Erwartete Entwicklung des Unternehmens

Vergleich der berichteten Prognosen mit den Geschäftsjahreszahlen 2018

Für Vonovia war das Geschäftsjahr 2018 insgesamt sehr erfolgreich. Wir haben konsequent unsere Unternehmensstrategie umgesetzt. Durch die Akquisitionen BUWOG und Victoria Park haben wir unsere führende Marktposition weiter ausgebaut und unser Geschäft internationalisiert. Darüber hinaus haben wir unser Investitionsprogramm zur Modernisierung unserer Bestände planmäßig umgesetzt und eine weitere Steigerung der Effizienz bei der Bewirtschaftung unserer Immobilien erreichen können. Unser Value-add Geschäft haben wir insbesondere durch den Ausbau unserer Handwerker- und Wohnumfeldorganisation weiter vergrößert. Ergänzend haben wir im Jahr 2018 unser Energielieferungsgeschäft aufgebaut. Bundesweit bieten wir unseren Mietern die Strom- und Gasversorgung durch die Vonovia Energie Service GmbH an.

Auf Gesamtkonzernebene konnten wir im Geschäftsjahr 2018 unsere bedeutsamsten Steuerungskennzahlen (gemäß Steuerungssystem 2017) i.S.d. DRS 20, Adjusted NAV pro Aktie und FFO 1 weiter deutlich verbessern. Die im Geschäftsbericht 2017 veröffentlichte Prognose für den Adjusted NAV pro Aktie und den FFO 1 haben wir deutlich übertroffen und die zuletzt im Zwischenbericht zum 3. Quartal 2018 veröffentlichte Prognose haben wir erreicht, der lag leicht unter Vorjahresniveau.

Die nachstehende Tabelle gibt einen Überblick über die Entwicklung der von uns prognostizierten Steuerungskennzahlen sowie deren Zielerreichung im Geschäftsjahr 2018. Darüber hinaus ist die Prognose 2019 für die neuen Steuerungskennzahlen und dargestellt.

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Ist 2017

 

Prognose 2018*

 

Letzte Prognose 2018 Quartalsmitteilung Q3 2018

 

Ist 2018

 

Prognose 2019

*

FFO 1 2017 adjusted inkl. Holdingkosten Transaktion; Prognose gemäß Konzernlagebericht 2017 ohne BUWOG, Victoria Park

**

Basierend auf der jeweils aktuellen Anzahl Aktien, 2019: 518,1 Mio.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Adjusted NAV/Aktie

 

38,49 €

 

ausgesetzt

 

~ 45 €

 

44,90 €

 

ausgesetzt

FFO 1*

 

919,5 Mio. €

 

960–980 Mio. €

 

1.050–1.070 Mio. €

 

1.064,7 Mio. €

 

–

FFO 1/Aktie

 

1,90 €

 

1,98–2,02 €

 

2,03–2,07 €

 

2,06 €

 

–

Adjusted EBITDA Total

 

1.319,7 Mio. €

 

 

 

 

 

1.554,8 Mio. €

 

1.650–1.700 Mio. €

Group FFO

 

975,0 Mio. €

 

 

 

 

 

1.132,0 Mio. €

 

1.140–1.190 Mio. €

Group FFO/Aktie

 

2,01 €

 

 

 

 

 

2,18 €

 

2,20–2,30 €

CSI

 

Steigerung um 1,6%

 

Vergleichbarer CSI wie 2017

 

Leicht unter Vorjahr

 

Rückgang um 2,6%

 

Leicht über Vorjahr

Bewirtschaftung

 

1.667,9 Mio. €

 

1.660–1.680 Mio. €

 

1.890–1.910 Mio. €

 

1.894,2 Mio. €

 

2.020–2.070 Mio. €

Organische Mietsteigerung

 

4,2%

 

Steigerung um 4,6 –4,8%

 

Steigerung um ~ 4,4%

 

4,4%

 

Steigerung um ~ 4,4%

 

2,5%

 

< 2,5%

 

< 2,5%

 

2,4%

 

–

inkl. substanzwahrende Investitionen

 

346,2 Mio. €

 

~ 360 Mio. €

 

~ 410 Mio. €

 

430,4 Mio. €

 

–

Modernisierung und Neubau

 

778,6 Mio. €

 

~ 1.000 Mio. €

 

~ 1.000 Mio. €

 

1.139,0 Mio. €

 

1.300–1.600 Mio. €

Anzahl verkaufter Einheiten

 

