Überleitungsrechnungen

Das Finanzergebnis änderte sich von -326,3 Mio. € in 2017 auf -440,1 Mio. € in 2018. Aus dem Finanzergebnis leitet sich der Zinsaufwand FFO wie folgt ab:

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Überleitung Finanzergebnis/Zinsaufwand FFO

in Mio. €

 

2017

 

2018

 

Veränderung in %

*

Ohne Erträge aus übrigen Beteiligungen.

**

Davon im Geschäftsjahr 2018: FFO1-Zinsen 317,4 Mio. €, Zinsen Segment Development 11,4 Mio. €.

 

 

 

 

 

 

 

Erträge aus Ausleihungen

 

1,6

 

2,2

 

37,5

Zinserträge

 

25,1

 

6,8

 

-72,9

Zinsaufwendungen

 

-353,0

 

-449,1

 

27,2

Finanzergebnis*

 

-326,3

 

-440,1

 

34,9

 

 

 

 

 

 

 

Anpassungen:

 

 

 

 

 

 

Transaktionskosten

 

7,9

 

14,2

 

79,7

Vorfälligkeitsentschädigung und Bereitstellungszinsen

 

16,4

 

8,4

 

-48,8

Effekte aus der Bewertung originärer Finanzinstrumente

 

-8,8

 

14,9

 

–

Derivate

 

-3,9

 

14,3

 

–

Zinsanteil Zuführungen Rückstellungen

 

9,0

 

9,1

 

1,1

Zinsabgrenzungen

 

3,1

 

43,4

 

>100

Zinsen auf Steuern Vorjahre

 

–

 

20,3

 

–

Sonstige Effekte

 

2,6

 

13,5

 

>100

Zinszahlungssaldo

 

-300,0

 

-302,0

 

0,7

 

 

 

 

 

 

 

Korrektur Zinsabgrenzungen

 

-3,1

 

-43,4

 

>100

Korrektur Finanzerträge aus Beteiligungen an anderen Wohnungsunternehmen

 

13,0

 

14,0

 

7,7

Korrektur Zinszahlungen wegen Steuern

 

2,6

 

2,6

 

–

 

 

 

 

 

 

 

Zinsaufwand FFO**

 

-287,5

 

-328,8

 

14,4

Der Zinsaufwand FFO lag mit -328,8 Mio. € in 2018 um 14,4% über dem Vergleichswert von -287,5 Mio. € im Wesentlichen aufgrund der 100%-Fremdfinanzierung der BUWOG-Akquisition. Des Weiteren sind mit der BUWOG und der Victoria Park zusätzliche originäre Zinsen aus dem operativen Geschäft in Höhe von 38,8 Mio. € angefallen.

Im Berichtszeitraum 2018 betrug das Periodenergebnis 2.402,8 Mio. €. Es lag um 6,4% unter dem Vergleichswert des Vorjahres von 2.566,9 Mio. €. Die BUWOG trug im Berichtszeitraum 2018 insgesamt ein Adjusted EBITDA von 221,9 Mio. €, die Victoria Park ein Adjusted EBITDA von 33,7 Mio. € zum Konzernperiodenergebnis bei.

Die bisherige Kennzahl FFO 1 leitet sich vom Periodenergebnis wie folgt ab:

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Überleitung Periodenergebnis/FFO

in Mio. €

 

2017

 

2018

 

Veränderung in %

*

Ohne Erträge aus Beteiligungen

**

Inkl. Finanzerträge aus Beteiligungen an anderen Wohnungsunternehmen

***

Basierend auf den zum Stichtag dividendenberechtigten Aktien: 31.12.2018: 518.077.934 und 31.12.2017: 485.100.826

 

 

 

 

 

 

 

Periodenergebnis

 

2.566,9

 

2.402,8

 

-6,4

Finanzergebnis*

 

326,3

 

440,1

 

34,9

Ertragsteuern

 

1.440,5

 

1.471,5

 

2,2

Abschreibungen

 

372,2

 

737,9

 

98,3

Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties

 

-3.434,1

 

-3.517,9

 

2,4

= EBITDA IFRS

 

1.271,8

 

1.534,4

 

20,6

Sondereinflüsse

 

86,9

 

106,6

 

22,7

Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien

 

-10,7

 

-0,5

 

-95,3

Finanzerträge aus Beteiligungen an anderen Wohnungsunternehmen

 

-13,0

 

-14,0

 

7,7

= Bereinigtes EBITDA

 

1.335,0

 

1.626,5

 

21,8

Bereinigtes EBITDA Vertrieb

 

-112,1

 

-208,3

 

85,8

Bereinigtes EBITDA Development (exkl. Rohertrag to hold)

 

–

 

-20,7

 

–

= Bereinigtes EBITDA Operations

 

1.222,9

 

1.397,5

 

14,3

Zinsaufwand FFO 1**

 

-287,5

 

-317,4

 

10,4

Laufende Ertragsteuern FFO 1

 

-15,9

 

-15,4

 

-3,1

= FFO 1

 

919,5

 

1.064,7

 

15,8

Substanzwahrende Investitionen

 

-85,7

 

-137,7

 

60,7

= AFFO

 

833,8

 

927,0

 

11,2

Laufende Ertragsteuern Vertrieb

 

-19,2

 

-53,9

 

>100

FFO 2 (FFO 1 inkl. bereinigtes EBITDA Vertrieb/laufende Ertragsteuern Vertrieb)

 

1.012,4

 

1.219,1

 

20,4

 

 

 

 

 

 

 

FFO 1 pro Aktie in €***

 

1,90

 

2,06

 

8,4

AFFO pro Aktie in €***

 

1,72

 

1,79

 

4,1

Im Rahmen der Umstellung des Steuerungssystems erfolgt fortan die Überleitung des Periodenergebnisses auf den :

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Überleitung Periodenergebnis/Group FFO

in Mio. €

 

2017

 

2018

 

Veränderung in %

*

Ohne Erträge aus Beteiligungen

**

Inkl. Finanzerträge aus Beteiligungen an anderen Wohnungsunternehmen

***

Basierend auf den zum Stichtag dividendenberechtigten Aktien: 31.12.2018: 518.077.934 und 31.12.2017: 485.100.826

 

 

 

 

 

 

 

Periodenergebnis

 

2.566,9

 

2.402,8

 

-6,4

Finanzergebnis*

 

326,3

 

440,1

 

34,9

Ertragsteuern

 

1.440,5

 

1.471,5

 

2,2

Abschreibungen

 

372,2

 

737,9

 

98,3

Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties

 

-3.434,1

 

-3.517,9

 

2,4

= EBITDA IFRS

 

1.271,8

 

1.534,4

 

20,6

Sondereinflüsse

 

86,9

 

106,6

 

22,7

Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien

 

-10,7

 

-0,5

 

-95,3

Finanzerträge aus Beteiligungen an anderen Wohnungsunternehmen

 

-13,0

 

-14,0

 

7,7

Sonstiges ()

 

-49,9

 

-129,2

 

>100

Zwischengewinne

 

27,9

 

38,8

 

39,1

Bewertungsergebnis Neubau/Development to hold

 

6,7

 

18,7

 

>100

=

 

1.319,7

 

1.554,8

 

17,8

Zinsaufwand FFO**

 

-287,5

 

-328,8

 

14,4

Laufende Ertragsteuern FFO

 

-22,6

 

-36,5

 

61,5

Konsolidierung

 

-34,6

 

-57,5

 

66,2

= Group FFO

 

975,0

 

1.132,0

 

16,1

 

 

 

 

 

 

 

Group FFO pro Aktie in €***

 

2,01

 

2,18

 

8,7
Group FFO
Der Group FFO stellt die nachhaltige Ertragskraft des operativen Geschäft dar. Neben den Adjusted EBITDAs der Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development werden im Group FFO die wiederkehrenden, laufenden Nettozinsaufwendungen aus originären Finanzinstrumenten sowie laufende Ertragsteuern berücksichtigt. Die Kennzahl wird nicht auf Basis einer besonderen internationalen Rechnungslegungsvorschrift ermittelt, sondern ist als Ergänzung zu den anderen gemäß IFRS ermittelten Ergebniskennzahlen zu sehen.
Non-core Disposals
Im Rahmen der Segmentberichterstattung wird zusätzlich das nicht steuerungsrelevante Geschäftssegment Sonstiges ausgewiesen. Dieses beinhaltet den rein opportunistischen Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-core Disposals), die mittelfristig voraussichtlich unterdurchschnittliche Entwicklungspotenziale im Mietwachstum aufweisen und die im Verhältnis zum Gesamtportfolio und mit Blick auf zukünftige Akquisitionen eher peripher liegen.
Adjusted EBITDA Total
Das Adjusted EBITDA Total ist das Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Wertminderungen, Zu- und Abschreibungen, (einschließlich der Erträge aus übrigen, operativen Beteiligungen und Zwischengewinn), das um periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende oder betriebsatypische Sachverhalte und um den Nettoertrag aus Bewertungen für Investment Properties bereinigt wurde. Sondereinflüsse beinhalten die Entwicklung neuer Geschäftsfelder und Geschäftsprozessentwicklung, Akquisitionsprojekte, Aufwendungen für Refinanzierungen und Eigenkapitalerhöhungen (soweit nicht als Kapitalbeschaffungskosten behandelt), Aufwendungen für die Vorbereitung des Börsengangs, sowie Aufwendungen für Altersteilzeit und Abfindungszahlungen. Das Adjusted EBITDA Total ist die Summe aus Adjusted EBITDA Rental, Adjusted EBITDA Value-add, Adjusted EBITDA Recurring Sales und Adjusted EBITDA Development.