Entwicklung von Gesamtwirtschaft und Branche

Deutschland

Mit einem Wachstum des Bruttoinlandsprodukts (BIP) von 1,5% erlebte die deutsche Wirtschaft 2018 das neunte Wachstumsjahr in Folge. Dabei stieß der Aufschwung zunehmend an seine Grenzen und hatte zuletzt an Dynamik eingebüßt, nachdem das BIP im 3. Quartal mit einem Minus von 0,2% erstmalig seit Anfang 2015 zurückging. Laut dem Institut für Weltwirtschaft (IfW) konnte die Wirtschaft im 4. Quartal mit einer Zunahme des BIP von 0,4% zwar wieder aufholen, insgesamt fiel das BIP in 2018 jedoch schwächer als erwartet aus.

Maßgeblich für den Dämpfer im 3. Quartal waren vor allem gravierende Probleme der deutschen Automobilindustrie mit der Zertifizierung von Neuwagen nach dem neuen Abgastestverfahren WLTP. Aber auch die hohe gesamtwirtschaftliche Kapazitätsauslastung, die von Verzögerungen bei den Lieferketten, was auch dem Niedrigwasser der Flüsse geschuldet war, und von einer großen Knappheit an Arbeitskräften begleitet wurde, stand einer zu Jahresbeginn erwarteten kräftigen Produktionsausweitung entgegen. Dies trifft insbesondere die Baubranche. Zugewanderte Arbeitskräfte haben zwar das inzwischen knappe Arbeitsangebot ausgeweitet und leisten den größten Beitrag zum Beschäftigungsanstieg, jedoch nehmen die Zuwanderungszahlen allmählich wieder ab und das verbleibende Erwerbspotenzial in der deutschen Bevölkerung ist begrenzt.

Die Auswirkungen der globalen Handelskonflikte und eine allgemeine Abkühlung der Weltwirtschaft wurden zudem spürbarer. Die Außenhandelsbilanz wies zum Jahresende einen Überschuss auf, jedoch sind die Importe seit Beginn des Jahres deutlich stärker angestiegen als die Exporte, die vor allem durch die Produktionsausfälle in der Fahrzeugindustrie an Schwung verloren haben. Auch wenn bisher vorwiegend die europäischen Absatzmärkte verantwortlich für die Exportschwäche zu sein scheinen, bergen vor diesem Hintergrund die schwelenden protektionistischen Tendenzen der US-Regierung, Probleme in wichtigen Schwellenländern, die Sorge vor einem ungeregelten Brexit, eine sich abkühlende Konjunktur in China und die politische Unsicherheit im Euro-Raum Risiken für die zukünftige Entwicklung der deutschen Wirtschaft. Robust zeigten sich hingegen die Unternehmensinvestitionen, die – beflügelt durch die Kapazitätsengpässe sowie die günstigen Finanzierungsbedingungen – zum Wachstum beitrugen, wenngleich mit geringeren Zuwachsraten als im Vorjahr.

Der ifo Geschäftsklimaindex hat sich im Dezember 2018 mit 101,0 Punkten weiter eingetrübt und erreicht damit den niedrigsten Stand seit mehr als zwei Jahren. Vor allem im Dienstleistungssektor und dem verarbeitenden Gewerbe schätzten die Unternehmen die aktuelle Lage schlechter ein, während sie in der Baubranche stabil auf hohem Niveau blieb. Offenbar wurden zum Jahreswechsel verstärkt die Handelskonflikte und das damit verbundene rückläufige Exportklima wahrgenommen.

