Aktuelle Risikoeinschätzung

Gesamteinschätzung der Risikosituation durch die Unternehmensleitung

Im Geschäftsjahr 2018 erfolgte jeweils im 1. und im 2. Halbjahr eine planmäßige Risikoinventur auf Basis eines Risiko-Scorings gemäß interner Risiko-Richtlinie. Das im Vorjahr genutzte Risiko-Scoring-Modell wurde 2018 unverändert fortgeführt. Das daraus abgeleitete Risiko-Reporting wurde dem Vorstand und dem Prüfungsausschuss vorgelegt. Außerplanmäßige Ad-hoc-Risikomeldungen gab es 2018 nicht. Die Risikosituation der im Geschäftsjahr 2018 akquirierten Gesellschaften BUWOG und Victoria Park wurde im Rahmen der Risikoinventur im 2. Halbjahr 2018 geprüft und mit in das Reporting aufgenommen.

Im 2. Halbjahr 2018 wurden für Vonovia insgesamt 141 Einzelrisiken erfasst. Gegenüber 2017 ist dies ein Anstieg um 14 Risiken. Der Anstieg ist im Wesentlichen auf die spezifischen Risiken der neuen Geschäftstätigkeit in Österreich in der Projektentwicklung für neu gebaute Immobilien (Development) aufgrund der BUWOG-Akquisition zurückzuführen. In der Gesamtbeurteilung der Risikosituation ergab sich für Vonovia im Geschäftsjahr 2018 im Vergleich zum Vorjahr ein leichter Anstieg in der Risikobeurteilung. Der Vorstand von Vonovia sieht aus heutiger Sicht keine Risiken, denen das Unternehmen nicht in angemessener Weise entgegenwirken kann oder die sich bestandsgefährdend auf die Ertrags-, Vermögens- und/oder Finanzlage des Konzerns auswirken könnten. Sowohl unser Geschäftsmodell als auch unsere diversifizierten Kapitalmarktinstrumente sichern eine weitestgehende Unabhängigkeit von konjunkturellen Schwankungen.

In seiner ordentlichen Sitzung des 4. Quartals 2018 hat der Prüfungsausschuss die vom Vorstand vorgelegte Risikoberichterstattung zustimmend zur Kenntnis genommen.

Nachstehende Übersicht gibt einen Überblick zu den Top-10-Risiken 2018:

Die Anzahl der Risiken innerhalb der Top-10-Risiken mit hoher potenzieller Netto-Auswirkung lag Ende 2018 ebenso wie Ende 2017 bei drei Risiken. Die Anzahl der Risiken mit wesentlicher potenzieller Netto-Auswirkung lag Ende 2018 wie Ende 2017 bei fünf Risiken. Die Anzahl der Risiken mit moderater potenzieller Netto-Auswirkung lag Ende 2018 wie Ende 2017 bei zwei Risiken.

In der Gesamtbeurteilung sieht der Vorstand von Vonovia den Bestand des Konzerns unverändert als nicht gefährdet an.

Regulatorische und rechtliche Risiken

Risiko 1: Geplante Änderungen von rechtlichen Rahmenbedingungen vor allem im Miet-, Bau- und Umweltrecht werden von Vonovia mit großer Aufmerksamkeit verfolgt, um zeitnah auf verbindliche Änderungen reagieren zu können. Jede Veränderung der rechtlichen Rahmenbedingungen, die für unsere Geschäftstätigkeit relevant sind, wie etwa Regelungen zur Höhe/Entwicklung von Mieten, Vorschriften zur Ausgestaltung von Modernisierungsmaßnahmen sowie Einschränkungen der Modernisierungsmöglichkeiten oder Vorschriften, die Kosten im Falle eines Verkaufs von Grundstücken verursachen, könnte sich nachteilig auf die Geschäftstätigkeit von Vonovia auswirken.

Risiko 9: Veränderungen der steuerrechtlichen Rahmenbedingungen, die sich auf das operative Geschäft oder auf die Akquisitionsstrategie von Vonovia beziehen oder eine nicht sachgerechte Anwendung bzw. Umsetzung steuerlicher Regelungen und Vorschriften im operativen Geschäft, könnten sich nachteilig auf die Ergebnisentwicklung von Vonovia auswirken. Hierzu gehören auch die von Vonovia eingerichteten ertragsteuerlichen und umsatzsteuerlichen Organschaften. Die Erfüllung der jeweiligen Organschaftsvoraussetzungen ist Gegenstand regelmäßig stattfindender bzw. laufender steuerlicher Betriebsprüfungen. Bei letztinstanzlicher Nichtanerkennung der Organschaften könnte dies zu einer wesentlichen bzw. hohen steuerlichen Mehrbelastung zuzüglich Verzinsung führen.

