Halbjahresbericht 2020

Service

Group FFO

Die nachfolgenden Kennzahlen geben einen Überblick über die Entwicklung des Group FFO und weiterer Werttreiber im Berichtszeitraum.

Group FFO

in Mio. €

H1 2019

H1 2020

Veränderung
in %

12M 2019

 

 

 

 

 

*

Ohne Berücksichtigung von aktivierten Fremdkapitalzinsen H1 2020 in Höhe von 0,3 Mio. € (H1 2019: 0,0 Mio. €).

**

Davon Zwischengewinne H1 2020: 16,1 Mio. € (H1 2019: 23,8 Mio. €), Rohertrag Development to hold H1 2020: 26,5 Mio. € (H1 2019: 17,7 Mio. €), IFRS-16-Effekte H1 2020: 14,7 Mio. € (H1 2019: 13,8 Mio. €).

Mieteinnahmen Rental

1.014,8

1.132,9

11,6

2.074,9

Aufwendungen für Instandhaltung

-147,0

-154,7

5,2

-308,9

Operative Kosten Rental

-143,8

-196,8

36,9

-328,6

Adjusted EBITDA Rental

724,0

781,4

7,9

1.437,4

 

 

 

 

 

Umsätze Value-add

760,9

760,4

-0,1

1.677,3

davon externe Umsätze

134,9

131,2

-2,7

248,4

davon interne Umsätze

626,0

629,2

0,5

1.428,9

Operative Kosten Value-add

-685,2

-692,8

1,1

-1.531,0

Adjusted EBITDA Value-add

75,7

67,6

-10,7

146,3

 

 

 

 

 

Erlöse aus der Veräußerung Recurring Sales

174,9

195,0

11,5

365,1

Verkehrswertabgänge bereinigt um periodenfremde Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien Recurring Sales

-124,5

-140,5

12,9

-258,4

Bereinigtes Ergebnis Recurring Sales

50,4

54,5

8,1

106,7

Vertriebskosten Recurring Sales

-8,0

-6,4

-20,0

-14,8

Adjusted EBITDA Recurring Sales

42,4

48,1

13,4

91,9

 

 

 

 

 

Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell

124,9

107,5

-13,9

249,5

Herstellkosten Development to sell

-95,2

-83,7

-12,1

-197,3

Rohertrag Development to sell

29,7

23,8

-19,9

52,2

Fair Value Development to hold

103,8

144,7

39,4

266,3

Herstellkosten Development to hold

-86,1

-118,2

37,3

-207,4

Rohertrag Development to hold*

17,7

26,5

49,7

58,9

Operative Kosten Development

-16,7

-5,2

-68,9

-26,6

Adjusted EBITDA Development

30,7

45,1

46,9

84,5

 

 

 

 

 

Adjusted EBITDA Total

872,8

942,2

8,0

1.760,1

 

 

 

 

 

Zinsaufwand FFO

-177,8

-188,8

6,2

-358,6

Laufende Ertragsteuern FFO

-30,6

-19,8

-35,3

-50,1

Konsolidierung**

-55,3

-57,3

3,6

-132,8

 

 

 

 

 

Group FFO

609,1

676,3

11,0

1.218,6

Zum Ende des 1. Halbjahres 2020 war unser Wohnungsbestand nahezu voll vermietet. Der Leerstand der Wohnungen lag mit 2,8% leicht unter dem Vergleichswert Ende Juni 2019 von 2,9%. Die Mieteinnahmen im Segment Rental stiegen von 1.014,8 Mio. € im 1. Halbjahr 2019 im Wesentlichen bedingt durch die zusätzlichen Mieteinnahmen des Hembla-Portfolios sowie durch organisches Wachstum durch Neubau und Modernisierung insgesamt um 11,6% auf 1.132,9 Mio. € im 1. Halbjahr 2020 an. Zu dem Anstieg trug Hembla mit einem Volumen in Höhe von 88,8 Mio. € im 1. Halbjahr 2020 bei. Von den Mieteinnahmen des Segments Rental entfielen 918,4 Mio. € auf Mieteinnahmen in Deutschland (H1 2019: 895,6 Mio. €), 161,9 Mio. € auf Mieteinnahmen in Schweden (H1 2019: 65,0 Mio. €) sowie 52,6 Mio. € auf Mieteinnahmen in Österreich (H1 2019: 54,2 Mio. €).