2.608

 

~ 2.300

 

~ 2.800

 

2.818

 

~ 2.500

Step-up Recurring Sales

 

32,6%

 

~ 30%

 

~ 35%

 

35,5%

 

~ 30%

Anzahl verkaufter Einheiten

 

9.172

 

opportunistischen Verkauf fortsetzen

 

~ 13.000

 

12.284

 

–

Step-up Non-core Disposals

 

7,9%

 

> 0%

 

> 20%

 

23,0%

 

–

Unser Adjusted NAV pro Aktie lag mit 44,90 € in 2018 16,7% über dem Vorjahreswert von 38,49 €. Darin enthalten sind Effekte aus der Bewertung von Investment Properties in Höhe von insgesamt 3,5 Mrd. €. Gegenläufig war die Ausschüttung der Dividende – unter Berücksichtigung der Scrip-Dividende (Annahmequote 40,9%) – in Höhe von 378,8 Mio. € an unsere Aktionäre 2018. Unser entwickelte sich von 21.284,6 Mio. € zum Jahresende 2017 um 22,6% auf 26.105,0 Mio. € zum 31. Dezember 2018.

Der FFO 1 stieg in 2018 um 15,8% auf 1.064,7 Mio. € (2017: 919,5 Mio. €) an und lag damit in der zuletzt prognostizierten Bandbreite von 1.050-1.070 Mio. € sowie deutlich über der zu Jahresbeginn im Geschäftsbericht 2017 prognostizierten Bandbreite von 960-980 Mio. €. Wesentliche Gründe hierfür waren die Akquisition der BUWOG und Victoria Park sowie eine allgemein bessere Geschäftsentwicklung als zum Zeitpunkt der Veröffentlichung des Geschäftsberichts 2017 erwartet.

Im Wesentlichen akquisitionsbedingt stieg das Adjusted EBIDTA Total von 1.319,7 Mio. € in 2017 auf 1.554,8 Mio. € an.

Im Geschäftsjahr 2018 stieg der Group FFO um 16,1% von 975,0 Mio. € auf 1.132,0 Mio. € an.

Unsere Kundenzufriedenheit gemessen am bewegte sich etwas unter dem von uns angestrebten Niveau. Der CSI 2018 lag leicht unter dem Niveau des Geschäftsjahres 2017.

Prognose für das Geschäftsjahr 2019

Unsere Prognose für das Geschäftsjahr 2019 basiert auf der im Kapitel Steuerungssystem dargestellten Unternehmensplanung für den Gesamtkonzern Vonovia. Dabei wurden im Rahmen unserer Planung für das Jahr 2019 mögliche Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung des Unternehmens angemessen berücksichtigt, sodass diese Planung eine realistische Erwartung der Portfolioentwicklung und Entwicklung von Vonovia widerspiegelt. Die nachstehenden Prognosedaten beziehen sich auf das Portfolio von Vonovia zum Zeitpunkt der Planung für das Jahr 2019 im Herbst 2018.

Weiterhin bleiben allgemeine Chancen und Risiken hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung des Konzerns bestehen. Diese sind im Kapitel Chancen und Risiken beschrieben.

Die Prognose der bedeutsamen Leistungskennzahlen wurde in Übereinstimmung mit den im Jahresabschluss angewendeten Rechnungslegungsgrundsätzen und den im Lagebericht an anderer Stelle beschriebenen Bereinigungen (Anpassungen) vorgenommen.

Im Rahmen der Planung für das Jahr 2019 haben wir die oben dargestellten Annahmen zur gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und zur Entwicklung des Immobilienmarktes in Deutschland zugrunde gelegt.

Auch im Geschäftsjahr 2019 beabsichtigen wir, unsere führende Position im deutschen Wohnimmobilienmarkt weiter auszubauen und unsere erfolgreiche Geschäftsstrategie weiter fortzuführen. Insbesondere werden wir unser Investitionsprogramm in den Bereichen Modernisierung und Neubau sowie unsere Aktivitäten im Segment Value-add weiter ausbauen. Unsere bisher eingeschlagene Verkaufsstrategie der Wohnungsprivatisierung werden wir 2019 fortsetzen.

Im Geschäftsjahr 2019 beabsichtigen wir, unsere nachhaltige operative Ertragskraft nochmals weiter zu verbessern. Hierzu werden auch die im Geschäftsjahr 2018 realisierten Modernisierungen beitragen. Für den Adjusted EBITDA Total erwarten wir in 2019 einen Anstieg auf 1.650–1.700 Mio. €. Für den Group FFO erwarten wir einen Anstieg in 2019 auf 1.140–1.190 Mio. €. Zum Anstieg des Adjusted EBITDA Total sowie des werden insbesondere die Segmente Rental und Development beitragen, während für das Segment Recurring Sales, das sich nach einem sehr erfolgreichen Jahr auf einem normalen Niveau wiederfindet, ein geringfügiger Rückgang erwartet wird. Dies entspricht einem Group FFO pro Aktie – bei einer unveränderten Anzahl der Aktien – von 2,20–2,30 €. In dieser Prognose berücksichtigen wir keine weiteren größeren Akquisitionen von Immobilienbeständen. Wir werden auch im Geschäftsjahr 2019 unsere Anstrengungen zur Verbesserung unseres Kundenservices weiter fortsetzen. Ausgehend von dem Kundenzufriedenheitsindex 2018 erwarten wir für 2019 einen leichten Anstieg des CSI in 2019. Für 2019 erwarten wir eine weitere Steigerung unseres Unternehmenswertes und einen moderaten Anstieg des Adjusted NAV/Aktie.

In 2019 werden wir unsere Investitionen in unsere Immobilienbestände auf hohem Niveau fortführen. Wir planen für das Geschäftsjahr 2019 ein Modernisierungsprogramm inkl. Neubau mit einem Volumen in Höhe rund 1.300–1.600 Mio. €.

Hinsichtlich der Mietenentwicklung erwarten wir eine organische Steigerung der monatlichen Ist-Miete pro Quadratmeter in 2019 um rund 4,4%. Insgesamt gehen wir davon aus, dass die Mieteinnahmen im Rental Segment in 2019 auf einem Niveau von 2.020–2.070 Mio. € liegen werden.

Im Segment haben wir uns auf den nachhaltigen Verkauf von Eigentumswohnungen konzentriert. Bei der Wohnungsprivatisierung erwarten wir 2019 den Verkauf von ca. 2.500 Wohnungen bei einem Step-up über dem dieser Wohnungen von rund 30%.

Für das Jahr 2018 beabsichtigen wir, unsere Aktionäre wieder adäquat am Unternehmenserfolg teilhaben zu lassen und planen, eine Dividende von 1,44 € pro Aktie vorzuschlagen.

Bochum, den 25. Februar 2019

Der Vorstand

Rolf Buch (CEO) (Unterschrift)

Rolf Buch
(CEO)

Helene von Roeder (CFO) (Unterschrift)

Helene von Roeder
(CFO)

Klaus Freiberg (COO) (Unterschrift)

Klaus Freiberg
(COO)

Daniel Riedl (CDO) (Unterschrift)

Daniel Riedl
(CDO)

CSI (Customer Satisfaction Index)
Der CSI wird in regelmäßigen Abständen durch systematische Kundenbefragungen erhoben und spiegelt die Wahrnehmung und Akzeptanz unserer Dienstleistungen durch unsere Kunden wider. Bei der Ermittlung des CSI werden Punktbewertungen zum Immobilienbestand und Umfeld, zur Kundenbetreuung, zur kaufmännischen und technischen Betreuung sowie zum Instandhaltungs- und Modernisierungsmanagement berücksichtigt.
Adjusted EBITDA Total
Das Adjusted EBITDA Total ist das Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Wertminderungen, Zu- und Abschreibungen, (einschließlich der Erträge aus übrigen, operativen Beteiligungen und Zwischengewinn), das um periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende oder betriebsatypische Sachverhalte und um den Nettoertrag aus Bewertungen für Investment Properties bereinigt wurde. Sondereinflüsse beinhalten die Entwicklung neuer Geschäftsfelder und Geschäftsprozessentwicklung, Akquisitionsprojekte, Aufwendungen für Refinanzierungen und Eigenkapitalerhöhungen (soweit nicht als Kapitalbeschaffungskosten behandelt), Aufwendungen für die Vorbereitung des Börsengangs, sowie Aufwendungen für Altersteilzeit und Abfindungszahlungen. Das Adjusted EBITDA Total ist die Summe aus Adjusted EBITDA Rental, Adjusted EBITDA Value-add, Adjusted EBITDA Recurring Sales und Adjusted EBITDA Development.
Group FFO
Der Group FFO stellt die nachhaltige Ertragskraft des operativen Geschäft dar. Neben den Adjusted EBITDAs der Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development werden im Group FFO die wiederkehrenden, laufenden Nettozinsaufwendungen aus originären Finanzinstrumenten sowie laufende Ertragsteuern berücksichtigt. Die Kennzahl wird nicht auf Basis einer besonderen internationalen Rechnungslegungsvorschrift ermittelt, sondern ist als Ergänzung zu den anderen gemäß IFRS ermittelten Ergebniskennzahlen zu sehen.
Mieteinnahmen
Mieteinnahmen sind der aktuelle Bruttoertrag für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen vor Abzug nicht-übertragbarer Betriebskosten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, d.&#160;h. Betriebs- und Heizkosten sind den Mieteinnahmen enthalten.
Leerstandsquote
Anzahl leerstehender Wohneinheiten bezogen auf den gesamten eigenen Wohnungsbestand in Prozent. Gezählt werden die Leerstände zum jeweiligen Monatsende.
Instandhaltung
Instandhaltung umfasst die Maßnahmen, die erforderlich sind, während der Nutzungsdauer der Immobilie den bestimmungsgemäßen Gebrauch zu sichern und die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkungen entstandenen baulichen und sonstigen Mängel zu beseitigen.
Recurring Sales
Das Segment Recurring Sales (vormals Bestandteil des Segments „Vertrieb“) umfasst die regelmäßigen und nachhaltigen Verkäufe von einzelnen Eigentumswohnungen aus unserem Bestand. Es beinhaltet nicht den Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-Core Disposals). Diese Verkäufe erfolgen rein opportunistisch und sind somit nicht Bestandteil unseres operativen Geschäfts im engeren Sinne. Diese Verkäufe werden daher im Segmentbericht unter Sonstiges ausgewiesen.
Non-core Disposals
Im Rahmen der Segmentberichterstattung wird zusätzlich das nicht steuerungsrelevante Geschäftssegment Sonstiges ausgewiesen. Dieses beinhaltet den rein opportunistischen Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-core Disposals), die mittelfristig voraussichtlich unterdurchschnittliche Entwicklungspotenziale im Mietwachstum aufweisen und die im Verhältnis zum Gesamtportfolio und mit Blick auf zukünftige Akquisitionen eher peripher liegen.
EPRA NAV/Adjusted NAV
Die NAV-Darstellung gemäß EPRA-Definition hat das Ziel, den Nettoinventarwert in einem langfristig orientierten Geschäftsmodell auszuweisen. Das Eigenkapital der Anteilseigner von Vonovia wird dabei um latente Steuern auf Investment Properties, den Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente sowie die latenten Steuern auf derivative Finanzinstrumente adjustiert. Zur Erhöhung der Transparenz wird ebenfalls ein sogenannter Adjusted NAV ausgewiesen, bei dem der vollständige Goodwill eliminiert wird.
CSI (Customer Satisfaction Index)
Der CSI wird in regelmäßigen Abständen durch systematische Kundenbefragungen erhoben und spiegelt die Wahrnehmung und Akzeptanz unserer Dienstleistungen durch unsere Kunden wider. Bei der Ermittlung des CSI werden Punktbewertungen zum Immobilienbestand und Umfeld, zur Kundenbetreuung, zur kaufmännischen und technischen Betreuung sowie zum Instandhaltungs- und Modernisierungsmanagement berücksichtigt.
Group FFO
Der Group FFO stellt die nachhaltige Ertragskraft des operativen Geschäft dar. Neben den Adjusted EBITDAs der Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development werden im Group FFO die wiederkehrenden, laufenden Nettozinsaufwendungen aus originären Finanzinstrumenten sowie laufende Ertragsteuern berücksichtigt. Die Kennzahl wird nicht auf Basis einer besonderen internationalen Rechnungslegungsvorschrift ermittelt, sondern ist als Ergänzung zu den anderen gemäß IFRS ermittelten Ergebniskennzahlen zu sehen.
Recurring Sales
Das Segment Recurring Sales (vormals Bestandteil des Segments „Vertrieb“) umfasst die regelmäßigen und nachhaltigen Verkäufe von einzelnen Eigentumswohnungen aus unserem Bestand. Es beinhaltet nicht den Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-Core Disposals). Diese Verkäufe erfolgen rein opportunistisch und sind somit nicht Bestandteil unseres operativen Geschäfts im engeren Sinne. Diese Verkäufe werden daher im Segmentbericht unter Sonstiges ausgewiesen.
Fair Value (Verkehrswert)
Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Zeitwert eines Vermögensgegenstands. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.