Brief des Vorstands

Vonovia steht als Wohnungsunternehmen mitten in der Gesellschaft. Darum haben unsere Aktivitäten niemals nur eine wirtschaftliche, sondern immer auch eine gesellschaftliche Perspektive. Wir sind uns unserer besonderen Rolle bewusst: Als Dienstleister und Anbieter von Wohnraum für rund eine Million Menschen stellen wir unsere Kunden und ihre Bedürfnisse in den Mittelpunkt. Deshalb pflegen wir die Gebäudesubstanz und gestalten Quartiere aktiv mit. Deshalb kümmern wir uns um zeitgemäße Wohnungen und entwickeln Dienstleistungen für mehr Lebensqualität. Und aus diesem Grund beteiligen wir uns auch an der im Moment besonders wichtigen gesellschaftlichen Aufgabe: dem Bau neuer Wohnungen.

Bezahlbarer Wohnraum wird in den Ballungsräumen auch in Zukunft knapp bleiben. Es gibt für diese Herausforderung keine schnellen Lösungen, genauso wenig wie für die anderen drängenden Themen unserer Gesellschaft: Das Zusammenleben von Menschen mit den unterschiedlichsten Biografien organisiert sich nicht von selbst. Die Altersverteilung verschiebt sich: Wir brauchen in Deutschland bis 2030 bis zu 3 Millionen seniorengerechte Wohnungen. Mit diesen Themen müssen wir uns alle befassen. Und wenn sich die Politik – wie ich finde – sinnvolle Klimaziele setzt, bleiben auch hier die Konzepte für eine wirtschaftliche und zugleich sozial verträgliche Umsetzung oftmals unklar.

Wir haben auf diese Fragen Antworten, und wir möchten an der Lösung mitarbeiten. Aber das alleine reicht nicht: Wir brauchen bei allem, was wir tun, Partner und gemeinsame Anstrengungen.

Wir haben im vergangenen Jahr in unserem Bestand eine herausragende Sanierungsquote von 5% erzielt. Wir machen unsere Gebäude fit, um Heizkosten zu verringern und die CO₂-Emissionen einzudämmen. Diese Quote steht für zeitgemäßen Wohnkomfort, gute Gebäudeeffizienz und mehr Klimaschutz. Dies tun wir, weil es aus wohnungswirtschaftlicher und ökologischer Sicht sinnvoll ist. Da wir aber die unterschiedlichen Perspektiven ausbalancieren und auch auf die Bezahlbarkeit der Mieten achten wollen, reduzieren wir künftig das Volumen energetischer Modernisierungen und investieren vermehrt in den Bau neuer Wohnungen. Wir werden bei künftigen Gebäudemodernisierungen nur noch Projekte realisieren, die bei unseren Kunden nicht zu Mieterhöhungen von mehr als 2 € pro Quadratmeter führen.

Gleichzeitig entwickeln wir Lösungen, um den CO₂-Ausstoß weiter zu reduzieren. Dazu gehören moderne Energiekonzepte wie eigene Photovoltaikanlagen oder Elektromobilität. Zudem investieren wir in die Quartiersentwicklung für gelingende urbane Vielfalt und noch stärker in den Bau neuer Wohnungen. Hier entstehen moderne Mehrfamilienhäuser für die Vermietung und seit neuestem auch Eigentumswohnungen.

Lassen Sie uns nun auf die operative Entwicklung im vergangenen Geschäftsjahr schauen: 2018 knüpften wir an die gute Entwicklung der Vorjahre an. Mit unseren Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen kamen wir gut voran, unsere Handwerkerorganisation weitete ihre Dienstleistungen aus. Auch in den Bereichen Kabelfernsehen, Messdienstleistungen, Versicherungs- und Wohnumfelddienstleistungen stieg das Geschäftsvolumen weiter an.

Die Vonovia Immobilien Treuhand betreut in einem wachsenden Geschäftsfeld inzwischen rund 84.000 Wohnungen für andere Eigentümer. Neu aufgebaut haben wir den Bereich der Energiebelieferung, über den wir Kunden mit regenerativem Strom und zum Teil auch mit Erdgas versorgen können.

Parallel dazu haben wir unser Wohnungsportfolio weiter an die für uns strategisch relevanten Regionen angepasst. Gemessen am Verkehrswert zählen wir inzwischen 98% unseres Deutschlandportfolios zum strategischen Bestand.