Die marktbedingte Steigerung der Mieten lag bei 1,0% (H1 2019: 1,2%). Durch Wohnwertverbesserungen im Rahmen unseres Modernisierungsprogramms konnten wir darüber hinaus einen Mietanstieg von 2,3% (H1 2019: 2,5%) realisieren. Die entsprechende Like-for-like-Mietsteigerung betrug im Berichtszeitraum 2020 3,3% (H1 2019: 3,7%). Berücksichtigt man zudem die Mietsteigerung aus Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen, ergibt sich eine organische Mietsteigerung von insgesamt 3,9% (H1 2019: 4,0%). Die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Konzern lag per Ende Juni 2020 bei 7,03 € pro m2 gegenüber 6,64 € pro m2 per Ende Juni 2019. Im deutschen Portfolio lag die monatliche Ist-Miete Ende Juni 2020 bei 6,88 € pro m2 (30.06.2019: 6,65 € pro m2), im schwedischen Portfolio bei 9,65 € pro m2 (30.06.2019: 9,20 € pro m2) sowie im österreichischen Portfolio bei 4,73 € pro m2 (30.06.2019: 4,59 € pro m2). Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar. Das heißt, dass Betriebs- und Heizkosten sowie Wasserversorgung in den Mieteinnahmen enthalten sind. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zudem EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt.

Im Geschäftsjahr 2020 haben wir unsere Modernisierungs-, Neubau- und Instandhaltungsstrategie weiter fortgesetzt. Bedingt durch die Corona-Pandemie wurden die Baumaßnahmen im 2. Quartal 2020 etwas gebremst. Das Gesamtvolumen an Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubauleistungen stieg von 804,3 Mio. € im 1. Halbjahr 2019 um 6,8% auf 859,1 Mio. € im Sechsmonatszeitraum 2020 an.

Instandhaltung, Modernisierung, Neubau

in Mio. €

H1 2019

H1 2020

Veränderung
in %

12M 2019

 

 

 

 

 

 

Aufwendungen für Instandhaltung

147,0

154,7

5,2

308,9

Substanzwahrende Investitionen

61,7

93,2

51,1

172,7

Instandhaltungsleistungen

208,7

247,9

18,8

481,6

 

 

 

 

 

Modernisierungsmaßnahmen

432,1

437,1

1,2

996,5

Neubau (to hold)

163,5

174,1

6,5

493,0

Modernisierungs- und Neubauleistungen

595,6

611,2

2,6

1.489,5

 

 

 

 

 

Gesamtsumme Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubauleistungen

804,3

859,1

6,8

1.971,1

Im 1. Halbjahr 2020 lagen die operativen Kosten im Segment Rental mit 196,8 Mio. € um 36,9% ankaufsbedingt wegen Hembla (H1 2020: 40,9 Mio. €) über den Vergleichszahlen im 1. Halbjahr 2019 von 143,8 Mio. €. Insgesamt stieg das Adjusted EBITDA Rental von 724,0 Mio. € im 1. Halbjahr 2019 um 7,9% auf 781,4 Mio. € im 1. Halbjahr 2020 an.

Das Segment Value-add hat sich im 1. Halbjahr 2020 erwartungsgemäß entwickelt, war jedoch von der Corona-Pandemie beeinflusst. Die eigene Handwerkerorganisation hat weiterhin maßgeblich zur stabilen Entwicklung des Segments beigetragen. Unsere Geschäftsaktivitäten in den Bereichen Versorgung unserer Mieter mit Kabelfernsehen, Wohnumfeld-, Versicherungs- und Messdienstleistungen sowie Energielieferungen haben wir weiter ausgebaut.

Im 1. Halbjahr 2020 lagen die externen Umsätze aus den Value-add-Aktivitäten mit unseren Endkunden mit 131,2 Mio. € um 2,7% im Wesentlichen wegen witterungsbedingt geringerer Winterdiensteinsätze im 1. Quartal 2020 unter dem Vergleichswert von 134,9 Mio. € im 1. Halbjahr 2019. Die konzerninternen Umsätze stiegen von 626,0 Mio. € im 1. Halbjahr 2019 um 0,5% auf 629,2 Mio. € im 1. Halbjahr 2020 an. Insgesamt lagen die Value-add-Umsätze im 1. Halbjahr 2020 mit 760,4 Mio. € nahezu auf dem Niveau im 1. Halbjahr 2019 von 760,9 Mio. € Das Adjusted EBITDA Value-add lag mit 67,6 Mio. € im Sechsmonatszeitraum 2020 10,7% unter dem Vergleichswert von 75,7 Mio. € im Sechsmonatszeitraum 2019. Gründe hierfür waren im Wesentlichen Corona-bedingte Bauverzögerungen bei einzelnen Modernisierungsmaßnahmen sowie höhere Kosten aufgrund des Corona-bedingt niedrigeren Eigenleistungsanteils.

Im Geschäftsjahr 2020 haben wir unsere selektive Verkaufsstrategie weiter fortgesetzt. Wir weisen im Segment Recurring Sales alle Geschäftsaktivitäten für den Einzelverkauf von Wohnungen (Privatisierung) aus.

Im Segment Recurring Sales lagen die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien im 1. Halbjahr 2020 mit 195,0 Mio. € 11,5% über dem Vergleichswert im 1. Halbjahr 2019 von 174,9 Mio. €; davon entfallen 138,3 Mio. € auf Verkäufe in Deutschland (H1 2019: 125,1 Mio. €) und 56,7 Mio. € auf Verkäufe in Österreich (H1 2019: 49,8 Mio. €). Im 1. Halbjahr 2020 privatisierten wir 1.327 Wohnungen (H1 2019: 1.234), davon 1.046 in Deutschland (H1 2019: 958) und 281 in Österreich (H1 2019: 276). Das Adjusted EBITDA Recurring Sales lag im 1. Halbjahr 2020 mit 48,1 Mio. € um 13,4% über dem Vergleichswert im 1. Halbjahr 2019 von 42,4 Mio. €. Der Verkehrswert-Step-up Recurring Sales lag im Sechsmonatszeitraum 2020 mit 38,8% leicht unter dem Vergleichswert von 40,5% im Sechsmonatszeitraum 2019. Dies ist im Wesentlichen im Vergleich zum Vorjahr auf geringere Step-ups bei Verkäufen in Österreich zurückzuführen. Insgesamt betrachtet lagen die Step-ups in Österreich über denen in Deutschland.

Außerhalb des Segments Recurring Sales haben wir im 1. Halbjahr 2020 im Rahmen der Bestandsbereinigung 604 Wohneinheiten aus dem Portfolio Non-core Disposals (H1 2019: 754) mit Gesamterlösen in Höhe von 122,6 Mio. € (H1 2019: 51,8 Mio. €) veräußert. Der Verkehrswert-Step-up bei Non-core Disposals lag mit 36,5% deutlich über dem Vergleichswert des Vorjahreszeitraums von 20,4%. Zu dem Anstieg hat maßgeblich der Verkauf eines Großgewerbeobjekts in Dresden im 1. Quartal 2020 beigetragen.

Im 1. Halbjahr 2020 erwirtschaftete das Segment Development durch seine Bereiche Development to sell und Development to hold positive Ergebnisbeiträge in Deutschland, Österreich und Schweden und trug somit erneut zum erfolgreichen Wachstum von Vonovia bei.

Im Bereich Development to sell wurden im 1. Halbjahr 2020 83 Einheiten fertiggestellt (H1 2019: 379 Einheiten), davon 83 Einheiten in Deutschland (H1 2019: 74 Einheiten) und keine Einheiten in Österreich (H1 2019: 305 Einheiten). Die Erlöse aus der Veräußerung lagen im 1. Halbjahr 2020 bei 107,5 Mio. € (H1 2019: 124,9 Mio. €), davon entfielen 82,7 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (H1 2019: 53,9 Mio. €) und 24,8 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (H1 2019: 71,0 Mio. €). Der resultierende Rohertrag aus Development to sell betrug 23,8 Mio. € (H1 2019: 29,7 Mio. €).

