Ertragslage

Die nachfolgenden Kennzahlen geben einen Überblick über die Entwicklung der Ertragslage von Vonovia im Jahr 2018 und deren Werttreiber. Im Vorjahresvergleich ist zu berücksichtigen, dass die BUWOG im Jahr 2018 mit einem Ergebnisbeitrag für die Monate April bis Dezember und die Victoria Park mit einem Ergebnisbeitrag für die Monate Juli bis Dezember enthalten ist. Die Kennzahlen werden gemäß dem neuen Steuerungssystem dargestellt. Die Vergleichszahlen des Vorjahres werden gemäß der neuen Definition dargestellt.

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Wesentliche Kennzahlen zur Ertragsentwicklung
in Mio. €	2017	2018	Veränderung in %

Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung	2.391,6	2.708,2	13,2
davon Mieteinnahmen Rental	1.667,9	1.894,2	13,6
Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien	1.206,4	1.097,5	-9,0
Erlöse aus der Veräußerung von Immobilienvorräten (Development)	–	225,1	–
Adjusted EBITDA Total	1.319,7	1.554,8	17,8
Adjusted EBITDA Rental	1.148,7	1.315,1	14,5
Adjusted EBITDA Value-add	102,1	121,2	18,7
Adjusted EBITDA Recurring Sales	62,2	79,1	27,2
Adjusted EBITDA Development	6,7	39,4	>100
Group FFO	975,0	1.132,0	16,1
EBITDA IFRS	1.271,8	1.534,4	20,6
Monatliche Ist-Miete (€/m²)	6,27	6,52	4,0
Durchschnittliche Fläche eigener Wohnungen im Berichtszeitraum (in Tsd. m²)	22.056	24.293	10,1
Durchschnittliche Anzahl eigener Wohnungen (Anzahl WE)	352.848	384.777	9,0
Leerstandsquote in %	2,5	2,4	-0,1 pp
Instandhaltungsaufwand und substanzwahrende Investitionen (€/m²)	15,70	17,72	12,9
davon Instandhaltungsaufwand (€/m²)	11,70	11,92	1,9
davon substanzwahrende Investitionen (€/m²)	4,00	5,79	44,8
Anzahl erworbener Einheiten	24.847	63.706	>100
Anzahl verkaufter Einheiten	11.780	15.102	28,2
davon Recurring Sales	2.608	2.818	8,1
davon Non-core Disposals	9.172	12.284	33,9
Mitarbeiter (Anzahl zum 31. Dezember)	8.448	9.923	17,5

Die Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung lagen mit 2.708,2 Mio. € um 13,2% über dem Vergleichswert des Vorjahres von 2.391,6 Mio. €. Maßgeblich für diesen Anstieg waren die im Geschäftsjahr 2018 erfolgten Akquisitionen. Insgesamt stiegen die Mieteinnahmen im Rental Segment von 1.667,9 Mio. € um 13,6% auf 1.894,2 Mio. € an. Von den Mieteinnahmen des Segments Rental entfallen 1.751,4 Mio. € auf Mieteinnahmen in Deutschland (2017: 1.639,3 Mio. €), 83,1 Mio. € auf Mieteinnahmen in Österreich (2017: 25,8 Mio. €) sowie 58,4 Mio. € auf Schweden.

Zum Jahresende 2018 bewirtschaftete Vonovia ein Portfolio von 395.769 eigenen Wohnungen (2017: 346.644). Dabei haben wir im Laufe des Jahres 2018 insgesamt (Recurring Sales und Non-core Disposals) 15.102 Einheiten verkauft (2017: 11.780) und 63.706 Einheiten (2017: 24.847) akquiriert.

Zu den Erlösen aus der Immobilienbewirtschaftung trugen 2018 das BUWOG-Portfolio mit 242,1 Mio. € sowie das Victoria-Park-Portfolio mit 59,5 Mio. € bei.

Die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien lagen mit 1.097,5 Mio. € um 9,0% unter dem Vergleichswert des Vorjahres von 1.206,4 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA Total stieg um 235,1 Mio. € von 1.319,7 Mio. € im Geschäftsjahr 2017 auf 1.554,8 Mio. € in 2018 an. Dazu haben alle Segmente positiv beigetragen. Das Adjusted EBITDA Rental stieg um 14,5% von 1.148,7 Mio. € in 2017 auf 1.315,1 Mio. € an. Das Adjusted EBITDA Value-add stieg um 18,7% von 102,1 Mio. € in 2017 auf 121,2 Mio. € in 2018 an. Das Adjusted EBITDA Recurring Sales lag mit 79,1 Mio. € 27,2% über dem Vorjahreswert von 62,2 Mio. €. Das Adjusted EBITDA Development lag in 2018 bei 39,4 Mio. € (2017: 6,7 Mio. €, eigener Neubau VTS).

Der Group FFO stieg von 975,0 Mio. € in 2017 um 16,1% auf 1.132,0 Mio. € in 2018 an. Die in den Group FFO einfließenden FFO-Zinsen lagen 2018 bei 328,8 Mio. € (2017: 287,5 Mio. €), die laufenden FFO-Steuern lagen bei 36,5 Mio. € (2017: 22,6 Mio. €). Die FFO-Steuern umfassen dabei keine laufenden Ertragsteuern, die aus Verkäufen des Segments Non-core Disposals resultieren.

Zum Jahresende 2018 beschäftigte Vonovia 9.923 Mitarbeiter (2017: 8.448).

Mieteinnahmen

Mieteinnahmen sind der aktuelle Bruttoertrag für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen vor Abzug nicht-übertragbarer Betriebskosten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, d. h. Betriebs- und Heizkosten sind den Mieteinnahmen enthalten.

Adjusted EBITDA Total

Das Adjusted EBITDA Total ist das Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Wertminderungen, Zu- und Abschreibungen, (einschließlich der Erträge aus übrigen, operativen Beteiligungen und Zwischengewinn), das um periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende oder betriebsatypische Sachverhalte und um den Nettoertrag aus Bewertungen für Investment Properties bereinigt wurde. Sondereinflüsse beinhalten die Entwicklung neuer Geschäftsfelder und Geschäftsprozessentwicklung, Akquisitionsprojekte, Aufwendungen für Refinanzierungen und Eigenkapitalerhöhungen (soweit nicht als Kapitalbeschaffungskosten behandelt), Aufwendungen für die Vorbereitung des Börsengangs, sowie Aufwendungen für Altersteilzeit und Abfindungszahlungen. Das Adjusted EBITDA Total ist die Summe aus Adjusted EBITDA Rental, Adjusted EBITDA Value-add, Adjusted EBITDA Recurring Sales und Adjusted EBITDA Development.

Adjusted EBITDA Rental

Das Adjusted EBITDA Rental wird errechnet, indem die operativen Kosten des Segments Rental und die Aufwendungen für Instandhaltung von den im Segment Rental erfassten Mieteinnahmen subtrahiert werden.

Adjusted EBITDA Value-add

Das Adjusted EBITDA Value-add (vormals bereinigtes EBITDA Value-add Business) wird errechnet, indem die operativen Kosten von den Erlösen des Segments abgezogen werden.

Adjusted EBITDA Recurring Sales

Das Adjusted EBITDA Recurring Sales stellt den erzielten Erlösen aus Wohnungsprivatisierung die entsprechenden Verkehrswertabgänge der veräußerten Vermögenswerte gegenüber und bringt zudem die zugehörigen Verkaufskosten in Abzug. Um einen periodengerechten Ausweis von Gewinn und Umsatz und damit einer Verkaufsmarge zu zeigen, ist es erforderlich, die nach IFRS 5 bewerteten Verkehrswertabgänge um realisierte/unrealisierte Wertveränderungen zu bereinigen.

Adjusted EBITDA Development

Das Adjusted EBITDA Development beinhaltet den Rohertrag aus den Developmentaktivitäten der to sell-Projekte (Erlöse der veräußerten Developmentprojekte abzüglich der Herstellkosten) und den Rohertrag der Developmentaktivitäten der to hold-Projekte (Fair value der für den eigenen Bestand entwickelten Einheiten abzüglich der aufgelaufenen Herstellkosten) abzüglich der operativen Kosten des Segments Development.

Group FFO

Der Group FFO stellt die nachhaltige Ertragskraft des operativen Geschäft dar. Neben den Adjusted EBITDAs der Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development werden im Group FFO die wiederkehrenden, laufenden Nettozinsaufwendungen aus originären Finanzinstrumenten sowie laufende Ertragsteuern berücksichtigt. Die Kennzahl wird nicht auf Basis einer besonderen internationalen Rechnungslegungsvorschrift ermittelt, sondern ist als Ergänzung zu den anderen gemäß IFRS ermittelten Ergebniskennzahlen zu sehen.

Monatliche Ist-Miete

Die monatliche Ist-Miete (in €/m²) – aktueller Bruttoertrag pro Monat für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen zum jeweiligen Monatsende vor Abzug nicht-übertragbarer Betriebskosten geteilt durch die Wohnfläche der vermieteten eigenen Wohneinheiten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, d. h. Betriebs- und Heizkosten sind den Mieteinnahmen enthalten.
Die Ist-Miete wird häufig auch als Nettokaltmiete bezeichnet. Die monatliche Ist-Miete (in €/m²) like-for-like bezeichnet die monatliche Ist-Miete für das Wohnungsportfolio, das zwölf Monate vorher bereits im Bestand von Vonovia war, d. h. Portfolioveränderungen in diesem Zeitraum werden bei der Ermittlung der Ist-Miete like-for-like nicht berücksichtigt. Berücksichtigt man zudem die Mietsteigerung aus Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen, ergibt sich die organische Mietsteigerung.

Leerstandsquote

Anzahl leerstehender Wohneinheiten bezogen auf den gesamten eigenen Wohnungsbestand in Prozent. Gezählt werden die Leerstände zum jeweiligen Monatsende.

Recurring Sales

Das Segment Recurring Sales (vormals Bestandteil des Segments „Vertrieb“) umfasst die regelmäßigen und nachhaltigen Verkäufe von einzelnen Eigentumswohnungen aus unserem Bestand. Es beinhaltet nicht den Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-Core Disposals). Diese Verkäufe erfolgen rein opportunistisch und sind somit nicht Bestandteil unseres operativen Geschäfts im engeren Sinne. Diese Verkäufe werden daher im Segmentbericht unter Sonstiges ausgewiesen.

Non-core Disposals

Im Rahmen der Segmentberichterstattung wird zusätzlich das nicht steuerungsrelevante Geschäftssegment Sonstiges ausgewiesen. Dieses beinhaltet den rein opportunistischen Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-core Disposals), die mittelfristig voraussichtlich unterdurchschnittliche Entwicklungspotenziale im Mietwachstum aufweisen und die im Verhältnis zum Gesamtportfolio und mit Blick auf zukünftige Akquisitionen eher peripher liegen.

Mieteinnahmen