Aktuelle Einschätzung wesentlicher Chancen
Umfeld- und marktbezogene Chancen
Die Nachfrage nach Wohnraum wird in starkem Maße von demografischen Faktoren und dem konjunkturellen Umfeld bestimmt. Die Haushalte in Deutschland werden tendenziell immer kleiner. Ein- bis Zwei-Personenhaushalte stellen seit mehreren Jahrzehnten die größte Gruppe dar, wobei ihr gemeinsamer Anteil nahezu kontinuierlich zunahm. Laut Haushaltsvorausberechnung 2017 des Statistischen Bundesamtes (DESTATIS) wird die Zahl der privaten Haushalte 2035 gegenüber 2015 weiter zunehmen. Getragen wird die Entwicklung auch in Zukunft durch Zuwächse bei Ein- bis Zwei-Personenhaushalten, während die Zahl der Haushalte mit drei oder mehr Mitgliedern 2015 bis 2035 in Deutschland insgesamt zurückgeht. Ausgehend von neueren Tendenzen zu mehr Eheschließungen und Geburten werden in der Zukunft die bisher stark rückläufigen Trends bei den Haushalten mit drei und mehr Personen voraussichtlich an Tempo verlieren. Die Entwicklung wird regional sehr unterschiedlich verlaufen: Während die Zahl der Haushalte in den westdeutschen Flächenländern von 2015 bis 2035 voraussichtlich um 7% und in den Stadtstaaten sogar um 13% steigen wird, ist in den ostdeutschen Flächenländern ein Rückgang um rund 3% zu erwarten. Angesichts dieser Trends dürften Nachfrage und Marktchancen für bestehende Wohnungen kleiner und mittlerer Größe steigen, die das Kernprodukt von Vonovia darstellen.
Die Bevölkerung in Deutschland wächst seit mehreren Jahren, aber das Wachstum ist regional unterschiedlich. Die Bevölkerungszugewinne aus dem Ausland werden kleinräumig durch Binnenwanderungen innerhalb Deutschlands ergänzt. Großstädte und Ballungszentren sowie ihr Umland sind die Gewinner. Nach Angaben des GdW sind die 66 kreisfreien Großstädte zwischen 2010 und 2016 insgesamt um 1,35 Millionen Einwohner gewachsen. Trotz zuletzt gesunkener Binnenzuwanderung verzeichnen die Großstädte, gestützt auf die Außenzuwanderung, weiterhin spürbare Einwohnerzuwächse. Der Trend zur Reurbanisierung der großen Städte setzt sich fort, aber die Kapazitäten zur Aufnahme weiterer Zuziehender werden immer knapper, sodass Wohnungssuchende ins Umland ausweichen. Stadt-Umlandwanderungen in das nähere Umland haben daher in den vergangenen Jahren deutlich zugenommen.
Da wesentliche Teile des Wohnungsportfolios von Vonovia in Großstädten und Ballungsräumen liegen, könnte auch Vonovia von diesen Trends profitieren.
Zudem kann die anhaltend angespannte Wohnungsmarktlage in bestimmten Ballungsräumen zu politischen Entscheidungen führen, die die Erweiterung der Wohnraum- oder Mietförderung beabsichtigen. Dies kann regional positive Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit von Vonovia haben.
Chancen aus der Geschäftstätigkeit
Mit den in 2018 getätigten Akquisitionen der BUWOG und der Victoria Park hat Vonovia begonnen, ihre Geschäftsaktivitäten in attraktive europäische Auslandsmärkte auszuweiten. Bei Fortführung dieser Unternehmensstrategie können sich hier weitere Wachstumschancen in diesen und anderen europäischen Ländern ergeben. Unsere Akquisitionsstrategie ist darauf ausgerichtet, die Märkte zu beobachten und konkrete Akquisitionschancen zu prüfen und neue Märkte zu erschließen. Wir verfolgen unsere Akquisitionen auf opportunistischer Basis. Bevor wir sie durchführen, müssen sie als wertsteigernd eingeschätzt werden. Eine solche Wertsteigerung wird in der Regel unter den Gesichtspunkten der strategischen Eignung, der Steigerung des FFO/Aktie und der Neutralität im Hinblick auf den NAV/Aktie beurteilt. Außerdem darf eine Akquisition das stabile Long-Term Corporate Credit Rating auf Niveau ‚BBB+’ nicht gefährden.
Mit unserem neuen Segment Development ergeben sich weitere Expansionschancen für das Unternehmen. Unter Einbeziehung der langjährigen Projektentwicklungserfahrungen des BUWOG-Teams werden wir an wachstumsstarken Standorten weitere moderne und zukunftsträchtige Immobilien entwickeln und unser Developmentgeschäft weiter ausbauen. Dabei werden wir sowohl die Projektentwicklung für den Verkauf an Dritte als auch den Bau für den eigenen Bestand vorantreiben. Ebenso sehen wir Chancen darin, den Neubau auf eigenen Grundstücken mit Modulbau oder in konventioneller Bauweise sowie Dachgeschossaufstockungen auszuweiten und damit unser Portfolio anzureichern.