Eine unserer Chancen sehen wir darin, mit unserem Geschäftsmodell im Ausland zu wachsen – wenn sich die Opportunität bietet. Auch damit waren wir 2018 erfolgreich: Durch den Erwerb der österreichischen BUWOG und der schwedischen Victoria Park haben wir unseren Wohnungsanteil außerhalb Deutschlands auf mehr als 39.000 Einheiten ausgebaut. Das entspricht knapp 10% unseres Bestands. Darüber hinaus haben wir uns mit einer Minderheitsbeteiligung an dem Kauf von 4.000 Wohneinheiten der französischen Staatsbahn SNCF beteiligt. Dies wird uns dabei helfen, auch den französischen Wohnungsmarkt langfristig besser zu verstehen.

In vielen Gesprächen mit Ihnen betonen wir vom Vorstand immer wieder, dass wir ausschließlich zu uns passende Portfolios erwerben. Das sind solche, bei denen die Mieter von unserem Geschäftsmodell und unseren Dienstleistungen profitieren. In den Märkten Österreich und Schweden ist dies so. Ich freue mich, dass unsere Aktionäre und auch die Unternehmensführungen von BUWOG und Victoria Park unsere Ansicht teilen und unseren Ansatz entsprechend unterstützen. Ich möchte an dieser Stelle aber betonen: Unser Kernmarkt bleibt Deutschland.

Auch finanziell bleibt Vonovia erfolgreich. Erneut haben sich alle wesentlichen Kennzahlen gegenüber dem Vorjahr verbessert. Unser operatives Ergebnis, der FFO 1, stieg um 15,8% auf 1,07 Mrd. €. Dazu tragen nicht zuletzt auch Erträge aus den Zukäufen bei. Hinzu kommen die zusätzlichen Erträge infolge der Investitionen in den Bestand sowie in Neubau und Aufstockung. Ein weiterer Erfolgstreiber ist die weiterhin hohe Wohnungsnachfrage. Sie führt dazu, dass wir mit einer Quote von 2,4% praktisch keinen Leerstand haben.

Zum operativen Ergebnis möchte ich ergänzen, dass wir ab diesem Jahr unsere bisherige Kennzahl für den operativen Erfolg, den FFO 1, durch den Group FFO abgelöst haben. Grund ist, dass wir mit dem Erwerb der BUWOG die Projektentwicklung in unser Geschäft aufgenommen haben. Die Projektentwicklung umfasst die Konzeption und den Neubau von Wohngebäuden für Dritte und den eigenen Bestand auf eigens hierfür erworbenen Grundstücken. Der Group FFO bildet dieses Geschäftsfeld mit ab. Zusammen mit der Eingliederung der BUWOG haben wir auch unser Steuerungssystem überarbeitet und die Segmente neu geordnet. Neben den drei bekannten Segmenten führen wir zukünftig auch ein viertes Segment: Development. Details dazu finden Sie in diesem Bericht im Kapitel Unternehmensstruktur.

Der Marktwert unseres Portfolios hat sich im vergangenen Jahr deutlich erhöht: Der Adjusted Net Asset Value kletterte im Stichtagsvergleich um 24,6% auf 23,3 Mrd. €. Je Aktie erhöhte er sich um 16,7% auf 44,90 €. Gründe für diese erfreuliche Entwicklung sind der Bewertungsanstieg sowie die hinzugekommenen Bestände von BUWOG und Victoria Park.

Unsere Finanzierungsbasis bleibt stabil. Der Schuldendeckungsgrad bewegt sich weiterhin innerhalb des Zielkorridors und die Fälligkeitsstruktur ist ausgewogen bei langfristigen Laufzeiten. Mit unseren Finanzierungsinstrumenten bleiben wir weiterhin breit aufgestellt, sodass wir unseren Kapitalbedarf jederzeit flexibel decken können. Darüber hinaus nutzen wir das aktuelle niedrige Zinsumfeld weiterhin, um teure Finanzierungen durch bessere abzulösen.

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

meine Vorstandskollegen und ich freuen uns darüber, dass wir der Hauptversammlung gemeinsam mit dem Aufsichtsrat eine erhöhte Dividende von 1,44 € je Aktie vorschlagen können. Zudem wollen wir, soweit es die Rahmenbedingungen zulassen, auch in diesem Jahr neben der klassischen Bardividende die Option einer Aktiendividende anbieten.

Gemeinsam mit unseren inzwischen rund 10.000 Mitarbeitern werden wir auch 2019 zeigen, dass wir fest auf der Seite unserer Kunden stehen und unserer Verantwortung gegenüber der Gesellschaft gerecht werden. Dazu werden wir aufmerksam zuhören und gemeinsam mit Partnern an den Lösungen arbeiten.

Wir danken Ihnen, unseren Aktionärinnen und Aktionären, unseren Partnern sowie unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern weiterhin für Ihr Vertrauen.

Bochum, im März 2019

Ihr

Rolf Buch
Vorsitzender des Vorstands

Rolf Buch (CEO)