Group FFO

Die nachfolgenden Kennzahlen geben einen Überblick über die Entwicklung des Group FFO und weiterer Werttreiber im Berichtszeitraum.

Per Ende September 2019 war unser Wohnungsbestand weiterhin nahezu voll vermietet. Der Leerstand der Wohnungen lag mit 2,9% über dem Vergleichswert Ende September 2018 von 2,7%. Die Mieteinnahmen im Segment Rental stiegen von 1.393,3 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2018 im Wesentlichen bedingt durch die im Vorjahr getätigten Ankäufe der BUWOG und Victoria Park um 9,6% auf 1.527,0 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2019 an. Dazu trug die BUWOG mit einem Volumen in Höhe von 149,5 Mio. € (April–September 2018: 105,7 Mio. €) und die Victoria Park mit einem Volumen in Höhe von 100,4 Mio. € (Juli–September 2018: 29,0 Mio. €) bei. Die Mieteinnahmen im Segment Rental von insgesamt 1.527,0 Mio. € entfallen mit 1.346,3 Mio. € auf das Portfolio in Deutschland (9M 2018: 1.304,9 Mio. €), mit 80,3 Mio. € auf das Portfolio in Österreich (9M 2018: 59,5 Mio. €) und mit 100,4 Mio. € auf das Portfolio in Schweden. Die marktbedingte Steigerung der Mieten lag bei 1,2%. Durch Wohnwertverbesserungen im Rahmen unseres Modernisierungsprogramms konnten wir darüber hinaus einen Mietanstieg von 2,5% realisieren. Die entsprechende like-for-like-Mietsteigerung betrug im Berichtszeitraum 2019 3,7%. Berücksichtigt man zudem die Mietsteigerung aus Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen, ergibt sich eine organische Mietsteigerung von insgesamt 4,0%. Die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Konzern lag per Ende September 2019 bei 6,69 € pro m² gegenüber 6,43 € pro m² per Ende September 2018. Per Ende September 2019 lag die monatliche Ist-Miete im deutschen Portfolio bei 6,71 € pro m² (30.9.2018: 6,45 €), im österreichischen Portfolio bei 4,63 € pro m² (30.9.2018: 4,53 €) sowie im schwedischen Portfolio bei 9,15 € pro m² (30.9.2018: 9,03 €). In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, d. h. Betriebs- und Heizkosten sind in den Mieteinnahmen enthalten.

Im Neunmonatszeitraum 2019 haben wir unsere Neubau-, Modernisierungs- und Instandhaltungsstrategie weiter fortgesetzt. Das Gesamtvolumen stieg von 983,0 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2018 auf 1.301,3 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2019. Dazu trug eine Steigerung des Modernisierungsvolumens inkl. Neubau von 656,3 Mio. € in 2018 um 46,9% auf 963,9 Mio. € in 2019 bei.

Die operativen Kosten Rental lagen im Neunmonatszeitraum 2019 mit 214,3 Mio. € um 3,1% über den Vergleichszahlen 2018 von 207,8 Mio. €. Diese Entwicklung ist im Wesentlichen auf das größere Portfolio bedingt durch die Akquisitionen von BUWOG und Victoria Park zurückzuführen. Insgesamt stieg das Adjusted EBITDA Rental von 966,7 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2018 um 12,0% auf 1.082,5 Mio. € in 2019 an.

Im Neunmonatszeitraum 2019 hat sich auch das Segment Value-add weiterhin positiv entwickelt. Dabei haben wir die Leistungen unserer Handwerkerorganisation weiter ausweiten können und die Investitionen zur Bestandsverbesserung fortgesetzt. Unsere Geschäftsaktivitäten in den Bereichen Versorgung unserer Mieter mit Kabelfernsehen, Messdienstleistungen sowie Erbringung von Versicherungs- und Wohnumfelddienstleistungen haben wir weiter ausgebaut. Den Bereich Energielieferungen konnten wir auch im Neunmonatszeitraum erneut ausbauen. Per Ende September 2019 wurden von uns rund 16.500 Haushalte direkt mit Energie beliefert.

Im Neunmonatszeitraum stiegen die externen Umsätze aus den Value-add-Aktivitäten mit unseren Endkunden von 133,6 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2018 um 39,8% auf 186,8 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2019 an. Die konzerninternen Umsätze stiegen im gleichen Zeitraum von 877,0 Mio. € in 2018 um 16,9% auf 1.025,2 Mio. € in 2019 an. Insgesamt ergibt sich damit ein Anstieg der Value-add-Umsätze von 1.010,6 Mio. € im Berichtszeitraum 2018 um 19,9% auf 1.212,0 Mio. € in 2019. Das Adjusted EBITDA Value-add stieg im Neunmonatszeitraum um 21,4%; es lag im Neunmonatszeitraum 2019 bei 117,5 Mio. € im Vergleich zu 96,8 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2018.

Die EBITDA-Marge des Kerngeschäfts, ermittelt aus dem Adjusted EBITDA Operations (Summe aus Adjusted EBITDA Rental und Adjusted EBITDA Value-add abzüglich darin enthaltener Zwischengewinne) im Verhältnis zu den Mieteinnahmen im Konzern, entwickelte sich im Berichtszeitraum erneut positiv. Sie stieg von 74,3% (inklusive BUWOG) im Neunmonatszeitraum 2018 auf 76,3% im aktuellen Berichtszeitraum an.

Im 3. Quartal 2019 haben wir unsere selektive Verkaufsstrategie weiter fortgesetzt. Wir weisen im Segment Recurring Sales alle Geschäftsaktivitäten für den Einzelverkauf von Wohnungen (Privatisierung) aus.

Im Segment Recurring Sales lagen die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien im Neunmonatszeitraum 2019 mit 273,5 Mio. € 4,5% über dem Vergleichswert 2018 von 261,7 Mio. €; davon entfallen 190,1 Mio. € auf Verkäufe in Deutschland (9M 2018: 194,1 Mio. €) und 83,4 Mio. € auf Verkäufe in Österreich (9M 2018: 67,6 Mio. €). Im Neunmonatszeitraum 2019 privatisierten wir 1.893 Wohnungen (9M 2018: 1.992), davon 1.472 in Deutschland (9M 2018: 1.639) und 421 in Österreich (9M 2018: 353). Das Adjusted EBITDA Recurring Sales lag im Neunmonatszeitraum 2019 mit 69,1 Mio. € um 15,7% über dem Vergleichswert im Neunmonatszeitraum 2018 von 59,7 Mio. €. Der Verkehrswert-Step-up Recurring Sales lag im Berichtszeitraum 2019 mit 41,4% über dem Vergleichswert von 37,1% in 2018.

Außerhalb des Segments Recurring Sales haben wir im Neunmonatszeitraum 2019 im Rahmen der Bestandsbereinigung 1.679 Wohneinheiten aus dem Portfolio Non-core Disposals (9M 2018: 7.665) mit Gesamterlösen von 106,2 Mio. € (9M 2018: 411,8 Mio. €) veräußert. Der Verkehrswert-Step-up bei Non-core Disposals lag mit 15,2% leicht unter dem Vergleichswert des Vorjahreszeitraums von 16,3%.

Das Segment Development entwickelte sich im Neunmonatszeitraum 2019 erfolgreich. Der Vorjahresvergleich der im folgenden genannten Kennzahlen ist durch den Erwerb der BUWOG zum 31. März 2018 nur eingeschränkt möglich. Im Bereich Development to sell lagen die Erlöse aus der Veräußerung mit 194,9 Mio. € 58,6% über dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2018 von 122,9 Mio. €; davon entfielen 92,4 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland und 102,5 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich. Der resultierende Rohertrag aus Development to sell betrug 46,8 Mio. € (9M 2018: 15,1 Mio. €). Im Bereich Development to hold wurde im Berichtszeitraum ein Fair Value von 185,3 Mio. € (9M 2018: 65,1 Mio. €) realisiert; dieser entfiel mit 91,5 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (9M 2018: 33,1 Mio. €) und mit 93,8 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (9M 2018: 32,0 Mio. €). Der Rohertrag für Development to hold belief sich auf 33,1 Mio. € (9M 2018: 10,2 Mio. €). Das Adjusted EBITDA für das Segment Development lag im Neunmonatszeitraum 2019 bei 62,0 Mio. € (9M 2018: 17,5 Mio. €). Im Bereich Development to sell wurden im Neunmonatszeitraum 2019 insgesamt 515 Einheiten fertiggestellt (9M 2018: 365 Einheiten), davon 74 Einheiten in Deutschland (9M 2018: 61) und 441 Einheiten in Österreich (9M 2018: 304). Im Bereich Development to hold wurden insgesamt 840 Einheiten (9M 2018: 328 Einheiten) fertiggestellt, davon 440 in Deutschland (9M 2018: 147 Einheiten) und 400 Einheiten in Österreich (9M 2018: 181 Einheiten). Per Ende September 2019 sind rund 38.000 Einheiten in der Developmentpipeline enthalten.

Im Neunmonatszeitraum stieg die führende Kennzahl für die nachhaltige Ertragskraft des Kerngeschäfts, der Group FFO, im Wesentlichen akquisitionsbedingt um 10,7% von 842,7 Mio. € in 2018 auf 932,8 Mio. € in 2019 an. Maßgeblich trug dazu die positive Entwicklung des Adjusted EBITDA Total bei. Es stieg im Berichtszeitraum von 1.140,7 Mio. € um 16,7% auf 1.331,1 Mio. € an.

Die im Adjusted EBITDA Total eliminierten Sondereinflüsse lagen im Berichtszeitraum 2019 bei 36,5 Mio. € (9M 2018: 93,8 Mio. €). Im Einzelnen stellen sich die Sondereinflüsse wie folgt dar: