Wirtschaftliche Entwicklung der Vonovia SE

Grundlagen

Die Vonovia SE ist beim Handelsregister des Amtsgerichts Bochum seit 2017 unter HRB 16879 registriert. Vonovia SE wurde als Deutsche Annington Immobilien GmbH am 17. Juni 1998 mit Sitz in Frankfurt am Main gegründet, um Finanzinvestoren als Akquisitionsvehikel für den Erwerb von Wohnimmobilienportfolios zu dienen. Sie bildet nach weiteren erfolgreichen Akquisitionen im Zeitablauf heute mit ihren Tochtergesellschaften die Vonovia Gruppe und den führenden deutschen Wohnimmobilienbewirtschafter.

Die Vonovia SE nimmt innerhalb der Vonovia Gruppe die Funktion einer Managementholding wahr. In dieser Funktion ist sie für die Festlegung und Verfolgung der Gesamtstrategie und für die Umsetzung dieser in unternehmerische Ziele verantwortlich. Sie übernimmt für die Gruppe Bewirtschaftungs-, Finanzierungs-, Dienstleistungs- und Koordinationsaufgaben. Zudem verantwortet sie das Führungs-, Steuerungs- und Kontrollsystem sowie das Risikomanagement. Zur Wahrnehmung dieser Managementfunktionen unterhält die Vonovia SE auch Servicegesellschaften, in die sie ausgewählte Funktionen ausgegliedert hat, wodurch entsprechende Harmonisierungs-, Standardisierungs- und Skaleneffekte erzielt werden.

Die Beschreibung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft lehnt sich im Wesentlichen an die Berichterstattung des Vonovia Konzerns an. Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Vonovia SE als Managementholding ist letztendlich bestimmt durch das Vermögen der Konzerngesellschaften und deren Fähigkeit zur Erwirtschaftung nachhaltiger positiver Ergebnisbeiträge und positiver Cashflows. Das Risikoprofil der Gesellschaft stimmt somit im Wesentlichen mit dem des Konzerns überein.

Die Sicht auf die Lage der Gesellschaft kommt somit durch die zuvor für den Konzern der Vonovia SE gegebene Berichterstattung zum Ausdruck.

Der Jahresabschluss der Vonovia SE wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) unter Beachtung der ergänzenden Regelungen des Aktiengesetzes (AktG) aufgestellt. Als börsennotiertes Unternehmen gilt die Vonovia SE als große Kapitalgesellschaft.

Der Jahres- und Konzernabschluss sowie der zusammengefasste Lagebericht werden im Bundesanzeiger veröffentlicht.

Geschäftsverlauf 2018

Ertragslage der Vonovia SE

Die Gesellschaft erwirtschaftet regelmäßig Erträge aus der Abrechnung von erbrachten Serviceleistungen, Beteiligungserträgen aus Dividendenausschüttungen der Konzerngesellschaften und der Vereinnahmung von Ergebnissen aus Ergebnisabführung. Ergebnisabführungsverträge bestehen u. a. mit den Servicegesellschaften, die ihrerseits Erträge aus der Abrechnung von erbrachten Leistungen an die Immobiliengesellschaften erzielen. Die vereinnahmten Beteiligungserträge beruhen auf den jeweiligen ausschüttungsfähigen Überschüssen der Tochterunternehmen, die ihrerseits auf Basis handelsrechtlicher Rechnungslegungsvorschriften ermittelt werden. Diese unterscheiden sich von den IFRS-Rechnungslegungsvorschriften im Wesentlichen dadurch, dass unter der IFRS-Rechnungslegung das Zeitwertprinzip stärker zum Tragen kommt als das Anschaffungskostenwertprinzip der handelsrechtlichen Rechnungslegung. Im Rahmen der Konzernrechnungslegung nach IFRS werden die Immobilien einer periodischen Neubewertung unterzogen, nach den handelsrechtlichen Rechnungslegungsvorschriften wird das Anlagevermögen zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Berücksichtigung planmäßiger Abschreibungen bilanziert. Zusätzlich unterscheiden sich insbesondere die jeweiligen Aktivierungsregeln.

Aufwendungen resultieren im Wesentlichen aus Personalaufwendungen und Verwaltungsaufwendungen zur Wahrnehmung ihrer Managementholdingfunktion sowie aus auszugleichenden Verlusten im Rahmen von Ergebnisabführungsverträgen.

