Portfoliostruktur

Zum 31. Dezember 2018 hatte Vonovia ein Gesamtimmobilienportfolio bestehend aus 395.769 Wohneinheiten, 117.885 Garagen und Stellplätzen sowie 5.144 gewerbliche Einheiten. Die Standorte erstrecken sich dabei in Deutschland, Österreich und Schweden auf 709 Städte und Gemeinden. Hinzu kommen 84.333 Wohneinheiten, die im Auftrag Dritter bewirtschaftet werden. Bei den meisten Objekten im Immobilienbestand der Gruppe handelt es sich um Mehrfamilienhäuser.

Gemessen am Verkehrswert befindet sich der wesentliche Teil des Immobilienbestandes mit rund 90% in Deutschland. Der Anteil des österreichischen Portfolios am Verkehrswert beträgt rund 6%, während sich der Anteil des Bestands in Schweden auf rund 4% beläuft.

Das deutschlandweite Immobilienportfolio der Gruppe umfasste zum 31. Dezember 2018 358.451 Wohneinheiten, 93.030 Garagen und Stellplätzen sowie 4.022 gewerbliche Einheiten verteilt auf 526 Städte und Gemeinden. Die Gesamtwohnfläche betrug 22.364.651 m² bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von rund 62 m². Bei einer Leerstandsquote von 2,4% erzielte Vonovia in Deutschland eine durchschnittliche monatliche Ist-Miete von 6,55 € pro m². Die annualisierte Ist-Miete betrug für Wohnungen 1.715,6 Mio. €, für Gewerbeeinheiten 52,2 Mio. € und für Garagen und Stellplätze 28,4 Mio. €.

Im schwerpunktmäßig in Wien gelegenen österreichischen Bestand erwirtschaftete Vonovia im Wohnportfolio, bestehend aus 23.030 Einheiten mit einer Gesamtwohnfläche von 1.720.579 m², eine annualisierte Ist-Miete von 89,6 Mio. € bei einem Leerstand von 4,4%. Die monatliche Ist-Miete betrug 4,53 € pro m² bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von rund 75 m².

Ergänzt wird das Portfolio der Gruppe um den schwedischen Wohnungsbestand, bestehend aus 14.288 Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von 1.015.134 m². Bei einem Leerstand von 1,2% erwirtschaftete das Wohnportfolio eine annualisierte Ist-Miete von 109,7 Mio. €. Die im Durchschnitt 71 m² großen Wohnungen haben dabei eine monatliche Ist-Miete von 9,11 € pro m². Schwerpunktmäßig liegen diese in den Regionen Göteborg, Stockholm und Malmö.

Bestandsveränderungen

Zu Beginn des Geschäftsjahres wurde durch die Übernahme der BUWOG AG ein Portfolio mit 48.320 Wohnungen und Bestandsschwerpunkten in Lübeck, Berlin und Wien in das eigene Portfolio übernommen. Im weiteren Verlauf wurden weitere 14.052 Wohneinheiten durch die Übernahme der Victoria Park AB mit Schwerpunkt in den Regionen Göteborg, Stockholm und Malmö integriert.

Zum Zeitpunkt der Übernahmen stellten sich die Ankaufsportfolios wie folgt dar:

Im Laufe des Jahres 2018 wurden in Umsetzung der Portfolio-Management-Strategie in mehreren Verkäufen Objekte aus dem Teilportfolio „Verkauf“ veräußert.

Zum Zeitpunkt der Veräußerungen stellten sich die abgegebenen Portfolios wie folgt dar:

Neben den Zukäufen bzw. Verkäufen größerer Bestände veränderte sich das Portfolio von Vonovia in 2018 um Zugänge aus taktischen Akquisitionen, dem Neubau von Wohnungen und dem Ausbau von Dachgeschossen sowie durch Verkäufe von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern aus dem Verkaufsbestand. Außerdem kam es im Rahmen unserer regelmäßigen Portfolioüberprüfung aufgrund strategischer Neubewertungen zu Umwidmungen von Beständen innerhalb des Gesamtportfolios. Im Rahmen der Überarbeitung wurde zusätzlich zur strategischen Neubewertung der Bestände auch eine Anpassung in der Bestandsgliederung umgesetzt:

Unter dem Teilportfolio „Recurring Sales“ werden nun alle Einheiten zusammengefasst, die bereits in der Vergangenheit durch Privatisierungsvorbereitungen für den Einzelobjektverkauf vorbereitet wurden und in den nächsten Jahren kontinuierlich abverkauft werden sollen. Mit dieser neuen Abgrenzung hat sich die Anzahl gegenüber dem ehemaligen Portfolio „Privatisierung“ auf 29.563 Wohnungen erhöht. Die Bezeichnung der weiteren Teilportfolios wurde ebenfalls angepasst, wobei sich inhaltlich jedoch keine Änderungen der jeweiligen Strategie ergeben haben.

Das Wohnimmobilienportfolio von Vonovia stellt sich nach Umsetzung der jährlichen, strukturierten Neueinschätzung aller Potenziale zum 31. Dezember 2018 wie folgt dar:

Um die Transparenz in der Darstellung des Portfolios zu erhöhen, haben wir unser Portfolio in der Berichterstattung beginnend mit 2016 erstmals ergänzend nach 15 Regionalmärkten gegliedert dargestellt. Bei der Gliederung der Regionalmärkte haben wir uns an den Wohnungsmarktregionen in Deutschland orientiert. Dabei handelt es sich um Kernstädte und deren Umland, vor allem Metropolregionen. Mit diesen für Vonovia besonders relevanten Regionalmärkten nehmen wir eine Zukunftsperspektive ein und geben einen Überblick über unser strategisches Kernportfolio in Deutschland.

Gemessen am Verkehrswert befinden sich 91% unseres deutschen Portfolios in den 15 definierten Regionalmärkten. Lediglich ein kleiner Teil der strategischen Bestände befindet sich außerhalb dieser 15 Märkte. Diese Gruppe bezeichnen wir als „Sonstige strategische Standorte“ (rund 7% gemessen am Gesamtverkehrswert).

Unsere Verkaufsbestände aus dem Teilportfolio „Non-core Disposals“ sind in der Darstellung nach den Regionalmärkten nicht enthalten. Unsere Verkaufsbestände aus dem Teilportfolio „Recurring Sales“ sind an Standorten, die keine strategischen Bestände enthalten, in der Darstellung nach den Regionalmärkten ebenfalls nicht enthalten.

Das strategische Kernportfolio stellt sich zum 31. Dezember 2018 nach Regionalmärkten wie folgt dar:

Schon die Betrachtung der größten Regionalmärkte von Berlin über das Rhein-Main-Gebiet, das Rheinland, das südliche Ruhrgebiet über Dresden und Hamburg bis München zeigt unsere deutschlandweit ausgewogene Präsenz in starken Märkten. Ergänzt werden diese Schwerpunkte vor allem durch stark prosperierende Regionen wie zum Beispiel Hannover, Leipzig und Freiburg.

Die bundesweite Verteilung unseres Bestandes macht uns dabei von den Gegebenheiten einzelner regionaler Märkte unabhängig.