Investitionen

Die Qualität unseres Immobilienportfolios spielt eine besonders große Rolle. Dementsprechend ist es wichtig, dass unsere Objekte baulich in einem guten Zustand sind. Zum anderen streben wir die Erweiterung unseres Portfolios durch Neubau, gezielte energetische Modernisierungen, ganzheitliche Quartiersentwicklungen sowie An- und Verkauf im Sinne eines nachhaltigen Wirtschaftens an.

Instandhaltung und Modernisierung

Über die Instandhaltung erhalten und pflegen wir die Substanz unserer Gebäude. Sie zählt zu den regelmäßig getätigten und teilweise langfristig geplanten wirtschaftlichen Aufwendungen. Über die Kontinuität werden Auftragsspitzen vermieden und Kapazitäten gleichmäßig verteilt.

Modernisierungsmaßnahmen sind nachhaltig und langfristig wertsteigernde Investitionen in den Wohnungs- und Gebäudebestand. Im Rahmen der Wohnungsmodernisierung erfolgt eine Aufwertung innerhalb der abgeschlossenen Wohnraumfläche. Fallweise werden auch die Grundrisse an veränderte Wohnbedürfnisse angepasst.

Über Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen investieren wir kontinuierlich in unseren Bestand. Als führendes Wohnungsunternehmen haben wir hierbei die besondere Möglichkeit, über den Einsatz standardisierter Verfahren und Materialien Skaleneffekte bei unseren Investitionstätigkeiten zu erzielen. Sofern angemessen und technisch möglich, verwenden wir bei Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen einheitliche Produkte. Über die hierdurch erreichbaren Volumina können wir besondere Konditionen mit unseren Lieferanten vereinbaren, die entweder eine höhere Qualität bei gleichbleibendem Preis oder einen kostengünstigeren Einkauf der zu verbauenden Materialien ermöglichen. Die fast exklusive Bauausführung über unseren Technischen Service erlaubt es zudem, auch über die große Zahl von wiederkehrenden Aufträgen, die Leistungsprozesse so zu gestalten, dass die erforderlichen Maßnahmen ressourcenoptimal und mit kurzen Bauzeiten durchgeführt werden können. Dies spart weitere Kosten und führt über schnellere Wiedervermietungen zu Ertragssteigerungen.

Investitionen im Teilportfolio „Modernisierung“ beziehen sich auf wohnwertsteigernde Maßnahmen, die oftmals auch mit einem altersgerechten Umbau einhergehen. 2018 haben wir deshalb in diesem Teilportfolio Modernisierungsmaßnahmen mit einem Volumen von über 265 Mio. € realisiert. Umgebaut wurde, wenn bautechnisch möglich, nach Standards aus dem KfW-Programm 159 „Altersgerecht Umbauen“.

Die Entscheidung über eine Bestandsinvestition wird sowohl aus operativen als auch aus strategischen Gründen getroffen. Die Investitionen erstrecken sich über den gesamten Bestand in den entsprechenden Teilportfolios und über das gesamte Bundesgebiet. Vonovia ist bestrebt, bei seinen technischen Maßnahmen nicht nur den Stand der Technik und die einschlägigen Vorgaben einzuhalten, sondern auch in der Zukunft liegende Entwicklungen zu antizipieren und, wo möglich, schon umzusetzen.

In 2018 wurden Instandhaltungs- und Modernisierungsleistungen (inkl. Neubau) von rund 1,5 Mrd. € umgesetzt. Schwerpunkte waren die energetische Modernisierung und die Schaffung neuen Wohnraums. Eine wesentliche Stütze bei der Refinanzierung der energetischen Modernisierungsmaßnahmen bilden Finanzmittel der KfW-Bank oder der Europäischen Investitionsbank (EIB).

Neubau und Development

Die drängendste Herausforderung der Wohnungswirtschaft in Deutschland ist die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in zentralen Lagen. Vonovia beteiligt sich aktiv daran, diesen neuen bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Vonovia unterscheidet bei seinen Neubauaktivitäten auf der einen Seite zwischen bereits im Bestand befindlichen unbebauten und bebauten Grundstücken und auf der anderen Seite neu zu erwerbenden/erworbenen Grundstücken.

