Group FFO

Die nachfolgenden Kennzahlen geben einen Überblick über die Entwicklung des Group FFO und weiterer Werttreiber im Berichtszeitraum.

Per Ende Dezember 2018 war unser Wohnungsbestand weiterhin nahezu voll vermietet. Der Leerstand der Wohnungen lag mit 2,4% leicht unter dem Vergleichswert Ende 2017 von 2,5%. Die Mieteinnahmen im Segment Rental stiegen von 1.667,9 Mio. € in 2017 um 13,6% auf 1.894,2 Mio. € in 2018 an. Dazu trug die BUWOG mit einem Volumen in Höhe von 155,5 Mio. € und die Victoria Park mit einem Volumen in Höhe von 58,4 Mio. € bei. Die Mieteinnahmen im Segment Rental von insgesamt 1.894,2 Mio. € entfallen mit 1.751,4 Mio. € auf das Portfolio in Deutschland, 83,1 Mio. € auf das Portfolio in Österreich und mit 58,4 Mio. € auf das Portfolio in Schweden. Insgesamt konnten die Mietsteigerungen die Abgänge aus Portfoliobereinigung mehr als kompensieren. Die marktbedingte Steigerung der Mieten lag bei 1,3%. Durch Wohnwertverbesserungen im Rahmen unseres Modernisierungsprogramms konnten wir darüber hinaus einen Mietanstieg von 2,9% realisieren. Die entsprechende like-for-like Mietsteigerung betrug im Berichtszeitraum 2018 4,2%. Berücksichtigt man zudem die Mietsteigerung aus Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen, ergibt sich eine organische Mietsteigerung von insgesamt 4,4%. Die durchschnittliche monatliche Ist-Miete lag per Ende Dezember 2018 bei 6,52 €/m² gegenüber 6,27 €/m² per Ende 2017. Per Ende 2018 lag die monatliche Ist-Miete im Österreich-Portfolio bei 4,53 €/m² sowie 9,11 €/m² im Schweden-Portfolio. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, d. h. Betriebs- und Heizkosten sind in den Mieteinnahmen enthalten.

Im Berichtszeitraum 2018 haben wir unsere Modernisierungs- und Instandhaltungsstrategie weiter erfolgreich umgesetzt. Das Gesamtvolumen stieg von 1.124,8 Mio. € in 2017 auf 1.569,4 Mio. € in 2018. Dazu trug eine Steigerung des Modernisierungsvolumens inkl. Neubau von 778,6 Mio. € in 2017 um 46,3% auf 1.139,0 Mio. € in 2018 bei.

Die operativen Kosten Rental lagen im Berichtszeitraum 2018 mit 289,4 Mio. € um 10,8% über den Vergleichszahlen 2017 von 261,2 Mio. €. Diese Entwicklung ist im Wesentlichen auf das größere Portfolio bedingt durch die Akquisitionen BUWOG und Victoria Park zurückzuführen. Insgesamt stieg das adjusted EBITDA Rental von 1.148,7 Mio. € in 2017 um 14,5% auf 1.315,1 Mio. € in 2018 an.

Das Segment Value-add haben wir im Geschäftsjahr 2018 weiter ausgebaut. Weiterhin trugen dazu maßgeblich die gesteigerten Leistungen unserer Handwerkerorganisation bei. So konnten wir unsere Investitionen zur Bestandsverbesserung erneut fortsetzen. Darüber hinaus haben wir im Berichtszeitraum 2018 auch unsere Geschäftsaktivitäten in den Bereichen Wohneigentumsverwaltung, Versorgung unserer Mieter mit Kabelfernsehen, Messdienstleistungen sowie Versicherungs- und Wohnumfelddienstleistungen weiter ausgebaut. Als führender Immobiliendienstleister betreut Vonovia Immobilien Treuhand in Summe nunmehr rund 107.000 Einheiten, darunter rund 84.000 Wohnungen von Dritten. Darüber hinaus haben wir unsere neue Dienstleistung im Bereich Energielieferung aufgebaut. Insgesamt wurden von uns 8.500 Haushalte direkt mit Energie beliefert.

Die externen Umsätze aus den Value-add-Aktivitäten mit unseren Endkunden stiegen von 161,6 Mio. € in 2017 um 26,2% auf 203,9 Mio. € in 2018 an. Die konzerninternen Umsätze stiegen im gleichen Zeitraum von 1.008,9 Mio. € um 24,7% auf 1.258,3 Mio. € an. Insgesamt ergibt sich damit ein Anstieg der Value-add-Umsätze von 1.170,5 Mio. € im Geschäftsjahr 2017 um 24,9% auf 1.462,2 Mio. € in 2018 an. Das adjusted EBITDA Value-add lag in 2018 mit 121,2 Mio. € um 18,7% über dem Vergleichswert des Vorjahres.

Die EBITDA-Marge des Kerngeschäfts, ermittelt aus dem Adjusted EBITDA Operations (Summe aus Adjusted EBITDA Rental und Adjusted EBITDA Value-add inkl. Berücksichtigung von Konsolidierungseffekten) im Verhältnis zu den Mieteinnahmen im Konzern, entwickelte sich im Berichtszeitraum erneut positiv. Sie stieg für Vonovia von 73,2% in 2017 auf 73,6% in 2018 an.

Im Geschäftsjahr 2018 haben wir unsere selektive Verkaufsstrategie weiter fortgesetzt. Wir weisen im Segment Recurring Sales alle Geschäftsaktivitäten für den Einzelverkauf von Wohnungen (Privatisierung) aus.

Im Segment Recurring Sales lagen die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien in 2018 mit 356,1 Mio. € 16,4% über dem Vergleichswert 2017 von 305,9 Mio. €; davon entfallen 268,7 Mio. € auf Verkäufe in Deutschland (2017: 269,2 Mio. €) und 87,4 Mio. € auf Verkäufe in Österreich (2017: 36,7 Mio.€). In 2018 privatisierten wir 2.818 Wohnungen (2017: 2.608), davon 2.393 in Deutschland (2017: 2.444) und 425 in Österreich (2017: 164). Das Adjusted EBITDA Recurring Sales lag in 2018 mit 79,1 Mio. € 27,2% über dem Vergleichswert 2017 von 62,2 Mio. €. Der Verkehrswert-Step-up Recurring Sales lag im Berichtszeitraum 2018 mit 35,5% über dem Vergleichswert von 32,6% in 2017. Hier wirkten sich die erfolgten Aufwertungen der Immobilien aus.

Außerhalb des Segments Recurring Sales haben wir im Rahmen der Bestandsbereinigung 12.284 Non-core Disposals veräußert (2017: 9.172). Der Verkehrswert-Step-up bei Non-core Disposals lag mit 23,0% über dem Vergleichswert des Vorjahreszeitraums von 7,9%. Zu dem Anstieg haben im Wesentlichen ein Paketverkauf in Norddeutschland sowie in Zwickau mit überdurchschnittlichen Margen beigetragen.

Im Geschäftsjahr 2018 wurden erstmalig die Ergebnisbeiträge des Segments Development ausgewiesen. Im Bereich Development to sell lagen die Erlöse aus der Veräußerung bei 225,1 Mio. €, davon entfielen 107,8 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland und 117,2 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich. Daraus resultierte ein Rohertrag aus Development to sell von 43,3 Mio. €. Im Bereich Development to hold wurde ein Fair Value von 98,0 Mio. € ausgewiesen, davon entfielen 66,0 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland und 32,0 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich. Der daraus resultierende Rohertrag für Development to hold betrug 18,7 Mio. €, davon entfielen 12,9 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland und 5,8 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich. Das Adjusted EBITDA für das Segment Development lag im Geschäftsjahr 2018 bei 39,4 Mio. €. Im Bereich Development to sell wurden insgesamt 470 Einheiten fertiggestellt, davon 128 in Deutschland und 342 in Österreich. Im Bereich Development to hold wurden insgesamt 478 Einheiten fertiggestellt, davon 297 in Deutschland und 181 in Österreich. Zum Jahresende 2018 sind insgesamt 11.786 Einheiten in der Developmentpipeline gelistet.

Im Geschäftsjahr 2018 stieg die führende Kennzahl für die nachhaltige Ertragskraft des Kerngeschäfts, der Group FFO, um 16,1% von 975,0 Mio. € auf 1.132,0 Mio. € an. Maßgeblich dazu trug die positive Entwicklung des Adjusted EBITDA Total bei. Es stieg im Berichtszeitraum von 1.319,7 Mio. € um 17,8% auf 1.554,8 Mio. € an.

Die im Adjusted EBITDA Total eliminierten Sondereinflüsse lagen im Geschäftsjahr 2018 mit 106,6 Mio. € 22,7% über dem Vergleichswert des Vorjahres von 86,9 Mio. €. Dabei sind in den Akquisitionskosten inkl. Integrationskosten in 2018 20,0 Mio. € für Akquisitionen früherer Jahre enthalten, denen ein steuerlicher Ertrag in gleicher Höhe gegenübersteht und damit im Periodenergebnis kompensiert wird. Berücksichtigt man diesen Sachverhalt lagen die Sondereinflüsse im Geschäftsjahr bei 86,6 Mio. € und damit auf Höhe des Vergleichswerts des Vorjahres von 86,9 Mio. €. Im Einzelnen stellen sich die Sondereinflüsse wie folgt dar.