Das Finanzergebnis ist geprägt durch die Konzernfinanzierung.

Der Geschäftsverlauf 2018 war unter anderem geprägt durch den Erwerb der Victoria Park sowie die Übernahme der BUWOG und die daran anschließenden Integrations- und Strukturierungsarbeiten.

Ganz wesentlich wurde das Jahresergebnis 2018 durch die Erträge aus Gewinnabführung, insbesondere der Deutsche Annington Acquisition Holding GmbH, Düsseldorf, in Höhe von 1.448,1 Mio. € geprägt. Daneben wirkten sich in den sonstigen betrieblichen Erträgen Wertaufholungen in Höhe von 42,3 Mio. € auf Forderungen gegen verbundene Unternehmen und die Aufdeckung stiller Reserven in Höhe von 247,8 Mio. € positiv aus. Diese außergewöhnlichen Ergebnisbeiträge sind alle die Folge einer gesellschaftsrechtlichen Strukturierungsmaßnahme bei der in 2017 erworbenen conwert Immobilien Invest GmbH-Gruppe (nachfolgend kurz: conwert) im Rahmen der Integration in die Vonovia-Gruppe. Bei dieser Strukturierungsmaßnahme wurden im Rahmen einer Folge umwandlungsrechtlicher Schritte die Anteile an den deutschen conwert-Gesellschaften von Österreich nach Deutschland übertragen. Das Vorjahr war ebenfalls durch signifikante Sondereinflüsse im Zuge der gesellschaftsrechtlichen Strukturierung der GAGFAH-Gesellschaften geprägt, welche die sonstigen betrieblichen Erträge im Vorjahr positiv beeinflusst haben.

Der Personalaufwand des Jahres 2018 lag mit 31,7 Mio. € unter dem Wert des Vorjahres von 36,6 Mio. €, was im Wesentlichen auf geringere Zuführungen zum Modell der langfristigen Erfolgsbeteiligung und der gesunkenen Mitarbeiterzahl beruht.

Die Abschreibungen erhöhten sich volumenbedingt.

Die Nettofinanzaufwendungen gegen verbundene Unternehmen erhöhten sich volumenbedingt deutlich von 25,5 Mio. € auf 63,3 Mio. €. Das deutliche positive Finanzergebnis in Höhe von 1.474,5 Mio. € ist geprägt durch die Ergebnisabführung der Deutsche Annington Acquisition Holding GmbH in Höhe von 1.448,1 Mio. €.

Der Steueraufwand beträgt 3,8 Mio. € im Vergleich zu 8,9 Mio. € im Vorjahr. Die Vonovia SE ist als Organträgerin einer steuerlichen Organschaft Schuldnerin der betreffenden Ertragsteuern. Der Steueraufwand betrifft ausschließlich Vorjahre.

Die Vonovia SE schließt das Geschäftsjahr 2018 mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 1.673.317.417,29 € (2017: 398.830.574,65 €) ab. Gemäß § 58 Abs. 2 AktG kann der Vorstand einen Betrag bis zur Hälfte des Jahresüberschusses in die Gewinnrücklagen einstellen. Aufgrund dieser Ermächtigung hat der Vorstand unter teilweiser Gewinnverwendung 800.000.000,00 € in die anderen Gewinnrücklagen eingestellt. Unter Berücksichtigung des Gewinnvortrages aus dem Vorjahr in Höhe von 36.325.964,33 € ergibt sich ein Bilanzgewinn für das Geschäftsjahr 2018 in Höhe von 909.643.381,62 €.

Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der Hauptversammlung vor, aus dem Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2018 der Vonovia SE in Höhe von 909.643.381,62 € einen Betrag in Höhe von 135.000.000,00 € in die anderen Gewinnrücklagen einzustellen und einen Betrag in Höhe von 746.032.224,96 € auf die 518.077.934 Aktien des Grundkapitals zum 31. Dezember 2018 an die Aktionäre als Dividende, entsprechend 1,44 € je Aktie, auszuschütten und den verbleibenden Betrag in Höhe von 28.611.156,66 € auf neue Rechnung vorzutragen oder für weitere Dividenden auf zum Zeitpunkt der Hauptversammlung dividendenberechtigte Aktien zu verwenden, die über jene des Grundkapitals zum 31. Dezember 2018 hinausgehen.

