erneut rund 1,3–1,6 Mrd. € vor allem in energetische Modernisierungen und Neubauten investieren. Unser Ziel ist es, das Aufgabenspektrum des Technischen Service zu erweitern und die Monteure über die Koordination der Partnerfirmen hinaus auch bei den Innenausbauten einzusetzen.

Bedarfsgerechter Aus- und Umbau 102-15, 413-1

Die zunehmende Veränderung der Wohnbedürfnisse stellt die Wohnungswirtschaft vor die Aufgabe, Wohnraum – auch und gerade im Bestand – bedarfsgerecht anzupassen. Parallel zu der Entwicklung, dass die deutsche Bevölkerung zunehmend älter wird, steigt Nachfrage durch eine wachsende Zahl von Ein- bis Zwei-Personenhaushalten. Diese Entwicklung verstärkt das Bedürfnis nach entsprechenden Wohnungen für kleinere Haushalte. Eine Vielzahl dieser Wohnungen braucht barrierearme Ausstattungen und Zugänge, um älteren Menschen einen möglichst langen Verbleib ihrer Wohnung zu ermöglichen. Denn kaum ein Aspekt ist für den Erhalt der Lebensqualität im Alter von so großer Bedeutung wie die Vertrautheit der eigenen vier Wände – auch bei Pflegebedürftigkeit.

Barrierearm bedeutet dabei für uns, dass

• die Wohnungen idealerweise auch über einen Aufzug erreicht werden können,
• Schwellen und Stufen eingeebnet sind und keine Absätze von mehr als zwei Zentimetern bestehen sowie
• breitere Eingangs- und Innentüren, ebenerdige Duschen und ein unterfahrbares Waschbecken eingebaut werden.

Unsere Neubauten sind grundsätzlich über die gesetzlichen Anforderungen hinaus barrierearm gebaut, bei Modernisierungsmaßnahmen in Bestandswohnungen prüfen wir die jeweiligen Potenziale zum Barriereabbau. Unsere Maßnahmen umfassen auch die Gemeinschaftsflächen, indem wir bspw. Hauseingänge verbreitern oder über separate Abstellflächen dafür Sorge tragen, dass unsere Mieter ihre Rollatoren und ähnliche Hilfsmittel sicher abstellen können.

Es ist unser Anliegen, auf die veränderten Bedürfnisse einzugehen, bspw. durch adäquaten altersgerechten Umbau, die Einrichtung von ambulant betreuten Wohngemeinschaften oder indem wir älteren Mietern bei der Bewältigung ihres Alltags Unterstützung anbieten.

In Essen und in Berlin verfolgen wir modellhafte Konzepte, die wir – sollten sie sich gut bewähren – in Zukunft auch an anderen Standorten weiter ausbauen wollen:

In Essen haben wir als Modellprojekt eine ambulant betreute Wohngemeinschaft für Menschen mit einer Demenzerkrankung umgesetzt, bei der Menschen in einem gemeinsamen Haushalt leben und externe Pflege- und Betreuungsdienstleistungen in Anspruch nehmen können. Dazu wurden vier Wohnungen zusammengelegt und barrierefrei umgebaut. Diese Art des Zusammenlebens bietet speziell für ältere Menschen oder Menschen mit einer Demenzerkrankung die Möglichkeit, gemeinsam und selbstbestimmt alt zu werden und zusammen den zunehmenden Hilfebedarf zu bewältigen.

In Berlin-Reinickendorf entwickelt Vonovia auf sozialverträgliche Art und Weise ein Quartier, in dem das Zusammenleben der Generationen eine wichtige Rolle spielt. Es werden 145 seniorengerechte und barrierearme Ein- bis Zwei-Zimmerwohnungen in zwei Wohnhochhäusern – mitten im Quartierszentrum – entstehen. Neben passgenauen Grundrissen gehören auch Ausstattungsmerkmale wie Automatiktüren im Hauseingang, größere Bäder mit rutschfesten Fliesen und Haltegriffen, eine zentrale Stromabschaltung, Komfortsteckdosen oder ein Einbauschrank im Flur mit Platz für einen Rollator dazu. Ergänzend hierzu sind wir eine Kooperation mit der Johanniter-Unfall-Hilfe eingegangen, mit der wir ein Konzept für einen Nachbarschaftstreff erarbeitet haben. Ziel ist es, mit einem unterstützenden Umfeld ein selbstbestimmtes Leben in den eigenen vier Wänden auch im höheren Alter zu ermöglichen. Verschiedene Alltagshilfen, darunter ein Apotheken- und ein Wäscheservice, ambulante Pflegedienstleistungen, ein Hausnotruf, Menü-Service bis hin zu Gruppenaktivitäten wie Ausflüge, gemeinsames Kochen oder Gedächtnissport sollen Teilhabe und ein Plus an Lebensqualität ermöglichen.