21 Immaterielle Vermögenswerte

Kundenbeziehungen und ähnliche Werte

Im Rahmen der Kaufpreisallokation der BUWOG-Gruppe wurde der Markenname „BUWOG“ für das Entwicklungsgeschäft als wesentlicher Vermögenswert mit unbestimmter Nutzungsdauer identifiziert und mit einem Wert von 66,6 Mio. € angesetzt.

Geschäfts- oder Firmenwerte

Die Geschäfts- oder Firmenwerte betragen zum 31. Dezember 2018 2.842,4 Mio. €. Im Vergleich zum 31. Dezember 2017 haben sich die Geschäfts- oder Firmenwerte um 228,9 Mio. € erhöht. Die Veränderung resultiert zum einen aus einem Zuwachs aus der BUWOG-Akquisition in 2018 in Höhe von 713,6 Mio. €, dem Zugang aus der Victoria-Park-Akquisition und damit verbundenen Währungseffekten in Höhe von insgesamt 196,5 Mio. €. Zum anderen hatte die Aufwertung der Immobilienbestände des Geschäftsjahres 2018 in Höhe von 3.517,9 Mio. € zur Folge, dass sich der Buchwert der von der Bewertung betroffenen Gruppen von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten (Regionen) erhöhte, wodurch es im Umkehrschluss zu einer Wertberichtigung der auf die Regionen allokierten Geschäfts- oder Firmenwerte in Höhe von 681,2 Mio. € kam.

Die Allokation der Geschäfts- oder Firmenwerte auf die regionalen Geschäftsbereiche sowie auf die Segmente Value-add und Development erfolgt anhand der beiden, die erwarteten Synergieeffekte des Unternehmenszusammenschlusses reflektierenden Indikatoren, „Direkte Plansynergien“ und „Fair Values“.

Im 4. Quartal wurde die verpflichtende jährliche Werthaltigkeitsprüfung durchgeführt. Im Rahmen des Werthaltigkeitstests wurde nach IAS 36.19 zunächst der Nutzungswert auf Basis der vom Vorstand genehmigten Detailplanung mit einem Planungszeitraum von fünf Jahren ermittelt. Diese wurde aus der vom Vorstand genehmigten und vom Aufsichtsrat zur Kenntnis genommenen Fünfjahresplanung auf Konzernebene abgeleitet. Wesentlicher Treiber für die Ergebnisse der Fünfjahresplanung in Bezug auf die regionalen Geschäftsbereiche des Segments Rental sind die Steigerung der Bruttomieteinnahmen um durchschnittlich 4,0% p.a. sowie die geplante Leerstandsquote auf Niveau des Jahres 2018 am Ende des Detailplanungszeitraumes.

Die Entwicklung des Segments Value-add ist im Wesentlichen geprägt durch die Ausweitung bestehender Geschäftsfelder (Handwerkerorganisation, Multimedia, WEG-Verwaltung, Smart-Metering u.a.). Dem gegenüber steht eine Steigerung der operativen Kosten unter Berücksichtigung der Inflationsrate. Die Entwicklungen dieser Werte entsprechen den Erfahrungen der Vergangenheit zur Entwicklung des Geschäftsmodells. Aus dem letzten Detailplanungsjahr wurden die Cashflows zur Berechnung der ewigen Rente abgeleitet.

Für das noch im Aufbau befindliche Segment Development wurde zwecks Abbildung eines „eingeschwungenen Zustands“ aus der vom Vorstand genehmigten und vom Aufsichtsrat zur Kenntnis genommenen Fünfjahresplanung auf Konzernebene eine Sechsjahresplanung abgeleitet. Wesentliche Treiber für die Ergebnisse des Segments Development sind die Investitionskosten, die Anzahl der verkauften Einheiten sowie die erzielbaren Verkaufsmargen.

Die Wachstumsrate für die ZGE des Segments Rental wurde regionalspezifisch auf Basis der Ist-Mieten ermittelt und auf 1% für das Segment in Summe begrenzt. Für die Segmente Value-add und Development wurde eine konstante Wachstumsrate in Höhe von 1% unterstellt.

Wesentliche Parameter für die Ermittlung des Nutzungswerts sind die nachhaltige Wachstumsrate, die durchschnittlichen Gesamtkapitalkosten (WACC) und die erwarteten Mittel Zu- und Abflüsse.

Die durchschnittlichen Gesamtkapitalkosten vor Steuern basieren auf dem als Dreimonatsdurchschnitt nach der Svensson-Methode ermittelten risikolosen Zinssatz, einer Marktrisikoprämie sowie einem verschuldeten Beta. Das verschuldete Beta und die verwendeten Eigenkapitalquoten sind auf Basis eines Peer-Vergleichs bestimmt. Zudem wurden für den Geschäftsbereich Österreich, den Geschäftsbereich Schweden und den Geschäftsbereich Development noch länderspezifische Kostenzuschläge ermittelt. Die wesentlichen Parameter sind in folgender Tabelle dargestellt:

Gruppen von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten

Das Ergebnis der Prüfung bestätigt die Werthaltigkeit der Geschäfts- oder Firmenwerte für die Geschäftsbereiche West, Mitte, Zentral, Development, Schweden und des Segmentes Value-add. Für die Geschäftsbereiche Nord, Ost, Südost, Süd und Österreich wurde ein Wertminderungsbedarf in Höhe von 681,2 Mio. € ermittelt. In diesen Regionen führte der weitere Anstieg der Immobilienwerte durch die beobachtbare Yield Compression zu über dem erzielbaren Betrag liegenden Buchwerten der jeweiligen Gruppe von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten.

Die Wertminderung wurde in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung in der Position Abschreibungen und Wertminderungen erfasst. Der Nutzungswert für den Geschäftsbereich Nord beträgt 6,4 Mrd. €, für den GB Ost 4,9 Mrd. €, für den GB Südost 3,7 Mrd. €, für den GB Süd 6,1 Mrd. € und für den GB Österreich 1,9 Mrd. €.

Bei einem Anstieg der Kapitalkosten wird sich folgender Wertminderungsbedarf ergeben:

Jede negative Abweichung der für die wesentlichen Annahmen geplanten Werte würde in den Geschäftsbereichen Nord, Süd und Südost zu einer weiteren Wertminderung führen. Bei Rückgang der geplanten nachhaltigen Wachstumsrate um 0,25pp käme es in den Geschäftsbereichen Nord, Mitte und Süd zu einer vollständigen und im Geschäftsbereich Südost zu einer Wertminderung von bis zu 350 Mio. € des in den diesen ZGE/Regionen verbliebenen Goodwills.