Group FFO

Die nachfolgenden Kennzahlen geben einen Überblick über die Entwicklung des Group FFO und weiterer Werttreiber im Berichtszeitraum. Der Vorjahresvergleich ist durch die Anfang April 2020 erworbene Bien-Ries GmbH (heute fir­mierend unter BUWOG - Rhein-Main Development GmbH, nachfolgend kurz BUWOG West) leicht beein­trächtigt.

Zum Ende des 1. Halbjahres 2021 war unser Wohnungsbestand weiterhin nahezu voll vermietet. Der Leerstand der Wohnungen lag mit 2,7% leicht unter dem Vergleichswert Ende Juni 2020 von 2,8%. Im Segment Rental stiegen die Mieteinnahmen von 1.132,9 Mio. € im Sechsmonatszeitraum 2020 im Wesentlichen durch organisches Wachstum aufgrund von Neubau und Modernisierung insgesamt um 3,3% auf 1.170,5 Mio. € im Sechsmonatszeitraum 2021 an. Von den Mieteinnahmen des Segments Rental entfielen im 1. Halbjahr 2021 939,4 Mio. € auf Mieteinnahmen in Deutschland (H1 2020: 918,4 Mio. €), 177,4 Mio. € auf Mieteinnahmen in Schweden (H1 2020: 161,9 Mio. €) sowie 53,7 Mio. € auf Mieteinnahmen in Österreich (H1 2020: 52,6 Mio. €).

Die aktuelle marktbedingte Steigerung der Mieten lag bei 0,9% (H1 2020: 1,0%). Durch Wohnwert­verbesserungen im Rahmen unseres Modernisierungsprogramms konnten wir darüber hinaus eine Mietsteigerung von 2,0% (H1 2020: 2,3%) realisieren. Die entsprechende Like-for-like-Mietsteigerung betrug 2,9% (H1 2020: 3,3%). Berücksichtigt man zudem die Mietsteigerung aus Neubau- und Aufstockungs­maßnahmen von 0,5% (H1 2020: 0,6%), ergibt sich eine organische Mietsteigerung von insgesamt 3,4% (H1 2020: 3,9%). Per Ende Juni 2021 lag die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Konzern bei 7,29 € pro m² gegenüber 7,03 € pro m² per Ende Juni 2020. Im deutschen Portfolio lag die monatliche Ist-Miete Ende Juni 2021 bei 7,09 € pro m² (30.06.2020: 6,88 € pro m²), im schwedischen Portfolio bei 10,32 € pro m² (30.06.2020: 9,65 € pro m²) sowie im österreichischen Portfolio bei 4,82 € pro m² (30.06.2020: 4,73 € pro m²). Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar. Das heißt, dass Betriebs- und Heizkosten sowie Wasserversorgung in den Mieteinnahmen enthalten sind. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zudem EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt.

Im 1. Halbjahr 2021 haben wir unsere Modernisierungs-, Neubau- und Instandhaltungsstrategie fortgesetzt. Das Gesamtvolumen an Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubauleistungen lag mit 868,0 Mio. € im Sechsmonatszeitraum 2021 1,0% über dem Vorjahresniveau von 859,1 Mio. € im Sechsmonatszeitraum 2020. Während die Instandhaltungsleistungen im Sechsmonatszeitraum 2021 mit 291,0 Mio. € 17,4% über dem Vergleichswert des Vorjahres von 247,9 Mio. € im Sechsmonatszeitraum 2020 lagen, war für die Modernisierungen ein Rückgang um 20,0% von 437,1 Mio. € im Sechsmonatszeitraum 2020 auf 349,8 Mio. € im Sechsmonatszeitraum 2021 zu verzeichnen. Der Rückgang des Modernisierungsvolumens ist im Wesentlichen auf die deutlich geringere Investitionstätigkeit in Berlin aufgrund des Mietendeckels sowie auf vereinzelte Einschränkungen im Rahmen der Corona-Pandemie zurückzuführen. Wir halten das aktuell etwas niedrigere Investitionsvolumen dennoch für ausreichend, um die Ziele des Klimapfads zu erreichen. Die Neubauleistung lag mit 227,2 Mio. € im Sechsmonatszeitraum 2021 30,5% über dem Vergleichswert von 174,1 Mio. € im Sechsmonatszeitraum 2020.