Um mögliche Änderungen an den gesetzlichen Rahmenbedingungen frühzeitig zu erkennen, hält Vonovia aktive Dialoge mit Politikern und anderen Stakeholdern. Darüber hinaus ist Vonovia in Verbänden tätig und beobachtet regelmäßig die Gesetzgebungsverfahren sowie die aktuelle Rechtsprechung.

Umfeld- und marktbezogene Risiken

Risiko 2: Durch die getätigten Akquisitionen ist für Vonovia ein nennenswerter bilanzieller Goodwill entstanden, der ggf. Risiken beinhalten kann. Die Werthaltigkeit dieses bilanziellen Goodwills ist im Wesentlichen von der Entwicklung der Marktzinsen, der durchschnittlichen Markt- und Branchenentwicklung sowie den zukünftigen erzielbaren Cashflows der Gruppen von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten abhängig. Eine Wertminderung dieses Goodwills würde in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Sie hätte damit eine direkte Auswirkung auf die Vermögens- und Ertragslage, nicht jedoch unmittelbar auf die Liquidität des Unternehmens. Im Hinblick auf mögliche sog. Triggering Events führen wir ein Monitoring insbesondere der Zins- und Immobilienwertentwicklung sowie einen jährlichen Impairment Test durch.

Risiko 3: Die Reputation ist für Vonovia von entscheidender Bedeutung. Ein schlechtes Ansehen entspricht nicht dem Leitbild Vonovias und kann unsere Geschäftstätigkeit in lokalen Märkten erschweren. Daher streben wir jederzeit eine frühzeitige und offene Kommunikation sowie einen direkten Dialog mit allen Gruppen an, die ein berechtigtes Interesse haben, wenn es um Konflikte wie z. B. die Bezahlbarkeit von Wohnraum oder um Modernisierungs- oder Neubauvorhaben in unseren Immobilienquartieren geht. Auf berechtigte Einwände reagieren wir entsprechend. Darüber hinaus besteht auf der Finanzierungsseite das Risiko, dass die Kapitalbeschaffung beeinträchtigt werden könnte. Vonovia nimmt Reputation und Kundenzufriedenheit sehr ernst und begegnet diesem Risiko mit einer Vielzahl von Maßnahmen. So wird die Zufriedenheit der Kunden im Quartalsrhythmus gemessen und anhand der Steuerungskennzahl CSI überwacht, um frühzeitig potenzielle Probleme zu erkennen. Verbesserungen der Prozessabläufe und Qualitätsinitiativen steigern die Zufriedenheit der Kunden. Eine aktive Öffentlichkeitsarbeit trägt dazu bei, die Anstrengungen zur Förderung der Kundenzufriedenheit zu vermitteln, um das Ansehen von Vonovia zu erhöhen.

Risiken aus der Geschäftstätigkeit

Für Vonovia können unterschiedlichste Risiken in Zusammenhang mit der Ausübung der Geschäftstätigkeit entstehen.

Risiko 4: Vonovia wendet das Modell der Fair-Value-Bewertung an. Der Verkehrswertermittlung unserer Bestände liegen Annahmen zugrunde, die sich abweichend von unserer derzeitigen Erwartung verändern können. Sollte sich beispielsweise die Einschätzung der Mikrolagen der Gebäude und der Makrostandortqualität verschlechtern oder das derzeit niedrige Zinsniveau erhöhen, würde sich auch der Verkehrswert für unser Gesamtportfolio verringern. Hinsichtlich unserer Investment Properties werden Wertveränderungen als Wertsteigerungen beziehungsweise Wertminderungen in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Sie haben damit eine direkte Auswirkung auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage unseres Unternehmens. Dem damit in Verbindung stehenden Fehlerrisiko begegnen wir mit einer eigenen Abteilung für unsere interne Verkehrswertermittlung, die sich an den Standards professioneller Immobiliengutachter orientiert. Andererseits werden unsere Verkehrswerte von professionellen, externen und unabhängigen Bewertungsfirmen geprüft bzw. neutral ermittelt, die ihrerseits nach berufsständischen Regeln arbeiten. Im Geschäftsjahr 2018 erfolge die Begutachtung der deutschen und österreichischen Bestände durch die CBRE GmbH, die schwedischen Bestände durch die Savills Sweden AB. Für das Portfolio Deutschland ohne BUWOG wurden die Ergebnisse der internen Bewertung bilanziert. Das Ergebnis des externen Gutachters weicht im Ergebnis weniger als 0,1% vom internen Bewertungsergebnis ab. Für das Portfolio in Österreich und Schweden sowie für die Bestände der BUWOG in Deutschland wurden die Ergebnisse des externen Gutachters in die Bilanz übernommen. Diese wurden zuvor von der internen Bewertungsabteilung geprüft.

Risiko 5: Im Zusammenhang mit Akquisitionsentscheidungen können Vonovia Risiken entstehen. Zu diesen Risiken können zum Beispiel zu hohe Kaufpreise, unerwartete Haftungsfälle, eine höhere Verschuldung, höhere Zinsaufwendungen und Herausforderungen bei der prozessualen Eingliederung eines neu akquirierten Unternehmens sowie der Erreichung der erwarteten Synergien gehören. Weiterhin können sich Immobilienportfolien oder einzelne Immobilien, die in Zukunft erworben werden können, möglicherweise nicht so vorteilhaft wie erwartet entwickeln.

Durch die Anwendung komplexer, qualitätsgesicherter Investitionsmodelle im Zuge der Investitionsentscheidung begegnen wir dem Risiko unwirtschaftlicher Immobilienankäufe. Diese Modelle berücksichtigen neben dem Kaufpreis und den Finanzierungskosten regional spezifizierte Szenarien für laufende Instandhaltung und Mietentwicklung. Zudem nutzen wir für die Beurteilung möglicher Akquisitionsportfolios die detaillierten Marktkenntnisse unserer lokalen Regionalmanager. Dem Risiko aus prozessualen Eingliederungen begegnet Vonovia mit einem systematischen, strukturierten und mehrfach erprobten Integrationsprozess.

Risiko 8: Durch die Integration der BUWOG können sich aus dem Developmentgeschäft zusätzliche Projektentwicklungsrisiken für Vonovia ergeben. Schwerpunkt der Projektentwicklung sind Projekte in Berlin, Hamburg und Wien. Naturgemäß sind Immobilienentwicklungstätigkeiten mit erheblichen Risiken verbunden. Diese Risiken haben ein breites Spektrum. So können z. B. falsche Markt- und Wettbewerbseinschätzungen, Verzögerungen bei Planfeststellungsverfahren, falsche Standort- und Projektentwicklungsplanungen, Kontaminationsrisiken, Denkmalschutz- oder Umweltauflagen, Nachunternehmer-Ausfallrisiken, Gewährleistungsthemen, Bauausführungsmängel oder fehlerhafte Baustoffe- oder Bauelemente weitere Risiken mit sich bringen.

Bei dem umfangreichen Einsatz von General- und Nachunternehmern kann es zu Ausfällen kommen, die wirtschaftliche Risiken sowie rechtliche Haftung nach sich ziehen. Um dem entgegen zu wirken, werden entsprechende Rahmenvertragsvereinbarungen mit den General- und Nachunternehmern getroffen sowie ein fortlaufendes Markt- und Nachunternehmer-Monitoring durchgeführt. Ergänzend werden für die Developmentprojekte regelmäßige Kosten-, Leistungs- und Terminkontrollen durchgeführt, um Risiken rechtzeitig zu identifizieren und um diesen Auswirkungen entgegenwirken zu können.