Wie für das Geschäftsjahr 2017 soll auch wieder für die Dividende des Geschäftsjahres 2018 zahlbar nach der Hauptversammlung im Mai 2019 die Wahl einer Sachdividende in Aktien gegeben werden, soweit dies vom Aufsichtsrat als ökonomisch sinnhaft erachtet wird.

Vermögens- und Finanzlage der Vonovia SE

Das langfristige Vermögen der Gesellschaft mit 15.289,9 Mio. € ist naturgemäß durch das Finanzanlagevermögen in Höhe von 15.259,6 Mio. € geprägt. Der Anstieg im Jahr 2018 resultiert im Wesentlichen aus dem Erwerb der Anteile an der BUWOG sowie den Anpassungen der Beteiligungsansätze der conwert Invest GmbH und der Deutsche Annington Acquisition Holding GmbH als Folge der gesellschaftsrechtlichen Strukturierungsmaßnahmen der conwert-Gruppe.

Die immateriellen Vermögensgegenstände und Sachanlagen stiegen aufgrund von Investitionen als Folge der Ausstattung der neuen Konzernhauptverwaltung.

Das Nettoumlaufvermögen (Umlaufvermögen abzüglich kurzfristiger Verbindlichkeiten) einschließlich der Nettoliquidität ist geprägt durch die Konzernfinanzierung, in der die Vonovia SE die Funktion des Cashpool-Führers innehat. Der Konzernfinanzierungssaldo der Gesellschaft hat sich in 2018 insgesamt um 1.106,3 Mio. € zu Lasten der Vonovia SE entwickelt. Ebenso veränderte sich die Position der Nettoliquidität aus flüssigen Mitteln und Bankschulden zu Lasten der Gesellschaft um 187,3 Mio. €, was einer Gesamtveränderung der Nettofinanzposition der Vonovia SE von 1.293,6 Mio. € entspricht. Die Veränderung des Konzernfinanzierungssaldos resultiert wesentlich aus der Bezahlung der BUWOG-Anteile und der Zahlung der Barkomponente der Dividende. Außerdem wirkt sich die Einbindung der conwert- und BUWOG-Gesellschaften in den Konzerncashpool mit einer Nettoanlage aus. Der Konzernfinanzierungssaldo beinhaltet zum 31. Dezember 2018 außerdem die bereits gutgeschriebenen Beträge aus den Ergebnisabführungsverträgen, dabei trägt die Gewinnabführung der Deutsche Annington Acquisition Holding GmbH mit einem Betrag in Höhe von 1.448,1 Mio. € zu einer signifikanten Senkung des Konzernfinanzierungssaldos bei. Die gestiegenen Verbindlichkeiten gegenüber Finanzinstituten betreffen die Aufnahme von Förderdarlehen von der Europäischen Investitionsbank EIB und der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), welche die Vonovia SE an ihre Tochtergesellschaften weiterreicht.

Die Rückstellungen betrugen zum Jahresende 134,9 Mio. € (2017: 119,8 Mio. €), davon entfielen auf Pensionsrückstellungen 59,7 Mio. €, auf Ertragsteuerrückstellungen 16,4 Mio. € und auf personalbezogene Rückstellungen 5,6 Mio. €. Insgesamt stiegen die Rückstellungen um 15,1 Mio. € an, dazu trug der Anstieg der Pensionsrückstellungen wesentlich bei.

Das Eigenkapital erhöhte sich in 2018 durch das Periodenergebnis, die Kapitalerhöhung im Rahmen der Aktiendividende sowie durch die Barkapitalerhöhung vom 11. Mai 2018, die im Rahmen eines beschleunigten Platzierungsverfahrens erfolgte. Die 26.000.000 neuen, auf den Namen lautenden Stückaktien wurden im Rahmen einer Privatplatzierung bei institutionellen Anlegern mittels eines beschleunigten Platzierungsverfahrens (Accelerated Bookbuilding) platziert und sind ab dem 1. Januar 2018 dividendenberechtigt. Gegenläufig verminderte sich das Eigenkapital aufgrund der Bardividendenausschüttung.

Das im Vergleich zu 2017 stark gestiegene Periodenergebnis 2018 schlägt sich auch im Bilanzgewinn 2018 nieder. Für das Geschäftsjahr 2018 soll auf der Hauptversammlung am 16. Mai 2019 eine Dividendenausschüttung in Höhe von 746.032.224,96 € beschlossen werden, das entspricht 1,44 € pro Aktie. In andere Gewinnrücklagen sollen neben den bereits gemäß § 58 Abs. 2 AktG eingestellten 800 Mio. € weitere 135 Mio. € eingestellt werden.

Der operative Cashflow ist geprägt durch die Erlöse und Aufwendungen im Rahmen der Erbringung der Managementholdingfunktionen. Nennenswerte investive Cashflows liegen für die Vonovia SE nur bei Akquisitionen vor. Finanzierungs-Cashflows resultieren regelmäßig aus den Veränderungen der Konzernfinanzierung, selektiver Aufnahme und Rückführung von Fremdfinanzierungen, im Wesentlichen Förderdarlehen und/oder Schuldscheindarlehen sowie den betreffenden Zinszahlungen. Die Liquidität verminderte sich in 2018 von 184,8 Mio. € auf 166,4 Mio. €.

Mitarbeiter der Vonovia SE

Im Geschäftsjahr 2018 waren bei der Vonovia SE durchschnittlich 179 Mitarbeiter (2017: 198 Mitarbeiter) beschäftigt.

Chancen und Risiken der Vonovia SE

Die voraussichtliche Entwicklung der Vonovia SE im Geschäftsjahr 2019 hängt wesentlich von der Entwicklung des Gesamtkonzerns und dessen Chancen- und Risikolage ab. Diese Darstellung ist Gegenstand des Chancen- und Risikoberichts des Konzerns und folglich gelten die dort getätigten Aussagen zur Chancen- und Risikolage des Konzerns auch für den handelsrechtlichen Jahresabschluss der Vonovia SE, wo sich die Risiken in der Bewertung des Finanzanlagevermögens sowie in der Höhe der von Tochterunternehmen vereinnahmten bzw. ausgeglichenen Ergebnisse auswirken können.

Prognose der Vonovia SE

Da die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft allein durch die Fähigkeit der Konzerngesellschaften bestimmt wird, nachhaltig positive Ergebnisbeiträge und Cashflows zu erwirtschaften, wird an dieser Stelle auf den Prognosebericht des Konzerns verwiesen. Wichtigster finanzieller Leistungsindikator für den Jahresabschluss der Vonovia SE ist das Jahresergebnis.

Das Ergebnis 2018 der Gesellschaft ist außergewöhnlich positiv und wesentlich durch positive Ergebnisbeiträge aus gesellschaftsrechtlichen Strukturierungsmaßnahmen beeinflusst. Unter Außerachtlassung dieser Sondereffekte wäre das Ergebnis für das abgelaufene Geschäftsjahr wie prognostiziert klar negativ auf dem Niveau der Vorjahre.

Das Ergebnis für das Geschäftsjahr 2019 wird wiederum durch die auf Basis der Beteiligungserträge und der Ergebnisabführungsverträge vereinnahmten bzw. ausgeglichenen Ergebnisse der Tochtergesellschaften, die Erträge aus Serviceleistungen, Aufwendungen aus Personal- und Verwaltungskosten sowie das Finanzergebnis geprägt sein. Für das Geschäftsjahr 2019 erwarten wir wieder erhöhte Aufwendungen als Folge der aus der BUWOG-Übernahme resultierenden Integrations- und Strukturierungsaufwendungen. Umgekehrt entfallen die außerordentlichen Sondereffekte des Jahres 2018.

Insgesamt gehen wir davon aus, dass das Jahresergebnis des Geschäftsjahres 2019 in seiner Größenordnung wieder auf dem Niveau des Vorjahres, ohne Sondereffekte, ausfallen wird.

Es ist generell weiterhin beabsichtigt, 70% der Konzernsteuerungskennzahl Group FFO durch die Vonovia SE als Dividende an die Aktionäre auszuschütten, was für das Geschäftsjahr 2018 einer Dividende von 1,44 € pro Aktie entsprechen soll.