Die operativen Kosten im Segment Rental lagen im 1. Halbjahr 2021 mit 183,3 Mio. € um 6,9% unter den Vergleichszahlen des 1. Halbjahres 2020 von 196,8 Mio. €. Insgesamt stieg das Adjusted EBITDA Rental von 781,4 Mio. € im Sechs­monatszeitraum 2020 um 5,4% auf 823,8 Mio. € im Sechsmonatszeitraum 2021 an.

Das Segment Value-add war geringfügig von der Corona-Pandemie beeinflusst. Gründe hierfür waren einzelne Corona-bedingte Bauverzögerungen bei Modernisierungsmaßnahmen. Insgesamt hat die eigene Handwerker­organisation zur stabilen Entwicklung des Segments beigetragen.

Unsere Geschäftsaktivitäten in den Bereichen Versorgung unserer Mieterinnen und Mieter mit Kabelfernsehen, Wohnumfeld-, Versicherungs- und Messdienstleistungen sowie Energielieferungen haben wir weiter ausgebaut.

Im Geschäftsjahr 2020 wurde mit Einführung der neuen Steuerungskennzahl Segmenterlöse Total der Ausweis der Value-add-Umsätze geändert. Einzelheiten dazu sind im Geschäftsbericht 2020 im Kapitel [A2] des Konzernanhangs sowie in der Segment­berichterstattung dargestellt. Wesentliche Änderungen ergeben sich durch den separaten Bruttoausweis der Betriebskosten außerhalb der Segmente sowie durch den Verzicht, Erlöse aus der Steuerung von Nachunternehmern bei den internen Value-add-Erlösen auszuweisen.

Im 1. Halbjahr 2021 lagen die externen Umsätze aus den Value-add-Aktivitäten mit unseren Endkunden mit 27,9 Mio. € 11,2% über dem Vergleichswert des 1. Halbjahres 2020 von 25,1 Mio. €. Die konzerninternen Umsätze stiegen von 496,1 Mio. € im Sechsmonatszeitraum 2020 um 6,7% auf 529,5 Mio. € im Sechsmonatszeitraum 2021 an. Insgesamt lagen die Value-add-Umsätze im 1. Halbjahr 2021 mit 557,4 Mio. € um 6,9% über dem Vergleichswert des 1. Halbjahres 2020 von 521,2 Mio. €. Im 1. Halbjahr 2021 lagen die operativen Kosten im Segment Value-add mit 478,2 Mio. € um 5,4% über den Vergleichszahlen des 1. Halbjahres 2020 von 453,6 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA Value-add lag mit 79,2 Mio. € im Sechsmonatszeitraum 2021 17,2% über dem Vergleichswert von 67,6 Mio. € im Sechsmonatszeitraum 2020.

Im Geschäftsjahr 2021 haben wir unsere selektive Verkaufsstrategie weiter fortgesetzt. Wir weisen im Segment Recurring Sales alle Geschäftsaktivitäten für den Einzelverkauf von Wohnungen (Privatisierung) aus. Im 1. Halbjahr 2021 privatisierten wir 1.865 Wohnungen (H1 2020: 1.327), davon 1.527 in Deutschland (H1 2020: 1.046) und 338 in Österreich (H1 2020: 281).

Im Segment Recurring Sales lagen die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien im 1. Halbjahr 2021 mit 327,8 Mio. € 68,1% über dem Vergleichswert im 1. Halbjahr 2020 von 195,0 Mio. €; davon entfallen 253,0 Mio. € auf Verkäufe in Deutschland (H1 2020: 138,3 Mio. €) und 74,8 Mio. € auf Verkäufe in Österreich (H1 2020: 56,7 Mio. €). Im Segment Recurring Sales lagen die Vertriebskosten im 1. Halbjahr 2021 mit 7,9 Mio. € 23,4% über dem Vergleichswert im 1. Halbjahr 2020 von 6,4 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA Recurring Sales lag im 1. Halbjahr 2021 mit 83,5 Mio. € um 73,6% über dem Vergleichswert im 1. Halbjahr 2020 von 48,1 Mio. €. Der Verkehrswert-Step-up Recurring Sales lag im Sechsmonatszeitraum 2021 mit 38,7% auf Vorjahresniveau (H1 2020: 38,8%).