Risiko 10: Aufgrund von unzureichenden Informationen bezüglich der in den Immobilien verbauten Materialien sowie der Umsetzung von neuen oder aktualisierten bautechnischen Regularien, wie z. B. bei Brandschutzmaßnahmen, kann es zu Geschäftsrisiken kommen, insbesondere bei dem Erwerb von Immobilienportfolien. Denn eine vollständige Begutachtung und Integration von insbesondere größeren Immobilienbeständen benötigt Zeit. Vonovia begegnet diesem Risiko mit Bestandsbegehungen, regelmäßigen Kontrollen der Gebäudesicherheit unter Berücksichtigung aller baurechtlichen Vorschriften, der Prüfung auf eventuelle Gefahrenstoffe sowie der Entwicklung von Brandschutzkonzepten zur schrittweisen Umsetzung bei Großmaßnahmen, der Einbindung von Sachverständigen und Gutachtern zur Optimierung der baulichen Maßnahmen sowie einer regelmäßigen Begutachtung der Sonderbauten. Zur Umsetzung greifen klar formulierte Handlungsanweisungen und Kompetenzregelungen sowie ein standardisierter Integrationsprozess.

Aktuell sehen wir keine nennenswerten, unmittelbaren Gefahren bedingt durch den Klimawandel wie z. B. durch Extremwetterlagen mit Starkregen und Überschwemmungspotenzial.

Finanzielle Risiken

Risiko 6/7: Die expansive Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) sowie die Entscheidung des Vereinigten Königreichs (UK), aus der Europäischen Union (EU) auszutreten, haben nach wie vor eine erhöhte Nachfrage nach Anleihen kontinentaleuropäischer Emittenten zur Folge. Entsprechend ist das Niveau der Refinanzierungsbedingungen und Immobilienbewertungen noch immer attraktiv.

Die Ergebnisse und Folgen des Austritts des UK aus der EU sind gegenwärtig nicht prognostizierbar. Insbesondere die gedämpften konjunkturellen Aussichten könnten sich jedoch sowohl negativ auf die allgemeine Kreditnachfrage als auch auf die Qualität bestehender Kreditengagements auswirken. Beides könnte belastende Effekte auf den Bankensektor und somit auf das Finanzsystem im Ganzen nach sich ziehen. Wir erwarten im Einklang mit einer Vielzahl Analysten und Marktteilnehmern angesichts der immer noch attraktiven konjunkturellen Aussichten, auch wenn im Vergleich zum Vorjahr etwas eingetrübter, und der immer noch vorhandenen Liquidität mittelfristig weiterhin aufnahmefähige Fremdkapitalmärkte und attraktive Finanzierungskonditionen. Von dauerhaften Auswirkungen durch die fortlaufenden Brexit-Verhandlungen gehen wir aktuell angesichts des globalen Charakters der Fremdkapitalmärkte auch insofern nicht aus. Mit einem nachhaltig im pfandbrieffähigen Bereich liegenden Verschuldungsgrad und dem Investmentgrade-Rating bleiben die Fremdkapitalinstrumente von Vonovia auch bei rückläufiger Liquidität ein gefragtes Investment.

Negative Auswirkungen auf die Kapitalmärkte könnten entstehen, wenn sich die potenziellen Handelskriege verschärfen und sich in Folge dessen das gesamtwirtschaftliche Klima und die weltweiten Wachstumsaussichten verschlechtern würden. Der Ruf von deutschen Wohnimmobilienaktien als sicherer Hafen könnte sich infolge eines Brexits ggf. verstärken, wenn Investoren Kapital aus Immobilientiteln in Großbritannien abziehen und alternative Anlagemöglichkeiten suchen.

Zur Begrenzung von finanzwirtschaftlichen Risiken überwachen wir laufend die Finanzierungsmärkte und sind darüber hinaus in ständigem Kontakt mit vielen verschiedenen Marktteilnehmern. Zudem evaluieren wir kontinuierlich alle zur Verfügung stehenden Finanzierungsoptionen am Kapital- und Bankenmarkt. Wir erwarten auch in der Zukunft, die notwendigen Volumina unter Verwendung aller Finanzierungsinstrumente refinanzieren zu können. Wesentlich für diese Einschätzung sind unser Investmentgrade-Rating, das ausgewogene Fälligkeitenprofil der finanziellen Verbindlichkeiten, die Variabilität bei den von uns einsetzbaren Finanzierungsinstrumente sowie unsere Bekanntheit als regelmäßiger und zuverlässiger Emittent am Kapitalmarkt.

Unsere Fremdmittelfinanzierungen unterliegen in der Regel marktüblichen Kreditbedingungen (Covenants), welche einerseits die Einhaltung vorgegebener Abschlusskennzahlen vorsehen, aber beispielsweise auch den Verkauf von Immobilien beschränken bzw. Mindestverkaufswerte vorschreiben können. Darüber hinaus ist Vonovia gehalten, die für die Aufrechterhaltung der Kreditwürdigkeitseinstufung (Credit Rating) durch Ratingagenturen notwendigen Bedingungen einzuhalten, welche sich ebenfalls im Wesentlichen auf die Einhaltung von bestimmten Abschlusskennzahlen beziehen. Die Einhaltung der betreffenden Bedingungen wird dementsprechend laufend überwacht und berichtet.

Bei einem Teil unserer Fremdmittel handelt es sich um Förderdarlehen, welche die Möglichkeit von Mieterhöhungen begrenzen und damit unsere unternehmerischen Optionen einschränken. Hier achten wir streng auf die Einhaltung aller Vorgaben, nutzen aber vorhandene Spielräume aus.

Im Rahmen der finanziellen Risiken unterliegen wir auch einem Liquiditätsrisiko. Unser Liquiditätsmanagement basiert auf einer täglichen Disposition unserer Bankkonten, einem wöchentlichen Finanzstatus und einer rollierenden Liquiditätsplanung auf Monatsbasis unter Berücksichtigung der jeweiligen Restriktionen. Regelmäßige positive Cashflows aus unserem Kerngeschäft lassen im Prognosezeitraum kein besonderes Liquiditätsrisiko erkennen.

Insgesamt verfügt die Vonovia SE zum Stichtag über ausreichend liquide Mittel und potenzielle Finanzierungsmöglichkeiten, um die jederzeitige Zahlungsfähigkeit des Vonovia Konzerns zu gewährleisten.

Verbindlichkeiten mit variabler Verzinsung setzen den Konzern einem zahlungswirksamen Zinsänderungsrisiko aus. Zur Begrenzung bzw. Ausschaltung dieser Risiken setzt das Unternehmen derivative Finanzinstrumente ein. Diese Finanzinstrumente dienen zur Absicherung von Zinsrisiken im Zusammenhang mit bestehenden Finanzierungen und dürfen grundsätzlich nicht zu Spekulationszwecken eingesetzt werden. Zur Beschreibung der derivativen Finanzinstrumente verweisen wir auf den Konzernanhang, Ziffer 44 (Cashflow Hedges und freistehende Zinsswaps).

Sonstige Risiken

Für Vonovia können sich Risiken ergeben, die sich nicht in die oben beschriebenen Kategorien einordnen lassen. So kann Vonovia Risiken durch Altlasten einschließlich Bergbauschäden, Bodenbeschaffenheit oder Kriegsmunition ausgesetzt sein. Zudem ist Vonovia im Ruhrgebiet Eigentümerin und/oder Verwalterin von einer Vielzahl von Gebäuden, die im Bereich des oberflächennahen/tagesnahen Bergbaus über nur gering mächtigen Deckungsschichten liegen. Dies betrifft überwiegend den Raum Essen – Bochum – Dortmund. Dieser Bergbau begründet eventuell Risiken, die Schäden an der Erdoberfläche und/oder an Baulichkeiten (z. B. an Verkehrswegen, Gebäuden u. a.) verursachen können. Vonovia begegnet diesem sowohl wirtschaftlichen als auch haftungsrechtlichen Risiko mit einer systematischen Bestandsbegehung aller dem Bereich des tagesnahen Bergbaus zugeordneten Häusern durch externe Gutachter. Auf Basis dieser Begehungsergebnisse und unter Einbeziehung externer Experten werden die als risikobehaftet eingestuften Objekte bergbaulich untersucht und ggf. sofort saniert. Der Nachweis der Stand- und Verkehrssicherheit wird anschließend durch ein Gutachten bestätigt.

Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichts sind keine Risiken im Zusammenhang mit der zukünftigen Entwicklung erkennbar, die den Fortbestand der Vonovia SE, eines wesentlichen einbezogenen Unternehmens oder des Konzerns gefährden könnten. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich die Einschätzung der Eintrittswahrscheinlichkeit und/oder der möglichen finanziellen Auswirkung einzelner Risikofelder beziehungsweise einzelner Chancenfelder leicht erhöht. Daraus ergibt sich jedoch im Gesamtbild keine grundlegende Änderung der Risiko- beziehungsweise Chancenlage.