Mit unserer eigenen Handwerkerorganisation erbringen wir einen Großteil der Reparatur-, Instandhaltungs- und Wartungsleistungen für unsere Wohnimmobilien. Zudem weiten wir kontinuierlich den Anteil der Eigenleistung durch unsere Handwerkerorganisation bei Gebäude- und Wohnungsmodernisierungen aus. Wir beabsichtigen, diesen Leistungsumfang auf alle Arten von technischen Maßnahmen und auf unser gesamtes Wohnungsportfolio zu erweitern und damit die Wertschöpfung aus diesen Leistungen in Vonovia zu überführen. Ebenso koordinieren wir unsere Neubauaktivitäten über unsere Handwerkerorganisation und arbeiten an neuen Baukonzepten wie Modulbaulösungen.
Darüber hinaus haben wir das Leistungsspektrum der eigenen Mitarbeiter auf den Bereich der Pflege und der Modernisierung des Gebäudeumfelds ausgeweitet. Wir beabsichtigen, auch hier den Anteil der Eigenleistung kontinuierlich zu erweitern.
Gezielte Modernisierungsmaßnahmen in eigenen Wohnungen, die wir unseren Mietern optional anbieten, geben uns die Möglichkeit, die Zufriedenheit unserer Kunden zu erhöhen und sie länger an uns zu binden. Zudem können wir hierdurch die Qualität des von uns angebotenen Wohnraums weiter steigern.
Ende 2018 versorgen wir rund 297.000 Haushalte direkt mit einem Kabel-TV-Signal. Wir erwarten, dieses Geschäft in den nächsten Jahren noch weiter auszuweiten und um die Versorgung mit breitbandigem Datenzugang erweitern zu können.
Der Ausbau des Smart-Submetering, der funkbasierten Heizkostenerfassung, geht planmäßig voran. Bis Ende 2018 wurde die Umrüstung von über 130.000 Wohnungen beauftragt. Wir planen, diese Geschäftstätigkeit in den nächsten Jahren in unserem Bestand weiter auszubauen.
Im Bereich der Energielieferung, d. h. des Vertriebs von Strom und Gas an unsere Kunden, haben wir im Geschäftsjahr 2018 erste positive Erfahrungen gemacht. Unser Angebot wird gut vom Markt angenommen. Wir erwarten, dass sich hier weitere Chancen durch die Ausweitung des Geschäftsvolumens ergeben.
Vonovia bewirtschaftet ihre Wohnungsbestände bundesweit mit standardisierten Systemen und Prozessen. Die Akquisition weiterer Immobilienportfolios bietet die Chance, einen zusätzlichen Wertbeitrag durch Skaleneffekte bei der Bewirtschaftung zu erzielen, indem die Kosten bezogen auf eine einzelne Wohnung reduziert werden können. Wir beobachten daher den Markt für Akquisitionsbestände sehr intensiv und prüfen diesen auf Basis unserer strengen Erfolgskriterien.
Durch gezielte kleine, sogenannte taktische Akquisitionen von einzelnen oder mehreren Gebäuden an spezifischen Standorten sowie durch gezielte Maßnahmen im Wohnumfeld sehen wir weiterhin die Chance, ganze Wohnquartiere in ihrer Art und Qualität zu verbessern und damit den Wohnwert für unsere Kunden und die Wertentwicklung unserer Wohnimmobilien zu erhöhen. Zudem besteht die Möglichkeit, durch den Neubau von Gebäuden auf freien Flächen, die in unserem Besitz sind, sowie durch Aufstockung von Gebäuden, das Wohnungsangebot von Vonovia insbesondere in Ballungsgebieten zu erweitern und zudem einen Beitrag zur Reduzierung der Wohnraumknappheit in städtischen Lagen zu leisten. Durch gezieltes Monitoring, frühzeitige Einbindung der Mieterinnen und Mieter und Kooperationen mit sozialen, kulturellen und städtischen Einrichtungen, können die Skaleneffekte von Vonovia optimal genutzt werden, um Quartiere nachhaltig zu entwickeln und den Bestand dort langfristig wertstabil bzw. wertsteigernd zu halten.
Finanzielle Chancen
Die Finanzierung von Vonovia ist abhängig von den Bedingungen am Kapitalmarkt, die aufgrund des geringen Zinsniveaus zurzeit sehr günstig sind. Weiterhin versuchen wir, die Finanzierungskosten bei Einhaltung unserer Rating-Kennziffern und der angestrebten Finanzstruktur zu verbessern. Bei der internen Verkehrswertermittlung unserer Wohnimmobilien werden neben gebäudespezifischen Parametern auch Standortmerkmale in die Bewertung einbezogen. Vor dem Hintergrund der oben beschriebenen möglichen weiterhin steigenden Nachfrage bei nahezu gleichbleibendem Angebot für preisgünstigen Wohnraum könnte sich über die in diesem Geschäftsjahr realisierte Werterhöhung unserer Immobilien hinaus eine weitere Erhöhung unserer Verkehrswerte ergeben. Dies würde sich direkt positiv auf die Ertragslage und den bilanziellen Verschuldungsgrad unseres Unternehmens auswirken.