Im Bereich Development to hold wurden insgesamt 534 Einheiten (H1 2019: 438 Einheiten, inklusive Dachaufstockungen) fertiggestellt, davon 308 in Deutschland (H1 2019: 310 Einheiten) 34 Einheiten in Schweden (H1 2019: 0) und 192 in Österreich H1 2019: 128). Im Bereich Development to hold wurde im 1. Halbjahr 2020 ein Fair Value von 144,7 Mio. € (H1 2019: 103,8 Mio. €) erfasst. Dieser entfiel mit 63,5 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (H1 2019: 74,8 Mio. €), mit 78,1 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (H1 2019: 29,0 Mio. €) und mit 3,1 Mio. € auf die Projektentwicklung in Schweden (H1 2019: 0,0 Mio. €). Der Rohertrag für Development to hold belief sich im 1. Halbjahr 2020 auf 26,5 Mio. € (H1 2019: 17,7 Mio. €). Die operativen Kosten im Segment Development lagen im 1. Halbjahr 2020 mit 5,2 Mio. € deutlich unter dem Vergleichswert des Vorjahres von 16,7 Mio. €. Dazu trugen projektfortschrittsbedingt geringere Vertriebs- und Personalkosten bei.

Das Adjusted EBITDA für das Segment Development lag im 1. Halbjahr 2020 mit 45,1 Mio. € um 46,9% über dem Vergleichswert des Vorjahres von 30,7 Mio. €. Dazu trug im Wesentlichen der höhere Rohertrag Development to hold bei.

Im Sechsmonatszeitraum stieg die führende Kennzahl für die nachhaltige Ertragskraft, der Group FFO, im Wesentlichen aufgrund des Ankaufs Hembla sowie aufgrund des organischen Wachstums durch Neubau und Modernisierung um insgesamt 11,0% von 609,1 Mio. € im Sechsmonatszeitraum 2019 auf 676,3 Mio. € im Sechsmonatszeitraum 2020 an. Maßgeblich trug dazu die positive Entwicklung des Adjusted EBITDA Total bei. Es stieg im Berichtszeitraum von 872,9 Mio. € um 8,0% auf 942,2 Mio. € an.

Die im Adjusted EBITDA Total eliminierten Sondereinflüsse lagen im Berichtszeitraum 2020 bei 37,9 Mio. € (H1 2019: 25,3 Mio. €). Im Einzelnen stellen sich die Sondereinflüsse wie folgt dar:

Sondereinflüsse

in Mio. €

H1 2019

H1 2020

Veränderung
in %

12M 2019

 

 

 

 

 

*

Einschließlich im Zusammenhang mit den Akquisitionen stehende Einmalaufwendungen wie integrationsbedingte Personalmaßnahmen.

Akquisitionskosten inkl. Integrationskosten*

11,6

22,1

90,5

48,2

Abfindungen/Altersteilzeitprogramme

8,9

7,2

-19,1

13,2

Geschäftsmodelloptimierung/Entwicklung neuer Geschäftsfelder

0,6

8,6

>100

27,6

Refinanzierung und Eigenkapitalmaßnahmen

4,2

–

-100,0

4,1

Summe Sondereinflüsse

25,3

37,9

49,8

93,1
Adjusted EBITDA Recurring Sales
Das Adjusted EBITDA Recurring Sales stellt den erzielten Erlösen aus Wohnungsprivatisierung die entsprechenden Verkehrswertabgänge der veräußerten Vermögenswerte gegenüber und bringt zudem die zugehörigen Verkaufskosten in Abzug. Um einen periodengerechten Ausweis von Gewinn und Umsatz und damit einer Verkaufsmarge zu zeigen, ist es erforderlich, die nach IFRS 5 bewerteten Verkehrswertabgänge um realisierte/unrealisierte Wertveränderungen zu bereinigen.
Adjusted EBITDA Total (Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Wertminderungen, Zu- und Abschreibungen)
Das Adjusted EBITDA Total ist das Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Wertminderungen, Zu- und Abschreibungen (einschließlich der Erträge aus übrigen, operativen Beteiligungen und Zwischengewinn), das um periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende und betriebsatypische Sachverhalte und um den Nettoertrag aus Bewertungen für Investment Properties bereinigt wurde. Sondereinflüsse beinhalten die Entwicklung neuer Geschäftsfelder und Geschäftsprozessentwicklung, Akquisitionsprojekte, Aufwendungen für Refinanzierungen und Eigenkapitalerhöhungen (soweit nicht als Kapitalbeschaffungskosten behandelt), Aufwendungen für die Vorbereitung des Börsengangs, sowie Aufwendungen für Altersteilzeit und Abfindungszahlungen. Das Adjusted EBITDA Total ist die Summe aus Adjusted EBITDA Rental, Adjusted EBITDA Value-add, Adjusted EBITDA Recurring Sales und Adjusted EBITDA Development.
Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)
Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.
Group FFO
Der Group FFO stellt die nachhaltige Ertragskraft des operativen Geschäfts dar. Neben den Adjusted EBITDAs der Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development werden im Group FFO die wiederkehrenden, laufenden Nettozinsaufwendungen aus originären Finanzinstrumenten sowie laufende Ertragsteuern berücksichtigt. Die Kennzahl wird nicht auf Basis einer besonderen internationalen Rechnungslegungsvorschrift ermittelt, sondern ist als Ergänzung zu den anderen gemäß IFRS ermittelten Ergebniskennzahlen zu sehen.
Mieteinnahmen
Mieteinnahmen sind der aktuelle Bruttoertrag für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen vor Abzug nicht übertragbarer Betriebskosten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sind den Mieteinnahmen enthalten.
Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind nachhaltig und langfristig wertsteigernde Investitionen in den Wohnungs- und Gebäudebestand. Im Rahmen der energetischen Sanierung erfolgen sie typischerweise an der Gebäudehülle sowie an den Allgemeinflächen inklusive der Wärme- und Stromversorgung. Beispielhaft sind hier zu nennen: der Einbau von Heizungsanlagen, die Sanierung von Balkonen oder die nachträgliche Anbringung von Fertigteilbalkonen sowie die Durchführung von Energiesparmaßnahmen wie z. B. der Einbau von Isolierglasfenstern und Wärmeschutzmaßnahmen wie z. B. Fassadendämmung, Dämmung der obersten Geschossdecke und der Kellerdecke. Im Rahmen der Wohnungssanierung erfolgt eine Aufwertung – ggf. neben der Modernisierung der Wohnungselektrik – typischerweise durch den Einbau moderner bzw. barrierearmer Bäder, durch den Einbau neuer Türen und die Verlegung hochwertiger bzw. rutschfester Oberböden. Fallweise werden auch die Grundrisse an veränderte Wohnbedürfnisse angepasst.
Monatliche Ist-Miete
Die monatliche Ist-Miete (in €/m2) – aktueller Bruttoertrag pro Monat für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen zum jeweiligen Monatsende vor Abzug nicht übertragbarer Betriebskosten geteilt durch die Wohnfläche der vermieteten eigenen Wohneinheiten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sind den Mieteinnahmen enthalten. Die Ist-Miete wird häufig auch als Nettokaltmiete bezeichnet. Die monatliche Ist-Miete (in €/m2) like-for-like bezeichnet die monatliche Ist-Miete für das Wohnungsportfolio, das zwölf Monate vorher bereits im Bestand von Vonovia war, das heißt, Portfolioveränderungen in diesem Zeitraum werden bei der Ermittlung der Ist-Miete like-for-like nicht berücksichtigt. Berücksichtigt man zudem die Mietsteigerung aus Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen, ergibt sich die organische Mietsteigerung.
Non-core Disposals
Im Rahmen der Segmentberichterstattung wird zusätzlich das nicht steuerungsrelevante Geschäftssegment Sonstiges ausgewiesen. Dieses beinhaltet den rein opportunistischen Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-core Disposals), die mittelfristig voraussichtlich unterdurchschnittliche Entwicklungspotenziale im Mietwachstum aufweisen und die im Verhältnis zum Gesamtportfolio und mit Blick auf zukünftige Akquisitionen eher peripher liegen.
Recurring Sales
Das Segment Recurring Sales umfasst die regelmäßigen und nachhaltigen Verkäufe von einzelnen Eigentumswohnungen aus unserem Bestand. Es beinhaltet nicht den Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-Core Disposals). Diese Verkäufe erfolgen rein opportunistisch und sind somit nicht Bestandteil unseres operativen Geschäfts im engeren Sinne. Diese Verkäufe werden daher im Segmentbericht unter Sonstiges ausgewiesen.
Verkehrswert-Step-up
Der Verkehrswert-Step-up ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Erlös aus der Veräußerung einer Wohneinheit und ihrem Verkehrswert bezogen auf ihren Verkehrswert. Er zeigt den prozentualen Wertzuwachs für das Unternehmen bei der Veräußerung einer Wohneinheit vor weiteren Verkaufskosten.