Die positive Entwicklung am Arbeitsmarkt und die Einkommenssteigerungen sorgten für eine lebhafte private Konsumnachfrage als Wachstumstreiber. Die Zahl der Erwerbstätigen hat nach Angaben des Statistischen Bundesamts im Jahresdurchschnitt 2018 um 562.000 Personen zugenommen, das entspricht 1,3% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Insgesamt setzte sich der seit 13 Jahren anhaltende Anstieg der Erwerbstätigkeit fort. Die für 2018 von der Bundesagentur für Arbeit veröffentlichte Arbeitslosenquote von 5,2% lag um 0,5 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert. Die Verbraucherpreisentwicklung zog bereits seit Ende letzten Jahres leicht an. Im Jahresdurchschnitt 2018 lag die Inflationsrate gemessen am Verbraucherpreisindex bei 1,9%. Getrieben wurde die Inflationsrate vor allem durch die Preisentwicklung bei Heizöl und Kraftstoffen, aber auch die Nahrungsmittelpreise sowie die Preise für Tabakwaren und alkoholische Getränke haben wieder spürbar zugelegt.

Während die USA die Zinswende in der Geldpolitik längst vollzogen haben, beließ die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins weiter auf dem seit März 2016 bestehenden Rekordtief von 0,0% und kündigte an, dass dieser mindestens bis Herbst 2019 unverändert bleiben werde. Der Ankauf von zusätzlichen Staats- und Unternehmensanleihen durch die EZB lief hingegen mit dem Jahreswechsel 2018/2019 aus.

Mieten und Wohnungspreise stiegen weiter an

Im Jahr 2018 stiegen die Immobilienpreise weiter an, berichtet das Forschungs- und Beratungsinstituts empirica nach Auswertung der empirica-Preisdatenbank. Bundesweit nahm der empirica-Immobilienpreisindex für Mietpreise im Durchschnitt aller Baujahre im 4. Quartal 2018 gegenüber dem Vorjahr um 3,2% (Neubau 2,9%) zu. Dabei war der Mietanstieg gedämpfter als im Jahr davor. Die Zuwächse bei Angebotspreisen für Eigentumswohnungen fielen erneut stärker als bei den Mieten aus. Der Preisindex für Eigentumswohnungen (alle Baujahre) stieg im selben Zeitraum um 9,0% (Neubau 7,7%). Wegen anhaltender Zuwanderung, vor allem aus der Europäischen Union, und der sehr guten Arbeitsmarktlage ist die Nachfrage nach Wohnungen (und Büros) ungebrochen hoch, berichtet Deutsche Bank Research (DB Research). So stieg nach vorläufiger Schätzung des Statistischen Bundeamtes die Bevölkerung in Deutschland auch 2018 weiter an. Die Wohnungsmärkte seien nicht flächendeckend angespannt. Laut BBSR erleben wachsende Städte und Regionen eine stark wachsende Nachfrage mit Wohnungsengpässen sowie steigenden Mieten und Preisen. Andere Städte und vielfach ländliche Regionen in verschiedenen Teilräumen Deutschlands prägen hingegen Bevölkerungsverluste. Angesichts der Angebotsengpässe dürfte laut DB Research die im Jahresvergleich etwas geringere Dynamik des Mietwachstums lediglich eine Verschnaufpause darstellen. DB Research rechnet mit 300.000 fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2018 bei einer jährlichen Wohnraumnachfrage von mindestens 350.000 Wohnungen. Damit hat sich das verhaltene Wachstum bei den fertiggestellten Wohnungen voraussichtlich auch 2018 fortgesetzt. Wegen fehlenden Baulandes und dem zunehmend bedeutsameren Fachkräftemangel dürfte eine schnelle Ausweitung der Fertigstellungen ausbleiben. Insgesamt fehlen inzwischen mehr als eine Million Wohnungen, insbesondere in den Groß- und Metropolstädten. Da das Zyklusende des Immobilienbooms laut DB Research noch einige Jahre in der Zukunft liegen dürfte, hat das Risiko einer Blasenbildung im aktuellen Zyklus deutlich zugenommen. So berichtet beispielsweise der Internationale Währungsfonds (IWF) im Länderreport zu Deutschland, dass in einigen deutschen Städten die Preise über dem Niveau liegen, das aufgrund von Fundamentaldaten zu erwarten wäre, was auf Überbewertungen schließen lässt. Hier haben sich in den vergangenen Jahren die Kaufpreise für Wohnimmobilen im Verhältnis zu den Einkommen und Mieten und im Vergleich zu anderen europäischen Großstädten ungewöhnlich stark erhöht. Nach Ansicht von DB Research dürfte der Preisdruck vorerst nicht nachlassen, die Engpässe im Wohnmarkt dürften künftig weitere Preissteigerungen bewirken. Im Jahr 2018 wurden am deutschen Wohninvestmentmarkt rund 17,2 Mrd. € mit dem Handel von Wohnpaketen und Wohnanlagen ab 50 Wohneinheiten umgesetzt, berichtet der Immobiliendienstleister CBRE. Im Vergleich zum Vorjahr stieg das Transaktionsvolumen um 10%. Wegen der vielversprechenden gesamtwirtschaftlichen Fundamentaldaten und dem anhaltend niedrigen Zinsniveau bleibe der deutsche Immobilienmarkt insgesamt weiterhin einer der wichtigsten Zielmärkte für in- und ausländische Investoren, berichtet CBRE. Laut BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) befinden sich seit mehreren Jahren Projektentwicklungen, welche sowohl in den besonders angespannten Wohnungsmärkten der A-Städte als auch an vielen kleineren Standorten stark gefragt sind, aber auch die Assetklasse der Studentenwohnungen und Mikroapartments auf dem Vormarsch.

Im Rahmen einer Wohnrauminitiative hat sich die Bundesregierung 2018 geeinigt, eine Reihe wohnungspolitischer Maßnahmen für mehr Wohnraum, bezahlbare Mieten und Wohneigentum für Familien auf den Weg zu bringen. Bereits im September 2018 wurde ein Baukindergeld eingeführt, mit dem für Familien der Erwerb von Wohneigentum gefördert werden soll. Das Mietrechtsanpassungsgesetz, welches mehr Transparenz bei der Mietpreisbremse sowie die Begrenzung und Vereinfachung der Modernisierungsumlage schaffen soll, gilt ab dem 1. Januar 2019.

Österreich

Die österreichische Wirtschaft befindet sich in der Spätphase eines kräftigen Konjunkturaufschwungs. Gestützt auf eine starke Inlandsnachfrage und eine solide Exportperformance, wird das Wachstum des realen BIP laut des Österreichischen Institut für Wirtschaftsforschung (WIFO) wie im Vorjahr bei 2,7% liegen und fällt damit deutlich höher aus als der Durchschnitt im Euro-Raum. Vor allem die Industrieproduktion sowie die Bau- und Dienstleistungen tragen zur aktuellen Hochkonjunktur bei. Die anhaltend positive Wirtschaftsentwicklung spiegelt sich auch auf dem Arbeitsmarkt wider: Das Stellenangebot und die Beschäftigung expandieren zügig und die Arbeitslosenquote sinkt erstmals seit 2013 mit 7,7% unter die 8-%-Grenze der unselbstständigen Erwerbspersonen. Der Preisauftrieb ist nach Ansicht des WIFO noch ungewöhnlich verhalten und vergleichbar mit dem Vorjahr. Die Inflationsrate, gemessen am Verbraucherpreisindex, liegt laut WKO für 2018 bei durchschnittlich 2,0% im Vergleich zum Vorjahr.

Angesichts der immer noch sehr guten Rahmenbedingungen für den österreichischen Immobilienmarkt ist die Nachfrage nach Immobilien nach wie vor stark, berichten die Experten von Bank Austria. Wegen des starken Bevölkerungswachstums und verstärkt durch den Nachfrageboom bei Anlagewohnungen seien die Wohnimmobilienpreise in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Die Werte des aktuellen DSS-OeNB-Wohnimmobilienpreisindex – des Preisindex der Österreichischen Nationalbank (OeNB) auf Basis neuer und gebrauchter Eigentumswohnungen sowie Einfamilienhäuser – zeigen in Österreich für das 3. Quartal 2018 ein Plus von 8,0% gegenüber der Vorjahresperiode. In Wien stiegen die Preise gegenüber der Vorjahresperiode um 6,5%. Im übrigen Bundesgebiet lag die Preisentwicklung höher, in Österreich ohne Wien lag die Steigerung im gleichen Zeitraum bei 9,7%. Die Wohnungsmieten stiegen laut VPI von Statistik Austria in Österreich 2018 gegenüber 2017 um 3,7%. Der Wohnbau hatte laut OeNB im Jahr 2017 seine jahrelange Schwächephase überwunden und hat im 1. Halbjahr 2018 weiter zugelegt. Die Produktion im Hochbau verzeichnete ein Plus von 7,6% im Vorjahresvergleich und die Entwicklung der Baubewilligungen lässt eine weitere Beschleunigung der Wohnbautätigkeit erwarten. Laut Bank Austria kann 2018 in Österreich mit einer Neubauleistung von über 62.000 neuen Wohnungen gerechnet werden, was zwar bereits vorhandenen Nachfrageüberhang am österreichischen Wohnungsmarkt verkleinern würde, aber auf regionaler Ebene, besonders in Ballungsräumen, nicht die Schließung aller Angebotslücken bedeute. Die Novelle der Wiener Bauordnung wird nach Ansicht von CBRE das Neubauangebot an freifinanzierten Wohnimmobilien voraussichtlich mittelfristig deutlich schmälern. Baukosten und Grundstückspreise sind laut EHL stark im Steigen begriffen. Auf dem österreichischen Immobilieninvestmentmarkt wurden 2018 Transaktionen mit einem Gesamtvolumen von rund 4 Mrd. € umgesetzt, berichtet der Immobiliendienstleister EHL. Davon fallen 20% in den Bereich der institutionellen Wohninvestments. Der österreichische Markt ist laut EHL für nationale und internationale Investoren ungebrochen attraktiv, das aktuelle Preisniveau wird trotz fallender Renditen gut akzeptiert.

Schweden

Nachdem Schwedens Wirtschaft im 3. Quartal 2018 mit einem Rückgang des BIP von 0,2% ins Stocken geriet, dürfte sich das BIP im 4. Quartal 2018 – vor allem durch Konsumerholung der privaten Haushalte – mit einem Wachstum von 0,6% wieder verbessert haben, berichtet das „Konjunkturinstitutet“, das Nationale Institut für Wirtschaftsforschung (NIWF). Für die temporäre Flaute waren vorwiegend fallende Wohninvestitionen und ein vorübergehender Rückgang des privaten Konsums zu nennen. Allein der Verkauf von Neuwagen ging drastisch zurück als temporäres Ergebnis des neuen Bonus-Malus-Systems bei der Kfz-Besteuerung seit Juli 2018, das den Anteil schadstoffarmer Autos erhöhen soll. Für 2018 wird mit einem Anstieg des BIP von 1,9% gerechnet. Die meisten Anzeichen deuten darauf hin, dass die Wirtschaft in 2018 ihren Höhepunkt erreicht hat. Sowohl die Verbraucher- als auch die Geschäftsklimaindikatoren zur Wirtschaftsentwicklung sind in den letzten Monaten zurückgegangen. Die Nachfrage nach Arbeitskräften bleibt jedoch weiterhin lebhaft und der Beschäftigungsanstieg setzt sich weiter fort. Auch die Außenhandelsbilanz ist weiterhin positiv insbesondere aufgrund sinkender Importe. Da Schweden rund drei Viertel seiner Güter in den EU-Raum exportiert, wirkt sich die Verlangsamung des europäischen Wirtschaftswachstums direkt auf den schwedischen Export aus. Auch die Anlageinvestitionen haben positiv zum BIP beigetragen, während sich das Wachstum der Wohnungsbauinvestitionen etwas verlangsamt hat. Saisonbereinigte und geglättete Daten zeigen eine Arbeitslosenquote von 6,2% im Dezember 2018. Die Inflationsrate, gemessen am Verbraucherpreisindex, lag zum Jahresende im Vergleich zum Vorjahresmonat bei 2,0%. Daher hat die schwedische Zentralbank – erstmals seit sieben Jahren – im Dezember den Leitzins angehoben, der um 0,25 Prozentpunkte auf -0,25% stieg, da das Inflationsziel, dessen Rate sich bei rund 2,0% etabliert hat, erreicht ist.

Das Warten auf eine neue Regierung hat indes ein Ende: Nach über vier Monaten nach der Wahl führt seit Januar 2019 eine Minderheitsregierung aus Sozialdemokraten und Grünen das Land.

Nach Angaben des SABO – dem schwedischen Verband der kommunalen Wohnungsunternehmen – steht der Wohnungsmarkt stark unter Druck. In großen Teilen Schwedens und insbesondere in den Metropolregionen herrscht Wohnungsknappheit. Die Bevölkerung ist in den vergangenen Jahren stark gewachsen und wird voraussichtlich weiterhin schnell wachsen. Das Neubaugeschehen blieb in den vergangenen Jahren hinter dem Bevölkerungszuwachs zurück. Daher rechnet das „Boverket“, das schwedische Amt für Wohnungswesen, Bauwesen und Raumordnung, in seiner Prognose vom Juni 2018 mit einem Baubedarf von jährlich 93.000 Wohnungen bis 2020. Vor diesem Hintergrund setzte sich der Anstieg am Mietwohnungsmarkt in Schweden weiter fort. Nach Angaben des Statistischen Amtes Schwedens stiegen die Mieten 2018 im Durchschnitt um 1,1%, nach 0,8% in 2017. Im Gegensatz dazu gerieten die Preise am Markt für Wohneigentum Ende 2017 unter Druck. Strengere Vorschriften bei Immobilienfinanzierungen – angesichts der hohen Verschuldung der Haushalte im Zuge des Immobilienbooms – trugen zu Preisrückgängen bei, die laut Europäischer Kommission hauptsächlich von einer Schwäche im Segment der Mieter-Eigentümer-Wohnungen („Bostadsrätt“) getrieben wurde. Der Begriff Mieter-Eigentümer-Wohnung bezieht sich auf eine in Schweden verbreitete genossenschaftliche Eigentumsstruktur für ein Mehrfamilienhaus, bei der jeder Bewohner einen Anteil am Gesamtgebäude besitzt, verbunden mit einem gesetzlichen Recht, eine bestimmte Wohneinheit zu belegen. Auf Landesebene betrachtet, haben sich die Wohneigentumspreise stabilisiert, aber in den Ballungsräumen sind laut Swedbank neu gebaute Eigentumswohnungen für Selbstnutzer weiterhin unter Druck. Zwar lag Valueguards HOX-Preisindex, der Index für die Preisentwicklung typischer Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, im Dezember 2018 2,0% höher als zwölf Monate zuvor, beim Vergleich mit Dezember 2017 ist jedoch zu beachten, dass der Wohneigentumsmarkt nach einem Rückgang im Herbst desselben Jahres einen Tiefpunkt erreichte. Neben der Regeländerung bei Immobilienkrediten dürfte auch das größere Angebot, welches neu auf den Markt kommt, zum Abkühlen der Preise beigetragen haben. Dieses entsteht laut Newsec aber oft in einem zu teuren Marktsegment. Laut SABO leidet der schwedische Baumarkt unter sehr hohen Preisen. Nach mehreren Jahren reger Bautätigkeit hat der Wohnungsbau 2018 begonnen sich zu verlangsamen. Wegen der nachgebenden Preise und dem großen Angebot an teuren Mieter-Eigentümer-Wohnungen rechnet SEB mit einem Rückgang der Baustarts im Jahr 2018 auf 57.000 (2017: 65.000). Savills meldet ein nach wie vor hohes Interesse an Immobilienanlagen in Schweden. Das Investitionsvolumen am Transaktionsmarkt betrug 2018 159 Mrd. SEK (+5 Mrd. SEK im Vergleich zum Vorjahr). Mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 51,5 Mrd. SEK machten Wohnimmobilien rund ein Drittel des Transaktionsvolumens aus, wobei ausländische Investoren ein wachsendes Interesse an schwedischen Wohnimmobilien zeigten.