Neubau

Auf bebauten Grundstücken schaffen wir neuen Wohnraum durch Dachgeschossaufstockungen und -ausbauten. Auf unbebauten Grundstücken schaffen wir durch die Erstellung neuer Gebäude neuen Wohnraum. Beide Maßnahmen haben gemeinsam, dass wir hierbei immer die serielle Fertigung bei modularer Bauweise im Fokus haben.

„Modular“ bedeutet, dass Gebäude aus standardisierten Elementen im Werk gefertigt werden, die Lieferung erfolgt direkt zur Baustelle. Vor Ort müssen die Module lediglich zusammengebaut werden. Dabei verfolgt Vonovia drei Ansätze: Betonfertigbau, Holzhybrid und Stahlskelett. Das Unternehmen hat im Bereich Betonfertigbau einen Rahmenvertrag mit einem großen Hersteller geschlossen. Durch diese standardisierte Bauweise können sowohl die Kosten für den Wohnungsneubau als auch die Bauzeit erheblich reduziert werden. Auf diese Weise ist Vonovia schneller in der Lage, neuen Wohnraum zu schaffen. Außerdem sind die Kosten nicht nur geringer, sondern auch besser kalkulierbar als bei anderen Bauformen. Der große Vorteil: Durch die effizientere Bauweise können die neuen Wohnungen entsprechend auch zu bezahlbaren Mieten angeboten werden.

Insgesamt wurde 2018 mit dem Neubau von über 1.000 Wohnungen begonnen, wovon ein Teil bereits fertiggestellt werden konnte. Die Erfahrungen aus den letzten Jahren dienen als wichtige Erfahrungsgrundlage für die deutliche Ausweitung des Neubauvolumens in den kommenden Jahren. Nach Bremen und Dresden stehen nun u. a. Neubauten in Dortmund, Köln, Berlin, Oberursel und Augsburg an.

Development – Neubau auf eigens erworbenen Grundstücken

Durch die Akquisition der BUWOG konnte Vonovia die Wertschöpfungskette um deren langjährige Erfahrung im Immobilienentwicklungsgeschäft ergänzen. In diesem Geschäftsmodell, bei dem BUWOG mit führend ist in Deutschland, werden mit Beginn der Standortentwicklung durch den Kauf geeigneter Grundstücke Immobilien für die Eigenbewirtschaftung wie auch für den Verkauf an Investoren oder Eigennutzer entwickelt. Die Marke BUWOG steht für einen langjährig hohen Grad an Kundenzufriedenheit im Bauträgergeschäft. Sie steht für Vertrauen in die Expertise zur Umsetzbarkeit der Projekte und in die Verlässlichkeit der Qualität. Die strategischen Zielstandorte sind die Metropolregionen, allen voran Berlin, Hamburg und Wien. Die aktuelle Projektpipeline beläuft sich auf rund 11.800 projektierte Wohneinheiten mit einem geplanten Gesamtvolumen von ca. 3,5 Mrd. € und einer erwarten Realisationszeit von ca. fünf bis sechs Jahren. Diese teilen sich auf in ca. 6.800 Einheiten für den Verkauf und ca. 5.000 Einheiten für die Eigenbewirtschaftung. Wesentliche Voraussetzung für den Erfolg des Immobilienentwicklungsgeschäfts ist die Verfügbarkeit bzw. das Vorhalten geeigneter Grundstücke. Die strategisch vorteilhaften Finanzierungsmöglichkeiten von Vonovia können das Immobilienentwicklungsgeschäft positiv beeinflussen. Oft stehen diese Entwicklungsprojekte im Zusammenhang mit städtebaulichen Verträgen und deren Anforderungen. Insgesamt leistet Vonovia mit avisierten rund 2.200 fertiggestellten Wohnungen im Development pro Jahr einen beachtlichen Beitrag zur Linderung der Wohnungsnot.