Außerhalb des Segments Recurring Sales haben wir im 1. Halbjahr 2021 im Rahmen der Bestandsbereinigung 319 Wohneinheiten aus dem Portfolio Non-core Disposals (H1 2020: 604) mit Gesamterlösen in Höhe von 29,2 Mio. € (H1 2020: 122,6 Mio. €) veräußert. Der Verkehrswert-Step-up bei Non-core Disposals lag mit 38,2% im 1. Halbjahr 2021 über dem Vergleichswert des Vorjahreszeitraums von 36,5%. Zu dem Anstieg haben einzelne Grundstücksverkäufe beigetragen.

Im 1. Halbjahr 2021 erwirtschaftete das Segment Development durch seine Bereiche Development to sell und Development to hold positive Ergebnisbeiträge in Deutschland, Österreich und Schweden und trug somit erneut zum erfolgreichen Wachstum von Vonovia bei.

Im Bereich Development to sell wurden im 1. Halbjahr 2021 452 Einheiten fertiggestellt (H1 2020: 83 Einheiten), davon 368 Einheiten in Deutschland (H1 2020: 83 Einheiten) und 84 Einheiten in Österreich (H1 2020: 0 Einheiten). Die Erlöse aus der Veräußerung lagen im 1. Halbjahr 2021 bei 191,7 Mio. € (H1 2020: 107,5 Mio. €), davon entfielen 115,8 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (H1 2020: 82,7 Mio. €) und 75,9 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (H1 2020: 24,8 Mio. €). Der resul­tierende Rohertrag aus Development to sell betrug im 1. Halbjahr 2021 31,5 Mio. € (H1 2020: 23,8 Mio. €).

Im Bereich Development to hold wurden im Berichtszeitraum insgesamt 389 Einheiten (H1 2020: 534 Einheiten) fertiggestellt, davon 297 in Deutschland (H1 2020: 308 Einheiten) und 92 Einheiten in Schweden (H1 2020: 34). In Österreich wurden im Berichtszeitraum keine Einheiten fertiggestellt (H1 2020: 192). Im Bereich Development to hold wurde im 1. Halbjahr 2021 ein Fair Value von 64,4 Mio. € (H1 2020: 144,7 Mio. €) erfasst. Dieser entfiel mit 54,1 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (H1 2020: 63,5 Mio. €) und mit 10,3 Mio. € auf die Projektentwicklung in Schweden (H1 2020: 3,1 Mio. €). Die Projektentwicklung in Österreich führte hingegen im 1. Halbjahr 2021 zu keiner Erfassung eines Fair Value (H1 2020: 78,1 Mio. €). Der Rohertrag für Development to hold belief sich im 1. Halbjahr 2021 auf 18,9 Mio. € (H1 2020: 26,5 Mio. €).

Das Adjusted EBITDA für das Segment Development lag im 1. Halbjahr 2021 mit 35,3 Mio. € um 21,7% unter dem Vergleichswert des 1. Halbjahres 2020 von 45,1 Mio. €. Dazu trugen im Wesentlichen die höheren operativen Kosten bei. Der Anstieg der operativen Kosten im Vergleich zum Vorjahr ist in der Integration von BUWOG West begründet und den daraus resultierenden höheren Sach- und Personalkosten bzw. Geschäftsumlagen.

Im Sechsmonatszeitraum stieg die führende Kennzahl für die nachhaltige Ertragskraft, der Group FFO, im Wesentlichen aufgrund des organischen Wachstums durch Neubau und Modernisierung sowie aufgrund des deutlich höheren Verkaufsergebnisses Recurring Sales um insgesamt 13,1% von 676,3 Mio. € im Sechsmonatszeitraum 2020 auf 764,7 Mio. € im Sechs­monats­zeitraum 2021 an. Maßgeblich trug dazu die positive Entwicklung des Adjusted EBITDA Total bei. Es stieg von 942,2 Mio. € im 1. Halbjahr 2020 um 8,4% auf 1.021,8 Mio. € im 1. Halbjahr 2021 an.

Die im Adjusted EBITDA Total eliminierten Sondereinflüsse lagen im Berichtszeitraum 2021 mit 91,7 Mio. € deutlich über dem Vergleichswert H1 2020 von 37,9 Mio. €. Dazu haben im Wesentlichen Kosten im Rahmen des Deutsche Wohnen-Übernahmeangebots beigetragen. Im Einzelnen stellen sich die Sondereinflüsse wie folgt dar: